□吳可人

開啟房地產(chǎn)業(yè)和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新局面

□吳可人

充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對城市化的助推器作用，關(guān)鍵是科學(xué)引導(dǎo)和合理釋放房地產(chǎn)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確了堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并提出人地掛鉤分配建設(shè)用地指標(biāo)，合理增加土地供應(yīng)，疏解特大城市部分城市功能及帶動周邊中小城市發(fā)展的具體舉措，為浙江構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新格局指明方向、提供保障

圖/金川

高房價之于城市化的影響

房地產(chǎn)業(yè)之于城市化，猶如“雙刃劍”。高房價損害城市化，然而高房價背后卻有太多的故事。

浙江是高房價的典型。2000-2014年，寧波的住房銷售價格指數(shù)是4.620，僅次于福建和廈門居全國第三；同期，杭州的房價指數(shù)是4.390，居全國第四。如果剔除杭州在2010年后因大面積增加余杭、蕭山商品房供給導(dǎo)致商品房均價被低估的因素，2000-2010年寧波和杭州分別以住房銷售價格指數(shù)4.951和4.460居全國前兩位。由此可見，浙江大概是全國房價漲得最快的省份。

高房價弱化了大量農(nóng)民進(jìn)城定居主觀意愿及實(shí)際能力。根據(jù)對全省8個小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)，有意愿進(jìn)城落戶的農(nóng)民，可承受的購置商品房的均價為5379元，略高于與這些鎮(zhèn)區(qū)5316元的商品房實(shí)際均價，大大低于這些地區(qū)縣城9066元的商品房實(shí)際均價。由此不難看出，農(nóng)民有且僅有能力在鎮(zhèn)區(qū)購房定居，但是普遍沒有能力到縣城定居，更不用說到杭甬溫大城市定居。

高房價亦在相當(dāng)程度上將一大批有意定居杭州等大城市創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的青年才俊拒之城外。筆者在濱江區(qū)幾家高新技術(shù)企業(yè)調(diào)研時了解到，高房價及其帶來的居住成本較高等問題，已成為高新技術(shù)企業(yè)引人難、留人難的共性因素。這種情況不但影響企業(yè)的人力資本積累、創(chuàng)新能力和核心競爭力提升，更進(jìn)一步制約杭州城市綜合競爭力提升。

蘇杭比較分析進(jìn)一步揭示出房價對于城市化的決定性影響。杭州主城區(qū)新建商品住宅成交單價長期高于蘇州市區(qū)。其中2007-2010年間，杭州市區(qū)住房均價從蘇州市區(qū)的1.6倍左右上升至2倍左右。2010年以后，雖然杭州市區(qū)住房均價因余杭、蕭山等外圍地區(qū)大量開發(fā)而被一定程度拉低，至2015年亦高達(dá)蘇州市區(qū)的1.3倍。

蘇杭兩地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展和城市化水平，與房價呈典型的負(fù)相關(guān)關(guān)系。1990-2000年，杭州市區(qū)GDP年均名義增速比蘇州市區(qū)高1.2個百分點(diǎn)；2000-2015年，杭州GDP年均名義增速落后蘇州市區(qū)2.0個百分點(diǎn)。2014年杭州市區(qū)城市化率68.3%，與蘇州市區(qū)城市化率差距達(dá)11.6個百分點(diǎn)之巨；即使在2015年杭州城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)口徑放寬情況下，杭州市區(qū)城市化率亦落后蘇州市區(qū)1.7個百分點(diǎn)。杭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入亦逐步落后于蘇州，從2000年高于蘇州4.1%，到2012年與蘇州持平，再到2015年低于蘇州4.1%。

三副“良方”促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的助推器，這一點(diǎn)毋庸置疑。“讓政府增收，讓城市加速發(fā)展”，是房地產(chǎn)業(yè)在推進(jìn)城市化中的一個基本功能。在當(dāng)今中國基層政府“吃飯財(cái)政”格局下，城市建設(shè)資金的多半部分來自于房地產(chǎn)業(yè)。地方政府通過獲得土地出讓金和房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)稅費(fèi)，為城市建設(shè)提供充足的資金保障。人們垢病杭州市2016年土地出讓收入早已破千億之巨，但是如果沒有賣地收入，杭州很可能就沒有新西湖、錢江新城、大江東、城西科創(chuàng)等新空間、新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)的崛起，很可能就沒有高鐵高速軌道交通的網(wǎng)絡(luò)化推進(jìn)，很可能就沒有整座城市的快速發(fā)展。

充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對城市化的助推器作用，關(guān)鍵是科學(xué)引導(dǎo)和合理釋放房地產(chǎn)需求。中央經(jīng)濟(jì)工作會議針對下一階段如何促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，開出三副“良方”。會議明確了堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并提出人地掛鉤分配建設(shè)用地指標(biāo)，合理增加土地供應(yīng)，疏解特大城市部分城市功能及帶動周邊中小城市發(fā)展的具體舉措。這一定位及舉措符合浙江城市化發(fā)展實(shí)際和訴求，為浙江構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與城市化協(xié)調(diào)發(fā)展新格局指明方向、提供保障。

