彭曉瑩

摘要：保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般以出租型的廉租住房、公共租賃住房和出售型的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)房構(gòu)成。這種類(lèi)型的住房有別于完全由市場(chǎng)形成價(jià)格的商品房。2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱(chēng)為公共租賃住房。保障性住房政策的出臺(tái)和實(shí)施，在一定程度上解決了我國(guó)部分中低收入人群的住房問(wèn)題，對(duì)于解決民生問(wèn)題，維持社會(huì)和諧發(fā)揮了一定的成效，但在實(shí)施中也暴露出一些問(wèn)題和不足。本文就目前保障房的現(xiàn)狀談一些個(gè)人看法。

關(guān)鍵詞：保障性住房；問(wèn)題；建議

社會(huì)保障性住房是我國(guó)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)中較具特殊性的一種類(lèi)型住宅，它的產(chǎn)生旨在解決中低收入家庭住房困難問(wèn)題，是維持社會(huì)和諧的一項(xiàng)重要舉措。2011年起，各地的保障房建設(shè)陸續(xù)開(kāi)工、分配和管理。近幾年，審計(jì)署對(duì)保障性安居工程展開(kāi)了連續(xù)六年的跟蹤審計(jì)，并在2015年的審計(jì)中新增加了對(duì)農(nóng)村危房改造的審計(jì)。通過(guò)審計(jì)可以看到，保障性住房的產(chǎn)生，有效改善了困難家庭居住條件，且覆蓋人群規(guī)模不斷擴(kuò)大，一定程度上緩解了社會(huì)矛盾和壓力。但由于保障性住房制度建設(shè)時(shí)日尚短，尚處于探索階段，進(jìn)而也暴露出一些問(wèn)題。

一、保障房建設(shè)中存在的一些問(wèn)題

（一）融資渠道單一化，資金統(tǒng)籌管理不到位

每年各地都有保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)，大規(guī)模的保障房建設(shè)必然意味著大規(guī)模的資金需求，這些需求可大致分為三部分：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金需求、住房建設(shè)資金需求和保障住戶(hù)補(bǔ)貼及融資需求。我國(guó)的保障房資金目前主要還是依靠中央、省級(jí)下?lián)艿呢?cái)政資金、土地出讓凈收益和住房公積金增值收益，在龐大的資產(chǎn)總需求中，財(cái)政補(bǔ)助投資占比較低，僅僅依靠這部分資金是不足以完成保障房的修建任務(wù)的，這就需要多范圍多渠道的進(jìn)行融資。目前我國(guó)的融資模式顯得單一，社會(huì)資金不愿意投入進(jìn)來(lái)。這是因?yàn)楸Ｕ闲宰》勘旧砭哂泄婧透＠再|(zhì)，因此它不能采用一般商品房的開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式，投資回報(bào)率僅在3%左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)市場(chǎng)10%以上的回報(bào)率，且投資回收期也效長(zhǎng)，加之地方政府缺乏鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入的有效機(jī)制，這對(duì)于追求利潤(rùn)最大化的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)顯然是不愿意接受的。

同時(shí)，對(duì)資金的撥付和補(bǔ)助的發(fā)放上也存在不及時(shí)的問(wèn)題。比如：財(cái)政部門(mén)將上級(jí)財(cái)政安排下來(lái)的補(bǔ)助資金未按規(guī)定時(shí)限下達(dá)，或者財(cái)政和建設(shè)部門(mén)未按合同約定根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度及時(shí)撥付資金，形成拖欠；從銀行貸來(lái)的保障性資金，因項(xiàng)目進(jìn)度等原因滯留賬上未使用，同時(shí)又產(chǎn)生了利息費(fèi)用，這部分資金即沒(méi)有發(fā)揮作用，反而增加了保障房的建設(shè)成本，造成資金的損失浪費(fèi)。

