孫雷

摘 要：結(jié)合實(shí)際，重點(diǎn)探討了房地產(chǎn)工程平面控制測(cè)量技術(shù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；平面控制測(cè)量；技術(shù)

目前，房地產(chǎn)業(yè)正在發(fā)展成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)支柱性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)作為一個(gè)不可移動(dòng)的、長(zhǎng)久耐用、價(jià)值巨大而又人人必需的特殊商品進(jìn)入市場(chǎng)，正在越來(lái)越受到社會(huì)和人們的普遍關(guān)注，同時(shí)以計(jì)算機(jī)技術(shù)為核心的現(xiàn)代信息技術(shù)也有了飛躍的發(fā)展，它向傳統(tǒng)的檔案保存模式及成圖方式提出了挑戰(zhàn)。在新的形勢(shì)下，對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪的準(zhǔn)確性、現(xiàn)實(shí)性、技術(shù)性提出了更高的要求。

1 房地產(chǎn)測(cè)繪定義

1.1 房地產(chǎn)測(cè)繪是專業(yè)測(cè)繪中的一個(gè)很具有特點(diǎn)的分支。它測(cè)定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)測(cè)繪就是運(yùn)用測(cè)繪儀器、測(cè)繪技術(shù)、測(cè)繪手段來(lái)測(cè)定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測(cè)繪。

1.2 房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測(cè)繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙---房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪，對(duì)測(cè)繪人員素質(zhì)、儀器裝備、單位測(cè)繪資質(zhì)要求都比較高。必須是有較豐富經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)隊(duì)伍才能勝任。相比較而言，從事房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪比較容易一些。

2 房地產(chǎn)測(cè)量要素

2.1房地產(chǎn)要素測(cè)量主要采集界址點(diǎn)、境界、房屋及其附屬設(shè)施、獨(dú)立地物、鐵路、道路、橋梁、河流、湖泊、水庫(kù)等地形地物。目前，城市建筑物密集，高樓越來(lái)越高，樹木成林，使得航攝比例尺受到限制，航空攝影測(cè)量成果的精度已很難滿足城市房地產(chǎn)測(cè)量的要求。用電子速測(cè)儀和電子記簿，或便攜式計(jì)算機(jī)所組成的野外數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)進(jìn)行房地產(chǎn)要素的測(cè)量和數(shù)據(jù)的采集，是今后房地產(chǎn)測(cè)量的發(fā)展方向。

2.2 國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》對(duì)全野外數(shù)據(jù)采集的流程和精度要求作了詳細(xì)的規(guī)定。全野外數(shù)據(jù)采集宜使用精度不低于3級(jí)的全站儀，即其測(cè)距精度不地于2級(jí)，其的測(cè)距中誤差小于10單位，測(cè)角中誤差不大于±6"。

3 房地產(chǎn)平面控制測(cè)量技術(shù)

3.1 房地產(chǎn)平面控制測(cè)量主要是為測(cè)繪大比例尺的房產(chǎn)平面圖、地籍平面圖提供起始數(shù)據(jù)，為房地產(chǎn)變更測(cè)量、面積測(cè)算、撥地劃界和各種建設(shè)工程放線驗(yàn)線等日常工作提供測(cè)繪基礎(chǔ)。

3.2 房地產(chǎn)平面控制測(cè)量也有其現(xiàn)勢(shì)性，由于城市建設(shè)的擴(kuò)展和舊城改造，原有的控制成果部分遭到破壞，為了保證房地產(chǎn)平面圖的現(xiàn)勢(shì)性，必須及時(shí)布設(shè)新的控制點(diǎn)，以確保房地產(chǎn)平面圖的變更測(cè)量和其他日常測(cè)量工作的正常進(jìn)行。

3.3 房地產(chǎn)平面控制測(cè)量有其階段性和經(jīng)濟(jì)區(qū)域性

（1）房地產(chǎn)平面控制測(cè)量要考慮城市的遠(yuǎn)景規(guī)劃，在精度上要留有余地，以便于控制網(wǎng)的擴(kuò)展。

（2）對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域和一般區(qū)域在布設(shè)控制網(wǎng)點(diǎn)時(shí)，其精度應(yīng)有所區(qū)別，發(fā)達(dá)區(qū)域測(cè)圖比例尺大，所需的控制測(cè)量精度要高；一般地區(qū)測(cè)圖比例尺要小，則控制測(cè)量的精度可低一些。這樣區(qū)別對(duì)待，既可避免不必要的浪費(fèi)或損失，又能滿足房地產(chǎn)測(cè)繪工作的需要。

3.3 房地產(chǎn)測(cè)量過(guò)程中，為了充分利用國(guó)家和城市的已有控制成果，保證測(cè)繪成果的共享和質(zhì)量，滿足國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)和房地產(chǎn)管理的需求，房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的布設(shè)原則和其他控制測(cè)量一樣應(yīng)遵循下述原則從整體到局部、從高級(jí)到低級(jí)、分級(jí)布網(wǎng)的原則，也可越級(jí)布網(wǎng)。

3.4 導(dǎo)線測(cè)量的方法應(yīng)用

導(dǎo)線測(cè)量是一、二、三級(jí)房地產(chǎn)平面控制最常用的方法。導(dǎo)線測(cè)量的布設(shè)和觀測(cè)簡(jiǎn)單易行，精度保證，設(shè)備需要比較普遍，觀測(cè)速度快，所以受到普遍的采用，尤其是建筑物或樹木密集區(qū)的城市地區(qū)，導(dǎo)線測(cè)量起到了其他方法不能替代的作用。

4 房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)

