高榮偉

美國人為何不炒房

高榮偉

所謂炒房，其意思是要在買入后在短時(shí)間內(nèi)賣出獲利。從投資逐利的角度看，在美國炒房投資回報(bào)率不高。美國目前的各種有關(guān)房產(chǎn)買賣方面的政策法規(guī)和完善的稅收體系，決定了在美國炒房很難賺到錢。

早前，民間流傳著一個有趣的故事：“李女士賣掉她在北京的一套房子，籌得300多萬元人民幣，在美國休斯敦買入6套房。她打的小算盤是：每月每套房子的租金是400多美金，不僅可以把北京的房子租回來，還能月賺1萬元人民幣?！边@個故事是國信美投置業(yè)投資（北京）有限公司總裁陸鶴壬在接受采訪時(shí)講的。

國信美投是專業(yè)從事美國及海外房產(chǎn)投資的一家公司，據(jù)稱在美國具有20多年投資理財(cái)經(jīng)驗(yàn)。陸鶴壬甚至進(jìn)一步指出：“在美國買房投資，除去房產(chǎn)稅等各項(xiàng)費(fèi)用，收益率可以達(dá)到8%，加之租售額比較高，6、7年就可能收回成本。相比之下，在北京投資一套房產(chǎn)，收回成本或許要花上100年?！?/p>

那么，事實(shí)是否真如國信美投總裁陸鶴壬所言呢？據(jù)說，北京李女士的傳奇故事很快傳到了美國，而在美國休斯頓生活了多年的華僑，很快戳穿了這一造富神話：美國不同于中國內(nèi)地，休斯頓高昂的養(yǎng)房費(fèi)用——房產(chǎn)稅、個人收入稅、房屋保險(xiǎn)、房屋維修費(fèi)、花草苗圃管理費(fèi)、空置費(fèi)……“這一切壓得你的腰都直不起來，哪里還能輕輕松松賺大錢？”“不要相信哥，哥只是一個傳說?！?/p>

在美國，很多富人不像中國投資客一樣熱衷炒房。美國人不炒房，原因有以下幾個方面：

第一，美國的房屋升值是一個漸進(jìn)的過程，很難出現(xiàn)一夜暴漲現(xiàn)象。如果買了房子馬上賣，根本就賺不到錢。以貸款炒房為例。

在美國，假設(shè)一套房子為100萬美金，買房費(fèi)用如下：貸款：80萬元，以利率6%計(jì)，月供5731.45元，12個月須付68777.40元；地產(chǎn)稅：以房價(jià)1.5%計(jì)，一年須付15000元；過戶費(fèi)等費(fèi)用：約為房價(jià)1%，須付10000元。一年下來，不算首付20萬，一共約投入9萬多元。

一年后，假設(shè)房子漲到120萬元（美金），賣房費(fèi)用如下：過戶費(fèi)等費(fèi)用：約為房價(jià)1%，須付12000元；賣房傭金：約為房價(jià)5%，須付6萬元；個人所得稅：房子增值20萬元，要交個人所得稅，擁有產(chǎn)權(quán)未滿一年即賣掉的房屋，稅收比例高達(dá)35%左右，擁有產(chǎn)權(quán)超過1年以上的，賣房時(shí)須繳付20%左右的稅。那么，交個人所得稅至少4萬元。房子漲了20萬，但買賣房子的費(fèi)用和所得稅已經(jīng)接近這個數(shù)字。換句話說，如果漲幅達(dá)不到20%，買房就要虧錢了。知情人士指出，美國房價(jià)漲得很慢，實(shí)際上，一年有5%就不少了。

相較中國的房價(jià)飆漲，美國的房價(jià)的增長率低得多。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從1980年到目前為止，在這36年之間，美國只有8年房屋平均漲幅超過了10%，而且8年中的6年是發(fā)生在金融危機(jī)后的泡沫時(shí)段。

從近期的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中看到，美國房價(jià)的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本和物價(jià)上漲等因素，大約保持在5%-6%。數(shù)據(jù)顯示，在過去的100多年里，美國房價(jià)實(shí)際上并沒有出現(xiàn)上升趨勢，尤其是在1890年到1990年這100年間，幾乎沒多大變化，每年平均增長率只有0.2%。從房價(jià)漲幅和回報(bào)率角度分析，對美國人來說，炒房實(shí)在不劃算。

