葛勇

近年來，伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)數(shù)量的劇增，但因各種因素，房地產(chǎn)估價過程中還會遇到各類風(fēng)險，從而為房地產(chǎn)估價相關(guān)利益主體帶來了較大的經(jīng)濟損失，本文筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，就房地產(chǎn)估價的常見風(fēng)險以及防范措施進(jìn)行了簡單探討。

房地產(chǎn)估價，主要指的是由專業(yè)的評估人員針對某個房地產(chǎn)特定權(quán)益在特定時間上的價值做出評估。在開展房地產(chǎn)估價時，需要專業(yè)的評估人員對影響房地產(chǎn)的幾個因素以及當(dāng)時的市場供需現(xiàn)狀和變化趨勢進(jìn)行分析。但是，在房地產(chǎn)估價中，常常隱藏著各類風(fēng)險，因此深入分析常見風(fēng)險，并積極采取防范措施來降低風(fēng)險的發(fā)生率具有重要意義。

房地產(chǎn)估價中常見風(fēng)險

估價人員方面的引發(fā)的風(fēng)險。房地產(chǎn)估價作為一門涉及經(jīng)濟、科學(xué)以及藝術(shù)等學(xué)科的綜合性技術(shù)工作，對從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求較高，假若從事房地產(chǎn)估價的人員缺乏職業(yè)經(jīng)驗、專業(yè)知識不扎實等等，稍有不慎便可能導(dǎo)致估價結(jié)果錯誤；假若估價人員的道德素養(yǎng)不高，其在工作中便可能出現(xiàn)泄密、欺詐、違約、掛靠、虛假評估等情況，從而引發(fā)房地產(chǎn)估價風(fēng)險。

政策調(diào)整引發(fā)的風(fēng)險。伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，國家也出臺了很多政策用于調(diào)控房地產(chǎn)，以實現(xiàn)其穩(wěn)定、有序發(fā)展。但是房地產(chǎn)業(yè)政策性強，有時房價過快上漲，影響百姓安居樂業(yè)，國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，勢必會對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生一定影響，其中表現(xiàn)最為突出的便是影響房地產(chǎn)行業(yè)的供需情況。除此之外，國家經(jīng)濟政策的改變也會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，無論是稅收政策還是金融政策的調(diào)整等等，均會影響房地產(chǎn)企業(yè)所需的資金，一旦對這些政策把握不準(zhǔn)，便容易給房地產(chǎn)估價帶來風(fēng)險。

估價業(yè)務(wù)引發(fā)的風(fēng)險。近年來，各種類型的評估機構(gòu)如雨后春筍般出現(xiàn)，在促進(jìn)評估行業(yè)發(fā)展的同時也增加了該行業(yè)的競爭，為了追求經(jīng)濟效益，個別評估機構(gòu)試圖通過降低價格的方式來增長業(yè)務(wù)量，還有個別評估機構(gòu)通過封鎖信息甚至壟斷的方式獲得業(yè)務(wù)。上述行為不僅違背了市場經(jīng)濟公平競爭原則，而且還降低了評估機構(gòu)的收入，增加了自身經(jīng)營風(fēng)險。個別評估機構(gòu)關(guān)于房地產(chǎn)的統(tǒng)計資料缺乏系統(tǒng)性，資料更新不夠及時，從而容易出現(xiàn)估算值跟實際值差距較大的情況，導(dǎo)致評估報告不合理。除此之外還有評估機構(gòu)對一些房地產(chǎn)的評估在價格上給予指導(dǎo)，以至于影響評估人員的公正客觀判斷，不得不按照他們的要求對房地產(chǎn)估價，如此便容易引發(fā)風(fēng)險。

房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范

全面提高房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)。估價人員作為房地產(chǎn)估價公正的主要操作者，他們自身綜合素質(zhì)的高低將直接影響著房地產(chǎn)估價結(jié)果的準(zhǔn)確性和質(zhì)量高低。而提高房地產(chǎn)估價人員的綜合素質(zhì)，是降低房地產(chǎn)估價風(fēng)險的有效途徑之一，具體而言，可從以下幾個方面入手：（1）積極聘請素質(zhì)更高、能力更強的評估人員，從而全面提高房地產(chǎn)估價人員則整體綜合素質(zhì)；（2）房地產(chǎn)估價人員參與在職教育和培訓(xùn)工作，從而不斷更新專業(yè)知識，掌握房地產(chǎn)估價新技術(shù)和新方法，以便更好地勝任房地產(chǎn)估價工作。例如：作為房地產(chǎn)估價師，要求其必須在規(guī)定的時間內(nèi)接受職業(yè)培訓(xùn)，然后認(rèn)真撰寫評估工作心得和專業(yè)論文，提交自己獨立完成的房地產(chǎn)估價報告，一旦上述工作中有內(nèi)容未完成，房地產(chǎn)估價行業(yè)便應(yīng)該對其做出相應(yīng)懲罰，情況嚴(yán)重時還可以取消其會員資格。（3）采取各種有效途徑加強職業(yè)估價人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，例如：可以將職業(yè)估價人員外派到一些大型的估價機構(gòu)中學(xué)習(xí)，也可以跟周邊其他機構(gòu)開展業(yè)務(wù)交流活動，共同商討如何防范房地產(chǎn)估價的風(fēng)險。

