房價趨平
2017-06-15 14:59:38葉昌元
城鄉(xiāng)建設(shè) 2017年6期
■ 本刊記者 葉昌元
房價趨平
■ 本刊記者 葉昌元
我國人民當(dāng)家做主的國家性質(zhì)和人民代表大會制度，決定了人民的意愿最終會反映在房價上。因此，在不遠(yuǎn)的未來—
房價，承載了住房價值觀
今年春節(jié)后一上班，一條來自澳大利亞的消息熱播—許家印在澳房產(chǎn)被強(qiáng)制出售。
澳大利亞政府2月6日宣布，強(qiáng)化對外國投資者在澳非法置業(yè)的打擊力度。近兩年來，已經(jīng)強(qiáng)制出售總價值1.07億澳元（約合8202萬美元）的外國投資者的房產(chǎn)。其中四成是中國富商違規(guī)購買的豪宅，包括恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在悉尼市派珀角、價值4000萬澳元的一座公館。
澳洲媒體報道，2015年2月，時任澳大利亞總理阿博特和國庫部長喬·霍基共同發(fā)表聲明，宣布將采取新措施嚴(yán)格管理外國投資，拉開自由黨政府打擊非法置業(yè)行動的帷幕。
現(xiàn)任國庫部長斯科特·莫里森說，在澳大利亞稅務(wù)局調(diào)查下，位于維多利亞州和昆士蘭州、總價值1400萬澳元的15處房產(chǎn)被強(qiáng)制出售。被強(qiáng)制出售的房產(chǎn)總數(shù)達(dá)到61處。另有36名正在接受調(diào)查的房主同意出售涉嫌違規(guī)購買的住宅。其中25處住宅的房主為中國人。
澳大利亞加強(qiáng)對外國人非法置業(yè)的打擊力度，部分原因在于，近年來，以中國買家為主的外國投資者涌入，推動了澳大利亞房地產(chǎn)市場的膨脹。特別是悉尼和墨爾本這兩大城市，自2009年以來，房價翻了一番。
房價快速上漲，令許多當(dāng)?shù)鼐用?、尤其是年輕人望“房”興嘆。按照法新社的說法，“買房難”成為一個重要的政治議題。
該國的外國投資審核委員會2015年4月發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在中國購房者帶動下，中國首次超過美國，成為澳大利亞最大海外投資來源。2014財(cái)政年度，中國投資者在澳投資277億澳元，其中124億澳元投在了房地產(chǎn)上。
莫里森在公布“戰(zhàn)果”時說，自由黨政府致力于執(zhí)行打擊非法置業(yè)的規(guī)定，而在工黨執(zhí)政時，“沒有外國人被迫出售他們非法購得的澳大利亞不動產(chǎn)”。
這條消息大約隱含了以下“定律”：
一、房價在各國都不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，還關(guān)乎民生、關(guān)乎政治。
二、根據(jù)國家意志和人民意愿，各國政府可以理所當(dāng)然地直接干預(yù)住房市場和房價。需要外國人投資時，他們來買房就是“合法”的；本地民眾強(qiáng)烈不歡迎外國人買房時，他們來買房就是“非法”的。
三、住房投資者或投機(jī)者在世界范圍內(nèi)都不受所在國居民歡迎。這一點(diǎn)在美國東西海岸、加拿大溫哥華等地可以得到印證—去那些地方買房的中國投資者也很多。
讓我們回到國內(nèi)。
國情民意的過往體現(xiàn)：從分房到買高價房
建國后，我國住房事業(yè)大致可分為三個階段：
第一階段為1949年至1980年代初。為全力滿足工業(yè)發(fā)展的需要，國家實(shí)行“先生產(chǎn)，后生活”“先廠后家”的原則，將有限的資金和資源大都用在發(fā)展工業(yè)上。城鎮(zhèn)居民的居住空間一直非常逼仄。盡管國家對城鎮(zhèn)居民的住房建設(shè)全部包下來，并每年不斷加大投入，但趕不上工業(yè)化發(fā)展、城鎮(zhèn)居民人口增長速度。到1980年，城鎮(zhèn)人均居住面積不足5平方米。
那時候的住房由公家分配，住戶只是象征性地交一點(diǎn)兒房租。國家負(fù)擔(dān)重，資金不斷投入，但無法回籠。