第二，這也是非常關(guān)鍵的一個原因，即美國屋主必須交房產(chǎn)稅（property-tax）。美國人的房子每年都得繳財(cái)產(chǎn)稅。有些地方，汽車也需要每年繳稅，它也屬于財(cái)產(chǎn)稅。通常，財(cái)產(chǎn)稅即為房產(chǎn)稅，或者叫房地產(chǎn)稅，因?yàn)槊绹姆孔邮沁B帶土地的。

也就是說，在美國，擁有住房的人，每年需要根據(jù)房屋的市場價(jià)值，向政府交納一定數(shù)額的房產(chǎn)持有稅。也有人將其翻譯成物業(yè)稅，而這一物業(yè)稅的稅賦并不輕。美國的房產(chǎn)稅通常由郡（county）或市（city）政府征收，各地稅率是不同的。據(jù)媒體報(bào)道，一組相對靠譜的數(shù)據(jù)是：房產(chǎn)稅大約是房屋市場價(jià)值的0.5%-3.5%。

以休斯敦為例，休斯敦房產(chǎn)年稅率較低的是老社區(qū)，約2.6%，新社區(qū)大多在2.9%—3.1%之間，個別新區(qū)的稅率甚至可能高達(dá)3.2%。在新澤西州的一些地方，房產(chǎn)稅高達(dá)7%，有的州達(dá)到10%。

“一套50萬的房子要收你5萬，你還能付得起多少套房的房產(chǎn)稅？”新澤西州當(dāng)?shù)氐娜A僑，聽了北京李女士的故事如是說。

征收房產(chǎn)稅，讓很多美國有錢人望而卻步?！凹偃缒憷U納房屋價(jià)格總額的10%的房產(chǎn)稅，而你卻不在這個社區(qū)居住，等于你交的錢資助這個社區(qū)的教育和治安，給別人享受；即便你不在乎，那也不要指望靠房屋買賣而一夜暴富?！?/p>

一位移民休斯敦的華僑說起了一件往事：來休斯敦之前，姐姐和我們合買了一幢花園房子，用了14萬美金。本以為付清這筆錢，就能安穩(wěn)住在這房子里一勞永逸了，結(jié)果發(fā)現(xiàn)這個想法大錯特錯。

我姐姐對我說，每年還要付約4000美金的稅收。我一聽眼睛瞪大了——“這是怎么回事？我們買房子，把房子的錢付清就行了，怎么每年還要生出個4000美金來??？”姐姐給我仔細(xì)解釋:在美國，不是說買下房子就萬事大吉了，每年還要繳約3%的地產(chǎn)稅。也就是說，如果你這套房子買價(jià)是14萬美元，那么你的地產(chǎn)稅就是每年4200美元。這筆錢是一分都不能少的。

這筆錢不派別的用處，專款專用，全部用作該地區(qū)的中小學(xué)教育經(jīng)費(fèi)和當(dāng)?shù)刂伟?，所以美國的中小學(xué)生是不用交學(xué)費(fèi)的。“這是一筆不小的數(shù)目錢，如果有誰想炒房子，囤積了6、7座房子，每幢房子每年都有個3%的地產(chǎn)稅，他一定叫苦不迭。”

到這里事情還沒用完。如果房子漲價(jià)了，房產(chǎn)稅會跟著上調(diào)。打個比方，一個人買了套房子花費(fèi)20萬美元，他一年的地產(chǎn)稅就是6000美元。兩年后按市場價(jià)房子漲到30萬美元了，他的地產(chǎn)稅就漲到9000美元了。他可能會感到非常委屈——“我不賣房子嘛！何況人還住在里面。”“房子漲價(jià)，跟我有什么關(guān)系？！它又沒給我?guī)硪稽c(diǎn)好處！”

但是不行，按照美國的法律，每年多出來的3000美元他要照付不誤。這是一筆不少的開銷?！安唤恍袉?？可以。不過，法院會給你添麻煩。”

對于有錢人而言，房產(chǎn)稅是一個負(fù)擔(dān)嗎？如果買來房子自己居住，也許每年的房產(chǎn)稅對他來說構(gòu)不成壓力，但是有一點(diǎn)可以肯定：對于那些渴望以炒房為手段一夜暴富的人來說，房產(chǎn)稅會撲滅其胸中熊熊燃燒著的那團(tuán)炒房烈焰。