（二）保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制存在漏洞

保障性住房政策本應(yīng)體現(xiàn)為向中低收入或低收入人群傾斜，但在實(shí)際實(shí)施過(guò)程中，由于沒(méi)有統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，以及收入的界定存在一定的難度，保障對(duì)象發(fā)生了一些偏離。比如：各地都會(huì)制定本地人均最低收入標(biāo)準(zhǔn)，但是我國(guó)的收入監(jiān)督系統(tǒng)尚未健全，銀行也不允許隨意查詢(xún)私人賬戶(hù)，致使在核準(zhǔn)一個(gè)家庭的總收入時(shí)，只能對(duì)財(cái)政工資收入進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于家庭其他成員在社會(huì)務(wù)工的收入無(wú)法準(zhǔn)確核實(shí)，致使很多有著隱性收入的家庭也進(jìn)入了申請(qǐng)者的行列；同時(shí)，由于民政、房管、公積金中心、工商等部門(mén)的數(shù)據(jù)信息流通不暢，尤其是信息共享的地域性限制，在全國(guó)、各部門(mén)之間難以形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，在資格審核的時(shí)候容易出現(xiàn)一些紕漏，使極少數(shù)不符合條件的申請(qǐng)人員通過(guò)審核。雖然也采取了通過(guò)街道居委會(huì)、各村組公示、監(jiān)督、單位出具證明等方式，但還是使一些不符合申請(qǐng)資格的人鉆了漏洞，通過(guò)了審核享受到了保障房，從而使一些真正的中低收入家庭失去了資格。

對(duì)于已享受公租房的租戶(hù)也忽視定期資格復(fù)核，使一些原本可以享受保障房，但后續(xù)生活條件已經(jīng)發(fā)生改變不再符合條件的人員繼續(xù)享受保障房，對(duì)這部分人群未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)、清退。同時(shí)，少部分已享受人群存在錯(cuò)誤的思想觀念，認(rèn)為申請(qǐng)到的保障房就是屬于自己的私有房產(chǎn)，只要自己按時(shí)繳納租金，便可以一直居住下去，這也對(duì)保障房的清退工作帶來(lái)了很大的困難和阻力。

（三）缺乏統(tǒng)一的管理機(jī)構(gòu)，質(zhì)量與維修難以保障

保障房在竣工后的管理也是一個(gè)難題。首先是保障房地理位置的選址規(guī)劃存在不合理。由于土地價(jià)值日益上漲，保障房利潤(rùn)率又低，選址一般都比較偏遠(yuǎn)，基礎(chǔ)配套設(shè)施跟不上，學(xué)校、醫(yī)院、公交等配套服務(wù)設(shè)施與居民的期待值也存在落差，小區(qū)的公共設(shè)施及綠化面積等更是容易被忽視。

其次是保障性的質(zhì)量問(wèn)題。由于利潤(rùn)低，開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)最大化，存在將建筑材料以次充好、修建過(guò)程中偷工減料等行為，許多地方為了搶保障性住房的工期，在建設(shè)過(guò)程中也存在監(jiān)管機(jī)制不健全、對(duì)“綠色通道”錯(cuò)誤理解，從而也導(dǎo)致不少房屋出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題，極大損害保障房項(xiàng)目的聲譽(yù)；有些地方就出現(xiàn)了保障性樓盤(pán)地基下陷、墻面開(kāi)裂、樓房漏水等問(wèn)題。由于沒(méi)有委托專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理，在租戶(hù)居住后，即便是在在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)漏水、裂縫等房屋質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商更是容易推諉拖延，不愿進(jìn)行維修，問(wèn)題得不到及時(shí)的處理和解決，弱化了保障房帶來(lái)的優(yōu)惠。

二、完善我國(guó)保障性住房建設(shè)的對(duì)策

（一）創(chuàng)新融資模式，落實(shí)優(yōu)惠政策

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)觀察，單憑政府之力往往難以完成保障房的建設(shè)，更多的是考慮以更為市場(chǎng)化的模式引入社會(huì)資金參與，開(kāi)拓多元融資渠道。保障房以其資金使用量大、投資回收周期長(zhǎng)而成為融資的難點(diǎn)。在加大財(cái)政資金投入的同時(shí)，也要積極運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、政策等調(diào)控手段吸引其他資本參與到保障房建設(shè)中來(lái)。比如可以考慮通過(guò)合適的制度安排，吸引保險(xiǎn)資金參與保障房建設(shè)；保障房投資的期限較長(zhǎng)，即可以匹配保險(xiǎn)資金的負(fù)債久期，也可以成為保險(xiǎn)資金尋求分散化投資和資產(chǎn)負(fù)債匹配的一種途徑。江蘇淮安和上海則先后提出了“共有產(chǎn)權(quán)”模式，即政府和個(gè)人在產(chǎn)權(quán)上各占有一部分比例，通過(guò)向保障對(duì)象出售一定的產(chǎn)權(quán)以回籠部分保障房建設(shè)資金，緩解當(dāng)前保障房建設(shè)資金缺口壓力。

