房地產(chǎn)失衡對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)傷害不言而喻

中國(guó)房地產(chǎn)和世界一樣是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。不管一個(gè)城市在高速發(fā)展階段，還是成熟老化階段，房地產(chǎn)每年產(chǎn)生的GDP至少占這個(gè)城市的5.3%，所以它當(dāng)然是支柱產(chǎn)業(yè)。

我們對(duì)房地產(chǎn)的重視，是因?yàn)樗侵еa(chǎn)業(yè)、龍頭產(chǎn)業(yè)，更因?yàn)樗敲裆a(chǎn)業(yè)，老百姓衣食住行跟房地產(chǎn)息息相關(guān)，中產(chǎn)階層很重要的財(cái)產(chǎn)特征跟房產(chǎn)聯(lián)系在一起，所以它又是財(cái)富的象征。

房地產(chǎn)因?yàn)榕c龐大的資本和金融相伴，興衰往往會(huì)帶來(lái)金融資產(chǎn)的膨脹或者壞賬，從防風(fēng)險(xiǎn)的角度，各國(guó)政府都很重視房地產(chǎn)的穩(wěn)定，因?yàn)楹芏嗍澜缂?jí)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)總是和房地產(chǎn)泡沫崩盤(pán)聯(lián)系在一起。我今天就是要論證和闡述房地產(chǎn)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)失衡的問(wèn)題。

要保住耕地紅線，還要保證供應(yīng)土地

房地產(chǎn)業(yè)需要大量土地做基礎(chǔ)，目前對(duì)房地產(chǎn)的土地供應(yīng)有失衡之處。

宏觀上看，國(guó)內(nèi)每年都要供應(yīng)城市開(kāi)發(fā)用地，要把農(nóng)業(yè)用地、耕地轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地。幾十年來(lái)，大體上平均每年要用800萬(wàn)畝耕地征地動(dòng)遷，轉(zhuǎn)化為國(guó)有建設(shè)用地。

每年800萬(wàn)畝，每10年就是8000萬(wàn)畝，加上地方政府或者地方上的各種企業(yè)，總會(huì)有一些計(jì)劃外的征地，實(shí)際上，每十年國(guó)家要用掉1億畝耕地。

我們改革開(kāi)放30多年，國(guó)家的耕地少了3億多畝，1980年，國(guó)家的耕地是23億畝，去年是20億畝左右，再過(guò)30年就不可避免地要降到18億畝以下。

我們國(guó)家有個(gè)判斷，無(wú)論如何，十三四億人口，解決吃飯問(wèn)題至少需要18億畝耕地。18億畝耕地紅線要守住，這是中國(guó)的客觀需要和國(guó)家安全所在。

現(xiàn)在的土地供應(yīng)，已經(jīng)不是過(guò)去30年每年800萬(wàn)畝，2015年供應(yīng)770萬(wàn)畝，2016年供應(yīng)700萬(wàn)畝，今年，計(jì)劃是供應(yīng)600萬(wàn)畝。

土地供應(yīng)的總量在減少，城市里的用地會(huì)緊張一點(diǎn)，這是第一個(gè)問(wèn)題。

第二個(gè)問(wèn)題是，這600萬(wàn)畝土地，分成四個(gè)方面的用途。

雖然是城市建設(shè)用地，但是農(nóng)村也同樣有建設(shè)性用地的需求，比如農(nóng)村修一個(gè)水庫(kù)，搞農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，或者城市和城市之間修1000公里高速鐵路，途中經(jīng)過(guò)農(nóng)村的地變成建設(shè)性用地。

這樣的話，600萬(wàn)畝土地，真正到了城市只剩400萬(wàn)畝。這400萬(wàn)畝又一分為三：城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)用地，剩下的才是住宅。

住宅可以拿多少？10%。這個(gè)比例是不平衡的，老百姓的住房用地一般占這個(gè)城市所有土地的25%，我們只占10%，這就顯得少了。

好不容易有了這點(diǎn)地，那么是不是大城市人多就應(yīng)該多供應(yīng)點(diǎn)？人少的就應(yīng)該少供應(yīng)一點(diǎn)呢？

政府還想調(diào)控。城市太大，我有意控制，土地不能再增加，人也不能再增加了;反過(guò)來(lái)，200萬(wàn)-300萬(wàn)人口級(jí)的中小城市，他們想發(fā)展，比較容易得到上級(jí)部門(mén)支持。