加強對房地產(chǎn)估價行業(yè)監(jiān)管。房地產(chǎn)價格評估制度是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十三條確立的一項重要房地產(chǎn)制度?？v觀當(dāng)前我國各個房地產(chǎn)估價行業(yè)，其估價體系還不夠完善，房地產(chǎn)估價監(jiān)管不夠到位，以至于估價信息常常出現(xiàn)失真的情況，并且還嚴(yán)重影響了估價工作的科學(xué)性和規(guī)范性。為此，筆者建議可從以下幾個方面著手：第一，房地產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)該建立一套健全的估價制度，不斷完善自身的房地產(chǎn)估價體系，并且要不斷完善房地產(chǎn)估價信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，以便在不斷提高房地產(chǎn)估價的真實性和有效性的基礎(chǔ)上，增強房地產(chǎn)估價信息的透明度。特別是近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，國家通過政策的形式調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的情況也增加，對此，從事房地產(chǎn)估價的人員要結(jié)合目前房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀開展估價工作。第二，房地產(chǎn)評估機構(gòu)還應(yīng)該完善信息數(shù)據(jù)估價系統(tǒng)，以便房地產(chǎn)估價人員更客觀、更全面地掌握房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)信息，做好房地產(chǎn)估價工作，盡可能降低因為房地產(chǎn)估價信息失真帶來的風(fēng)險。第三，建立健全的房地產(chǎn)估價檔案，以便更好地規(guī)范房地產(chǎn)估價工作，對房地產(chǎn)估計行為進(jìn)行事后監(jiān)督，全面保障房地產(chǎn)估價工作的順利開展。第四，利用好網(wǎng)絡(luò)資源活動最新消息，掌握國家政策動向?？紤]到房地產(chǎn)估價人員時間有限，不可能親自到現(xiàn)場去了解資料或者信息，而在當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)時代下，房地產(chǎn)估價人員要充分利用網(wǎng)絡(luò)資源獲得自己所需的信息。例如：可以借助互聯(lián)網(wǎng)上比較權(quán)威的部門發(fā)布的相關(guān)統(tǒng)計資料分析數(shù)據(jù)，并在各級政府部門的網(wǎng)站中了解政府最新的政策和法規(guī)。房地產(chǎn)管理部門還可以借助互聯(lián)網(wǎng)加強對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的人員、職業(yè)資格、培訓(xùn)情況和業(yè)務(wù)開展、房地產(chǎn)估價技術(shù)等方面進(jìn)行監(jiān)管。

通過法律的形式規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)。要想實現(xiàn)房地產(chǎn)估價行業(yè)健康、有序的發(fā)展，其前提是由相應(yīng)的法律法規(guī)對其進(jìn)行規(guī)定性約束，這也是房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展內(nèi)生性需求。因此要通過法律的形式解決房地產(chǎn)估價行業(yè)惡性和無序競爭現(xiàn)象，對估價機構(gòu)和估價人員相應(yīng)的責(zé)任作為明確規(guī)定，通過制定房地產(chǎn)估價工作規(guī)范細(xì)則等等，確保房地產(chǎn)估價工作的規(guī)范開展，從而減少該業(yè)務(wù)自身特性引發(fā)的風(fēng)險。特別是在我國積極倡導(dǎo)依法治國的背景下，無論哪個行業(yè)均應(yīng)該在法律法規(guī)的前提下運行，因此政府部門應(yīng)該結(jié)合當(dāng)前我國房地產(chǎn)估價工作的現(xiàn)狀，以法律法規(guī)的形式提高評估主體的風(fēng)險防范意識，并對房地產(chǎn)評估的步驟和方法進(jìn)行規(guī)范，達(dá)到防范各類風(fēng)險的目的。

綜上所述，房地產(chǎn)估價作為一項涉及面廣的中介活動，雖然在估價過程中面臨著各個方面的風(fēng)險，但是仔細(xì)深入分析引發(fā)風(fēng)險的原因，采取正確有效的措施規(guī)避和轉(zhuǎn)移，便能夠降低風(fēng)險發(fā)生率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和評估行業(yè)的健康發(fā)展。