本刊記者 易娛竹

破冰之旅聚焦長(zhǎng)租公寓前景

本刊記者 易娛竹

面對(duì)高昂的房?jī)r(jià)，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)被認(rèn)為是緩解住房壓力的重要手段之一。

根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)人口中有12%通過租賃的方式解決住房，其中城鎮(zhèn)租賃住房比例達(dá)到21%。鏈家研究院2016年12月初發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告指出，目前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬億，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬億，到2030年將會(huì)超過4.6萬億。

《租賃崛起》報(bào)告的另一組數(shù)據(jù)顯示，目前中國(guó)的房屋交易額大概是15萬億，房屋租賃只占7%的比例。在北上廣深，房屋交易額近6萬億，盡管有著全國(guó)最為成熟的租賃市場(chǎng)，四個(gè)一線城市的租賃規(guī)?？傆?jì)僅2500億。在美國(guó)，目前租賃規(guī)模近5千億美元，占全國(guó)整體房屋交易規(guī)模的50%。

去年，隨著一系列鼓勵(lì)政策的出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓突然迎來井噴式發(fā)展。一時(shí)間，房地產(chǎn)領(lǐng)域中沒有哪個(gè)業(yè)態(tài)能比長(zhǎng)租公寓更具話題性了。

站在政策利好的十字路口，長(zhǎng)租公寓該如何破冰？

（一）長(zhǎng)租公寓的春天

長(zhǎng)租公寓早在2002年就出現(xiàn)了，但現(xiàn)在看來，還是很新鮮。2014年9月，雷軍突然進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓，他的順為基金聯(lián)合聯(lián)創(chuàng)策源投資YOU+公寓1億人民幣，“小米公寓”讓“長(zhǎng)租公寓”這個(gè)概念突然就火起來了。2015年夏天，研究概念居住空間的王戈宏終于帶著新派公寓出現(xiàn)，讓業(yè)界又是驚艷了一把。

然而，直到2016年，長(zhǎng)租公寓真正迎來了春天。

5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的措施。會(huì)議指出，實(shí)行購(gòu)租并舉，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

6月3日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），明確支持開展租賃業(yè)務(wù)，并首次松口，允許將商業(yè)用房等改建為租賃住房，并給予相關(guān)方稅收優(yōu)惠政策支持。

尤其是在2016年12月21日，在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議要求，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求。

租賃市場(chǎng)這塊巨大的蛋糕，既然已經(jīng)被監(jiān)管層提倡，自然就不能只留給傳統(tǒng)市場(chǎng)獨(dú)食，土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整也能明顯看到政府在發(fā)展租賃市場(chǎng)的一些態(tài)度——2016年年底時(shí)拍出的那塊由萬科100%自持的土地，無疑是一個(gè)先兆。

這個(gè)被資本與諸多房企看好的租賃市場(chǎng)，被稱為具有萬億元的規(guī)模。深深吸引著新入者的加入，而這個(gè)市場(chǎng)，恰好還沒有出現(xiàn)寡頭。進(jìn)入者不少，一場(chǎng)混戰(zhàn)已經(jīng)拉開序幕。

公開資料顯示，目前除了萬科，龍湖、招商、旭輝、遠(yuǎn)洋、陽光城等多家房企均已開展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)調(diào)控，使得越來越多房企尋找更多出路，長(zhǎng)租公寓或者是房企們找到的機(jī)會(huì)點(diǎn)?！暗行┓科笞龉⒏⒐咀龉⑼耆遣煌乃悸罚蛦蝺r(jià)通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說。

2017年，長(zhǎng)租公寓的大戲才剛剛開始。

（二）高價(jià)門檻

房企介入長(zhǎng)租公寓并非偶然，一方面一線城市高房?jī)r(jià)使得租房需求大增，另一方面，一二線城市每年大量新增的畢業(yè)生更是讓不少公司看到了下一個(gè)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)。但相對(duì)于過往的住宅市場(chǎng)，長(zhǎng)租公寓似乎是一個(gè)更為難啃的“骨頭”。萬科、世聯(lián)等長(zhǎng)租公寓都獲得了不錯(cuò)的出租率，但卻面臨著“重資產(chǎn)”“有營(yíng)收無盈利”的窘境。

