耿田茹+李海龍

【摘要】目前本土房地產(chǎn)基金募集規(guī)模不斷擴大，未來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與融資結(jié)構(gòu)的變化，私募房地產(chǎn)股權(quán)投資基金將繼續(xù)保持快速增長的趨勢，鑒于房地產(chǎn)基金良好的未來發(fā)展前景。根據(jù)實地研究中的觀察法來分析房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司近幾年迅速成立發(fā)展壯大且盈利情況良好的外部及內(nèi)部原因，并據(jù)此推測未來幾年內(nèi)發(fā)展前景。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)經(jīng)紀公司 發(fā)展前景 實地研究

一、房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的界定

房地產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟運行的要求。房地產(chǎn)經(jīng)紀公司是指依照《中華人民共和國公司法》和有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀管理的部門規(guī)章，在中國境內(nèi)設(shè)立的經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的有限責(zé)任公司和股份有限公司。

二、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景

近年來，伴隨著國家在貨幣政策、財政政策、以及其他信貸政策等方面采取的對房地產(chǎn)市場強有力的調(diào)控措施，我國房地產(chǎn)發(fā)展的強勁趨勢也有所回落，但在我看來，在未來幾年、幾十年甚至是更長遠的將來我國的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景還比較樂觀。房地產(chǎn)業(yè)作為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，與銀行信貸業(yè)、鋼材、木材、水泥、市場以及勞動力市場等都息息相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大起大落勢必會影響其他行業(yè)的發(fā)展，可謂是牽一發(fā)而動全身。

三、房地產(chǎn)市場價格影響因素分析

我們通過我國幾家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的 SWOT 分析來了解一下我國房地產(chǎn)業(yè)的最新狀況：

（一）萬科優(yōu)勢。1、中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。綜合競爭力、市場占有率和品牌價值排名第一。2、萬科強大的競爭力不僅體現(xiàn)在其強大的銷售規(guī)模和跨區(qū)域運營能力，還體現(xiàn)在其穩(wěn)健的商業(yè)模式、完善的公司治理結(jié)構(gòu)、強大的融資能力以及快速應(yīng)變的營銷策略等。3、公司財務(wù)狀況良好，融資渠道通暢。即使在 2008 年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。4、公司的增長方式由規(guī)模速度增長向質(zhì)量效益增長轉(zhuǎn)變，重點關(guān)注項目的質(zhì)量和贏利能力，這將有助于公司在市場調(diào)整期的平穩(wěn)增長。5、1992-2008 年公司收入和凈利潤的復(fù)合增速分別為 28.7和 33.6。劣勢土地儲備約 2200 萬平方米，僅能滿足萬科 2-3 年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。

（二）保利地產(chǎn)優(yōu)勢。1、公司最大的競爭優(yōu)勢在于其資源優(yōu)勢。由于公司的控股股東保利集團源于總參裝備部，其在全國各主要城市和地區(qū)都具有豐富的資源，包括土地、資金和人脈。這有利于保利地產(chǎn)在全國各地的擴張，而且也非常有利于控制公司的擴張風(fēng)險。2、土地儲備規(guī)?？焖僭鲩L，保利地產(chǎn)項目儲備增至 3200 萬平方米，在一、二線城市形成全國性布局。其中二、三線城市分布集中在珠三角、環(huán)渤海和西南地區(qū)，占總儲備的 71。其具有剛性需求占比高、政策緊縮風(fēng)險小等優(yōu)勢。3、公司成長性好，增長迅猛。過去五年保利地產(chǎn)的營業(yè)額和凈利潤的復(fù)合增長率分別為72和77，遠高于同行業(yè)其他競爭對手。4、良好的執(zhí)行力將保證公司高速發(fā)展。劣勢1、公司在 2009 年購入約1000 萬平方米的土地儲備，土地成本較高，這使其應(yīng)對市場調(diào)整時的銷售價格彈性較小。2、經(jīng)營風(fēng)格偏激進。機會1、保利地產(chǎn)基本完成了全國化布局，開始進入收獲期，市場占有率將迅速提升。2、二、三線城市化進程提速。威脅保利集團將深圳等地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入保利香港，與保利地產(chǎn)產(chǎn)生競爭關(guān)系，對其資源獲得和市場均造成威脅。

四、關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的實地研究

實地研究方法實質(zhì)上是一種參與式的觀察法，他與其他形式自然觀察有著明顯的區(qū)別，它不僅僅是收集數(shù)據(jù)的活動，又常常是產(chǎn)生理論的活動。實地研究者是事先不形成待檢驗的假設(shè)就開始研究的，而常常是從正在進行的活動過程中發(fā)現(xiàn)有意義的事情，而這些事情是事先難以預(yù)知的，通過對認為是有意義的事情進行反復(fù)、深入的觀察和實地調(diào)查后形成觀點。

例如：北京豪雅天誠房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司成立與2012年，是北京眾多房屋中介公司中的一個小型公司，注冊資本不到500萬；現(xiàn)已經(jīng)在融澤、物資學(xué)院、輝煌國際、紫竹橋、西二旗有5家同類房屋中介分店，有兩個線上，有三個線下；公司員工人數(shù)接近一百，且據(jù)我此公司財務(wù)處實習(xí)的這三個月中觀察，它的盈利能力很強。

發(fā)展迅速的原因：（1）降低成本，并轉(zhuǎn)移到租戶的身上的盈利制度。它主要承擔(dān)的成本有付與業(yè)主的房租、物業(yè)費、打隔斷費用；店面的租金、水電費、工作人員的工資。

（2）內(nèi)部管理制度嚴厲。通過獎懲明確，調(diào)動業(yè)務(wù)員的積極性。加之每個公司都會有一個財務(wù)重地，嚴謹?shù)目垂芏ń?，合同的領(lǐng)用等，導(dǎo)致業(yè)務(wù)員幾乎不能私自帶戶，吃野戶，獎金分為出房獎和代房獎且獎金豐厚。

（3）盈利手段正面迎合北京租房一族的需求。重磅推出不收中介費，并且有正式的房屋可以簽訂代理合同、房屋租賃合同、定金條、真實房源等盈利手段。

就以上原因進行考量，北京近幾年人還是不會少到哪里去；交通只會越來越便利；而且北京的地價只會升，跌的可能性太低了；隨著時間的增長，這個公司領(lǐng)導(dǎo)者不斷的改進制度，盈利手段，擴大店面想近期三年內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r還是很可佳的！但是也得考慮到鏈家、我愛我家。等等線上知名度越來越高，且越來越大的這些實力雄厚的房地產(chǎn)中介公司畢竟他們的體系更系統(tǒng)更完善，比如家具都和宜家有合作，質(zhì)量好，還很漂亮；比如租房軟件的便捷，店面到處都是；還是應(yīng)該注意這些大型房地產(chǎn)中介公司！不停地去學(xué)習(xí)他們的優(yōu)勢，比如開發(fā)一些自己的軟件，進一步開發(fā)潛在市場，再比如家具的合作商，再比如可租的房屋類型，套租，合租，公寓集體，租房檔次再劃分明確點之類的。房地產(chǎn)價格與這些因素的相互影響使得房地產(chǎn)價格的變化變得互相聯(lián)動、 錯綜復(fù)雜。在定性分析的基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的計量方法，對房地產(chǎn)價格的影響因素進行定性與定量相結(jié)合的分析，為國家調(diào)控房地產(chǎn)市場提供理論依據(jù)成為急需研究的。

參考文獻：

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