1 研究背景

1.1 上海對工業(yè)用地提出新要求

“十三五”時期，上海進入創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級攻堅期；同時，新一輪《上海城市總體規(guī)劃（2016-2040）》提出，上海將在2040年建成卓越的全球城市——集國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新中心和文化于一體的大都市，成為令人向往的創(chuàng)新之城、人文之城和生態(tài)之城，并對人口、建設用地等指標進行進一步約束。

（1）在資源環(huán)境緊約束條件下，上海未來的轉(zhuǎn)型發(fā)展必須著眼于對存量建設用地的挖潛與再開發(fā)，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。根據(jù)《全市工業(yè)用地現(xiàn)狀使用普查》，上?，F(xiàn)狀工業(yè)用地面積753.07km2，其中104產(chǎn)業(yè)區(qū)塊、195工業(yè)用地、198工業(yè)用地三者的用地分布比例約0.52∶0.24∶0.24。按照新一輪總體規(guī)劃，工業(yè)用地比例將控制在10%～15%，通過城市更新和存量土地盤活，對工業(yè)用地轉(zhuǎn)型利用并將其建設成為創(chuàng)新要素集聚、綜合服務功能強、適宜創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的功能承載區(qū)，為上海建設全球城市做出貢獻。

（2）補短板是2016年上海市委的一號課題，是事關上海發(fā)展的重要工作，直接關系人口、土地、環(huán)境、安全四條底線能否守住。“五違四必”（五違指違法用地、違法建筑、違法生產(chǎn)、違法排污、違法居住，四必指安全隱患必須消除、違法建筑必須拆除、臟亂現(xiàn)象必須整治、違法經(jīng)營必須取締）區(qū)域環(huán)境綜合整治則是補短板的重點工作之一。上海從上世紀二三十年代起，就是民族資本的集聚地，且隨著上海的快速發(fā)展，舊工業(yè)區(qū)大多存在搭建“違法建筑”的現(xiàn)象，且存在權屬不清等問題。因此，通過對舊工業(yè)區(qū)“五違”必治、“四必”先行，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善公共空間的功能、釋放更多公共空間，為上海追求卓越的全球城市做出貢獻。

1.2 工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的相關政策

為適應資源環(huán)境緊約束下的城市發(fā)展新常態(tài)，提高存量工業(yè)用地的利用質(zhì)量和綜合效益，促進創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展、經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，推進產(chǎn)城融合發(fā)展和城市有機更新，建立規(guī)范、有序、共享的存量工業(yè)用地盤活機制，2016年，上海市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了市規(guī)劃國土資源局制訂的《關于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法》（滬府辦〔2016〕22號），明確了存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的研究對象，即本市規(guī)劃集中建設區(qū)內(nèi)的國有存量工業(yè)用地，以“產(chǎn)城融合、提升功能”為導向，目的是進一步完善城市公共服務功能，提升城市品質(zhì)，強化土地全生命周期管理，提高土地節(jié)約集約利用水平。

本文將以此為背景，結(jié)合《楊浦區(qū)軍工路1300號概念規(guī)劃》項目實踐，探索上海未來工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的路徑。

2 上海楊浦區(qū)軍工路1300號更新實例

2.1 更新背景分析

2.1.1 上?！拔暹`四必”重點整治區(qū)域之一

楊浦區(qū)軍工路1300號位于黃浦江與虬江交匯處（即虬江碼頭區(qū)域），北至翔殷路隧道、西至軍工路、南至虬江、東至虬江碼頭路，占地面積約22hm2?；鼐o鄰中環(huán)及翔殷路隧道，可快速到達上海各核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越；其交通主要通過軍工路及翔殷路進出，交通出行便捷（圖1）。該區(qū)塊原為7家央企和市屬企業(yè)所有，其環(huán)境臟亂，無證建筑數(shù)量大，群租、安全隱患嚴重，被列為全市“五違四必”重點整治區(qū)域之一。按照市委“四個必須”“五違整治”工作要求，楊浦區(qū)區(qū)委、區(qū)政府以“堅決遏制增量，積極處置存量”，從嚴從實推進全區(qū)的拆違工作，全力以赴補上環(huán)境整治這塊“短板”。

