馬永強(qiáng)

（新鄉(xiāng)市國(guó)土資源局 河南 新鄉(xiāng) 453000）

摘 要： 土地一級(jí)開發(fā)是政府根據(jù)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，為保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和土地市場(chǎng)的穩(wěn)定，在土地出讓或劃撥前對(duì)土地進(jìn)行整理和前期開發(fā)的過(guò)程。由于土地一級(jí)開發(fā)需求資金數(shù)額龐大，政府自身進(jìn)行開發(fā)會(huì)面臨較大的壓力，因此由企業(yè)進(jìn)行專業(yè)的土地開發(fā)是更好的選擇。

關(guān)鍵詞： 土地一級(jí)開發(fā)；土地規(guī)劃；地價(jià)測(cè)算

在企業(yè)進(jìn)行土地開發(fā)過(guò)程中，土地價(jià)格是投資決策的關(guān)鍵因素，進(jìn)行科學(xué)合理的定價(jià)測(cè)算，可以使企業(yè)在完成該項(xiàng)目后保證自己的利益。但企業(yè)進(jìn)行地價(jià)測(cè)算時(shí)大多采用傳統(tǒng)的土地定價(jià)方法，忽視了不確定性因素的變動(dòng)對(duì)土地出讓價(jià)格的影響，主觀經(jīng)驗(yàn)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)果的影響較大，可能導(dǎo)致企業(yè)做出錯(cuò)誤的決策。并且由于房?jī)r(jià)逐年上升，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大，土地資源競(jìng)爭(zhēng)加劇到底土地出讓價(jià)格的增加，傳統(tǒng)土地定價(jià)方法容易低估土地出讓價(jià)格，使得企業(yè)錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。

1. 研究的背景、意義和目的

廣義的土地一級(jí)開發(fā)是城市政府為了城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，城市總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃的順利實(shí)施，在土地出讓或劃撥前對(duì)土地進(jìn)行整理、投資、開發(fā)的過(guò)程。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，土地一級(jí)開發(fā)在各地都有了一定的成效。如今，土地一級(jí)開發(fā)已經(jīng)成為政府調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，也是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值基礎(chǔ)。

近年來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)一直較大，尤其是 2009 年末房?jī)r(jià)的漲勢(shì)更是驚人，房?jī)r(jià)經(jīng)歷了由高到低，由低到高的起落，由房?jī)r(jià)的討論使得更多的人開始關(guān)注土地一級(jí)開發(fā)市場(chǎng)。房地產(chǎn)開發(fā)初期我國(guó)主要采用一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)的方式，隨著房?jī)r(jià)大幅增漲，這種開發(fā)方式顯示出較大的弊端，土地增值收益流失嚴(yán)重。

2. 土地一級(jí)開發(fā)地價(jià)測(cè)算方法

土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的一個(gè)重要參數(shù)就是土地出讓價(jià)格，只有土地出讓價(jià)格可以平衡土地一級(jí)開發(fā)的成本費(fèi)用稅收等支出和合理的利潤(rùn)，企業(yè)才可以獲得部分土地增值收益，進(jìn)行該項(xiàng)目的投資開發(fā)。如果企業(yè)對(duì)于土地出讓價(jià)格估計(jì)過(guò)高，實(shí)際出讓地價(jià)不能平衡成本和利潤(rùn)，將使得企業(yè)投資該項(xiàng)目獲得巨額虧損；若土地出讓價(jià)格估計(jì)值低于實(shí)際價(jià)格，企業(yè)會(huì)在投資決策時(shí)放棄該項(xiàng)目，則可能由于投資決策失誤而錯(cuò)失優(yōu)質(zhì)的投資項(xiàng)目。因此，企業(yè)應(yīng)該選擇合理的土地定價(jià)方法，根據(jù)面臨的實(shí)際情況合理測(cè)算地價(jià)，避免決策失誤。

2.1市場(chǎng)比較法

通過(guò)與估價(jià)近期有過(guò)交易的類似地塊進(jìn)行比較，根據(jù)交易時(shí)間、區(qū)域以及相關(guān)交易情況，考慮個(gè)別因素的差異，設(shè)定相應(yīng)的修正系數(shù)，適當(dāng)?shù)男拚愃频貕K的出讓價(jià)格，市場(chǎng)比較法就是以此估算出讓土地的客觀合理價(jià)格的方法。此方法理論比較簡(jiǎn)單，是技術(shù)上較為成熟的一種估價(jià)方法，也是房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法之一。

2.2成本估價(jià)法

成本估價(jià)法主要依據(jù)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，加上合理的利潤(rùn)、稅金和貸款利息，通過(guò)土地增值收益推算土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。