結(jié)果，可能越大的城市每年新增的住宅用地反而更少一點(diǎn)，反倒是中等城市、小城市會(huì)更多一點(diǎn)。

造新房子滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)容易高

房地產(chǎn)之所以漲價(jià)，一個(gè)很重要的因素是和地價(jià)有關(guān)。

地價(jià)漲了，房?jī)r(jià)跟著漲，房子本身會(huì)貶值，每年折舊，用個(gè)幾十年可能就會(huì)拆掉，但是在城市里土地每年都會(huì)升值，最后這個(gè)房子哪怕拆掉還會(huì)值幾百萬(wàn)甚至上千萬(wàn)，是因?yàn)檫@塊土地升值了，我們土地升值有點(diǎn)畸形。

有三個(gè)原因：第一個(gè)是我們土地買(mǎi)賣(mài)的方式，我們從香港學(xué)來(lái)的土地拍賣(mài)制度，總的來(lái)說(shuō)有它的好處，在政府主導(dǎo)的機(jī)制里，拍賣(mài)是陽(yáng)光的市場(chǎng)機(jī)制，能夠避免腐敗和灰色交易。如果是協(xié)議出讓?zhuān)娱g交易中搞不清的事，不知道會(huì)害了多少干部。

但是拍賣(mài)制的規(guī)則是價(jià)高者得，拍賣(mài)制本身會(huì)推高地價(jià)。

第二個(gè)原因是土地本身就供不應(yīng)求，越供應(yīng)不足，拍賣(mài)地價(jià)越高，最后倒過(guò)來(lái)，地價(jià)越來(lái)越高，房?jī)r(jià)越來(lái)越高。

第三個(gè)原因是拆遷。拆遷會(huì)有什么情況呢？如果這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大體是7000元一平方米，你來(lái)拆1000戶，每戶有個(gè)100平方米，這10萬(wàn)平方米怎么補(bǔ)償？大體上按照這個(gè)地區(qū)的均價(jià)來(lái)補(bǔ)償，這是拆遷的基本邏輯。

所以拆遷10萬(wàn)平方米的土地，地價(jià)7000元/平方米，造出來(lái)的房子一定到一萬(wàn)五六，拆遷會(huì)帶來(lái)巨大的土地成本。

過(guò)了一年兩年，這塊地旁邊的地要拆遷，拆遷的成本就不是六七千，而是一萬(wàn)五、兩萬(wàn)，這很正常，以這個(gè)地價(jià)成本拆出來(lái)的房子，造出來(lái)的就會(huì)賣(mài)三萬(wàn)四萬(wàn)。

這個(gè)意義上，城市的土地如果都是靠拆遷而來(lái)，造新房子滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，房?jī)r(jià)容易高。

在拍賣(mài)機(jī)制下，在一個(gè)總體上新供的土地短缺的情況下，老城改造，拆遷循環(huán)，這三個(gè)機(jī)制疊加在一起，就會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)往上升。

一定要說(shuō)這里面哪個(gè)人負(fù)責(zé)，這里面是一種機(jī)制，幾乎所有人都在埋怨，開(kāi)發(fā)商埋怨土地價(jià)高，老百姓埋怨房?jī)r(jià)高，官員埋怨投資環(huán)境破壞了，所有人都不滿意，似乎無(wú)法改變它。

房地產(chǎn)占資源，還綁架金融

一般經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市學(xué)有個(gè)基本經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市的固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資每年不要超過(guò)25%。10年前我在重慶管這個(gè)事情定了這個(gè)原則。

一個(gè)人正常家庭，如果是租房子，最好月收入的1/6以內(nèi)付房租，如果你用了1/3的錢(qián)付房租，你的生活會(huì)很困難，比例失調(diào)了。如果你買(mǎi)房住，用你一生工作收入的六分之一買(mǎi)套房，也就是六七年的收入。

我們現(xiàn)在的實(shí)際情況，一線城市一般都在40年左右。紐約、倫敦市中心的房子也不便宜，但是按倫敦房子的均價(jià)，家庭戶均收入10年以內(nèi)也可以買(mǎi)到房。

總得來(lái)說(shuō)，我們高得離譜。一般的二線城市，在20多年，當(dāng)然也有邊緣一些的地方，五六年。

同理，一個(gè)城市的GDP如果有1000億，這個(gè)城市搞房地產(chǎn)投資，最好在GDP的1/6以內(nèi)。意思就是，GDP不能都用來(lái)投資造房，否則就像一個(gè)家庭無(wú)法正常持續(xù)健康地生活一樣。