“泊寓主要針對(duì)35歲以下，有固定工作或在校學(xué)生的年輕人租賃?！比f科位于廣州的長(zhǎng)租公寓——泊寓棠下的工作人員說。

這個(gè)萬科新開的長(zhǎng)租公寓社區(qū)共有6棟樓，建筑面積約1.3萬平方米，擁有房間約700套。項(xiàng)目最小建筑面積只有11平方米，算上樓上一層使用面積達(dá)18平方米，租金大約為1100元/月。而使用面積22平方米則達(dá)到1550元/月，30平方米約為2300元/月。戶型為18～35平方米的loft公寓和平層，每月平均租金1500元/間。

“除了交付租金之外，租戶每月還要交200元的物業(yè)管理費(fèi)（包含網(wǎng)絡(luò)費(fèi)），在負(fù)擔(dān)自己房間內(nèi)水電費(fèi)的同時(shí)也要分?jǐn)倧N房、客廳、健身房等公共區(qū)域的水電費(fèi)。水費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.5元一噸，電費(fèi)每度電為1.28元。”現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹說。

不低的居住成本讓不少前來看房的年輕人開始猶豫起來，“住在這樣的長(zhǎng)租公寓，每個(gè)月的住宿成本約在2000元，比周圍的城中村價(jià)格高出一倍多，這對(duì)于我們這樣剛畢業(yè)需要租房的年輕人壓力不小?！爆F(xiàn)場(chǎng)正在簽約的年輕人稱，“但這樣干凈、舒適、安全的環(huán)境又很有優(yōu)勢(shì)，所以只能選擇和朋友一起合租?！?/p>

處于這樣的高租金尷尬的還有2014年年底高調(diào)進(jìn)入廣州的小米you+公寓。彼時(shí)，小米公布其公寓房間面積大多10～30平方米，租金1800～3200元/月，每月收取租金的10%作為物業(yè)管理費(fèi)，此外水電費(fèi)等都按照商業(yè)性質(zhì)收取。2014年開業(yè)時(shí)，其白云區(qū)項(xiàng)目的租金和周邊項(xiàng)目公寓租金相比，并無太大優(yōu)勢(shì)，也使不少真正需要租房的畢業(yè)生止步。

“租金高的項(xiàng)目，出租率就比較低，只能達(dá)到40%～50%。但這也跟開業(yè)時(shí)間有關(guān)。”談及項(xiàng)目的高租金，廣州泊寓總經(jīng)理張成皓也坦承：“萬科泊寓的租金的確比較高，但這樣做是有深意的。”

據(jù)其介紹，如今房?jī)r(jià)高企，一工作就有能力買房的客戶其實(shí)并不多，因而，抓住客戶購(gòu)房之前的租房居住需求其實(shí)也是十分重要。在獲取客戶成本越來越高的情況下，“未來真正稀缺的或許不是土地，而是客戶。恰恰長(zhǎng)租公寓所針對(duì)的又是最具成長(zhǎng)性、有購(gòu)房潛力的年輕白領(lǐng)客戶，在發(fā)展長(zhǎng)租公寓的同時(shí)，萬科可以借此提前讓客戶體驗(yàn)到萬科的產(chǎn)品和服務(wù)，發(fā)掘具有潛力的購(gòu)房客戶。”

盈利難題

就在萬科廣州泊寓發(fā)布的前幾天，世聯(lián)行旗下的長(zhǎng)租公寓品牌——紅璞公寓也在廣州舉行了發(fā)布儀式，目前運(yùn)營(yíng)房間數(shù)也超過了2000套。此外，小螺趣租在2015年便宣布完成了A輪融資，規(guī)模為500萬美元，由光速安振領(lǐng)投，途家跟投；warm+也于去年就宣布獲千萬級(jí)別pre-A輪融資，由東方富海旗下富海深灣移動(dòng)創(chuàng)新基金領(lǐng)投，著名投資人、騰訊高級(jí)執(zhí)行副總裁吳宵光跟投。

“現(xiàn)在行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，各方都在窮盡其能收購(gòu)、投標(biāo)，以拿到更多的項(xiàng)目。在一些舊廠房改建的投標(biāo)中，隨處可見高溢價(jià)?！笔缆?lián)首席技術(shù)官黎振偉稱，“溢價(jià)率之高、競(jìng)爭(zhēng)之激烈，堪比土地市場(chǎng)?！?/p>

