■//方博軒

房地產(chǎn)售價(jià)構(gòu)成分析

■//方博軒

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)走高，其售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通民眾所能接受的程度，增加了人們的生活成本。為進(jìn)一步研究房地產(chǎn)售價(jià)變化的原因，有必要把握售價(jià)構(gòu)成，分析售價(jià)的影響因素，希望對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控有所裨益。

房地產(chǎn) 售價(jià)構(gòu)成 成本費(fèi)用

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，大多數(shù)地區(qū)已將其作為提高經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，而隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，引起人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的高度關(guān)注，本文針對(duì)房地產(chǎn)的售價(jià)構(gòu)成進(jìn)行分析，從而判斷其變動(dòng)趨勢(shì)、行業(yè)盈利情況，為調(diào)控策略的制定提供可靠的依據(jù)。從這個(gè)層面上來說，分析房地產(chǎn)售價(jià)構(gòu)成具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、土地成本

近年來，由于人們對(duì)土地的需求量逐漸增加，我國(guó)各地的土地價(jià)格也不斷呈上漲趨勢(shì)。工程建設(shè)造價(jià)成本中通常將土地成本計(jì)入工程建設(shè)其他費(fèi)用中，土地使用權(quán)出讓金及土地拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)則是土地成本的兩個(gè)重要組成部分。土地成本是影響房地產(chǎn)售價(jià)的重要因素，其變化受到土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)的影響。

（一）土地使用權(quán)出讓金

土地使用權(quán)出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)的重要成本，其在工程建設(shè)造價(jià)成本及土地成本中所占的比例較高。土地使用權(quán)出讓金是房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)開發(fā)商向政府交納的土地使用年限的貨幣及其它物品、權(quán)利折合成的貨幣補(bǔ)償。當(dāng)土地使用權(quán)出讓金較高時(shí)，開發(fā)商計(jì)入的成本價(jià)格增加，從而也造成了房?jī)r(jià)飆升（見圖1）。

依據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2014年全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地均價(jià)為3001元/平方米，相比2004年的721元/平方米，上漲316%。而2014年全國(guó)商品房均價(jià)為6323元/平方米，相比2004年的2778元/平方米，上漲128%。另外，全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地均價(jià)占房?jī)r(jià)的比重，2004年為26%，而2014年已大增至48%。顯而易見，過去十年，地價(jià)漲幅大于房?jī)r(jià)漲幅，導(dǎo)致地價(jià)在房?jī)r(jià)構(gòu)成中所占比重越來越大。因此，政府在出讓土地時(shí)應(yīng)注意合理評(píng)估符合當(dāng)前社會(huì)的土地使用價(jià)格，進(jìn)行一定的控制，避免房?jī)r(jià)虛高的現(xiàn)象。

圖1 全國(guó)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地均價(jià)走勢(shì)

（二）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)主要是國(guó)家建設(shè)征用農(nóng)村土地時(shí)發(fā)生的費(fèi)用，主要包括地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⒏卣加觅M(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)等。其中拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)主要是指當(dāng)開發(fā)商房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)向政府支付一定的補(bǔ)償原居民或單位使用經(jīng)濟(jì)損失的費(fèi)用，從而收取其使用的土地，主要包括拆遷安置費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)兩個(gè)部分。在征用土地時(shí)政府需評(píng)估當(dāng)?shù)貐^(qū)域的補(bǔ)償水平要求，保證補(bǔ)償費(fèi)用足夠，符合人民的社會(huì)保障要求。但由于地方政府在征用土地時(shí)盡量壓低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或是違規(guī)違法拆遷，卻在出讓土地過程中以高價(jià)拍賣，從中謀取暴利，使得開發(fā)商因開發(fā)成本增加而提升房地產(chǎn)售價(jià)，而人民卻未得到相應(yīng)的土地賠償金，只能以高價(jià)再購(gòu)買房產(chǎn)或是難以購(gòu)置房屋，這影響了人民的正常生活。想要調(diào)控土地房?jī)r(jià)迅速上漲的現(xiàn)狀，政府需保證以為社會(huì)公共服務(wù)為主要目的，合理收取土地出讓金及其相關(guān)費(fèi)用，并合理支付人民土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用。