房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)，應(yīng)遵循從整體到局部，從高級(jí)到低級(jí)，分級(jí)布設(shè)的原則進(jìn)行，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)上和技術(shù)上的合理性。房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)的布設(shè)，其范圍應(yīng)考慮城鎮(zhèn)發(fā)展的遠(yuǎn)景規(guī)劃，首網(wǎng)布設(shè)一個(gè)主控制網(wǎng)作為骨干，然后視建設(shè)和管理要求，分區(qū)分期逐步有計(jì)劃地進(jìn)行加密；其精度方面，要留有適當(dāng)?shù)挠嗟兀貏e是要使控制網(wǎng)外圍邊長(zhǎng)的精度留有余地，以使得主控制網(wǎng)有擴(kuò)大控制范圍的可能性，避免將來(lái)因控制范圍不夠而重新布設(shè)控制網(wǎng)。

5 房地產(chǎn)平面控制網(wǎng)布設(shè)的一般過(guò)程

5.1 了解控制測(cè)量的目的和收集資料

主要了解測(cè)區(qū)的地理位置、形狀大小，今后發(fā)展遠(yuǎn)景，測(cè)量成果使用的精度要求，完成任務(wù)的期限以及生產(chǎn)上對(duì)控制點(diǎn)位置、密度的要求等。房地產(chǎn)測(cè)繪人員應(yīng)到有關(guān)測(cè)繪業(yè)務(wù)及管理部門收集有關(guān)資料。

5.2 確定布網(wǎng)方案

根據(jù)控制成果今后的使用要求和已收集到的測(cè)量資料及擁有的儀器設(shè)備、技術(shù)力量等條件，確定布設(shè)控制網(wǎng)的方案。圖上設(shè)計(jì)宜在1：10000或1：25000的地形圖上進(jìn)行：首先展繪已知點(diǎn)、網(wǎng)；按照已定的布網(wǎng)方案從圖上判斷點(diǎn)與點(diǎn)之間是否彼此通視，由各點(diǎn)組成的圖形能滿足規(guī)范所規(guī)定的精度和其他要求，布在位置也應(yīng)能滿足使用要求。圖上選點(diǎn)后，須到實(shí)地確定，是否切實(shí)可行，為了保證控制網(wǎng)精度和避免返工浪費(fèi)，還應(yīng)該估算控制網(wǎng)中推算元素的精度。此處限于篇幅不再展述，請(qǐng)讀者參看有關(guān)控制測(cè)量書籍。

5.3 編寫技術(shù)設(shè)計(jì)說(shuō)明書

編寫技術(shù)設(shè)計(jì)的目的在于擬定房地產(chǎn)平面控制測(cè)量的實(shí)施計(jì)劃，從整體規(guī)劃上、技術(shù)上、組織上作出說(shuō)明，其要點(diǎn)是：

概況內(nèi)容包括設(shè)計(jì)的目的和任務(wù)；測(cè)區(qū)的地理位置；地形地貌的基本特征；測(cè)區(qū)原有成果的作業(yè)情況，成果質(zhì)量情況及利用的可能性和利用方案。

設(shè)計(jì)方案及其說(shuō)明平面控制網(wǎng)的等級(jí)、圖形、密度；起算數(shù)據(jù)的確定；控制網(wǎng)的圖上設(shè)計(jì)及精度估計(jì)。

作業(yè)方法作業(yè)的原則、方法和要求，覘標(biāo)類型及埋設(shè)標(biāo)石的規(guī)格，提出標(biāo)志建造和委托保管的要求，提出測(cè)角，測(cè)邊儀器的檢驗(yàn)，邊長(zhǎng)、角度觀測(cè)，外業(yè)成果的記錄方法，成果檢驗(yàn)和質(zhì)量評(píng)估的辦法和要求等等。

各種附表附圖編制工作量綜合、進(jìn)程表；需用主要物資一覽表，控制網(wǎng)設(shè)計(jì)圖以及其他各種輔助圖表等。

5.4 造標(biāo)埋石

確定了控制點(diǎn)的位置以后，須著手進(jìn)行造標(biāo)埋石工作，埋設(shè)的標(biāo)石作為點(diǎn)的標(biāo)志，建造的覘標(biāo)作為觀測(cè)時(shí)照準(zhǔn)的目標(biāo)，一切觀測(cè)成果和點(diǎn)的坐標(biāo)都?xì)w算到標(biāo)石中心上。

5.5 外業(yè)觀測(cè)

待所建造的覘標(biāo)和埋設(shè)的標(biāo)石穩(wěn)定后，即可開(kāi)展觀測(cè)工作。觀測(cè)前，須按規(guī)范要求對(duì)儀器進(jìn)行檢校，測(cè)距儀還須進(jìn)行檢測(cè)。

5.6 內(nèi)業(yè)計(jì)算

內(nèi)業(yè)計(jì)算包括概算、平差和坐標(biāo)計(jì)算三部分。概算就是把地面上觀測(cè)的成果投影到高斯平面上的計(jì)算工作和平差前其他準(zhǔn)備工作。平差計(jì)算就是消除多余觀測(cè)帶來(lái)的幾何圖形的矛盾，鑒定觀測(cè)值與平差元素的精度，求出各推算元素（如邊長(zhǎng)、方位角或坐標(biāo)值）的最或然值。

5.7 編寫技術(shù)總結(jié)

全部計(jì)算工作完成后，應(yīng)該列出成果表，即將所有各點(diǎn)的坐標(biāo)，各邊邊長(zhǎng)和方位角列成表格，最后編寫技術(shù)總結(jié)，以供測(cè)量成果使用者作參考。

6 結(jié)論

隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展，房地產(chǎn)測(cè)量為法律、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用、房地產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)，以及為城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)提供依據(jù)和數(shù)據(jù)資料。房地產(chǎn)測(cè)繪的服務(wù)將面向全社會(huì)。