在廣州萬科助理總經(jīng)理喻敏鋒印象中，這樣的激烈競(jìng)標(biāo)并不陌生。該公司在參與棠下泊寓項(xiàng)目的原身——廠房投標(biāo)時(shí)，就遇到了其他幾家同行公司，最終萬科以溢價(jià)率超100%拿下。

但看似是“流著奶與蜜”之地的長(zhǎng)租公寓卻面臨著盈利難題。

喻敏鋒透露，萬科在棠下泊寓的15年經(jīng)營(yíng)權(quán)是經(jīng)過了激烈的舉牌競(jìng)拍方才取得?！爱?dāng)時(shí)參拍的有好幾家公司，最終萬科以溢價(jià)率超100%拿下。每平方米的平均成本投入約2000元，整個(gè)項(xiàng)目共計(jì)投入了4000～5000萬元。若按每個(gè)房間平均1500元/月的租金計(jì)算，整個(gè)項(xiàng)目近700個(gè)房間一年租金收入約1260萬元。在租金仍是主要收入來源的情況下，萬科要實(shí)現(xiàn)收支平衡恐怕要有四到五年?！?/p>

“前期投入大、利潤(rùn)較低也是整個(gè)行業(yè)都面臨的問題。雖然目前廣州萬科的長(zhǎng)租公寓模式已經(jīng)比較清晰，依舊會(huì)遇到這樣的問題。”喻敏鋒表示。

即便是早先進(jìn)入廣州長(zhǎng)租公寓的小米you+也正面臨這樣的盈利問題。以其白云區(qū)的項(xiàng)目為例，如果該公寓為普通的商住物業(yè)，鄰近的綠地時(shí)代云都匯在售一手公寓均價(jià)約為20000～30000元/平方米，如此算來物業(yè)年回報(bào)率僅為3.6%。若再加上運(yùn)行成本，項(xiàng)目難言盈利。

“租賃物業(yè)是一個(gè)長(zhǎng)線投資，如今的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)接受度一般，仍需要一個(gè)較長(zhǎng)的培育期，甚至比現(xiàn)在熟知的重資產(chǎn)——商場(chǎng)還要重。介入的商業(yè)一開始就要做好四到五年不盈利的準(zhǔn)備?！崩枵駛ヒ渤钟蓄愃频挠^點(diǎn)。

“現(xiàn)在的長(zhǎng)租公寓行業(yè)想賺錢只剩下兩條路，第一是降低拿房成本；第二是靠產(chǎn)品創(chuàng)造的溢價(jià)能力，將與公寓相關(guān)的增值業(yè)務(wù)做好?！崩枵駛シQ，“否則就只能選擇放棄利潤(rùn)做現(xiàn)金流，替資本打工?！?/p>

但白熱化的競(jìng)爭(zhēng)讓第一條路越來越難實(shí)現(xiàn)，“沒有足夠規(guī)模的企業(yè)，利潤(rùn)空間會(huì)進(jìn)一步受擠壓，所以現(xiàn)階段做大規(guī)模是長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。這也是為何萬科希望盡快擴(kuò)大長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)規(guī)模的原因?！庇髅翡h感慨道。

因此，也有企業(yè)在第二條路上——增值服務(wù)上進(jìn)行探索。其中，作為新業(yè)務(wù)的長(zhǎng)租公寓如何與核心地產(chǎn)業(yè)務(wù)之間實(shí)現(xiàn)互動(dòng)融合正成為萬科一直在思考的問題。“公寓是重資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的行業(yè)，生產(chǎn)和服務(wù)的鏈條很長(zhǎng)，拿房、采購(gòu)、裝修、收租、水電收付、維修維養(yǎng)、保潔、退租，每一個(gè)工作節(jié)點(diǎn)又有很多變化的可能?！痹诶枵駛パ壑羞@一不掙錢的生意依舊有掙錢的可能。

（三）REITs是救命稻草？

“運(yùn)用金融手段解決租客資金壓力，幫業(yè)主進(jìn)行資產(chǎn)管理，都是比較簡(jiǎn)單的金融手段。運(yùn)用類REITs產(chǎn)品去撬動(dòng)核心地塊物業(yè)，才是長(zhǎng)租公寓在金融創(chuàng)新上比較有想象空間的一件事，也是長(zhǎng)租公寓得以擴(kuò)大規(guī)模的重要金融手段?！狈繓|東創(chuàng)始人全靂說。

