■ 陳 寧

我眼中的“房慌”和“地慌”

■ 陳 寧

2016年是中國(guó)房地產(chǎn)政策變化最多、成交規(guī)模最大、地價(jià)房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高的一年。這一年的房地產(chǎn)政策可謂涇渭分明。

2016年前三個(gè)季度，樓市延續(xù)了自 2014年開始的松綁政策，中央繼 2015年“9.30”下調(diào)首付最低至 2.5 成后，又施行了多項(xiàng)新政。2016年 1 月，進(jìn)一步將不限購(gòu)城市首付款比例下調(diào)至最低 20% ；其后，多部委聯(lián)合發(fā)文調(diào)整契稅、營(yíng)業(yè)稅。緊隨中央腳步，2016年上半年，全國(guó)有30多個(gè)省市先后出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)，主要方式有三類：一是鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房；二是調(diào)減乃至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)；三是多數(shù)城市給予購(gòu)房貨幣補(bǔ)貼。

但在 2016年第 4 季度，政策急轉(zhuǎn)直下。國(guó)慶期間，22城的密集調(diào)控拉開了以“四限”（限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限錢）為代表的調(diào)控大幕。限購(gòu)加碼、限貸限價(jià)接連出臺(tái)，過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了當(dāng)頭棒喝。短短數(shù)月，房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯轉(zhuǎn)向。一年之中，政策先松后緊、差異巨大、歷年罕見。

人們不禁發(fā)出疑問(wèn)：房地產(chǎn)業(yè)怎么了？其實(shí)，怪象不僅反映了政策和經(jīng)濟(jì)層面的波動(dòng)性，也折射出民眾心態(tài)的搖擺性。作為一名地產(chǎn)從業(yè)者，筆者恰恰經(jīng)歷了這個(gè)特殊的階段，感受到市場(chǎng)大環(huán)境下的“房慌”和“地慌”。

“房慌”：去庫(kù)存政策下的恐慌性購(gòu)房

從搶國(guó)債、搶板藍(lán)根、搶鹽、搶紅木、搶黃金、搶股票到搶房，許多人好像已習(xí)慣于“慌”而至“搶”。

翻過(guò)紅紅火火的2016年，我國(guó)百城住宅均價(jià)再次刷新近五年來(lái)價(jià)格最高點(diǎn)，累計(jì)上漲 7.6%，均價(jià)達(dá)到11816 元 / 平方米。全國(guó)累計(jì)成交超過(guò) 15 億平方米，同比增長(zhǎng)近兩成，創(chuàng)出五年來(lái)的“天量”。熱點(diǎn)城市住宅庫(kù)存及出清周期“雙降”，庫(kù)存總量同比下降 24%，出清周期降至 8 個(gè)月，同比減少5個(gè)月，處于近三年最低水平。真是全國(guó)房?jī)r(jià)一片紅，北京、上海、深圳、廣州、蘇州、南京、杭州、天津、合肥、鄭州、濟(jì)南、武漢等均漲幅明顯。

之所以如此，與政策的波動(dòng)不無(wú)關(guān)系。

“地慌”：開發(fā)商搶土地比購(gòu)房者搶房更瘋狂

商品住宅市場(chǎng)的熱度迅速傳導(dǎo)到產(chǎn)業(yè)鏈前端，各地商品住宅土地市場(chǎng)紛紛發(fā)起了高燒，開發(fā)商、財(cái)團(tuán)開始集體抱團(tuán)“不理性”“不算賬”地?fù)屚恋亍?016年全國(guó)土地成交面積依舊同比回落，但成交金額卻在不斷上升。全國(guó)土地購(gòu)置面積 2億平方米，同比下滑 5%。全國(guó)共計(jì)成交 336 宗單價(jià)、總價(jià)地王，數(shù)量再創(chuàng)新高。自 2016年 3 月份以來(lái)，土地市場(chǎng)明顯回暖，供需兩旺、地王數(shù)量直線攀升，9月更是密集成交 64宗單價(jià)、總價(jià)地王。當(dāng)然，土地市場(chǎng)的管理手段也時(shí)有創(chuàng)新，“抓鬮”“搖號(hào)制”“熔斷”等層出不窮，真是令人咋舌。

這其中，至少包括了三重誘因：第一重，商品住宅去化火熱導(dǎo)致開發(fā)商亟需“補(bǔ)糧”；第二重，地方政府牢牢控制著土地供應(yīng)，房?jī)r(jià)大幅飆升的一線城市土地供應(yīng)嚴(yán)重不足，平均成交樓面地價(jià) 16971 元 / 平米，環(huán)比上漲 40%之巨；第三重，人民幣貶值預(yù)期與M2持續(xù)上升的“持幣憂慮”。

當(dāng)面粉價(jià)格迅速高于面包，開發(fā)商就得做“奶油蛋糕”才能繼續(xù)生存，這意味著未來(lái)的新房售價(jià)還有可能再攀新高。

期待政策給百姓定心

進(jìn)入 2017年，杭州限購(gòu)、南京限購(gòu)、武漢限購(gòu)、成都限購(gòu)、無(wú)錫限購(gòu)、天津限購(gòu)、蘇州限購(gòu)、濟(jì)南限購(gòu)、合肥限購(gòu)、廈門限購(gòu)、北京限購(gòu)升級(jí)、上海限購(gòu)升級(jí)……信息之多，令人目不暇接。

限購(gòu)政策真能控制房?jī)r(jià)嗎？抑制了短期有效需求，但可能恰恰是中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的穩(wěn)定器。行政手段干擾市場(chǎng)機(jī)制是表面功夫，稅收政策和貨幣政策才是影響預(yù)期的根本。

（作者系遠(yuǎn)洋地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷總經(jīng)理）