■張芙蓉

基于因子分析法的房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力分析

■張芙蓉

財務(wù)能力是房地產(chǎn)企業(yè)能力的綜合體現(xiàn)，本文選取滬、深兩市127家房地產(chǎn)企業(yè)作為研究樣本，采用財務(wù)能力13個指標(biāo)作為研究變量，運用因子分析法，經(jīng)過變量檢驗、因子提取等環(huán)節(jié)，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力評價模型，并對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力進行評價，提出房地產(chǎn)企業(yè)需要加強資本、債務(wù)、固定資產(chǎn)等管理環(huán)節(jié)，發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng)，規(guī)避債務(wù)風(fēng)險，提高資產(chǎn)使用效率等建議。

財務(wù)能力；房地產(chǎn)；因子分析法

引言

企業(yè)財務(wù)能力從屬于企業(yè)能力，是企業(yè)能力的財務(wù)綜合體現(xiàn)，也是企業(yè)能力體系的重要組成部分。同時，企業(yè)財務(wù)能力又是培養(yǎng)和提升企業(yè)能力的基礎(chǔ)，也是企業(yè)正常運轉(zhuǎn)的前提和形成有效競爭力的必要條件。企業(yè)的財務(wù)能力也決定著企業(yè)的生存與發(fā)展，投資者、債權(quán)人等相關(guān)利益者利益依賴于企業(yè)財務(wù)能力狀況，企業(yè)的財務(wù)能力狀況也倍受社會各方關(guān)注。因此，客觀、公正評價企業(yè)的財務(wù)能力就顯得尤為重要。企業(yè)財務(wù)能力分析，有助于企業(yè)排查自身存在的問題，為財政部門、金融監(jiān)管部門、稅收征管部門在制定財政補貼、貸款和稅收優(yōu)惠政策時提供依據(jù)。如何培養(yǎng)和提升企業(yè)的財務(wù)能力，已成為每一個企業(yè)必須關(guān)注的問題，而財務(wù)能力分析是培養(yǎng)和提升企業(yè)財務(wù)能力的關(guān)鍵問題。