全靂認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓通常是重資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)的模式，股權(quán)融資的資金在公寓動(dòng)輒簽約十來年，投入數(shù)千萬改造物業(yè)、裝修、購(gòu)置家具家電時(shí)，常常顯得捉襟見肘，因此通過金融杠桿融資擴(kuò)大規(guī)模，也成為了這些公寓運(yùn)營(yíng)商的重要需求。

REITs，房地產(chǎn)信托投資基金，產(chǎn)生于金融業(yè)最發(fā)達(dá)的美國(guó)。通過REITs，美國(guó)人可以擁有一小部分華爾街的寫字樓、羅斯福購(gòu)物中心的物權(quán)運(yùn)作，并在這些項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)收益中不斷分享收益。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在美國(guó)各種房地產(chǎn)業(yè)的投資中，零售業(yè)、住宅、工業(yè)/辦公地產(chǎn)的投資占絕大部分，總計(jì)超過總投資的74%。

然而，中國(guó)版的REITs細(xì)則卻久久未能落地。即使是在2016年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《意見》中，也只是提出要穩(wěn)步推進(jìn)REITs試點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，中國(guó)版REITs落地難的原因，主要是國(guó)內(nèi)物業(yè)租金收益太低。

“現(xiàn)在一套房子，起碼300萬，按照月租1萬算，一年租金也就12萬，相當(dāng)于年化收益率3%左右，包裝成REITs的話，投資者拿到的年化收益率比3%還低。這么低的收益率，還不如去眾籌，為什么要打包成REITs出售？”北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉說。

另據(jù)協(xié)縱國(guó)際總裁黃立沖測(cè)算，以國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬達(dá)為例，如果僅使用投資物業(yè)項(xiàng)目作為資產(chǎn)價(jià)值，萬達(dá)租金回報(bào)率約為4.36%；而在國(guó)際通行的REITs回報(bào)率要求中，這個(gè)數(shù)字在7%～8%左右。

資產(chǎn)證券化還是私募基金？

在中國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上，比較常見的是公寓資產(chǎn)證券化的類REITs模式，比如水滴公寓與魔方金服的合作，將帶租約的公寓資產(chǎn)證券化，開發(fā)門檻相對(duì)較低的投資理財(cái)產(chǎn)品，用戶可以按照自身理財(cái)?shù)膶?shí)際需要，通過類似購(gòu)買基金的方式，合理進(jìn)行投資。

另外一種是私募公寓REITs模式。比如新派公寓成立伊始，就是王戈宏與賽富投資基金閻焱一起發(fā)起了賽富不動(dòng)產(chǎn)基金（SAIF Properties Fund）。

具體操作是，賽富不動(dòng)產(chǎn)基金透過資本運(yùn)作來收購(gòu)或整租、改造物業(yè)，然后新派公寓管理公司負(fù)責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營(yíng)與管理。賽富不動(dòng)產(chǎn)基金通過32個(gè)LP（有限合伙人）買入整個(gè)物業(yè)，用分股的形式將權(quán)益返還給投資人，新派公寓在其中僅投入了1%份額。

據(jù)了解，投資人可得到的年化綜合收益率將達(dá)到10%以上，項(xiàng)目IRR（內(nèi)部收益率）可以超過25%。比如新派公寓北京CBD旗艦店，收購(gòu)+裝修不超過1.6億人民幣，預(yù)期年化收益12%左右，物業(yè)由新派公寓品牌來運(yùn)營(yíng)管理，預(yù)計(jì)IRR在25%以上。由于收購(gòu)和改造成本都是基金承擔(dān)，新派公寓的啟動(dòng)資金很少，公寓滿租后有很好的現(xiàn)金流。

三四年之后，如果市場(chǎng)不好沒有賣掉，新派公寓將按照4萬元/平方米的價(jià)格進(jìn)行回購(gòu)。與此同時(shí)，通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，新派公寓可以獲得穩(wěn)定的收益。這種組合就是美國(guó)典型的公寓REITs模式。

不過，即使如此，王戈宏仍然和許多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商一樣，渴望真正的REITs能在中國(guó)真正落地。他表示，真正的REITs風(fēng)險(xiǎn)更低、收益更穩(wěn)定，如果REITs細(xì)則最終無法落地，長(zhǎng)租公寓會(huì)走得比較艱難。

