喬秋珍

摘 要：離婚案件中，一般需要處理好孩子撫養(yǎng)和財產分割問題，孩子撫養(yǎng)問題處理相對容易，但財產分割有時涉及到按揭貸款購房的情況，有的房子婚前按揭繳納首付款和取得房屋產權登記等原因，導致在離婚時，存在權屬、其增值部分及共同償還貸款部分如何認定、如何分割的問題，對此，法律并無明確規(guī)定。鑒于此，就按揭房的性質、增值、共同還貸等相關法律問題進行探討。

關鍵詞：婚前按揭房權屬；離婚時其增值部分；歸還貸款的分割

中圖分類號：D923 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2017）15-0198-02

一、婚前按揭房的定性問題

離婚案件中，涉及到房產的分割，首先要先定性房子的權屬問題，房子是婚前個人財產，還是婚后共同財產？如果是個人財產那么就不存在分割問題，歸婚前所有一方，如果是婚后共同財產就應當分割。離婚案件中，如果有分期付款的按揭房屋，那么處理此類財產分割的關鍵就是對該按揭房如何認定確定它的性質問題，即應定性為婚后夫妻共同所有財產還是個人婚前所有財產的問題。針對此類財產糾紛，不同的法官出于對法律不同的理解，也就是說法官在處理此類糾紛時，個人自由裁量權的行使不同，就會得出不同的結論。

有一種觀點認為，按揭房的性質應該以房子的房產證登記的時間作為區(qū)分婚前、婚后財產的分水嶺。根據《物權法》第9條規(guī)定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發(fā)生效力；未經登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”因此，依照《物權法》的規(guī)定，只要按揭房的房產證的登記在婚前，該按揭房就是婚前個人財產；如按揭房的房產證在結婚后登記取得，那么該按揭房產就是夫妻婚后共同財產，離婚時可以分割。

有另一種觀點認為，婚前按揭房應以房屋買賣合同訂立時間并結合首付款交付的時間來劃分其房屋產權性質，進而確定按揭房是婚前個人財產和婚后共同財產。如果按揭房的買賣合同在夫妻雙方結婚前簽訂而且首付款也是在夫妻雙方結婚前交付的，根據我國《合同法》的規(guī)定，該房屋買賣合同已經生效。按照《合同法》規(guī)定的合同權利義務應當由簽訂合同的主體來承受，所以，該按揭房應為交夫妻雙方結婚前首付一方的婚前個人財產。依照這種觀點，夫妻一方婚前簽訂房屋買賣合同并交付了首付款的，房屋產權證登記在首付方名下的，無論房產證的取得在婚前還是婚后獲得，均認為是夫妻關系中婚前首付方的婚前個人財產。

另還有第三種情況：夫妻婚前一方簽訂商品房買賣合同，但是結婚后夫妻雙方共同支付首付及共同還貸，房屋的產權證也是夫妻結婚后登記取得。此類按揭房在實際生活中我認為，雖然商品房買賣合同簽訂是在雙方婚前，即原因行為是在婚前，但是商品按揭房買賣合同的履行即交付首付和還貸均是在夫妻雙方結婚后。也就是說，次按揭房是用夫妻共同財產來交的首付和還貸，且實際情況也是夫妻雙方共同履行了商品房買賣合同中買受人的義務。因此，此類按揭房不論產權證的取得是在婚后還是在婚后，都應當認定為夫妻財產，離婚分割是按照夫妻共有財產進行分割。同時，按揭貸款也應當作為夫妻共同債務，進行明確由誰承擔。一般此類情況下，該按揭房認定為夫妻共同財產是無爭議的。

對于有爭議的前兩種觀點，筆者同意第一種觀點。在我國，擔保法和相關的民事法規(guī)沒有對按揭房的房產性質做出明確的規(guī)定，其本質認為是抵押貸款合同。不動產權即房屋產權證書是權利人（即房屋所有權人）享有該不動產物權即該房子的對外宣布及公示，也包括夫妻雙方的關系。筆者認為，在離婚訴訟中，財產分割雖在夫妻之間進行，但分割的是夫妻共同財產。按照我國《婚姻法》的規(guī)定，應是夫妻二人結婚登記后，雙方合法取得財產。因此，對于婚前按揭，夫妻婚后夫妻一方取得的房屋產權登記應歸為夫妻共同財產。

在婚姻案件中遵守登記生效主義，以權屬登記時間來判別財產性質，既符合《婚姻法》的規(guī)定，也符合《物權法》的基本精神。因此，筆者比較贊同第一種觀點。但也有人擔心按揭房一方完全沒有出錢卻僅因為結婚登記就成為房屋共有人，若以后離婚還須分到房產的一半，這樣會不公平。筆者不這樣認為，房屋產權對于普通公民來講，是財產中最重大的財產，是家里最值錢的物品，也許是幾代人的心血，若婚前首付一方在意自己的財產，注意保護自己權利，就會積極地在婚姻登記前辦理好房屋的產權登記?；蛘呋橐龅怯洉r沒辦好權屬登記，也可以結婚時進行夫妻財產約定。若首付一方，不積極行使自己該權利，就是對該房屋產權婚后共有的默認。但是，為了保護公民經濟的安全，維護市場經濟秩序的穩(wěn)定，結合我國《婚姻法》的立法精神，對按揭房婚后登記產權，婚前首付的那部分金錢，應從夫妻共有價值中劃分出來，首付的金錢應視為婚前首付個人一方的婚前財產。

