劉曉旭

[摘要]不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施以來，在社會(huì)上引起了一系列的討論與熱議。從該項(xiàng)制度的內(nèi)容來看，對(duì)于權(quán)利人的財(cái)產(chǎn)保護(hù)有一定的積極作用，并且對(duì)于市場(chǎng)的交易安全有一定的保障作用。對(duì)于政府工作而言有助于其提升治理水平及效率，水平與效率的提升體現(xiàn)在工作方面就是給群眾帶來了便利。從更深層次的方面來看，產(chǎn)權(quán)制度及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的健全需要在歸屬方面清晰，權(quán)責(zé)方面明確，流轉(zhuǎn)的過程順暢，相關(guān)保護(hù)措施嚴(yán)格。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)登記制度；房產(chǎn)稅；房?jī)r(jià)

[中圖分類號(hào)] F423[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A

[文章編號(hào)] 1671-5918（2017）07-0064-02

doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.030

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一、不動(dòng)產(chǎn)登記

（一）概念

人們通常將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記稱之為不動(dòng)產(chǎn)登記，是指國家指定的機(jī)關(guān)依照其相對(duì)應(yīng)的職權(quán)將產(chǎn)權(quán)人提交申請(qǐng)的不動(dòng)產(chǎn)的真實(shí)狀況登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上并進(jìn)行公示的制度。上述內(nèi)容囊括了土地、房屋、林地、草原等，在本文中所提到的不動(dòng)產(chǎn)則指的是各類別中的房地產(chǎn)一類。

在該制度正式實(shí)施后，權(quán)利人在保障自己的權(quán)益時(shí)有了法律依據(jù)。該制度的實(shí)質(zhì)就是解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬問題，讓產(chǎn)權(quán)人從根本上得到法律保護(hù)，并對(duì)保障不動(dòng)產(chǎn)的交易安全及其交易次序的合理合法化具有重要意義。就另一方面來看，通過用某些方式將二手房源進(jìn)行擴(kuò)大，在增加經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，也會(huì)體現(xiàn)一定的社會(huì)效益。房屋除過自身的使用價(jià)值之外，還有一定的社會(huì)價(jià)值，社會(huì)效益從某些方面來說就是其社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn)。除此之外，國家在宏觀調(diào)控方面有了科學(xué)的依據(jù)，使我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)有序的發(fā)展。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度的提出

不動(dòng)產(chǎn)登記制度實(shí)施以前，從橫向上看，有數(shù)個(gè)部門共同效力于不動(dòng)產(chǎn)登記制度；從縱向上看，有縣、市、省多層級(jí)的相關(guān)部門都可以根據(jù)其具體職能賦予的權(quán)利實(shí)行登記行為。

導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)主要是因?yàn)椋何覈牟粍?dòng)產(chǎn)登記是基于行政管理的需要而建立的，其主要功能是公示不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和維護(hù)交易的安全。因此，現(xiàn)有的這種不動(dòng)產(chǎn)登記格局不利于我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及交易安全，并呈現(xiàn)出物權(quán)登記不一致、給查詢工作制造了麻煩、給當(dāng)事人造成了極大的負(fù)擔(dān)、給國家稅費(fèi)造成不必要的損耗、加劇了政府的財(cái)政支出等問題。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房產(chǎn)稅開征的影響情況

《不動(dòng)產(chǎn)登記條例征求意見稿》的頒布，引發(fā)社會(huì)各界廣泛談?wù)摗２簧偃藢⑵浣庾x為征收房產(chǎn)稅的前兆，也有人認(rèn)為這是響應(yīng)反腐的另一舉措。其實(shí)，將不動(dòng)產(chǎn)登記與征收房產(chǎn)稅相關(guān)聯(lián)，明顯是種曲解。不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)是給產(chǎn)權(quán)人確權(quán)、維權(quán)的過程，是為人民服務(wù)的舉動(dòng)，并非為了對(duì)接房產(chǎn)稅。稅收的目的主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，市場(chǎng)供求關(guān)系的調(diào)節(jié)，資源優(yōu)化配置，收入分配調(diào)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的產(chǎn)生有一定的預(yù)防作用，并了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行。該制度實(shí)施的目的就在于對(duì)人們手中的產(chǎn)業(yè)提供相應(yīng)的保護(hù)，體現(xiàn)的意圖并不是要與稅收結(jié)合在一起，稅收從某種程度上來說具有一定的獨(dú)立性，對(duì)于通過該項(xiàng)政策達(dá)到征稅目的的理解是對(duì)該制度存有一定的認(rèn)識(shí)誤區(qū)。