第三，美國房屋的持有成本比較高。當(dāng)一個人有錢想買房時(shí)，一般會選一個好區(qū)來購買，好區(qū)一年的地稅，約2萬美元左右。

在美國買房子還必須買保險(xiǎn)，否則自然災(zāi)害、火災(zāi)發(fā)生時(shí)，所有的財(cái)產(chǎn)便會化為烏有。以休斯敦為例，休斯敦地區(qū)颶風(fēng)發(fā)生概率較高，因此房屋年保險(xiǎn)費(fèi)比較貴，自住的房子大約是房價(jià)的0.7%左右，用于商業(yè)出租的房子保險(xiǎn)費(fèi)更高。

美國養(yǎng)房貴，主要是因?yàn)槿斯ぐ嘿F。比如，獨(dú)立房的房頂、外墻都要定期檢查，時(shí)間長了要翻新；房子每年要高壓水清洗；院子要剪草，花園游泳池要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑；地毯得常洗，被磨損要及時(shí)更新；管道漏水堵塞要找水管工，還有數(shù)不完的其它費(fèi)用。

若是聯(lián)棟房、公寓房，房內(nèi)的維修還要自己承擔(dān)，房外的維修雖不用花錢請人做，但要交物業(yè)費(fèi)，每個月100-200美元。還有，出租房屋內(nèi)中央空調(diào)、冰箱、洗碗機(jī)、洗衣機(jī)等電器，都是業(yè)主要提供的，壞了就得更新。

除了房產(chǎn)稅外，即使房屋無人居住，房主也必須按時(shí)修剪草坪、澆水、鏟雪，以及及時(shí)進(jìn)行維修。如果買了房子不是住的，或者沒有人住，那么要交管理費(fèi)，否則，就會面臨著許多法律問題。

所以，在美國做地產(chǎn)投資的人，多數(shù)是利用給美國公民的低息貸款、稅收優(yōu)惠政策等，做長線規(guī)模投資，炒房很難賺到錢。雖然在美國地產(chǎn)投資比較保險(xiǎn)，但這從來不是一個能夠短期回報(bào)的領(lǐng)域，且回報(bào)率比較低。因此，美國人會給自己買房居住，但在選擇投資時(shí)，更青睞的則是股票、基金或債券等理財(cái)產(chǎn)品。

第四，房子成交，賣主大約要付8-10%的費(fèi)用，包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的傭金，各種成交費(fèi)用等，而買主要支付各種過戶費(fèi)用（closing-cost）。

買了房產(chǎn)，在持有房屋時(shí)，若房屋增值了，不需要支付增值稅，一旦房子出手，增值的部分就要交稅了。也就是說，出售房子后，若賺錢的話，則需要交獲利（gain）所得稅。這個稅率就是個人所得稅的稅率，使用的是超額累進(jìn)稅率，從10%累進(jìn)到35%。

以2012年的稅率為例，不管是夫妻聯(lián)合報(bào)稅，還是一個人報(bào)稅，購房后一年內(nèi)賣房，房價(jià)超過38.835萬美元，稅率是35%。如果賣掉了一個房子，賺了40萬美元，那么，對不起，14萬美元請交給稅務(wù)局。如果購房后想通過出租獲益，那么要征收房地產(chǎn)出租收入所得稅。出租房地產(chǎn)的收入所得，適用個人所得稅的稅率。

需要說明的是，在美國，無論本國人或外國人，如果將屬于自己的房屋出租，其收入都要按有關(guān)法規(guī)繳納個人所得稅。

第五，也許是最重要的，就是政府不賣地，土地是私人擁有的，價(jià)格是由市場決定的。

綜上所述，李女士賣掉她在北京的一套房子，在美國休斯敦買入6套房，除去各種稅費(fèi)，每個月收進(jìn)來的租金大約只剩下15%了。如果想要收回300萬資金，至少需要50年的時(shí)間，而且這還是對各項(xiàng)消費(fèi)非常保守的估算。

知情人說，在美國買房子是很便宜，但你無法炒房賺錢。金融危機(jī)之后，美國房價(jià)大跌，有的別墅差不多等于白送。不少中國炒房客就躍躍欲試，要到美國抄底。但是到美國轉(zhuǎn)了一圈，他們一套也沒有買。為什么？美國房價(jià)是很便宜，比國內(nèi)便宜了一半還多，30多萬美元就能買300多平方的別墅，還是帶花園的。稍偏一點(diǎn)的地方，20萬美元就可以買一套大別墅。