一、研究綜述

關(guān)于企業(yè)財務(wù)能力的研究，學(xué)者主要從公司治理、行業(yè)、區(qū)域等方面開展了系列研究。公司治理方面，盛慧慧、宋鋮、林愛梅（2016）研究了財務(wù)能力和公司治理對現(xiàn)金股利支付水平的影響，研究發(fā)現(xiàn)，制造業(yè)平均分配的現(xiàn)金股利在逐漸減少，股利支付水平存在一定的差距；盈利能力、長期償債能力、變現(xiàn)能力對現(xiàn)金股利支付水平有顯著的正向影響，短期償債能力、營運能力與現(xiàn)金股利水平關(guān)系不確定；股權(quán)性質(zhì)、股權(quán)集中度對現(xiàn)金股利支付水平影響顯著，獨立董事比例、兩職合一對現(xiàn)金股利支付水平影響不顯著。吳錫皓、曹智學(xué)、祝孝明（2009）研究了財務(wù)能力、審計意見、審計師變更之間的關(guān)系，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，財務(wù)能力越差的公司，越容易被出具非標(biāo)準(zhǔn)的審計意見；被出具非標(biāo)準(zhǔn)審計意見的公司，更容易發(fā)生自愿性審計師變更；ST、PT等公司的特殊審計市場，審計供求雙方博弈異常激烈。王玉春（2006）研究發(fā)現(xiàn)：股票價格與每股收益變量呈顯著正相關(guān)，與流通股本規(guī)模呈顯著負(fù)相關(guān)，與償債能力、營運能力等變量相關(guān)性不顯著。韋德洪、賈瑩丹、楊柳（2011）研究財務(wù)能力和審計意見的關(guān)系，結(jié)果表明：短期償債能力、營運能力、現(xiàn)金流動效率與非標(biāo)準(zhǔn)無保留審計意見顯著負(fù)相關(guān)；長期償債能力、盈利能力和發(fā)展能力與非標(biāo)準(zhǔn)無保留審計意見的相關(guān)性不顯著。劉吉成、李文輝、顏蘇莉（2015）采用聚類分析法，構(gòu)建財務(wù)能力評價模型，有效地提高了綜合評價體系的可靠性和實用性。黎精明（2009）針對傳統(tǒng)財務(wù)能力評價方法過于剛性，提出了開展財務(wù)能力柔性評價的構(gòu)想。吳永林、陳少華（2010）認(rèn)為，動態(tài)財務(wù)能力能夠在戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換過程中發(fā)揮關(guān)鍵性的預(yù)警作用，實現(xiàn)戰(zhàn)略要素的動態(tài)匹配，支持戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換的發(fā)起與實施。顏剩勇（2006）針對傳統(tǒng)財務(wù)分析單純從經(jīng)濟責(zé)任角度分析的不足，提出財務(wù)分析應(yīng)包括更多的社會責(zé)任，兼顧財務(wù)效率與財務(wù)公平。朱明（2009）運用熵權(quán)法和灰色系統(tǒng)理論對財務(wù)能力進行綜合評價，解決財務(wù)能力評價中存在的不夠系統(tǒng)和全面的弊端。區(qū)域方面，劉全成、張功富（2013）根據(jù)企業(yè)注冊地，將制造業(yè)上市公司分為東、中、西三組，從盈利能力、營運能力、償債能力、營運能力等方面對企業(yè)財務(wù)能力進行比較分析，研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)財務(wù)能力呈“東強西弱”的格局。行業(yè)方面，馮寶軍、李延喜、榮翠芳（2011）圍繞高校財務(wù)活動、高校財務(wù)管理和高校財務(wù)表現(xiàn)等三個指標(biāo)，設(shè)計了用于評價高校財務(wù)能力的指標(biāo)體系。馬廣奇、薛穎（2012）選取商業(yè)銀行為樣本，采用因子分析法，對樣本銀行在盈利能力、資產(chǎn)質(zhì)量、發(fā)展能力、資本充足率等方面進行了分析，提出商業(yè)銀行應(yīng)重視尋找新的利潤增長點，注重擴展中間業(yè)務(wù)的建議。

盡管學(xué)者已從多角度對企業(yè)財務(wù)能力展開進行了系列研究，但迄今為止，尚未有學(xué)者對房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)能力的相關(guān)研究。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)能力狀況關(guān)系到投資者、債權(quán)人經(jīng)濟利益。本文擬就房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力進行分析，有利投資者、債權(quán)人客觀評價房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況，降低財務(wù)風(fēng)險。

二、研究方法

反映上市公司財務(wù)能力的指標(biāo)包括：資產(chǎn)負(fù)債率、資本化比率、資本固定化比率、資本周轉(zhuǎn)率等 14個財務(wù)指標(biāo)，每一個指標(biāo)僅反映了財務(wù)能力的某一個方面，難以反映財務(wù)能力的整體狀況。為了解財務(wù)能力的整體，需要對財務(wù)能力多方面進行觀測，所觀測的許多指標(biāo)都存在著一定的相關(guān)性，可能共同受制某一或某幾個因素。因子分析就是用少數(shù)幾個因子來描述許多指標(biāo)或因素之間的聯(lián)系，以較少幾個因子反映原資料的大部分信息的方法。數(shù)學(xué)模型如（1）：財務(wù)能力分析就是運用因子分析法對財務(wù)能力指標(biāo)進行歸類、總結(jié)，將反映財務(wù)能力的眾多指標(biāo)歸納成幾個方面，然后對每個方面進行打分來反映不同方面的得分，得分越高，說明財務(wù)能力越強。

