莫有銘

摘 要：該文基于筆者從事不動產(chǎn)登記的工作經(jīng)驗，以不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫設(shè)計為研究對象，論文通過對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要素及其關(guān)系的分析，提出了“不動產(chǎn)單元—權(quán)利—權(quán)利人—登記業(yè)務(wù)”四位一體的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型設(shè)計思路，并進(jìn)行了概念模型、邏輯模型、物理模式的設(shè)計和討論。相信對從事相關(guān)工作的同行能有所裨益。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫 設(shè)計 概念模型 邏輯模型 物理模型

中圖分類號：P273 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3791（2017）03（c）-0079-03

不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)涉及到全國四級、3 200多個登記機構(gòu)，涉及范圍廣、行業(yè)多、機構(gòu)多，面臨著各級信息化基礎(chǔ)差異大、發(fā)展程度不同、水平層次不齊的困難，要建成覆蓋全國、內(nèi)容全面、布局合理、互聯(lián)互通的不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，首先要有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)支撐。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)是不動產(chǎn)登記信息化標(biāo)準(zhǔn)體系的核心和主軸，是不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)、各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)之間互聯(lián)互通、與外部相關(guān)部門之間信息交換的“共同語言”。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的核心是建立不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型。科學(xué)合理的數(shù)據(jù)模型是不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)編制的關(guān)鍵。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型是對不動產(chǎn)登記現(xiàn)實世界到不動產(chǎn)登記信息世界的抽象。分散登記體制下形成的不動產(chǎn)語義、代碼、格式不統(tǒng)一，成為建設(shè)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫的障礙。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的建立需要根據(jù)不動產(chǎn)登記的新內(nèi)涵和不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)的新要求，以不動產(chǎn)登記暫行條例及其實施細(xì)則、不動產(chǎn)登記簿卡證冊為依據(jù)，創(chuàng)新性繼承各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，對各類不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理、整合，建立全國統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型。該文主要研究了不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的設(shè)計原則、要素分析、數(shù)據(jù)模型分析以及關(guān)聯(lián)關(guān)系分析，為不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的研制奠定了工作基礎(chǔ)。

1 要素分析

不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記，通過登記過程將權(quán)利人對不動產(chǎn)單元擁有的權(quán)利記載在登記簿上。不動產(chǎn)登記簿以宗地、宗海為單位編成，同一宗地、宗海范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)編入同一不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿依據(jù)不動產(chǎn)單元進(jìn)行記載，具體分為宗地、宗?；拘畔?、不動產(chǎn)權(quán)利信息和抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、異議登記、查封登記信息等部分。從不動產(chǎn)登記簿冊編成方式和記載的事項可以梳理出不動產(chǎn)登記信息要素由四位一體的“不動產(chǎn)單元—權(quán)利—權(quán)利人—登記業(yè)務(wù)”要素組成，即不動產(chǎn)單元、不動產(chǎn)權(quán)利、不動產(chǎn)權(quán)利人和不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)。

1.1 不動產(chǎn)單元

不動產(chǎn)單元是核心，承載不動產(chǎn)的位置等自然信息。不動產(chǎn)單元是不動產(chǎn)登記的最小單位，也是不動產(chǎn)登記的客體。不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線封閉、具有獨立使用價值以及唯一編碼的空間。不動產(chǎn)單元主要通過不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查產(chǎn)生，實行全國統(tǒng)一編碼。不動產(chǎn)單元號是按一定規(guī)則賦予不動產(chǎn)單元的唯一和可識別的標(biāo)識碼，采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構(gòu)成。不動產(chǎn)單元具有明顯的空間特征，是不動產(chǎn)登記的客體。不動產(chǎn)單元作為不動產(chǎn)登記客體承載著不動產(chǎn)權(quán)利，通過不動產(chǎn)權(quán)利與不動產(chǎn)權(quán)利人關(guān)聯(lián)。

1.2 不動產(chǎn)權(quán)利

不動產(chǎn)權(quán)利主要包括集體土地所有權(quán)，房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，森林、林木所有權(quán)，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)，海域使用權(quán)，地役權(quán)，抵押權(quán)以及法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。不動產(chǎn)單元與不動產(chǎn)權(quán)利人通過不動產(chǎn)權(quán)利關(guān)聯(lián)。