在中國的一線城市，這些房子都屬于豪宅，沒有千、八百萬是買不到的。那么，中國的炒房客們?yōu)槭裁床毁I呢？就是因?yàn)橐桓鞣N苛捐雜稅，除去各種花費(fèi)，根本無錢可賺。

對于中國人排著長龍搶購房子的現(xiàn)象，美國人實(shí)在看不懂：中國人光憑模型，看效果圖就會受“震撼”而拍板買下上百萬元的聯(lián)棟房，或者公寓，甚至還要連夜排隊(duì)，好像搶購白菜似的。如此“追捧”房產(chǎn)的現(xiàn)象，美國從來沒有發(fā)生過。底特律、洛杉磯和芝加哥有過排隊(duì)買期房的報(bào)道，不過，排隊(duì)的清一色都是中國人。

“房子是用來住的、不是用來炒的”這一點(diǎn)在美國現(xiàn)實(shí)生活中，有著鮮明的表現(xiàn)。美國人不炒房，不是不愿意炒房，而是不敢炒房。一方面，是美國政府利用政策榨干人的貪婪；另一方面，是制定法規(guī)讓人不敢貪婪。

美國富人不炒房，政府在其中扮演的角色，至關(guān)重要。在美國，大家都知道有兩種東西不能炒：房子和糧食。為何美國政府不允許炒房？美國政府認(rèn)為，房子和糧食這兩樣是保障民生的最重要手段，如果副食品和房子價(jià)格暴漲，就會造成社會動蕩。

那么美國政府憑什么控制房價(jià)、限制炒作呢？美國政府不是頒布一道行政命令，而是制定一系列房產(chǎn)法規(guī)和稅收政策，如上文所言，使得炒房的投資或投機(jī)成本很高，風(fēng)險(xiǎn)很大，讓人買進(jìn)賣出房子掙不到錢，從而大大限制了富人的炒房行為。所以，美國人有了錢，自己會買一套豪宅，但通常不會像中國富人那樣炒房。

炒房客想盡千方百計(jì)賺大錢，而美國政府則想方設(shè)法制定政策，設(shè)下門檻讓炒房客輕易賺不到錢。美國有關(guān)房產(chǎn)買賣的政策法規(guī)，基本上是針對富人中有炒房意愿者而制定的，對老老實(shí)實(shí)的百姓來說，則形同虛設(shè)，毫毛不傷。美國有個溫和的政策：如果這個房子是你自己居住的，并住滿了兩年，那么，賣房時(shí)給你免稅額。賣掉房子所賺的錢，若夫妻一起報(bào)稅，50萬內(nèi)可以豁免；夫妻分開報(bào)稅的，25萬內(nèi)可以豁免。政策制定者很精明，連假離婚也考慮在內(nèi)了。

美國政府行之有效的房地產(chǎn)運(yùn)行制度和稅收體系，把美國大多數(shù)地區(qū)的房價(jià)和年薪比一直控制在3左右。而中國很多城市目前的“房價(jià)和年收入比”據(jù)媒體報(bào)道已在28或以上，名列世界前茅。

相比之下，人們認(rèn)為房價(jià)非常高的香港“房價(jià)收入比”只有15.6，很貴的紐約和倫敦在10到12之間，而日本東京只有8。房價(jià)高得離譜，對于炒房客毫無疑問是一個莫大的誘惑。相對中國，美國社會各行業(yè)發(fā)展比較均衡，買房投資屬性并不高，房產(chǎn)的回報(bào)率，更不像國內(nèi)一些機(jī)構(gòu)宣傳的那么樂觀，房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度也遠(yuǎn)比國內(nèi)大。

“中國投資者若按國內(nèi)的投資思維和慣性，肯定會吃虧”。那個流傳甚廣的‘北京賣房休斯敦買房’的投資傳說，看起來更像是一個海外投資公司的軟文?！痹诿绹疃嗄辍⑹煜っ绹慨a(chǎn)現(xiàn)狀的華僑如是評論。

“在美國有這么好的投資回報(bào)，我們不知道真是失職。誰要知道怎么認(rèn)識這位李女士的話，一定要告訴我們，我們也要入股投資喲！”當(dāng)美國地產(chǎn)中介和稅收律師，聽說了李女士的神奇故事時(shí)，他們不忘幽上一默。

國畫：紫薇作者：童瑛