李婷

摘 要：客廳按間出租具有重要意義，不論是學術界還是理論界，關于客廳作為一間單獨的房間出租的研究甚少，可以查閱的文獻也較少，但是其涉及到的一些法律問題仍然值得研究。客廳按間出租，承租人的隱私及財產(chǎn)安全可能很難得到保護，可能限制其他承租人實現(xiàn)對公共空間的管理和使用的權利。就因為客廳出租存在著或大或小、或多或少的問題，因此需要不斷完善有關房屋出租方面的法律法規(guī)，用法律法規(guī)來規(guī)制房屋租賃行為，還需要出租人和承租人在簽訂房屋租賃合同時，明確雙方的權利義務，客廳出租中，其他承租人的容忍義務要擴大，客廳的承租人的注意義務要加強。

關鍵詞：房屋租賃；客廳；按間出租；承租人

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1009 — 2234（2017）05 — 0095 — 03

房屋租賃是承租人為了取得非自己所有的房屋的占有和使用權，向房屋出租人定期交付一定數(shù)額的租金，從而有正當?shù)睦碛墒褂梅课莸男袨?。房屋租賃是房屋使用價值零星出售的一種方式。房屋租賃可以有多種現(xiàn)形式，例如房屋的所有人或者使用人（第一次承租的人）將住房全部租給他人，或者是房屋的所有權人或者使用權人，將整個住房改變原來的建筑結構和平面布局，把包括客廳、房間、廚房，甚至陽臺分割成若干小間，向兩個以上的承租人分別按間出租或按床位出租。2015年，上海針對客廳按間改造出租，先行做了規(guī)定，出臺了政策，即允許了“N+1”的租賃模式?！癗”是指一套居住房全部的臥室，“1”是指符合條件的經(jīng)改造能獨立成間且能單獨出租使用的客廳?！?N+1”的租賃模式，在熱播的電視劇《歡樂頌》里可以看到，劇中三個女孩合租的一套住房，分為三個房間，每人承租一間，其中樊勝美租住的那間，就是由客廳改造而來的。相信有政策的支持，客廳出租的現(xiàn)象會越來越多，但是不論是學術界還是理論界關于客廳作為一間單獨的房間出租的研究甚少，可以查閱的文獻也很少，可是其涉及到的一些法律問題仍然值得研究。

1客廳按間出租的意義

1.1可以增加居民的財產(chǎn)性收益

黨的十八大報告提出“多渠道增加居民財產(chǎn)性收入”〔1〕，這是繼黨的十七大報告首次確定“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”〔2〕之后的又一政策亮點。居民財產(chǎn)性收入，包括家庭擁有的動產(chǎn)收入和不動產(chǎn)收入，其收入來源形式多樣。多渠道增收，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是金融產(chǎn)品投資，二是實業(yè)投資及租賃服務〔3〕，如房屋租金。允許房屋按間出租后，每間房屋的出租都可以由出租人與承租人簽訂租賃合同，從而收取租金，雖然每個房間因為面積大小不同可能租金不同，但是這種按間出租的方式所得的租金，可能相比一整套房屋出租后獲得的收益更高。這種租賃模式使得出租人的財產(chǎn)性收益增加，是符合十八大要求的，所以客廳如果符合出租條件的，那么應當鼓勵房屋的所有人或者使用人將它租出去。

1.2物盡其用，實現(xiàn)物權法的立法目標

“物盡其用”是物權法的立法目標，各種東西凡有可用之處，都要盡量利用。某學者提出：所謂“物盡其用”，即物權關系的設立、變更、消滅都要以發(fā)揮物的最大效用與最大經(jīng)濟效益為主要目標，從而使有限的資源得到最充分的利用。物權法作為一種解決因資源的有限性與需求的無限性而引發(fā)的緊張關系的法律手段，其功能不僅僅在于界定財產(chǎn)歸屬，明晰產(chǎn)權而達到定分止爭、實現(xiàn)社會秩序的效果，更在于使有限的自然資源的效益得到充分發(fā)揮，從而更好地滿足人類的需求？？？。在社會生活中，有些人可能擁有好幾套住房，但并不是每一套住房都會有人住，這樣所有權人的房屋可能就處于閑置或者半閑置的狀態(tài)，從而導致房屋的功能得不到發(fā)揮，從另一側面來說也造成了資源浪費。如果所有權人將自己的房屋整套出租或者按間出租，都可以使房屋“活”起來，不僅滿足了承租人租房的需求，而且發(fā)揮了房屋的最大效用，也能實現(xiàn)最大的經(jīng)濟利益，還不會造成房屋資源的浪費，如此就實現(xiàn)了物權法“物盡其用”的立法目標。