（四）“等風(fēng)來”

“沒房不結(jié)婚?！睅缀?0%的適齡年輕人都面臨婚房這個(gè)重壓。矛盾的是，地產(chǎn)開發(fā)者卻手里拿著房子賣不出去?，F(xiàn)實(shí)遠(yuǎn)比想象殘酷，去庫存去了幾年，可是年輕人還是買不起。以租代購(gòu)大招的祭出似乎為那些北上廣的漂兒們放出一條生路。

然而，長(zhǎng)租公寓行業(yè)雖然迎來了蓬勃發(fā)展之勢(shì)，但在熱鬧的背后，看似繁榮的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前卻有著兩個(gè)尚未突破的尷尬：覆蓋人群窄、盈利困難。

過去，租賃市場(chǎng)一直存在著大量的沉疴宿疾，這些為人詬病的痛點(diǎn)主要就出現(xiàn)在中低端市場(chǎng)。粗略統(tǒng)計(jì)，當(dāng)下八成的租賃房源都掌握在各地的小中介手上或者房東個(gè)人出租，即使擁有全國(guó)最大房屋租賃房源規(guī)模的我愛我家也只占了小部分比例。這些小中介缺乏規(guī)模，服務(wù)難以標(biāo)準(zhǔn)化，經(jīng)營(yíng)的往往都是“一錘子買賣”，在服務(wù)質(zhì)量上很少下功夫，再加上管理的缺失和無序，造成了租賃市場(chǎng)整體服務(wù)的低水準(zhǔn)。

而目前的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)上，大部分企業(yè)都是規(guī)模小、房源少，為利用有限的資源獲取充分的利潤(rùn)，他們往往都選擇“高端化”路線，以中高端的白領(lǐng)人群甚至是更高收入的精英人群為服務(wù)對(duì)象，放棄中低端市場(chǎng)。

此外，新興的企業(yè)基本都有顛覆傳統(tǒng)市場(chǎng)、提高居住質(zhì)量、解決行業(yè)痛點(diǎn)的愿景。而要實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量的提升，裝修、配置和服務(wù)上就需要有更高的投入，這種投入也使得企業(yè)只能選擇高凈值人群來承擔(dān)房租。

所以，現(xiàn)有長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)對(duì)廣大中低收入者的照顧是力有未逮，而這顯然與國(guó)家鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的初衷其實(shí)是有出入的。

另一方面，高額的稅費(fèi)也是長(zhǎng)租公寓發(fā)展中的“攔路虎”。據(jù)了解，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)中，租金收入需繳納12%的房地產(chǎn)稅，在營(yíng)改增后，需繳納11%的增值稅，外加企業(yè)所得稅，總稅負(fù)約26%。

情況似乎很快會(huì)有好轉(zhuǎn)。國(guó)務(wù)院發(fā)布的《意見》中指出，對(duì)個(gè)人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策。并且，在十八屆三中全會(huì)上，人大發(fā)言人傅瑩也公開表態(tài)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅法最快將于2017年底前通過。

如果不出意外，到2017年底，房地產(chǎn)稅收制度估計(jì)就會(huì)有實(shí)操細(xì)節(jié)了，到時(shí)候長(zhǎng)租公寓要承擔(dān)的稅負(fù)也會(huì)有所降低。種種政策紅利或許意味著，長(zhǎng)租公寓將再次站上政策支持的風(fēng)口，并且有可能成為房地產(chǎn)空間優(yōu)化和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的全新平臺(tái)。

到那時(shí)，滿足更多租房人群的需要就成了當(dāng)務(wù)之急。租賃市場(chǎng)發(fā)展成熟的關(guān)鍵在于讓更多的客戶享受到更好的服務(wù)。由上海財(cái)經(jīng)大學(xué)、上海對(duì)外經(jīng)貿(mào)大學(xué)等進(jìn)行的“上?；ヂ?lián)網(wǎng)+住房租賃市場(chǎng)管理研究”就曾得出研究結(jié)論：對(duì)互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃市場(chǎng)的激勵(lì)，需要重點(diǎn)扶持提供中低端房源的公寓提供商，只有這樣才能滿足更多租房人群的需要，解決民生需求，達(dá)成發(fā)展租賃市場(chǎng)的真正目的。