三、樣本、數(shù)據(jù)、變量

（一）樣本和數(shù)據(jù)源泉

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力倍受投資者、債權(quán)人等相關(guān)利益者共同關(guān)注，本文擬以房地產(chǎn)企業(yè)作為研究樣本，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力進行分析，以期降低相關(guān)利益者的投資風(fēng)險。截止2015年年底，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司共127家，其中滬市67家、深市60家（表1）。務(wù)能力的財務(wù)比率年報數(shù)據(jù)（http：//stockdata.stock. hexun.com/），數(shù)據(jù)期間為2015年。

表1 研究樣本樣本企業(yè)數(shù)據(jù)均采集于和訊財務(wù)數(shù)據(jù)中反映財

（二）研究變量

財務(wù)能力是企業(yè)能力的財務(wù)綜合體現(xiàn)，反映企業(yè)能力和核心競爭能力。衡量企業(yè)財務(wù)能力的指標(biāo)包括：資產(chǎn)負(fù)債率、資本化比率、資本固定化比率、資本周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)與長期負(fù)債率、固定資產(chǎn)與股東權(quán)益比率、固定資產(chǎn)凈值率、權(quán)益系數(shù)、長期負(fù)債比率、產(chǎn)權(quán)比率、凈值與負(fù)債比率、凈值與固定資產(chǎn)比率、有形資產(chǎn)凈值債務(wù)率、股東權(quán)益比率等 14個財務(wù)指標(biāo)，每一指標(biāo)反映財務(wù)能力的某一個方面。鑒于固定資產(chǎn)凈值率財務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重，本文擬將該指標(biāo)予以刪除，部分指標(biāo)數(shù)據(jù)少量缺失，采用該指標(biāo)的均數(shù)作為替代（表2）。

表2 研究變量

四、實證分析

（一）KMO檢驗和Bartlett球形檢驗

因子分析法要求原有變量之間要具有比較強的相關(guān)性。若原有變量之間相關(guān)性較弱，則無法從中綜合出能反映某些變量共同特性的少數(shù)公共因子變量。如何判斷原有變量是否適合于因子分法呢？檢驗是否適合于因子分析法主要有四種方法，相關(guān)系數(shù)矩陣、巴特利特球形檢驗、反映像相關(guān)矩陣檢驗、KMO檢驗。KMO統(tǒng)計量用于比較變量間簡單相關(guān)和偏相關(guān)系數(shù)，若簡單相關(guān)系數(shù)平方和遠大于偏相關(guān)系數(shù)平方和，則適宜于因子分析法。巴特利特球形檢驗是假設(shè)相關(guān)系數(shù)矩陣是一個單位陣，統(tǒng)計量是根據(jù)相關(guān)系數(shù)矩陣的行列式得到。若統(tǒng)計量值較大，則原始變量之間存在相關(guān)性，適合于作因子分析（表3）。

表3 KMO和巴特萊特球形檢驗

由表3檢驗結(jié)果得知，KMO值為0.693，簡單相關(guān)系數(shù)平方和大于偏相關(guān)系數(shù)平方和，適宜于因子分析法。巴特利特球形檢驗統(tǒng)計量值是2 378.040，顯著性水平是0.000，適宜于因子分析法。

（二）變量共同度

變量共同度是每個原始變量在每個共同因子的負(fù)荷量的平方和，共同性表明了原始變量方差中能被共同因子解釋的部分，共同性越大，變量能被因子說明的程度越高，即因子可解釋該變量的方差越多，說明若用共同因子替代原始變量后，原始變量的信息被保留的程度（表4）。

表4 變量共同度

在原有13個財務(wù)能力變量中，因子變量解釋資產(chǎn)負(fù)債率、權(quán)益系數(shù)、產(chǎn)權(quán)比率、有形資產(chǎn)凈值債務(wù)率、股東權(quán)益比率等5個指標(biāo)90%以上的信息，解釋資本化比率、固定資產(chǎn)與股東權(quán)益比率等2個指標(biāo)80%以上的信息，解釋凈值與固定資產(chǎn)比率最低達50.3%的信息。