1.3緩解租房壓力，解決住房問題

深化住房制度改革是惠及民生的重要工程，有兩個主要途徑，一是購房，二是租房。建立、建設住房購買市場與房屋租賃市場是深化住房制度改革的方向，也是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的重要方式。在部分人群無力購買住房的情況下，租賃住房是解決住房問題的一個好的選擇。因此對住房租賃市場的培育與發(fā)展就有了重要意義，它不僅能夠推動供給性結構調(diào)整，還能落實到推動新型城鎮(zhèn)化建設以及改善民生上，對滿足、解決城鎮(zhèn)居民或新市民的住房需求能夠發(fā)揮重要作用。隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，承租人租房需求呈現(xiàn)多樣化趨勢，而房屋租賃市場供給與需求關系比較緊張，間接導致住房難問題存在。其中租住房屋大多是以中小戶型為主，但房屋租賃市場上這樣的房源又比較少，退而求其次只能選擇合租。而合租帶來的問題比較多，承租人之間的權利義務可能很不明確，容易發(fā)生矛盾，大家又不愿意合租?，F(xiàn)實中可能有不少承租人沒有經(jīng)濟實力承租一整套房屋，而且如果出租人不允許承租人再招租或者轉租，那么承租人的負擔可能會很重，基于此，承租人可能放棄承租。房屋實行按間出租，客廳經(jīng)改造符合條件后也實行按間出租，在很大程度上擴大了城鎮(zhèn)居民、新市民的需求選擇面。故實行房屋按間出租，客廳也按間出租的方式，從地方的實踐來看，適當降低了承租人租金的負擔，緩解了租房壓力，且對于改善租賃房屋環(huán)境，也起到一定促進作用，解決了部分人群的住房問題。

2客廳按間出租存在的問題

客廳是家庭成員之間生活、活動的主要區(qū)域，這本身就賦予它多方面的功能，它不僅是家庭休閑、娛樂、就餐等活動的場所，也是家庭對外的社交活動空間。因此，中心首腦空間及對外窗口奠定了客廳在整體住宅中的地位?？蛷d一般都具有較大的面積，比較開放，同時也有較為充足的采光和合理的照明?？蛷d如果沒有做好處理，就將其作為一間單獨的房間用來出租，會產(chǎn)生很多問題，給承租人帶來不便。

2.1客廳出租難以保障承租人的隱私

客廳往往是一套住房的中心，連接著住房的每個房間，相對于每個房間來說是開放的。除了客廳外的房間都按間出租給了其他承租人，他們到達自己的租賃房間都會經(jīng)過客廳，如果客廳就以客廳本來開放式的狀態(tài)或者雖然經(jīng)過隔離處理但所做的隔離處理狀況不佳，出租給承租人后，那么承租人的隱私就得不到保障，會給承租人日常的生活造成不利影響。而隱私往往都是承租人不愿意讓別人知道或者不方便讓別人知道的私事、個人信息或者是不愿意他人侵入或不便侵入的個人領域。隱私的客體是自然人的個人事務、個人信息和個人領域?？蛷d以客廳本來開放式的狀態(tài)或者雖然經(jīng)過隔離處理但所做的隔離處理狀況不佳，出租給承租人，承租人的朋友來往，或者承租人是夫妻的，承租人的夫妻生活，承租人是已婚的，承租人的婚外性行為，都容易暴漏出來，對承租人的個人事務來說，可以說是毫無隱私可言。至于個人領域和個人信息，如果客廳就是以開放式出租的，那么客廳這個領域很容易被其他承租人或者他們的朋友侵入，如果遭遇他人侵入，可能由于客廳承租人不細心，沒有將有關個人信息的東西收起來，那么客廳承租人的個人信息就有被泄露的危險。因此客廳作為一間單獨房間出租，如果沒有做好隔離處理，對承租人來說，其隱私很難得到保障。