三、制度實(shí)施對(duì)房?jī)r(jià)的影響

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，實(shí)施此項(xiàng)制度并不以降低房?jī)r(jià)為目的，兩者之間沒有直接的聯(lián)系。房?jī)r(jià)主要受供求關(guān)系的影響，其他因素都起到間接影響的作用，主要還得靠對(duì)供求關(guān)系的影響來制約房?jī)r(jià)升高。

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房?jī)r(jià)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記制度不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成太大的影響，換句話說，該制度甚至根本不會(huì)引起房?jī)r(jià)的走勢(shì)變動(dòng)。國務(wù)院法制辦對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的掌控，是從更高的層次來看待的，其在意的是對(duì)整個(gè)國土、海域、山林的宏觀了解，然后根據(jù)這些再從技術(shù)層面做出相應(yīng)規(guī)定。那種對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度出臺(tái)會(huì)造成房?jī)r(jià)大跌的現(xiàn)象顯然不會(huì)發(fā)生。市場(chǎng)仍然會(huì)是決定房?jī)r(jià)走勢(shì)的重要因素。需求決定價(jià)格，這是眾所周知的道理。那種總想通過權(quán)力、政策來干預(yù)，通過宏觀調(diào)控來左右市場(chǎng)進(jìn)而影響價(jià)格的做法，在中國沒有起到過作用，今后也不會(huì)起到作用。

（二）制度實(shí)施對(duì)二手房?jī)r(jià)影響

該項(xiàng)政策實(shí)施的出發(fā)點(diǎn)并不在于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)，短時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)過多的被該制度影響。不動(dòng)產(chǎn)登記的主要目的是使多部門的工作協(xié)調(diào)一致，建立統(tǒng)一的信息管理平臺(tái)，為審批及申請(qǐng)工作提供便利等，使工作流程更為簡(jiǎn)潔易操作?，F(xiàn)在，二手房地產(chǎn)并不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的執(zhí)行對(duì)象，對(duì)于購房者而言，在具體情況不是很明朗的狀況下會(huì)保持一定的觀望態(tài)度，從不同行為體現(xiàn)的目的來看，將購房作為投資內(nèi)容的投資者在此種情況下不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模拋售的現(xiàn)象。因此，該項(xiàng)政策的實(shí)施對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要在規(guī)范未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)營。政策主要照顧到大部分人的利益，該項(xiàng)政策在實(shí)施后，對(duì)于二手房市場(chǎng)造成了一定的影響。如條例雖未明確規(guī)定自然人對(duì)其名下的房產(chǎn)狀況進(jìn)行查詢，然而可以根據(jù)地址推導(dǎo)出該房產(chǎn)的持有者。此類情況的存在就可能會(huì)造成以投資為目的的購房者出手拋售，在供應(yīng)量方面會(huì)有變化的是高端二手房興許稍有提高，這對(duì)抑制二手房市場(chǎng)的價(jià)格有幫助。政策的實(shí)行對(duì)于房?jī)r(jià)的影響在短期內(nèi)是十分有限的，存在的不利方面是二手房源可能會(huì)因此而受到一定的影響。從城市的發(fā)展水平來看，在大中城市二手房房源多少對(duì)一手房?jī)r(jià)格造成的影響并不大。就長(zhǎng)期而言，不動(dòng)產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎(chǔ)，假如開始征收二手房的房產(chǎn)稅，對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)必然造成一定的影響。不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響要從長(zhǎng)遠(yuǎn)方面來看，隨著調(diào)控力度的不斷增大，調(diào)控的精準(zhǔn)性也將會(huì)相應(yīng)的增加，房?jī)r(jià)在調(diào)控過程中并受到該項(xiàng)政策的影響，其影響會(huì)慢慢的凸顯。但是對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格快速上升不會(huì)有較為明顯的作用，相對(duì)于中國人民對(duì)房子的剛性需求而言依舊是杯水車薪。

四、不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記在短時(shí)期內(nèi)都是利空的，這種情況或多或少地影響了市場(chǎng)成交心理，大眾受到這種心理影響后最明顯的心理狀態(tài)就是觀望。但利空影響是短期的，要想全面推行不動(dòng)產(chǎn)登記還需3-4年的時(shí)間，對(duì)市場(chǎng)造成的真實(shí)影響屈指可數(shù)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度興許會(huì)對(duì)樓市造成減少投資者數(shù)量、短期內(nèi)擴(kuò)大商品房供給量、使樓市回歸理性等后果。