第二階段為1980年代初至1998年。這是住房制度改革階段。1980年4月，全國基本建設(shè)會議上，傳達(dá)了鄧小平同志的講話。4年后，這段講話公開發(fā)表：城鎮(zhèn)居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。要聯(lián)系房價調(diào)整房租，使人們考慮到買房合算。
此后，蚌埠、煙臺等城市開始住房制度改革試點(diǎn)。小平同志的講話精神在1994年的“國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（國發(fā)〔1994〕43號）”中得以充分體現(xiàn)。這個文件的主要內(nèi)容就是：將住房由國家、單位統(tǒng)包改為國家、單位、個人共同負(fù)擔(dān)，實(shí)行住房商品化、社會化；以成本價向中低收入職工出售公有住房，售房款全部用于住房建設(shè)和住房制度改革；提高租金，所收租金用于住房維修、管理、建設(shè)和住房制度改革；推行住房公積金制度；加快經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)建設(shè)。
從住戶手上吸納的大量售房資金和租金，成了住房建設(shè)的源頭活水。從1994年到1998年這一短短的時間內(nèi)，住房建設(shè)的潛力噴薄而出。據(jù)“1998年全國城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)公報”，1998年年末，住宅人均使用面積13.6平方米，人均居住面積為9.3平方米，可以推算出，住宅建筑面積人均大約20平方米。
第三階段是1998年到現(xiàn)在。以1998年為節(jié)點(diǎn)，是因?yàn)檫@一年“國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知（國發(fā)〔1998〕23號）”發(fā)布。文件中明確當(dāng)年下半年“停止住房實(shí)物分配”，也就是說，此后城鎮(zhèn)居民只能買房或租房?！胺址俊背蔀闅v史。
這一階段，市場潛力被充分挖掘，開發(fā)商踴躍拿地，以致“地王”迭出。2016年全國“兩會”期間，住建部部長陳政高回答記者提問時說：城鎮(zhèn)住房人均建筑面積由改革開放初期1978年的6.7平方米增加到2012年的32.9平方米。在商品房大量開發(fā)的同時，住房保障制度逐步完善。
應(yīng)該說，這三個階段的住房政策基本上體現(xiàn)了當(dāng)時的國家意志和人民意愿。
第一階段“勒緊腰帶搞建設(shè)”，因?yàn)榧毙璋l(fā)展工業(yè)。住房固然短缺，其他工業(yè)產(chǎn)品也短缺。建材、建筑機(jī)械等產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，怎么蓋房子？國防工業(yè)不發(fā)達(dá)，沒有國防實(shí)力，建好的房子很可能成為易被打爛的“壇壇罐罐”。建國后，人們建設(shè)祖國的熱情高漲，心無旁騖，無暇講究居住條件。只是城鎮(zhèn)人口由這個階段初期的5000萬發(fā)展到后期的1.7億，城鎮(zhèn)居民住房短缺的矛盾至此非常突出了。
第二階段的城鎮(zhèn)住房制度改革順應(yīng)了廣大居民保有“物權(quán)”的意愿—有些老同志說：“干了一輩子，還不能落一套房？”他們樂意用成本價把自己租住多年的公房買下來。從實(shí)際情況看，不買的極少。這種房子因此有了獨(dú)特的名字—“房改房”。由于此前國家在住房建設(shè)上只有資金投入，沒有資金回籠，難以為繼。實(shí)行改革后，政府有了錢，可以滾動發(fā)展，不斷蓋新房，改善基礎(chǔ)設(shè)施；居民有了產(chǎn)權(quán)。