（三）因子提取和旋轉(zhuǎn)

因子提取和旋轉(zhuǎn)是因子分析初始解對原有變量的總體描述。特征值是因子變量的方差貢獻，衡量因子重要程度。方差貢獻率是因子方差占原有變量總方差的比例，累計方差貢獻率是前m個因子描述的總方差占原有變量的總方差的比例（表5）。

表5 總方差解釋

通過表 5得知，前四個因子的累計貢獻率為75.948%，其中第一個至第四個因子方差貢獻率依次為40.331%、18.575%、8.791%、8.252%，四個因子能夠反映原有變量的絕大部分信息，其余因子貢獻相對較小。

（四）因子載荷矩陣

在因子變量不相關(guān)情況下，因子載荷 αij就是第i個原有變量和第j個因子變量的相關(guān)系數(shù)（表6），因此，αij絕對值越大，則公共因子 Fj和原有變量 χi的關(guān)系越強。將因子載荷矩陣中相關(guān)系數(shù)代入模型（1）得出因子分析模型：未經(jīng)旋轉(zhuǎn)的因子載荷矩陣中，某一因子變量可能在眾多變量上有較高的載荷。如因子1在資產(chǎn)負(fù)債率、資本化比率、權(quán)益系數(shù)、長期負(fù)債比率、產(chǎn)權(quán)比率、凈值與負(fù)債比率、有形資產(chǎn)凈值債務(wù)率、股東權(quán)益比率等變量中均有較高的載荷，因子3在各個變量中載荷均低，使得因子可能的邏輯意義不明顯、理解困難。為便于用現(xiàn)實語言來描述所得因子，需要對未經(jīng)過旋轉(zhuǎn)的載荷矩陣進行旋轉(zhuǎn)，使得因子含義更加清晰。經(jīng)過因子載荷矩陣的旋轉(zhuǎn)，第一個因子基本反映了權(quán)益系數(shù)、產(chǎn)權(quán)比率、有形資產(chǎn)凈值債務(wù)率，命名為資本結(jié)構(gòu)類；第二個因子基本反映了資產(chǎn)負(fù)債率、資本化比率、資本周轉(zhuǎn)率、長期負(fù)債比率、凈值與負(fù)債比率、股東權(quán)益比率，命名為償債能力類；第三個因子基本反映了資本固定化比率、固定資產(chǎn)與股東權(quán)益比率，命名為資本固化類；第四個因子基本反映了固定資產(chǎn)與長期負(fù)債率、凈值與固定資產(chǎn)比率，命名為債務(wù)保證類。

表6 因子載荷矩陣

（五）因子得分

計算因子得分需要將因子變量表示為原有變量的線性組合，即設(shè)公共因子F由變量 χ表示的線性組合模型為：

該式稱為因子得分函數(shù)，將因子得分矩陣（表7）中因子系數(shù)代入模型（4）得到因子得分函數(shù)。將因子得分矩陣中系數(shù)代入（4）式即可得出因子得分函數(shù)。

表7 因子得分矩陣

將每個樣本企業(yè)的變量數(shù)據(jù)代入（5），即可計算出的每一個樣本資本結(jié)構(gòu)類（F1）因子得分、償債能力類（F2）因子得分、資本固化類（F3）因子得分和債務(wù)保證類（F4）因子得分。根據(jù)每一個樣本企業(yè)F1至F4因子得分，結(jié)合方差貢獻率，得出因子綜合判斷模型。