二、婚前按揭房產的增值部分實際生活中應如何解決

房價市場在我國，一直是上升趨勢，只是多少問題，一般的離婚案件中，若涉及離婚時分割房屋價值的糾紛，一般情況下，離婚時房屋價格跟最初購房時價格相比一般都有所上漲。因此，夫妻雙方離婚時，婚前爭議的按揭房都存在不同程度的增值情況，我國房屋增值的原因很多，如有的增值是對房屋進行了豪華裝修、修繕使其增值；有的增值是由于市場房子緊缺，房子的剛性需求，導致房價不斷上漲等原因所致。有的房子增值是因在學區(qū)好地段等原因導致增值等。筆者認為，關于離婚時，夫妻雙方就一方在婚前貸款購買房屋的增值部分如何處理糾紛，應該按照當事人對房屋增值所做貢獻大小、不同應做出不同處理。

如果夫妻雙方結婚后共同對房屋進行精心裝修、修繕而使婚前房屋價值有所增加的，依據我國民法及物權法理論的相關規(guī)定，應認為是物的添附，添附之物應該歸屬于不動產的所有權人，但不動產所有人應把因添附而增值的部分給對方也就是夫妻另一方一定的經濟補償，只有這樣才符合我國民法通則的規(guī)定。因此，離婚時，婚前按揭房所有權人即房產證登記人，應該把添附增加的價值部分折價補償給離婚時的有房產糾紛的夫妻雙方另一方一半的經濟補償。

由于房屋市場商家的炒房，以及由于通脹通縮、房地產市場行情的變化等因素，形成購買按揭房時的合同價格往往和離婚時的房屋市場價格有較大的差別。一般來講，大部分情況都是離婚時按揭房屋價格高于購買時價格很多。針對該增值如何定性、處理是此類案件爭議的焦點，但是現行婚姻法及其司法解釋并沒有做出明確規(guī)定。筆者認為，對于婚前按揭房屋并在婚前已經取得房產證產權登記的，是一方的婚前個人財產。因此，在離婚時按揭房漲價升值時，其升值部分也應屬于夫妻一方婚前個人財產的升值；如果婚后按揭房屋的市場價格下跌，也不視為夫妻共同財產的減少。也就是說，婚前辦理房產登記且在一方名下按揭房產，因其增值或下跌不屬于夫妻共同財產的變化，不存在增值部分的分割爭議。但對于婚前辦理按揭，婚后辦理房屋產權登記的認定為是夫妻共同財產，隨著房產市場行情的變化，無論是漲還是跌，都是夫妻共同財產的變化。其增值或下跌部分都是夫妻財產的共同變化，不影響其權利歸屬，但是離婚時有權要求分割增值部分。

現實生活中，其實房屋增值并非房屋實際增值，大多是房價波動、物價上漲、炒房原因導致，是一種虛擬的增值，在房子所有權沒有變動即房子沒有進行實際買賣的情況下，婚前按揭房的增值部分一直處于一種虛擬不存在的狀態(tài)，因為房屋產權沒有變動就沒有帶來實際上的房屋價值增值。因而對于婚前按揭房婚后辦理產權登記的，在離婚時，進行財產分割，增值部分應按市場價格，減去折舊部分，酌情考慮其增值是因婚前按揭方首付而購買房屋的前提下產生，給沒有占有房屋的另一方一定的適當的經濟補償。

三、婚姻關系存續(xù)期間歸還貸款的性質及分割

根據我國《物權法》的規(guī)定，對于夫妻雙方一方婚前按揭房并在婚前辦理房屋產權登記的，視為夫妻雙方中一方結婚前個人所有財產。夫妻雙方中婚前按揭并且屬于個人所有的一方，即婚前取得房屋所有權一方，為了個人貸款而將其按揭房的產權權益抵押給銀行，房屋個人所有權的一方跟銀行之間形成法律上債權債務關系，此債權債務關系是夫妻一方在婚姻登記之前與銀行之間發(fā)生的抵押合同關系，因此該債務應屬于按揭房所有人一方婚前的個人債務。因而，貸款銀行也只能向特定的債務人即按揭房屋所有權一方主張自己的債權權利，而不能向債務人結婚后的配偶主張其債權權利。因此，針對此類按揭房還貸款情況，應認定為實際上是以夫妻共同財產償還了按揭房房產所有人一方的婚前個人債務，因為還銀行的貸款而在夫妻之間產生了民法上的債權債務關系。所以，在夫妻雙方離婚時，婚前按揭房所有權人一方應當予以返還夫妻關系存續(xù)期間共同償還貸款的配偶一方已支付的房款。離婚后沒有償還的按揭債務仍為房屋所有人個人債務?？紤]到在婚姻關系存續(xù)期間，以夫妻共同財產償還一方的婚前個人所負按揭貸款債務，是基于雙方存在婚姻關系的基礎上，無償幫助另一方償還婚前個人債務。因此，夫妻離婚時，如果只是簡單地返還已經歸還的貸款中屬于配偶一方清償的部分，對夫妻另一方明顯的有些不公平，還應當償還其利息，才能符合我國《物權法》的基本精神。

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[責任編輯 李春蓮]