圖2 全國(guó)住宅建安成本走勢(shì)圖（元/m2）

二、建安成本

建安成本指房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本，兩者都包括人工成本和材料成本。

（一）人工成本

人工成本是房地產(chǎn)建設(shè)中的重要成本費(fèi)用，其主要包括需支付建筑工人的薪酬、福利費(fèi)用、相關(guān)獎(jiǎng)勵(lì)及津貼等。房地產(chǎn)工程建設(shè)離不開人工勞動(dòng)生產(chǎn)，而隨著現(xiàn)代建筑行業(yè)的迅速發(fā)展，由于受建筑環(huán)境的惡劣條件影響，建筑工人對(duì)薪酬的要求也逐漸增加，提高了工程造價(jià)的人工費(fèi)用。此外，為保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程進(jìn)度如期完成，在一定條件下還需支付工人加班加點(diǎn)的工資。

（二）材料成本

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各類商品價(jià)格也呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，相比人工成本，建筑材料成本上升較為緩慢，但由于其在建筑工程造價(jià)成本中占有較大比例，因而對(duì)房地產(chǎn)的售價(jià)影響較大。房地產(chǎn)建設(shè)中材料成本通常包括采購(gòu)鋼筋、木材、水泥、塑料等基本建筑材料，以及設(shè)備采購(gòu)、安裝工程成本等。當(dāng)前全國(guó)住宅建安成本（見圖2）。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2001年至2016年越是發(fā)達(dá)地區(qū)，房屋造價(jià)所占比重越低，而地價(jià)占比越高。不同省份和城市，主要由于人工成本和住宅檔次有別，建安成本存在差異，并最終體現(xiàn)在房地產(chǎn)售價(jià)上。

三、經(jīng)營(yíng)管理成本

（一）管理成本

房地產(chǎn)中管理成本是指在房地產(chǎn)建設(shè)時(shí)需要對(duì)其材料、人工合理管理分配以及管理勞動(dòng)人員資料所產(chǎn)生的費(fèi)用。管理成本主要分為組織內(nèi)部成本、外部交易成本、委托代理成本等。在房地產(chǎn)建設(shè)中通常需要第三方對(duì)施工進(jìn)行監(jiān)督，因而需要委托第三方，進(jìn)而增加了管理所需成本。管理成本是房地產(chǎn)建設(shè)中必不可少的部分，而當(dāng)耗費(fèi)的管理成本由于管理不善，流程復(fù)雜，理念落后等原因不斷增長(zhǎng)時(shí)，房地產(chǎn)總成本費(fèi)用隨之增加，最后也會(huì)反饋到房地產(chǎn)售價(jià)上。

（二）籌資成本

籌資成本是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中為籌集資金而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要是包括利息支出、匯兌損失、手續(xù)費(fèi)用等。房地產(chǎn)中籌資通常是普通股資、企業(yè)債券籌資、銀行借款、內(nèi)部留存收益籌資幾種方法。相比較而言銀行借款的籌資方式借款較小，其籌資成本也較低，而企業(yè)債券籌資所能取得的借款較多，籌資成本也相對(duì)較高。在籌資過程中部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲取更多籌集資金，較多選擇企業(yè)債券籌資的方式，雖然能有效的籌集到資金用于建設(shè)，但也增加了相關(guān)費(fèi)用。需注意的是籌資成本屬于期間費(fèi)用，需計(jì)入當(dāng)期損益之中，而不計(jì)入產(chǎn)品成本，開發(fā)商想要獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，也需考慮到籌資成本的消耗，從而使得房地產(chǎn)售價(jià)增加。

（三）營(yíng)銷成本

在房地產(chǎn)售價(jià)的變化中營(yíng)銷成本占有較大比重，通常包括廣告推廣、支付房地產(chǎn)銷售人員相關(guān)薪酬、報(bào)銷費(fèi)用等。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目竣工完成后需銷售產(chǎn)品，采用廣告方式宣傳推廣，通過網(wǎng)絡(luò)、電視等的傳播，從而吸引消費(fèi)者購(gòu)買。此外，現(xiàn)代房地產(chǎn)銷售中網(wǎng)絡(luò)銷售與電話銷售發(fā)展迅速，除了支付寶相關(guān)銷售人員薪酬所耗費(fèi)的成本外，還需投入一定的尋找客戶資源的成本，而宣傳廣告費(fèi)用的投入較多也是影響房地產(chǎn)售價(jià)的重要因素。