第一副良方：落實(shí)人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設(shè)用地指標(biāo)。浙江從2003年土地新政實(shí)施以來，受制度性的土地緊縮制約，過早地停止了對人口等要素的集聚。2004—2015年，浙江國有建設(shè)用地供給年均增長僅僅2.1%，比全國平均低11.4個百分點(diǎn)。浙江常住人口占全國比重從2010年的4.1%降至2015年的4.0%。這一狀況嚴(yán)重違背全球人口向沿海地區(qū)、向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)集聚的客觀規(guī)律，亦造成大量外來人口人地分離的“半城市化”困境。

未來應(yīng)通過建立人地掛鉤的建設(shè)用地指標(biāo)分配制度，促進(jìn)人口、土地等要素在更大范圍的自由流動和優(yōu)化配置。在此基礎(chǔ)上，浙江等沿海地區(qū)應(yīng)積極爭取從中央頂層設(shè)計(jì)層面，建立吸納轉(zhuǎn)移人口數(shù)量與教育經(jīng)費(fèi)、生態(tài)補(bǔ)償?shù)绒D(zhuǎn)移支付制度，保障流動人口教育、醫(yī)療、社保、住房等公共服務(wù)，加快破解長期制約沿海發(fā)達(dá)地區(qū)城市化普遍面臨的人地矛盾、財(cái)權(quán)事權(quán)不匹配等掣肘，開啟人口城市化與土地城市化相適應(yīng)的新格局。

第二副良方：合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例。從實(shí)際狀況看，土地供給不足與房價上漲過快具有比較密切的關(guān)系。以蘇杭為例，2002年以來杭州市區(qū)商品住宅土地供給大致只有蘇州市區(qū)的一半，房價則是蘇州市區(qū)的兩倍，就是比較能說明問題的一個案例。杭州市區(qū)長期來不僅住宅用地供給偏少，而且呈蛙跳式供地，即余杭、蕭山等外圍區(qū)塊的土地大量出讓，而靠近市區(qū)捂地惜讓，進(jìn)一步大幅推高市中心房價。來自透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，2016年11月1日至12月14日，杭州市中心住宅新房均價已高達(dá)49705元/平方米。

未來一段時期，浙江省應(yīng)把適度增加土地供給，優(yōu)化土地供給布局，作為緩解房價過快上漲的長期政策。這里的一個關(guān)鍵是何謂“適度”。需要指出的是，由于改善型和品質(zhì)型的購房需求和投資投機(jī)型購房需求往往互相轉(zhuǎn)化難以清晰界定，倘若為了抑制投資投機(jī)需求而長期實(shí)行過分嚴(yán)厲的供地政策，勢必不能較好適應(yīng)加快增長的品質(zhì)型住房需求，制約房地產(chǎn)健康發(fā)展，造成商品房供不應(yīng)求、房價大漲。從這層意義上而言，各種住房需求總體應(yīng)以疏導(dǎo)為主。浙江住房供地應(yīng)充分滿足剛性住房需求基礎(chǔ)上適度滿足品質(zhì)型需求，同時，杭州、寧波兩大城市充分結(jié)合宜居宜業(yè)吸引力強(qiáng)、外來購房需求量大的實(shí)際進(jìn)一步增加供地。

第三副良方：疏解特大城市部分城市功能，帶動周邊中小城市發(fā)展。浙江具有大城市和中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展的良好條件。正是因?yàn)榇罅恐行〕鞘械尼绕?，浙江城市化?shí)現(xiàn)從1978年落后全國平均3.4個百分點(diǎn)到2015年超過全國平均9.7個百分點(diǎn)、居各地第2的快速增長。浙江推動大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展長期走在全國前列。從支持縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，到2011年以來的小城市培育，再到2014年以來開展的特色小鎮(zhèn)創(chuàng)建，從理念到行動都與這次中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神高度契合。

當(dāng)前和今后一段時期，浙江應(yīng)充分結(jié)合大中小城市房地產(chǎn)市場供需實(shí)際，堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策。據(jù)省政府研究室“四大中心城市周邊縣市農(nóng)民進(jìn)城意愿調(diào)查報(bào)告”顯示，杭甬溫金四城周邊愿意進(jìn)城落戶的農(nóng)戶中68.4%選擇到縣城；另據(jù)筆者對全省8個小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)的抽樣調(diào)查，這些地區(qū)的縣城商品房均價大大高出愿意到縣城落戶的農(nóng)戶的實(shí)際購房能力。結(jié)合上述兩項(xiàng)調(diào)查結(jié)果，未來應(yīng)把調(diào)控縣城房價作為引導(dǎo)疏解大城市供需矛盾的主戰(zhàn)場。

2016年6月浙江發(fā)布《浙江省房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革行動方案》，把解決大城市土地出讓和房價頻出新高與化解周邊中小城市商品住宅庫存緊密聯(lián)系在一起共同化解?！斗桨浮丰槍π缘靥岢隽送七M(jìn)棚改貨幣化安置、支持自住型和改善性購房需求、鼓勵新市民購房和農(nóng)民進(jìn)城購房、消化非住宅商品房庫存、全面建立商品房供地與庫存及價格掛鉤辦法等具體舉措，從政策層面推動消化庫存與推進(jìn)城市化的雙贏。

房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展問題受中央經(jīng)濟(jì)工作會議高度關(guān)注，在組合政策之下，房地產(chǎn)業(yè)有望真正發(fā)揮城市人居的保障器、城市生活的提升器、城市發(fā)展的加速器的重要作用，進(jìn)而推動浙江早日開啟房地產(chǎn)業(yè)和城市化協(xié)調(diào)發(fā)展、良性互動新局面。

作者單位：浙江省發(fā)展和改革研究所