繼續(xù)炒房既無(wú)趣又無(wú)益

鐘偉本刊副主編、北京師范大學(xué)金融系教授

隨著抑制樓市泡沫的政策組合拳的不斷推出，房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制正在有序形成，政策環(huán)境已使得炒房者不再有可乘之機(jī)。

從1998年至今，經(jīng)過(guò)20年的波折和疑懼，國(guó)人逐漸建立起房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)上漲的信念，甚至每有大政方針出臺(tái)，都會(huì)從有沒(méi)有炒房機(jī)會(huì)的角度來(lái)解讀。眾人皆知美之為美，斯惡矣！而筆者認(rèn)為，隨著未來(lái)抑制樓市泡沫的組合拳的不斷推出，炒房盛宴大致結(jié)束，繼續(xù)炒房的思維既無(wú)趣且無(wú)益。

其一，中國(guó)的絕對(duì)房?jī)r(jià)水平已經(jīng)不低。在中國(guó)和美國(guó)之間做比較，可以發(fā)現(xiàn)，不僅中國(guó)的總體房?jī)r(jià)已高于美國(guó)，即便拿紐約和北京相比，除了少部分頂級(jí)豪宅外，北京的總體房?jī)r(jià)也已貴過(guò)紐約。盡管中國(guó)存在儲(chǔ)蓄率高、經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)快、人地矛盾大等因素，但房?jī)r(jià)貴已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

其二，中國(guó)的相對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)很高。當(dāng)前，中國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)/收入比高于50倍，商品房租金收益率低于2%。以京滬為例，300萬(wàn)元一套的住宅已十分罕見(jiàn)，假定其每年漲5%，漲幅便是15萬(wàn)元，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出京滬中等以上收入的白領(lǐng)薪酬。

其三，從中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展階段看，暴風(fēng)驟雨的20年已經(jīng)終結(jié)，未來(lái)的發(fā)展態(tài)勢(shì)可能是穩(wěn)中趨緩。這是因?yàn)椋M管中國(guó)城市化率仍然不高，仍有7億農(nóng)民，但涉及三農(nóng)的政策基調(diào)難以發(fā)生劇變；加之保障房建設(shè)的巨大力度，將使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從總體供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供應(yīng)過(guò)剩。

其四，盡管中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部呈現(xiàn)泡沫化，但總體金融風(fēng)險(xiǎn)基本可控。有輿論認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)市值相當(dāng)于GDP的411%，比全球平均水平高出260%，是全球最大的泡沫。這種說(shuō)法過(guò)于夸張，且缺乏支撐。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了風(fēng)云激蕩的20年，商品房累計(jì)銷售金額約在65萬(wàn)億元，其中絕大部分為2010年之后所銷售。整體上，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)市值可能在120萬(wàn)億—150萬(wàn)億元。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2015年年底，中國(guó)城鎮(zhèn)居民人均財(cái)富約14.5萬(wàn)元，其中不動(dòng)產(chǎn)占比約65%。截至2016年年底，中國(guó)個(gè)人住房按揭余額和公積金貸款余額相加約20萬(wàn)億元。從按揭率、按揭違約率和按揭早償率等指標(biāo)來(lái)看，截至目前，中國(guó)房地產(chǎn)的總體金融風(fēng)險(xiǎn)基本可控。中國(guó)的金融體系有充裕的斡旋余地來(lái)應(yīng)對(duì)樓市調(diào)整。

其五，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的庫(kù)存不是短期形成的，也絕非能夠迅速消化。此輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，大約始于2015年9月份，并在2016年全年維持了高熱度。因此，庫(kù)存去化只剛剛經(jīng)歷了5個(gè)季度，去化面積約2.5億—3億平方米。但從2016年全年的在建面積、新開(kāi)工面積和待售面積等指標(biāo)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的庫(kù)存去化問(wèn)題只是略有緩解，并未出現(xiàn)根本逆轉(zhuǎn)。

其六，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面沖擊正日益引發(fā)重視。樓市的發(fā)展有諸多好處，例如改變城市面貌、改善居民居住條件、激勵(lì)土地財(cái)政、帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)、為基礎(chǔ)設(shè)施和園區(qū)建設(shè)充實(shí)財(cái)力等。不過(guò)，其也具有負(fù)面影響。一是弱化了認(rèn)真做好實(shí)體經(jīng)濟(jì)的吸引力，二是惡化了居民收入分配。熱衷炒房或使得社會(huì)財(cái)富過(guò)度集中，造成很大的負(fù)面影響。

其七，中國(guó)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)。短期看，限購(gòu)限貸等行政手段和市場(chǎng)手段將平行使用；中期看，增加土地和住宅供應(yīng)，打擊市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期不會(huì)手軟；長(zhǎng)期看，建立并完善全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)、完善個(gè)人所得稅和試行房地產(chǎn)稅也是必然選項(xiàng)。房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制正在有序形成，政策環(huán)境將使炒房者不再有可乘之機(jī)。

其八，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)金融環(huán)境中，有幾個(gè)要點(diǎn)值得關(guān)注。一是次貸危機(jī)后異常寬松的貨幣政策環(huán)境正在明顯轉(zhuǎn)向。隨著美聯(lián)儲(chǔ)的加息和縮表，其他國(guó)家的央行也將被迫收緊流動(dòng)性。中國(guó)央行也不例外，流動(dòng)性可能穩(wěn)中趨緊，利率也將趨于上升。二是金融要穩(wěn)要活，金融監(jiān)管強(qiáng)化和金融風(fēng)險(xiǎn)宣泄會(huì)并行，房地產(chǎn)去杠桿、去庫(kù)存仍將延續(xù)。三是各種穩(wěn)健的現(xiàn)金管理計(jì)劃的收益率將持續(xù)上升，有可能替代房產(chǎn)成為更實(shí)際可選的投資選擇。

整體上，中國(guó)的房地產(chǎn)爆發(fā)增長(zhǎng)期可能已逐漸遠(yuǎn)去，曾經(jīng)被奉為神話的炒房暴富術(shù)可能也將明顯退潮。以上因素決定，繼續(xù)炒房的慣性思維不僅無(wú)趣，而且無(wú)益又危險(xiǎn)。