2.3 成本估價(jià)法

成本估價(jià)法主要依據(jù)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和，加上合理的利潤(rùn)、稅金和貸款利息，通過(guò)土地增值收益推算土地價(jià)格的一種評(píng)估方法]。 成本估價(jià)法適用于固定收益模式，而不可用于固定收益加分成和收益分成模式。固定收益模式是計(jì)提土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目總成本的固定比例作為自己的收益，一級(jí)開發(fā)企業(yè)的收益風(fēng)險(xiǎn)較小，土地出讓價(jià)格在投資決策中并非重要風(fēng)險(xiǎn)因素，因此用成本估價(jià)法正向推算土地出讓價(jià)格，其正確性對(duì)投資決策影響不大。但如果采用固定收益加分成或收益分成模式，增值收益部分是一級(jí)開發(fā)企業(yè)獲得收益的總要來(lái)源，成本估價(jià)法中的增值收益來(lái)自于經(jīng)驗(yàn)預(yù)測(cè)，風(fēng)險(xiǎn)程度較大。

2.4 基準(zhǔn)地價(jià)修正法

政府會(huì)在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)上發(fā)布的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)待測(cè)土地的環(huán)境狀況、區(qū)位條件、土地使用年限和政府要求的容積率等，確定相應(yīng)的修訂系數(shù)，得到修訂后的預(yù)測(cè)土地價(jià)格。計(jì)算公式如下：

待測(cè)土地樓面熟地價(jià)=適用的基準(zhǔn)地價(jià)（樓面熟地價(jià)）×日期修正系數(shù)×年

期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×因素總修正系數(shù)

待測(cè)土地價(jià)格 = 待測(cè)宗地樓面熟地價(jià)×規(guī)劃建筑面積

2.5收益還原法

基準(zhǔn)地價(jià)修正法的原理和市場(chǎng)比較法的原理相似，只是將未來(lái)若干年內(nèi)待測(cè)土地每年預(yù)期純收益用一定的還原利率折現(xiàn)為預(yù)測(cè)時(shí)間的收益，其總和即為預(yù)測(cè)宗地價(jià)格。計(jì)算公式為：

待測(cè)土地價(jià)格=第i年土地純收益 /（1+ 還原利率）i-1

收益還原法適用于能夠產(chǎn)生收益的土地，包括產(chǎn)生土地增值收益或者二級(jí)市場(chǎng)收益，該方法可以對(duì)能產(chǎn)生收益的土地、房屋或者有收益的房產(chǎn)資源進(jìn)行估價(jià)的一種便捷方法。收益還原法要求首先估算土地在未來(lái)每年預(yù)期純收益，然后根據(jù)期望收益率這算到當(dāng)前投資點(diǎn)上，以便考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

2.6 假設(shè)開發(fā)法

假設(shè)開發(fā)法是假設(shè)土地出讓給二級(jí)開發(fā)商完成房地產(chǎn)開發(fā)后可以正常銷售，通過(guò)市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)房地產(chǎn)銷售收入，扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本、利潤(rùn)和稅金等，來(lái)估算土地出讓價(jià)格的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的一種估價(jià)方法。假設(shè)開發(fā)法多種房地產(chǎn)估價(jià)，包括凈地、已完成土地一級(jí)開發(fā)的“熟地”、待出售房地產(chǎn)評(píng)估、單位搬遷出讓土地和在建項(xiàng)目等的估價(jià)。評(píng)估時(shí)，需把握其投資開發(fā)前、后的狀態(tài)，以及開發(fā)以后的經(jīng)營(yíng)方式。對(duì)于土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)，假設(shè)開發(fā)法被用于評(píng)估完成土地一級(jí)開發(fā)后土地出讓價(jià)格，即“熟地”出讓價(jià)格。

3.總結(jié)

不同土地定價(jià)方法在房地產(chǎn)和土地評(píng)價(jià)領(lǐng)域中都有應(yīng)用，在具體分析了不同方法的測(cè)算原理、評(píng)估對(duì)象、適用情況及其局限性后，我們可以看出，以上介紹的五種方法均適用于土地一級(jí)開發(fā)完成后的土地出讓價(jià)格，對(duì)土地定價(jià)有一定的指導(dǎo)意義，但這些方法在實(shí)際應(yīng)用中受主觀經(jīng)驗(yàn)影響較大，因此估計(jì)結(jié)果偏低；評(píng)估結(jié)果是固定點(diǎn)值，不能的得出土地定價(jià)的波動(dòng)范圍。但土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行投資決策時(shí)更希望項(xiàng)目的收益值是在某個(gè)范圍區(qū)間中波動(dòng)，減少?zèng)Q策風(fēng)險(xiǎn)，因此這些評(píng)估方法不能滿足企業(yè)需求。假設(shè)開發(fā)法根據(jù)市場(chǎng)開發(fā)情況逆向推導(dǎo)土地成本，是最適用于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目土地定價(jià)的方法。

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