將各因子得分代入（6），得到樣本企業(yè)綜合得分（表8）。因子綜合得分最高者為嘉凱城，最低者為*ST珠江。

表8 樣本企業(yè)綜合得分

五、研究結(jié)論

財務(wù)能力是房地產(chǎn)企業(yè)能力的綜合體現(xiàn)，財務(wù)能力分析是提升企業(yè)財務(wù)能力的關(guān)鍵途徑。本文利用因子分析法構(gòu)建了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力評價模型，并對滬、深兩市房地產(chǎn)企業(yè)進行了財務(wù)能力分析。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)能力評價模型，為提升企業(yè)財務(wù)能力，房地產(chǎn)企業(yè)需要從以下方面著手：

1.加強資本管理，發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng)。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資本密集型企業(yè)，經(jīng)營過程中需要進行大量的融資。隨著公司經(jīng)營規(guī)模的擴大，負(fù)債水平越來越高。企業(yè)管理層和決策層需要加強資本管理，擴充融資渠道，改變資金來源單一局面，降低銀行貸款壓力，發(fā)揮民間資本和房地產(chǎn)產(chǎn)品證券化作用。同時，不斷強調(diào)債務(wù)意識，合理配置企業(yè)資源，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)和財務(wù)結(jié)構(gòu)，加強資金監(jiān)督和審核力度，充分發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng)。

2.加強債務(wù)管理，規(guī)避債務(wù)風(fēng)險。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款周期相對較長，償債壓力巨大，負(fù)債風(fēng)險較大。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營規(guī)模擴張過程中，必須加強債務(wù)管理，保證負(fù)債規(guī)模與企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)相匹配。加大房地產(chǎn)企業(yè)“去庫存”管理，讓利于消費者，加速資金回籠，降低負(fù)債水平，促使負(fù)債程度與盈利能力相匹配，規(guī)避債務(wù)風(fēng)險，防范債務(wù)風(fēng)險發(fā)生。

3.加強固定資產(chǎn)管理，提高資產(chǎn)使用效率。

房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)管理有“重錢輕物、重購置輕管理”的痼疾。注重固定資產(chǎn)的日常使用，缺乏管理約束制度，導(dǎo)致固定資產(chǎn)管理混亂，難以發(fā)揮固定資產(chǎn)的使用效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強固定資產(chǎn)采購監(jiān)管力度，防止固定資產(chǎn)重復(fù)購置現(xiàn)象發(fā)生，避免固定資產(chǎn)長期閑置，造成固定資產(chǎn)流失和企業(yè)資金浪費現(xiàn)象。同時，設(shè)立固定資產(chǎn)實物管理機構(gòu)，規(guī)范固定資產(chǎn)管理，修復(fù)管理漏洞。

總之，為提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)能力，房地產(chǎn)企業(yè)需要加強資本、債務(wù)、固定資產(chǎn)等管理環(huán)節(jié)，發(fā)揮財務(wù)杠桿效應(yīng)，規(guī)避債務(wù)風(fēng)險，提高資產(chǎn)使用效率。

［1］盛慧慧，宋鋮，林愛梅.財務(wù)能力、公司治理與現(xiàn)金股利支付水平——以制造業(yè)上市公司為例［J］.財會月刊，2016，（3）：72－76.

［2］吳錫皓，曹智學(xué)，祝孝明.財務(wù)能力、審計意見與自愿性審計師變更關(guān)系實證研究［J］.財會通訊，2009，（12）：102－104.

［3］王玉春.財務(wù)能力與股票價格關(guān)系的實證研究——來自電力上市公司的研究［J］.經(jīng)濟管理，2006，（4）：38－43.

［4］韋德洪，賈瑩丹，楊柳.公司財務(wù)能力與審計意見類型的相關(guān)性研究［J］.會計之友，2011，（28）：7－11.

［5］劉吉成，李文輝，顏蘇莉.風(fēng)電設(shè)備制造業(yè)上市公司財務(wù)能力實證分析［J］.財會月刊，2015，（32）：34－37.

［6］黎精明.關(guān)于財務(wù)能力柔性評價的構(gòu)想［J］.統(tǒng)計與決策，2009，（8）：130－131.

（作者單位：中國人民銀行渭南中心支行）