第三階段的住房商品化順應(yīng)了三個需要：國家要發(fā)展經(jīng)濟(jì)、居民要不斷改善居住條件、開發(fā)商要賺錢。1998年這個時間節(jié)點(diǎn)很有意思—東南亞正鬧經(jīng)濟(jì)危機(jī)。我國此時將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)而寄予厚望。房地產(chǎn)業(yè)不僅帶動了建材、建筑、工程機(jī)械、市政公用、房屋中介等行業(yè)的發(fā)展，在給廣大居民提供更寬敞的房子后，還促進(jìn)了裝修、裝飾、家電、家具等行業(yè)的大跨越。果然，我國順利地避開了這場經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
此后，在資本要“滾雪球”、地方財(cái)政追求手頭寬裕的雙重欲望的推動下，房價一路上揚(yáng)。開發(fā)商固然盆盈缽滿，地方財(cái)政的腰包也鼓鼓囊囊。客觀地說，這些財(cái)富里極少數(shù)被貪腐、揮霍，多數(shù)用在基礎(chǔ)設(shè)施和保障房的建設(shè)上。買房的居民在忍受高房價之痛的同時，為改變城鎮(zhèn)面貌作了貢獻(xiàn)。
在這三個階段中，盡管政策的制定及實(shí)施時有偏差，居民也有不滿意之處，但要說當(dāng)時的制度基本符合國情與民意，是沒錯的。
發(fā)展到今天，房地產(chǎn)業(yè)面臨新的拐點(diǎn)。這不是房價走勢的拐點(diǎn)，而是政策走勢的拐點(diǎn)。
新的意愿：勒緊房價的韁繩
一度，各大城市的街談巷議盡是這樣的話題：“房價還會再漲嗎？”“什么時候買房最合適？”“真后悔去年沒買！”許多人感嘆，辛辛苦苦上班幾十年，收入不如人家炒一次房。
據(jù)報道，李先生原是上海一個普通白領(lǐng)，2014年辭職回深圳專職炒房，以100多萬做首付在福田買了第一套房子進(jìn)行投資。當(dāng)時看到房價漲得這么快，他把爸媽名下的房子拿去做了加按揭貸款，將親戚的指標(biāo)也借來買房。2015年他反復(fù)操作了17次，2016年操作了4次，到現(xiàn)在差不多有5000萬的盤。
李先生只是炒房隊(duì)伍中的一員。房價上升，讓他們獲利；房價也拜他們所賜，節(jié)節(jié)攀高。在炒房隊(duì)伍之外，越來越多的人不愿意看到住房的天價。第一，渴望在城鎮(zhèn)買房或改善居住條件的人不愿意看到高房價，以參加工作不久、又要談婚論嫁的年輕人為主。
第二，第一人群的父母或祖輩不愿意看到高房價。如果他們是農(nóng)民，就不用說了。這群人當(dāng)中有很多是城鎮(zhèn)居民，當(dāng)年買過“房改房”。當(dāng)房價剛剛開始上揚(yáng)時，他們心里還是樂滋滋的，盡管嘴里說著“漲不漲價都一樣，反正自己住，沒法賣?！钡吘棺约旱摹吧韮r”高了。但房價持續(xù)上漲到今天，他們的子女甚至是孫子輩到了婚嫁的年齡，也需要買房了。他們不忍看著孩子面對高房價徒嘆奈何，不得不幫孩子交首付、掏按揭款，往往把養(yǎng)老錢都賠進(jìn)去。
當(dāng)然，家里有多套住房的例外，但這個人群的比例不高。
第三，大城市以外的全國各地居民不愿意看到大城市的房價瘋長。道理很簡單，大城市的居民用自己的一套房能換小城鎮(zhèn)的十幾套、甚至幾十套住房時，在社會總財(cái)富中所占相對份額就非常高；小城鎮(zhèn)居民的相對份額就非常低。比如說，北京的老張將自己的一套建筑面積100平方米的住房賣了，拿到1000萬元去廣西巴馬縣一個環(huán)境優(yōu)美的小鎮(zhèn)上養(yǎng)老，與當(dāng)?shù)鼐用竦膶Ρ葍?yōu)勢非常明顯，會將當(dāng)?shù)氐奈飪r拉高。這和澳洲居民不歡迎許家印一樣。
政府層面呢，越來越擔(dān)心房價持續(xù)上漲。
第一，高房價已經(jīng)難以為繼。以資金為例：如果說，當(dāng)年買了“房改房”的許多家庭仍有一些積蓄，再加上貸款、節(jié)衣縮食，還可以再買一套商品房的話，現(xiàn)在將祖孫三代的積蓄吸干，也未必能買一套小戶型住宅。在購買力幾近枯竭的情況下，住房庫存多是必然的。去庫存已成為許多地方政府的一項(xiàng)重負(fù)。
庫存又分顯性與隱性。隱性庫存不表現(xiàn)為整座樓盤閑置，但表現(xiàn)為投資者、保有者手中的住房閑置。許多投資者既不賣、也不出租，在持房觀望。