1.3 不動產(chǎn)權(quán)利人

不動產(chǎn)權(quán)利人是不動產(chǎn)權(quán)利主體，是享有不動產(chǎn)所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、其他法定事項和權(quán)利的作為或不作為者。不動產(chǎn)權(quán)利人可以是自然人、法人和社會組織。一個不動產(chǎn)權(quán)利人可以擁有1個或多個不動產(chǎn)權(quán)利，每個不動產(chǎn)權(quán)利與一個不動產(chǎn)單元關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)權(quán)利人通過不動產(chǎn)權(quán)利與不動產(chǎn)單元相關(guān)聯(lián)。一個權(quán)利人可以與多個權(quán)利關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)權(quán)利人的信息包括權(quán)利人名稱、證件號、通訊方式等。

1.4 登記業(yè)務(wù)

登記業(yè)務(wù)從不動產(chǎn)登記類型和登記程序進(jìn)行闡述，申請人通過不同的登記類型申請進(jìn)行權(quán)利登記和變更，并通過受理、審核和登簿程序進(jìn)行辦理。

2 關(guān)聯(lián)關(guān)系分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，最大的特點是個“統(tǒng)”字。最核心工作還是將分散在各部門的各類登記事務(wù)，在已有工作成果基礎(chǔ)上進(jìn)行融合、整合，形成更加高效統(tǒng)一的物權(quán)登記體系。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)模型的研制也是緊緊圍繞“統(tǒng)一”的要求，根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》《不動產(chǎn)登記暫行實施細(xì)則》，以及不動產(chǎn)登記簿冊等上位依據(jù)所確定的內(nèi)容，對相關(guān)聯(lián)的不動產(chǎn)及其權(quán)利有機融合，對同名異質(zhì)或者同質(zhì)異名的登記指標(biāo)和相互交叉的權(quán)利信息進(jìn)行整合，實現(xiàn)不動產(chǎn)及其權(quán)利的有機協(xié)調(diào)。不動產(chǎn)登記“不動產(chǎn)單元—權(quán)利—權(quán)利人—登記業(yè)務(wù)”四位一體的基本數(shù)據(jù)模型明確了不動產(chǎn)登記主體（權(quán)利人）、客體（不動產(chǎn)單元）、權(quán)利及業(yè)務(wù)之間的相互關(guān)系。

不動產(chǎn)單元和權(quán)利之間采用不動產(chǎn)單元號進(jìn)行關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)單元具有坐落、界址、面積等空間信息，以宗地、宗海為“底盤”，錨固在特定的地理空間上。不動產(chǎn)單元具有唯一編號，不動產(chǎn)單元與權(quán)利之間通過不動產(chǎn)單元號進(jìn)行關(guān)聯(lián)、掛接。不動產(chǎn)單元與權(quán)利之間存在一對多關(guān)系，即一個不動產(chǎn)單元上，可以存在一個或多個不動產(chǎn)權(quán)利，不動產(chǎn)權(quán)利必須依托于不動產(chǎn)單元設(shè)計，脫離不動產(chǎn)單元，也就不動產(chǎn)權(quán)利無從談起。不動產(chǎn)權(quán)利和權(quán)利人之間通過不動產(chǎn)單元號進(jìn)行關(guān)聯(lián)。權(quán)利人承載于權(quán)利之上，脫離權(quán)利，權(quán)利人也無法存在。不動產(chǎn)權(quán)利與不動產(chǎn)權(quán)利人之間存在多對多的關(guān)系。一個權(quán)利人可以擁有多個不動產(chǎn)權(quán)利，一個不動產(chǎn)權(quán)利可以有多個共有權(quán)利人。如果存在多個權(quán)利人，則通過順序號明確記載權(quán)利人順序。

不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)與不動產(chǎn)權(quán)利之間通過業(yè)務(wù)號進(jìn)行關(guān)聯(lián)。不動產(chǎn)登記權(quán)利及變化全部通過業(yè)務(wù)辦理進(jìn)行設(shè)定。不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)與不動產(chǎn)權(quán)利之間為一對一的關(guān)系。一個不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)對應(yīng)一個不動產(chǎn)權(quán)利。不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)包括登記申請受理、收件、收費、審核、繕證、發(fā)證、歸檔等多項活動。