張振華

說(shuō)法

物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域所獲收益如何分配？

張振華

物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域所獲收益如何分配？物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，擅自利用公共區(qū)域開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所獲收益，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)要求其在扣除合理成本后予以返還。下文為您一一介紹。

案情 介紹

2003年開(kāi)始，某某物業(yè)公司受某某小區(qū)建設(shè)單位委托，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)。某某小區(qū)于2008年成立了業(yè)主委員會(huì)。從2008年11月開(kāi)始，某某物業(yè)公司在未征得業(yè)主大會(huì)同意、辦理合法手續(xù)的情況下，擅自利用某某小區(qū)物業(yè)公共場(chǎng)地、電梯進(jìn)行了修建停車位、發(fā)布廣告等盈利活動(dòng)，獲得了公共收益。

2013年4月11日，某某小區(qū)業(yè)委會(huì)與某某物業(yè)公司終止了物業(yè)服務(wù)合同。某某物業(yè)公司在提供服務(wù)期間未曾公布公共收益的賬目明細(xì)，在退場(chǎng)時(shí)也未就公共收益與業(yè)委會(huì)進(jìn)行交接，并在業(yè)委會(huì)提出返還請(qǐng)求時(shí)以經(jīng)營(yíng)成本高于收益、已過(guò)時(shí)效等理由予以拒絕。

2014年9月10日，某某業(yè)委會(huì)提起本案訴訟，要求某某物業(yè)公司返還公共收益814395元并賠償資金占用損失。

法律 判定

重慶市沙坪壩區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，業(yè)主委員會(huì)請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)將扣除合理成本后的收益給付業(yè)主委員會(huì)的，人民法院應(yīng)予支持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

本案中，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意就將業(yè)主共有部分經(jīng)營(yíng)停車位及廣告位，業(yè)委會(huì)有權(quán)要求物業(yè)公司將扣除合理成本后的收益給付業(yè)委會(huì)，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。物業(yè)公司對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。物業(yè)公司抗辯稱停車位、廣告位的經(jīng)營(yíng)成本高于收益的觀點(diǎn)無(wú)證據(jù)支持且與常理相悖，法院不予采信。

但是考慮到約300個(gè)停車位以及電梯廣告位的設(shè)立、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)必然存在成本，在雙方均不申請(qǐng)司法評(píng)估、審計(jì)的情況下，法院依據(jù)查明的案件事實(shí)、本地區(qū)行業(yè)現(xiàn)狀等因素，將物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)返還業(yè)委會(huì)的收益酌定為491602.80元，即雙方一致確認(rèn)的收益總額819338元的60%。據(jù)此，法院判決：某某物業(yè)公司返還某某業(yè)委會(huì)公共收益491602.80元并賠償資金占用損失。

一審宣判后，雙方均不服，上訴至重慶市第一中級(jí)人民法院。重慶一中院經(jīng)審理后于2015年12月3日作出終審判決：駁回上訴，維持原判。

法官 點(diǎn)評(píng)

公共區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主共有，如果物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意擅自利用公共區(qū)域開(kāi)展盈利活動(dòng)，業(yè)主依法維權(quán)面臨三個(gè)問(wèn)題：

1.訴訟主體資格問(wèn)題。

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，代表全體業(yè)主參加因物業(yè)管理活動(dòng)發(fā)生的訴訟或者仲裁。本案某某小區(qū)于2013年3月19日成立某某業(yè)委會(huì)，并于2013年10月22日在重慶市沙坪壩區(qū)磁器口街道辦事處進(jìn)行登記備案。某某業(yè)委會(huì)在審理中舉示了業(yè)主大會(huì)決議及業(yè)主簽名，授權(quán)某某業(yè)委會(huì)向某某物業(yè)公司提起返還公共收益的訴訟，因此，某某業(yè)委會(huì)有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)授權(quán)提起本案訴訟。

2.收益如何分配。

物業(yè)公司擅自利用公共區(qū)域進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)，業(yè)委會(huì)請(qǐng)求物業(yè)公司將扣除合理成本之后的收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途，人民法院應(yīng)予支持，物業(yè)公司對(duì)成本的支出及其合理性承擔(dān)舉證責(zé)任。

本案中，某某物業(yè)公司利用某某小區(qū)的公共區(qū)域開(kāi)辟露天停車位，收取停車費(fèi)，并利用電梯為廣告公司提供廣告位收取廣告費(fèi)，上述收益均屬某某小區(qū)全體業(yè)主所有，某某物業(yè)公司扣除合理成本之后的收益應(yīng)返還給某某業(yè)主。

3.訴訟時(shí)效問(wèn)題。

根據(jù)民法通則的規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)益的訴訟時(shí)效期間為2年，法律另有規(guī)定的除外。訴訟時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起計(jì)算。本案中，雖然公共收益自2008年就開(kāi)始產(chǎn)生，但是某某物業(yè)公司進(jìn)行的物業(yè)服務(wù)具有時(shí)間上的連續(xù)性，2013年4月11日與業(yè)委會(huì)解除合同后才退出某某小區(qū)，退出時(shí)未與業(yè)委會(huì)進(jìn)行公共收益的交接，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害的時(shí)間。因此，訴訟時(shí)效期間應(yīng)從2013年4月11日開(kāi)始計(jì)算，某某業(yè)委會(huì)于2014年9月10日向法院提起訴訟，未超過(guò)訴訟時(shí)效。

（作者單位：重慶市沙坪壩區(qū)人民法院）