目前，我們國(guó)家32個(gè)中心城市和直轄市，有5個(gè)城市已經(jīng)連續(xù)多年房地產(chǎn)投資每年占整個(gè)GDP的60%以上，然后有16個(gè)城市比例偏高，當(dāng)然也有少數(shù)五六個(gè)城市在10%幾，這些城市是發(fā)育不足。

房地產(chǎn)投資過(guò)多，還會(huì)進(jìn)一步綁架金融。

2016年，中國(guó)100多萬(wàn)億的貸款，有百分之二十七八與房地產(chǎn)相關(guān)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)用了全部金融資金量的百分之二十七八。

大家知道房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)生的GDP是7%，綁架的資金量是百分之二十七八，去年，工農(nóng)中建交等主要銀行，新增貸款的百分之七八十是房地產(chǎn)，全國(guó)而言，到去年年底，全國(guó)新增貸款量的46%是房地產(chǎn)。從這個(gè)角度講，這么多金融資源沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)都在房地產(chǎn)。

租房人與買(mǎi)房人不平等

在美國(guó)和歐洲，所有商業(yè)性房屋，50%左右銷(xiāo)售，50%租賃。租賃有兩類(lèi)，一類(lèi)是房產(chǎn)商自己開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)租賃，第二類(lèi)是小業(yè)主老百姓有很多套房，自己住一套，其他的租賃，這就形成50%的租賃市場(chǎng)。

新加坡接近80%都是公租房。有點(diǎn)像改革開(kāi)放前，我們都住在政府集體企業(yè)的公房中，產(chǎn)權(quán)歸公家，分配的房子歸你租用，不是你的產(chǎn)權(quán)也不能買(mǎi)賣(mài)。

國(guó)內(nèi)這十年開(kāi)發(fā)的房屋，每年十幾億平方米，作為租用的不到10%，90%以上的商品房都是買(mǎi)賣(mài)，這個(gè)市場(chǎng)是畸形的。

租賃市場(chǎng)有4個(gè)不足：第一，租賃者是弱勢(shì)群體，沒(méi)有談判的能力，租房的人和企業(yè)，可以隨心所欲地調(diào)租金;第二，隨意把房子收走;第三，各種重要的公權(quán)部門(mén)，沒(méi)把租賃房屋的住戶當(dāng)作同等公民待遇，租了房子的上不了這個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)校，必須買(mǎi)房，醫(yī)療也是這樣，醫(yī)保的服務(wù)都和產(chǎn)權(quán)房有關(guān)，入戶也是，買(mǎi)房滿幾年可以入戶，租房就不行。

老百姓有了這個(gè)心態(tài)之后，會(huì)覺(jué)得我現(xiàn)在租房子是沒(méi)辦法，只要有一天，稍微有條件就買(mǎi)產(chǎn)權(quán)房，總之把租賃當(dāng)成短暫的沒(méi)辦法的辦法。

房地產(chǎn)失衡打擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)

失衡是政府本身在管理房地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行希望刺激房地產(chǎn)，往東調(diào)，房地產(chǎn)泡沫來(lái)了以后，希望壓住它，穩(wěn)住它，不讓它亂漲價(jià)，往西調(diào)。

再有呢，采取的辦法行政性居多，短期的措施多，缺少理性的長(zhǎng)周期措施，缺少法律性措施，缺少經(jīng)濟(jì)邏輯、經(jīng)濟(jì)杠桿措施。比較多的是需求側(cè)的調(diào)調(diào)控控，緊緊松松，在供給上進(jìn)行有效的結(jié)構(gòu)性調(diào)控比較少。

這些是房地產(chǎn)失衡的具體表現(xiàn)，這種失衡會(huì)帶來(lái)三個(gè)后果：

實(shí)體經(jīng)濟(jì)脫實(shí)就虛，土地成本高，房?jī)r(jià)高，對(duì)搞實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資肯定不劃算。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)看到搞房地產(chǎn)那么輕松，賣(mài)套房比它好幾年賺的都多，有點(diǎn)錢(qián)就不再往實(shí)體投，都投到房地產(chǎn)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)的職工，也因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格過(guò)高，招來(lái)的人才買(mǎi)不起房，沒(méi)地方住。

從長(zhǎng)周期來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)必須要有，但高房?jī)r(jià)造成的后果，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害不言而喻。

怎么樣建立長(zhǎng)效機(jī)制？圍繞習(xí)近平總書(shū)記說(shuō)的，要從土地、金融、財(cái)稅、投資、法制五個(gè)方面采取長(zhǎng)效的機(jī)制，形成制度化的安排，系統(tǒng)地做好房地產(chǎn)調(diào)控。