2.2客廳出租難以保障承租人的財物安全

客廳原本作為一套完整房屋的公共空間部分，里面一般會安放電視、沙發(fā)、茶幾等家具或家用電器，其主要功能是為居住者提供招待客人的場所和娛樂休閑的地方，但將客廳的格局改造成一間單獨的臥室后，客廳原來的所有功能都不復存在，隨之從一個公共空間變成一個比較封閉、獨立的個人空間。變成獨立臥室的客廳雖然在性質(zhì)上發(fā)生了本質(zhì)上改變，客廳改造后的臥室在占地面積上也許較寬敞，但總的來說客廳改造的臥室在整套房屋的空間布局上還是處于一種比較開放的空間，尤其是和其他獨立的臥室比較來看，出租人對客廳改造后的臥室很可能沒有單獨安裝獨立的房門或者并沒有用墻將它和其他公共空間、臥室室隔開。我們知道財物的存放規(guī)則一般是需要一個獨立且封閉的空間，但客廳改造成的臥室并不滿足這一條件。這一缺陷使得租賃改造后臥室的承租人來說，其財物存在巨大的安全隱患，就算合租的人都是熟人，由于該臥室客觀上并不完全獨立，加之其他所有承租人為了進出房屋去洗手間、廚房等公用空間都不可避免會經(jīng)過客廳，導致該承租人的財物丟失的可能性也比較大。還有外來人員對該承租人的財物保管來說也是一種潛在的威脅，這里既包括非法進入房間的偷盜者和來找其他承租人的客人。綜上所述，只要客廳改造的臥室在獨立性和封閉性上沒有達到要求，其財物的安全性幾乎得不到任何保證。

2.3客廳出租，公有部分的管理和使用受到限制

在前面一部分提到，客廳改造的臥室是將提供休閑和娛樂的公共空間從本質(zhì)上進行改變，這一改變不僅是針對整套房屋的格局，還包括整套房屋的功能，對于其他承租人來說，原來能享受到的一些方便和舒適就不存在了。同時所有承租人需要自己單獨在臥室中騰出一部分空間用于滿足自己的娛樂、休閑和生活?？蛷d改造成臥室使得公有空間被壓縮，當然所有承租人也因此在租金上享受到相應的優(yōu)惠，但不可否認的是，公有部分被占用后，其他房間的承租人不僅進出廚房、洗手間等地不方便，同時為了不打擾租客廳的承租人的生活、保證該承租人的隱私，其他承租人還必須盡到更多注意義務，例如盡量減少進出房門的頻率、盡量減少帶朋友來玩的機會、盡量注意保持該空間的衛(wèi)生等。還有一點對其他承租人帶來不方便的就是改造后的客廳一般不會完全封閉起來，多少還是有一部分仍然處于開放的狀態(tài)，這一部分的公共空間必須由大家進行管理和維護，這時就可能存在其他承租人不愿盡和租賃客廳的承租人一樣的義務，造成各承租人之間的矛盾，從而影響整體承租人的生活氛圍。

3完善客廳按間出租的建議

3.1盡快出臺關于房屋按間出租的政策法規(guī)

雖然房屋按間出租的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)了，客廳按間出租的現(xiàn)象也出現(xiàn)了，并呈現(xiàn)逐漸擴大的趨勢，但是關于房屋按間出租、客廳按間出租的政策法規(guī)還沒有緊跟其上。2016年5月，住建部在新聞發(fā)布會上已經(jīng)將允許房屋按間出租的信號發(fā)出，那么關于這方面的政策法規(guī)也應當盡快出臺，通過政策法規(guī)來規(guī)范房屋按間出租、客廳按間出租的租賃行為及所涉租賃合同，進一步明確客廳要出租進行改造的標準，并對一定面積相應的承租人數(shù)及每個承租人可以享有的最低面積做出限制，還必須保障每個承租人的住房安全。政策法規(guī)從相對宏觀的角度規(guī)制房屋按間出租、客廳按間出租行為，并不得妨礙出租人與承租人之間的意思自由，從而充分體現(xiàn)民法的私法自治原則。