五、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的有效手段

（一）出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，協(xié)調(diào)管理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體制。與瑞典相比較而言，我國有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法條很多，不過各部門法規(guī)之間相互不和諧，以維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益為出發(fā)點(diǎn)，讓《物權(quán)法》落到實(shí)處，立法部門應(yīng)對(duì)相關(guān)發(fā)條進(jìn)行調(diào)整，使其和諧一致。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)制定一套完備的法律法規(guī)，例如：《不動(dòng)產(chǎn)登記法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系、登記機(jī)構(gòu)、登記范圍、程序和辦法進(jìn)行翔實(shí)的規(guī)定，從本質(zhì)上使統(tǒng)一登記的問題得到處理。

（二）引入新的概念——不動(dòng)產(chǎn)單元，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的概念及內(nèi)涵進(jìn)行科學(xué)的界定，對(duì)于統(tǒng)一登記的理解，不是單純指由單一機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記。人們不應(yīng)該單獨(dú)利用土地，應(yīng)該將存在并依附之上的相關(guān)物納入到管理的范圍中來。所以我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記管理體系要重新被構(gòu)建，采用以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位進(jìn)行登記的方式，這樣不但迎合了生活中人們對(duì)土地的利用，使工作更便捷，最重要的是，規(guī)避了繁瑣的工作程序，減少了成本使用，提高了登記的準(zhǔn)確度，加大了公信力度，使不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的問題得到妥善解決。所以，應(yīng)該在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中明確不動(dòng)產(chǎn)的概念及內(nèi)涵并且界定產(chǎn)權(quán)權(quán)利范圍。

（三）構(gòu)建核心為土地登記，各部門講求分工協(xié)作、資源共享的登記體系。該體制適應(yīng)客觀規(guī)律，大多數(shù)國家都在用。首先，在自然屬性方面，土地有基礎(chǔ)性和永續(xù)性的特點(diǎn)；其次，我國地籍及土地所有權(quán)調(diào)查工作都已經(jīng)完成，并且登記發(fā)證，與其他部門相比，地籍測(cè)量已經(jīng)差不多實(shí)現(xiàn)了全國覆蓋，其技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)之高非其他部門可比。從瑞典借鑒經(jīng)驗(yàn)得出，地籍部門供給統(tǒng)一的地籍圖和宗地代碼，其他部門遵循已給的測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)，自行登記其負(fù)責(zé)的部分。

本文就不動(dòng)產(chǎn)政策的相關(guān)方面進(jìn)行了闡述。該項(xiàng)政策其意義在于對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益進(jìn)行保護(hù)、保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全、擴(kuò)大二手房的房源和為國家的宏觀管理提供科學(xué)依據(jù)。該政策的出臺(tái)對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)會(huì)有很大的影響，因?yàn)橥恋卮_權(quán)是土地流轉(zhuǎn)的前提和基礎(chǔ)，土地承包經(jīng)營權(quán)越穩(wěn)定，產(chǎn)權(quán)關(guān)系越明晰，越有利于流轉(zhuǎn)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成太大沖擊，其在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成多大的影響。不動(dòng)產(chǎn)登記制度全國聯(lián)網(wǎng)后可以為日后有可能征收的房產(chǎn)稅提供信息支持但其與房產(chǎn)稅是否征收并未產(chǎn)生直接的關(guān)聯(lián)。至于一些人提到的不動(dòng)產(chǎn)登記制度有利于反腐，在現(xiàn)階段也沒有明確的體現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭明龍，王利民.轉(zhuǎn)制與應(yīng)對(duì)——論我國不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的結(jié)構(gòu)性變革[J].云南大學(xué)學(xué)報(bào)（法學(xué)版），2012（5）.

[2]王利民，郭明龍.邏輯轉(zhuǎn)換與制度創(chuàng)新——中國不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵救濟(jì)模式的體制性調(diào)整[J].政法論叢，2014（5）.

Analysis of the Impact of Real Estate Registration System on the Real Estate Market

LIU Xiao-xu

（Jilin Construction University Institute of Urban Construction， Changchun Jilin 13000， China）

Abstract： Since the real estate registration system in the society caused a series of discussion and debate. From the point of the system of content， it has certain positive role for the obligee's property protection， and for the market transaction security protection function. For government work might help lift the level of management and efficiency. To promote the efficiency of level and embodied in the work is to give people brought the convenience. From a deeper level， the sound property rights system and the need for a clear foundation in terms of ownership， rights and responsibilities in a clear flow of the smooth process， the relevant protective measures strict.

Key words： real estate registration system； property tax； house prices

（責(zé)任編輯：封麗萍）