第二，房地產(chǎn)業(yè)投資大、占用資源多，在房價不斷上揚(yáng)時將大量資源吸附過去，其他產(chǎn)業(yè)必受影響，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形。比如，制造業(yè)上不去，大量的房子就只能是空殼。中央因此提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。
第三，消磨了城市的活力和創(chuàng)造力。活力和創(chuàng)造力主要來自年輕人。當(dāng)他們成天為了買房愁眉苦臉時，因住不起市區(qū)的房子每天在上下班途中疲于奔命時，或干脆為了逃避高房價而逃離城市時，這座城市就會暮氣沉沉，發(fā)展乏力。少數(shù)家里有幾套房子的年輕人能做多少事呢？
第四，因房價上漲而引起的貧富差距拉大，極易滋生社會問題。這種非勞動而引起的差距有違社會主義公平正義，任其發(fā)展，就會毒化社會風(fēng)氣。吉尼系數(shù)過大在世界范圍內(nèi)都是社會問題，為了維護(hù)社會穩(wěn)定，政府不得不加大精力與財(cái)力的投入。
第五，潛藏風(fēng)險，易引發(fā)危機(jī)。房價一路上漲催生了投資、投機(jī)，許多家庭、中介機(jī)構(gòu)和其他領(lǐng)域的單位卷入其中。尤其是高杠桿、窮盡財(cái)力的炒買炒賣風(fēng)險極大。前述炒房客李先生每個月需要還20萬的貸款，壓力非常大。2016年10月，深圳出臺了史上最嚴(yán)限購政策，市場成交量大幅下滑。李先生十分擔(dān)心，陸續(xù)將手里3套房子降價掛牌出售。2016年上半年才在深圳入場的投資客，已被套牢在房價的頂部，賣出去要虧本。當(dāng)炒家在“攀比”著降價時，后果難以預(yù)料。
我國憲法規(guī)定：“中華人民共和國是工人階級領(lǐng)導(dǎo)的、以工農(nóng)聯(lián)盟為基礎(chǔ)的人民民主專政的社會主義國家”“中華人民共和國的一切權(quán)力屬于人民”“中華人民共和國公民對于任何國家機(jī)關(guān)和國家工作人員，有提出批評和建議的權(quán)利”。既然人民與政府都希望改變房價居高不下的局面，局面一定會改變。
平抑房價手段：家底透明、合理稅收
無論是一手房市場，還是二手房市場，都有信息不對稱的問題。在這兩個市場里，買房者對市場中房屋的存量、買賣房屋的人數(shù)、價格走勢等信息都不如開發(fā)商或房屋中介清楚。這里就有文章可做。比如：某個樓盤有200套房子待售，有190個居民來這里登記買房。售樓處可以用兩個手段制造緊張氣氛：一是跟大家說房子只有180套；二是給排隊(duì)的人發(fā)號，最后面的可能排在300號。房屋中介呢？客戶只要去看房子時，總有好幾撥人同時來看，給人感覺此房很搶手（這里有沒有“托兒”，就不得而知了）；至于房價，中介常常會舉例：比這差的房子都賣得比這個價高，某處的房子又漲價了。
售樓處、房屋中介之所以能上下其手，就是倚仗信息優(yōu)勢。城市政府只要把家底透給廣大居民，就會消除大部分欺詐。給大眾透露的信息應(yīng)該包括：本市有多少現(xiàn)房和在建住房，規(guī)劃中擬拿出多少地、蓋多少房，本市有多少戶籍人口和外來常駐人口，新的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將會吸納多少人口，有兩套以上住房的家庭是多少，房屋出租的有多少，空置房屋有多少，住房總套數(shù)和建筑面積各是多少，某一區(qū)域有多少人正準(zhǔn)備賣房、買房（可以要求房屋買賣雙方在政府指定的平臺上備案）等。
“一切權(quán)力屬于人民”。首先，得讓人民知道家底；其次，在規(guī)劃未來的城市規(guī)模、應(yīng)該拿出多少土地作為住宅用地、保障房每套面積定為多大等事項(xiàng)上應(yīng)該征求大眾的意見；再說，這些信息不涉國家機(jī)密。
目前，打擊房屋開發(fā)商、中介的欺詐多是“馬后炮”—收到舉報后查處。這有兩個弊端：一是查處的難度和阻力大，加大了行政、司法成本；二是被欺詐者往往有苦說不出—買房買貴了，找誰理論去！