（四）房地產(chǎn)稅費(fèi)

房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)種類比較多，與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅種主要有七個(gè)：契稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅。其中前五個(gè)稅種純屬房地產(chǎn)稅種。2015年，房地產(chǎn)“七稅”總收入約為22290.8億元。圖3反映的是各項(xiàng)稅收占“七稅”總收入的比重。

從“七稅”來看，營(yíng)業(yè)稅占據(jù)比重最高，且逐年提升，2015年占比為27.4%，比2014年提升2.3個(gè)百分點(diǎn)；其次是契稅和土地增值稅，二者2015年占比均略有下降；企業(yè)所得稅2015年占比12.9%，連續(xù)兩年下降；房產(chǎn)稅、耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅占比較低。同時(shí)，2015年七類房地產(chǎn)稅收總和占地方本級(jí)財(cái)政收入的比重為26.9%，其對(duì)地方財(cái)政有著較大影響（見圖3）。

圖3 2012年-2015年“七稅”收入及占地方本級(jí)財(cái)政收入比重

顯而易見，逐年增長(zhǎng)的稅費(fèi)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說是種負(fù)擔(dān)，而稅費(fèi)是具有轉(zhuǎn)嫁性的，稅費(fèi)的增加對(duì)房地產(chǎn)商有一定影響，房地產(chǎn)商為了減小這部分的影響，很自然就會(huì)提高房子的銷售價(jià)格，這樣的循環(huán)必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的增加。

（五）企業(yè)利潤(rùn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)主要是其銷售額除去相關(guān)成本及稅收后所獲取的利潤(rùn)，其利潤(rùn)并非單指投資者，而是指企業(yè)法人。當(dāng)成本費(fèi)用保持不變，而當(dāng)房地產(chǎn)單價(jià)較高時(shí)，開發(fā)商能取得更大的利益，政府亦能獲取較高利益，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲取較高利益，興起炒房之風(fēng)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)虛高，形成泡沫經(jīng)濟(jì)。針對(duì)此類現(xiàn)象，政府需采取貨幣政策調(diào)控，從而抑制房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售的行為，并嚴(yán)厲打擊炒房行為，使房?jī)r(jià)合理，符合購(gòu)買者需求。

綜上所述，房地產(chǎn)售價(jià)由各類成本構(gòu)成，且受成本影響，其售價(jià)也會(huì)不斷發(fā)生變化。目前我國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)日益增加，房地產(chǎn)售價(jià)的虛高嚴(yán)重影響了人們的正常購(gòu)房需求，也造成了一定的社會(huì)利益損失，部分原因是由于開發(fā)商高價(jià)拍買土地使用權(quán)或是炒房風(fēng)氣影響，因而需政府通過一定的政策進(jìn)行調(diào)控，并嚴(yán)厲打擊炒房行為，以抑制房?jī)r(jià)飆升的現(xiàn)象。

圖4 2012年-2015年“七稅”收入及增幅走勢(shì)

[1]伍洋.房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈成本管理研究〔D〕.廣州：華南理工大學(xué)，2011.

[2]李勇.房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與金融穩(wěn)定研究〔D〕.蘇州：蘇州大學(xué)，2012.

[3]羅建國(guó).我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格分析及對(duì)策研究〔D〕.西安：長(zhǎng)安大學(xué)，2007.

[4]楊文武.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)體系建立的理論分析與實(shí)證研究〔D〕.成都：四川大學(xué)，2003.

[5]鄭清芬.論房地產(chǎn)買賣與租賃〔J〕.山東大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2000（04）.

[6]侯長(zhǎng)江.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究〔D〕.天津：天津大學(xué)，2013.

[7]周宇浩.昆明某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)定位及定價(jià)研究〔D〕.昆明：云南大學(xué)，2013.

[8]亢亞娟.土地財(cái)政“拐點(diǎn)”促使地方政府轉(zhuǎn)型〔J〕.上海房地，2016(05).

[9]楊紅旭.高房?jī)r(jià)構(gòu)成的五大要素〔J〕.上海房地，2016（01）.

◇作者信息：甘肅省蘭州第一中學(xué)

◇責(zé)任編輯：張力恒

◇責(zé)任校對(duì)：張力恒

F230

:A

:1004-6070（2017）02-0044-04