陳夢(mèng)圓

摘要：近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)一路攀升，除了我國(guó)特有國(guó)情下的巨大剛性需求以外，壟斷力量在房Cr I-漲中的作用不可小覷。本文結(jié)合壟斷的概念，壟斷力量的存在形式，多角度的報(bào)告了我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因并進(jìn)，17了深度的分析。

關(guān)鍵詞：壟斷力量；房?jī)r(jià)；分析

從2010年到2016我國(guó)接連出臺(tái)了五次限購(gòu)令，但這一次次的限購(gòu)卻更加引發(fā)了投機(jī)者們的熱情，給房?jī)r(jià)推波助瀾，甚至出現(xiàn)了排隊(duì)假離婚買房的新聞，剛剛過(guò)去的2016年更是出現(xiàn)了把房產(chǎn)商大門擠掉的洶涌購(gòu)房人群……那么我國(guó)除了剛需市場(chǎng)以外，到底是什么推動(dòng)著房?jī)r(jià)一漲再漲？

“房?jī)r(jià)收入比”是國(guó)際公認(rèn)的最重要的衡量指標(biāo)之一。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)際貨幣基金組織（IMF）發(fā)布的全球房?jī)r(jià)觀察報(bào)告指出，2016年上半年全球各大城市的房?jī)r(jià)收入比深圳以38.36位居第一，也就是說(shuō)一個(gè)家庭需要38.36年才可以買得起一套房。

一、我國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因

我國(guó)超高房的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)引起了世界性的關(guān)注，早已超越了房?jī)r(jià)收入比6-7的合理區(qū)間。除了供給需求關(guān)系以外，還有諸多因素影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（一）經(jīng)濟(jì)因素

1.我國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭勁猛，物價(jià)飛漲

我國(guó)自1990-2015年，GDP名義增長(zhǎng)24倍，年均增長(zhǎng)14.5%：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大大刺激了國(guó)民的未來(lái)經(jīng)濟(jì)預(yù)期，無(wú)形的提高了國(guó)民的消費(fèi)支出，實(shí)際的收入增長(zhǎng)更是刺激了居民的購(gòu)買力，多方面促使房?jī)r(jià)的上漲。

2.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)了投資需求

少數(shù)富裕階層不滿足于資產(chǎn)的儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)而進(jìn)行各種投資活動(dòng)，房地產(chǎn)就是非常常見(jiàn)的投資方式。大多被用來(lái)房屋出租獲得租金，使得商品房數(shù)量減少，價(jià)格上升。

3.部分投機(jī)需求引發(fā)的房?jī)r(jià)上升

所謂投機(jī)，即指低買高賣獲得差額利潤(rùn)。這部分需求使得房?jī)r(jià)上漲的更加猛烈；而當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投機(jī)者又會(huì)急于出手，給房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不正常的震蕩。

（二）社會(huì)因素

1.推行新型城鎮(zhèn)化道路，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口遷移。十八大報(bào)告指出要“加快改革戶籍制度，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化”?，F(xiàn)如今，金融、文化等高新企業(yè)都聚集在一二線的大城市，不同于古代人民的需求種田吃穿住，現(xiàn)如今社會(huì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力促使社會(huì)中富有競(jìng)爭(zhēng)力的精英人群不斷攜帶者財(cái)富和高新技能向一二線城市遷移，小城鎮(zhèn)將會(huì)走向衰落，空巢老齡化等現(xiàn)象加劇，導(dǎo)致一二線城市商品房供給不足，房?jī)r(jià)上升。

2.我國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)帶來(lái)的集中買房壓力。根據(jù)鏈家的購(gòu)房者年齡分布數(shù)據(jù)，購(gòu)房的人群大多集中在80后到90后，特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生更是在踏進(jìn)社會(huì)后很快擠進(jìn)了這一股潮流，當(dāng)嬰兒潮人口進(jìn)入購(gòu)房適齡人群后，剛性需求會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求大大增加，房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)階段性暴漲。