另外，我國現(xiàn)有的中介傭金制度很不合理，亟需改革：無論是房屋買賣，還是租賃，中介的傭金均跟房價或租金掛鉤。這成了中介助推價格上升的一大動因：房價或租金越高，其獲利越多。事實(shí)上，中介的勞動與房子的面積和價格都無關(guān)，按套、按次取費(fèi)才是合理的。
除了交易環(huán)節(jié)的信息透明，在保有環(huán)節(jié)收稅，也是平抑房價的手段。
上海與重慶早已試水房地產(chǎn)稅。今年2月，住建部副部長陸克華回答記者稱：十八屆三中全會明確改革任務(wù)，加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進(jìn)改革。有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。
向住房超過一定面積的家庭征稅，在平抑房價的同時，還有三個作用：一是抑制為炒房而囤房的行為；二是擠壓隱性空置，把房屋資源充分利用起來；三是讓住大房子的家庭為社會多做貢獻(xiàn)。
當(dāng)然，與房地產(chǎn)稅相配套的稅種也將隨之出臺，如對房產(chǎn)的遺贈收稅。這在發(fā)達(dá)國家早有先例。
博弈之后，房價必將順?biāo)烊嗣褚庠?/h2>
與住房相關(guān)的信息透明也好，房地產(chǎn)稅的法規(guī)出臺也好，都有一個博弈的過程，舉幾個例子。
房地產(chǎn)信息全國聯(lián)網(wǎng)怎么說都是大好事：既為高層決策提供充分的依據(jù)，又有利于打擊這個領(lǐng)域的腐敗。在技術(shù)上完全沒有障礙的情況下，此事居然遇到很大阻力。
征收房地產(chǎn)稅，很久前就有了動議，但也有人一直反對，甚至在黨報上發(fā)表文章，說稅收不合理、不合法理云云。
一些開發(fā)商、經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為目前的房價不高，支持持續(xù)上漲，甚至說“開發(fā)商的房子不是為窮人蓋的”。他們說的好像也有依據(jù)，如各種數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)學(xué)原理、國內(nèi)外形勢等。
大陸在博弈。香港也如此。
隨著樓價增高，香港居民的基本居住面積開始縮水。李嘉誠旗下的長江實(shí)業(yè)推出一批迷你戶型住宅，最小的戶型居住面積只有16平方米。今年香港出現(xiàn)了居住面積11.52平方米的戶型。其實(shí)，香港行政區(qū)內(nèi)的土地并不都像中環(huán)一帶人口稠密。新界地區(qū)就是大片森林茂密的郊野。
拿出多少土地為中低收入家庭蓋房，其中就有博弈。
不管有什么樣的博弈、什么樣的阻力，不管拿什么經(jīng)濟(jì)原理、國外案例來說事，普通老百姓以可接受的代價擁有一定面積的住房是基本權(quán)利。再說，“先富帶后富”是改革開放之初的承諾，在住房這件事上也不能例外。老百姓的訴求會流經(jīng)人民代表議案、政協(xié)委員提案、政府調(diào)研報告、信訪等渠道，匯集到全國人民代表大會，最終通過立法實(shí)現(xiàn)。
如果人民代表不合格，就會被廢黜，遼寧賄選案的查處，就是先例；如果法規(guī)不合理，就會廢置或被修訂。至于形形色色的“學(xué)說”“法理”，不過是某些利益集團(tuán)的代言詞、投票證，會被最廣大的人民群眾的呼聲、投票所淹沒。
有人會說，老百姓希望降房價已經(jīng)不是一年兩年了，為什么還沒有遂愿？從制度改革、法規(guī)修訂來說，都有一個滯后期；從人民表達(dá)意愿來說，有一個容錯期—允許在發(fā)展和改革過程中出現(xiàn)一定程度內(nèi)的偏差，但不是無限期的。
房價趨平，多少算平？廣大人民群眾可以接收的價格。如果要定量表達(dá)：保障房房價與不同檔次的商品房房價應(yīng)在一個連續(xù)的曲線上，即低檔商品房價應(yīng)與經(jīng)濟(jì)適用房價接近，避免“夾心層”。
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