對(duì)于參與保障房項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)，地方政府可以出臺(tái)一些優(yōu)惠措施，如：可以向其讓渡開(kāi)發(fā)周邊商品房的權(quán)限，以商品房出售彌補(bǔ)開(kāi)發(fā)商在保障房項(xiàng)目上的資金壓力，以吸引更多的社會(huì)資金投入進(jìn)來(lái)。

（二）實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享，健全管理機(jī)構(gòu)

加強(qiáng)住房保障管理信息系統(tǒng)建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)各地區(qū)、各部門(mén)與住房相關(guān)的數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)建設(shè)和綜合協(xié)作制度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地提供保障性住房準(zhǔn)入和退出所需要的信息，做好保障房管理的基礎(chǔ)工作和前期工作，嚴(yán)格把好資格審核關(guān)，使申請(qǐng)流程更簡(jiǎn)化、資格審核更透明；健全嚴(yán)格的申請(qǐng)、批準(zhǔn)和退出機(jī)制。加大懲處力度，增加對(duì)騙租、騙購(gòu)、騙補(bǔ)的欺騙成本。通過(guò)各環(huán)節(jié)信息的公開(kāi)、公示，接受社會(huì)監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)陽(yáng)光操作。

每半年應(yīng)對(duì)已享受人員的資格進(jìn)行一次復(fù)核，不再符合條件的應(yīng)該馬上按照退出機(jī)制退出房源；對(duì)于拒不肯退出房屋的，應(yīng)該通過(guò)法律途徑，追究其責(zé)任；對(duì)于已退回的房源要盡快集中進(jìn)行再分配，避免長(zhǎng)時(shí)間的空置，保障政府資源切實(shí)落到低收入家庭中，真正享受以保障房帶給他們的實(shí)惠。

（三）嚴(yán)抓保障房質(zhì)量管理，建立問(wèn)責(zé)機(jī)制

抓好保障性住房建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)管，一是提高保障性住房建設(shè)管理效能。 設(shè)立起統(tǒng)一管理的機(jī)構(gòu)，全面負(fù)責(zé)起保障性住房的投資、建設(shè)和管理等一系列工作；規(guī)范審批行為、簡(jiǎn)化申報(bào)材料、完善項(xiàng)目審批綠色通道。對(duì)于保障房的后續(xù)管理問(wèn)題，可以考慮引入市場(chǎng)力量，制定標(biāo)準(zhǔn)，委托、聘請(qǐng)有專(zhuān)業(yè)、有資質(zhì)、口碑好的物業(yè)公司參與保障房的管理。

二是切實(shí)履行保障性住房建設(shè)基本程序。提高對(duì)保障房工程質(zhì)量重要性的認(rèn)識(shí)，嚴(yán)格按照工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做好全過(guò)程監(jiān)管，確保保障房的質(zhì)量安全，對(duì)責(zé)任人全面推行質(zhì)量終身責(zé)任制，一旦質(zhì)量出了問(wèn)題，不論責(zé)任人走到哪里，都要追究其責(zé)任。

三是嚴(yán)格工程質(zhì)量管理法律法規(guī)。涉及工程項(xiàng)目的規(guī)劃部門(mén)，建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、驗(yàn)收單位，法人代表以及參建個(gè)人，都對(duì)所承擔(dān)的保障性住房在項(xiàng)目設(shè)計(jì)年限內(nèi)負(fù)責(zé)，并將責(zé)任單位和責(zé)任人員的名字永久留在建筑物上。加大監(jiān)督檢查和工程質(zhì)量責(zé)任追究力度，依法查處違法違規(guī)行為，使保障房更好的服務(wù)百姓，改善民生，促進(jìn)國(guó)家實(shí)行保障房制度的初衷得到更好的實(shí)現(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]巴曙松，楊現(xiàn)領(lǐng).新型城鎮(zhèn)化融資與金融改革[M].中國(guó)工人出版社，2014，12，1.

（作者單位：湖南省懷化市洪江區(qū)審計(jì)局）