3.2出租人盡到合理改造客廳的義務

出租人為了增加財產(chǎn)性收益，可以將客廳按間出租，但是客廳按間出租必須經(jīng)過必要且合理的改造，滿足獨立、舒適、便利的要求?？蛷d按間出租一般都會改造成臥室，臥室相對來說具有隱蔽性，這就要求出租人要對客廳進行隔離處理，隔離處理一般不僅包括空間的隔離，還包括對聲音的隔離，因此在做隔離處理時，出租人應當按照一般臥室的標準來做，不僅舒適還要獨立，而且還要方便各承租人生活。其次，客廳改造并不是說出租人想怎么改就怎么改，客廳改造還需要確保房屋住用安全，例如為了預防火災的發(fā)生，就不得改變有關消防的原有設施，防火分區(qū)、安全疏散、防火分隔該有的都要有，而且還得保障其完好有效，也不得將承重墻損毀等等。出租人盡到合理改造客廳的義務，不僅能給承租人提供一個好的居住環(huán)境，還能保障承租人的隱私不被輕易泄露，也能保障承租人的財物安全，而且對協(xié)調(diào)各承租人之間的關系也是大大有利的。

3.3強調(diào)承租人之間的容忍義務并加強客廳承租人的注意義務

“不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。”？？？這是《物權法》對相鄰關系中容忍義務的規(guī)定。容忍義務是禁止不動產(chǎn)權利人權利濫用與擴展不動產(chǎn)權利人權利的重要依據(jù)，也是解決不動產(chǎn)權利人之間權利沖突的法律工具。從利益平衡的角度分析，“人們既然生活在一個共同體內(nèi)，相互之間不可避免地會造成某種妨礙，但是這種妨礙必須限制在正常的限度之內(nèi)?！?？？？雖然房屋按間出租與客廳按間出租不是相鄰關系，但和相鄰關系很像，各間房屋承租人的關系處理可以參考相鄰關系的規(guī)定，據(jù)此，各承租人之間對彼此都有容忍義務?？蛷d出租后，其他房間承租人的公用空間就隨之減少，生活上也可能出現(xiàn)不便，例如朋友來了，本來是可以在客廳待客的，但是客廳出租后，這樣的空間就沒有了，類似種種生活上的不便，其他房間的承租人都要容忍，而客廳承租人對其他承租人正常而必要的行為例如進出經(jīng)過客廳也應當是要容忍的。強調(diào)各承租人的容忍義務時，還得加強客廳承租人的注意義務。因為空間及設施上的限制，客廳按間出租后，客廳承租人可能不能像其他房間承租人那樣有更多的自由，客廳承租人對自己的行為及隱私保護和財物保護方面，都要加強注意義務。這就要求客廳承租人謹慎行為，不得干擾其他承租人生活，還要管理好個人含有隱私的物品及重要財物，增強自我保護能力，加強防范意識，保持良好的習慣，并主動積極維護整個住房的秩序，創(chuàng)造和諧有序的生活環(huán)境

4結語

客廳經(jīng)改造后按間出租，確實是可以增加出租人的財產(chǎn)性收益，也能滿足承租人的租房要求，但是客廳按間出租存在的問題必須直面，這不僅需要協(xié)調(diào)出租人與客廳承租人的利益，還需要協(xié)調(diào)整套住房各承租人之間的利益，只有把其中可能的參與者的權利義務進行明確，才能為客廳改造后出租提供保障。相信國家如果出臺了關于房屋按間出租、客廳按間出租的政策法規(guī)，這方面的租賃行為必然得到規(guī)范，能夠切實保障租賃行為中各方當事人的權益，對深化住房制度改革，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標，改善居民住房條件，改變居民住房觀念，推動新型城鎮(zhèn)化進程均具有重要意義。

〔參 考 文 獻〕

〔1〕堅定不移沿著中國特色社會主義道路前進為全面建成小康社會而奮斗--在中國共產(chǎn)黨第十八次全國代表大會上的報告〔N〕.新華網(wǎng)，2012-11-19（1）.

〔2〕高舉中國特色社會主義偉大旗幟為奪取全面建設小康社會新勝利而奮斗--在中國共產(chǎn)黨第十七次全國代表大會上的報告〔N〕.新華網(wǎng)，

2007-10-15（01）.

〔3〕陳啟清.深化金融體制改革的邏輯和方向〔J〕，青島行政學院學報，2015，（06）：10-14.

〔4〕屈茂輝.物盡其用與物權法的立法目標

〔J〕，當代法學，2006，（04）：57-63.

〔5〕《物權法》第八十四條〔Z〕.

〔6〕〔法〕弗朗索瓦·泰雷、菲利普·森勒爾.法國財產(chǎn)法〔G〕.羅結珍，譯.北京：中國法制出版社，2008：408.

〔責任編輯：陳玉榮〕