（三）文化因素

我國(guó)婚嫁文化對(duì)“家”的需求。作為“家”的載體，房子的剛需，是每一對(duì)新婚夫婦都需要面對(duì)的，而這種巨大的剛需市場(chǎng)是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的重要?jiǎng)右颉?/p>

二、壟斷力量對(duì)房?jī)r(jià)的影響

除了上述因素，更有一股看不見(jiàn)的巨大力量推動(dòng)著房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺和上漲一一壟斷。

（一）壟斷的概念與分類

壟斷一般分為自然壟斷，資源壟斷和行政性壟斷。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于行政性壟斷，即政府給予一家企業(yè)排他性地生產(chǎn)某種產(chǎn)品或勞務(wù)的權(quán)利。

（二）壟斷力量在房產(chǎn)市場(chǎng)中的存在形式和影響。

1.我國(guó)特殊的土地制度。我國(guó)實(shí)行的是土地的社會(huì)主義公有制。在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，依照《城市房地產(chǎn)管理法》以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。①土地是政府壟斷供給的，導(dǎo)致房地產(chǎn)土地的成本較高。

2.貨幣政策。我國(guó)近年來(lái)M2貨幣超發(fā)，去庫(kù)存政策和貨幣寬松政策的支持，導(dǎo)致大量熱錢快錢流入房地產(chǎn)制造業(yè)不景氣。市場(chǎng)中大量的投資者沒(méi)有更好的投資渠道，通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)為資金保值升值。

3.我國(guó)嚴(yán)格的房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度。目前多家銀行在總行層面已有對(duì)房地產(chǎn)類業(yè)務(wù)“從嚴(yán)準(zhǔn)入”、“加強(qiáng)風(fēng)控”或“嚴(yán)格執(zhí)行當(dāng)?shù)乇O(jiān)管政策”的精神傳達(dá)。嚴(yán)控信貸等各類資金違規(guī)進(jìn)入，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘。但是，我們都知道無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者都高度依賴銀行貸款，從經(jīng)濟(jì)政策層面限制準(zhǔn)入，加劇了房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷程度。

4.我國(guó)地方政府和中央政府稅金分配制度。在我國(guó)目前實(shí)行的分稅制背景下，增值稅的75%和企業(yè)所得稅的60%都由中央政府獲得，只有與土地相關(guān)自“租金”收入能夠大部分落入地方財(cái)政。地方財(cái)政的目標(biāo)導(dǎo)致我國(guó)幾乎所有省地市地方政府都把房地產(chǎn)業(yè)視為本地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府對(duì)房?jī)r(jià)的上漲推波助瀾。

5.政府官員追求政績(jī)的個(gè)人行為。由于土地的“租金”屬于一次性收入，這就導(dǎo)致地方政府的官員為了體現(xiàn)自己任期內(nèi)的政績(jī)，更加偏好從房地產(chǎn)行業(yè)，特別是土地租金中獲得地方財(cái)政。導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地的成本提高，更加推高了房?jī)r(jià)。

6.房地產(chǎn)商與官員勾結(jié)灰色收入加大房?jī)r(jià)成本。據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心最近出版的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)與政策研究》顯示，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2007年后年均利潤(rùn)率為30%左右，部分知名房企毛利率接近甚至超過(guò)50%。房地產(chǎn)真實(shí)成本中約30%為“灰色成本”，大部分被用作公關(guān)費(fèi)用，與權(quán)錢交易等。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)正處在混合經(jīng)濟(jì)體制下，以上因素都是相互作用的，如果將它們放在統(tǒng)一的市場(chǎng)框架中進(jìn)行研究，就會(huì)發(fā)現(xiàn)所有的問(wèn)題的根源都是因?yàn)橹贫却嬖谥鴨?wèn)題，制度通過(guò)政策來(lái)表達(dá)，通過(guò)各級(jí)政府來(lái)執(zhí)行，而房?jī)r(jià)如此高的原因，除了簡(jiǎn)單的供求關(guān)系以外，也正是政府賦予并保護(hù)著房地產(chǎn)的壟斷力量。