2.1.2 楊浦高?？萍籍a(chǎn)業(yè)何去何從

在楊浦創(chuàng)建上海市科創(chuàng)中心“重要承載區(qū)”的背景下，在“傳統(tǒng)工業(yè)楊浦”向“知識創(chuàng)新楊浦”的邁進中，在“三區(qū)融合，聯(lián)動發(fā)展”的推動下[1]，依托上海理工大學及國家科技園區(qū)，為以太赫茲為主的產(chǎn)學研一體化發(fā)展搭建平臺，以鞏固上海市科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地重要的龍頭地位。同時，完善和保障相關產(chǎn)業(yè)配套，如商業(yè)、金融、商務、運動等配套設施，創(chuàng)造條件讓創(chuàng)業(yè)者和消費者走得進來、坐得下來、聊得起來、留得下來。

2.1.3 楊浦濱江北段的對接

黃浦江作為上海的母親河，始終堅持“百年大計、世紀精品”的原則，始終圍繞公共空間開放做好文章。“兩岸開發(fā)，不是大開發(fā)而是大開放，開放成群眾健身休閑、觀光旅游的公共空間，開放成市民的生活岸線”。經(jīng)過多年的努力，各項工作邁出了堅實的步伐，生產(chǎn)岸線已逐步置換為生活岸線，為下一步圍繞公共空間建設奠定了扎實基礎。預計到2017年年底，將基本實現(xiàn)黃浦江兩岸從楊浦大橋到徐浦大橋共45km公共空間的貫通開放，全部向市民開放。軍工路1300號位于黃浦江與虬江交匯處，未來楊浦濱江北段如何與45km的黃浦江兩岸貫通，基地內(nèi)虬江界面如何打造，是本工業(yè)地塊更新改造的重點之一。

因此，軍工路1300號工業(yè)地塊的更新改造，不僅是全力推進“五違四必”區(qū)域環(huán)境綜合整治工作，更是為楊浦釋放更多公共空間、完善公共空間的功能，真正讓廣大市民群眾共享黃浦江兩岸開發(fā)建設的成果，為楊浦未來發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。

2.2 基地及企業(yè)現(xiàn)狀情況

2.2.1 基地內(nèi)企業(yè)現(xiàn)狀

圖2 軍工路1300號7家企業(yè)位置圖

圖3 基地內(nèi)7家企業(yè)的產(chǎn)權及違章建筑情況

目前，軍工路1300號內(nèi)共有7家企業(yè)，分別是：工藝品進出口公司浦東儲運公司、上海平途投資管理有限公司（上海賽特高科技園區(qū)）、上海森遠木業(yè)有限公司、上海申東木材有限公司、上海中服出國人員儲運部、同振投資咨詢公司（茶葉廠）和冶金進出口公司上海倉儲分公司（圖2）。這7家企業(yè)基本為央企和市屬企業(yè)所有，因企業(yè)效益不好，廠房出租后以倉儲業(yè)為主，數(shù)萬平方米的各種無證建筑（圖3），成為一個沒有圍墻的“工業(yè)園區(qū)”。目前，該地塊內(nèi)主要共有經(jīng)營戶231家，226家有照，5家無照。其中，經(jīng)營食品類盒飯的有2家。同時，還存在二房東現(xiàn)象，共涉及到相關人員30余人。因其環(huán)境臟亂，無證建筑數(shù)量大，群租、安全隱患嚴重，被列為全市“五違四必”重點整治區(qū)域之一。

2.2.2 基地內(nèi)建筑現(xiàn)狀

根據(jù)基地內(nèi)建筑現(xiàn)狀，可分為3個級別（圖4、5）：①一類建筑結(jié)構(gòu)較完好，環(huán)境較舒適，具備較好改造條件的建筑，主要分布在賽特高科、茶葉廠及工藝品進出口公司；②二類建筑肌理尚可，結(jié)構(gòu)尚可，但需加固、加層等措施進行改造后方可使用；③三類建筑零星地塊，影響基地的整體布局和路網(wǎng)骨架，建議拆除。

2.3 發(fā)展思路

圖4 基地內(nèi)建筑情況

圖5 軍工路1300號航拍現(xiàn)狀圖

以“創(chuàng)智·濱江”為發(fā)展主線，通過南北城市聯(lián)結(jié)、發(fā)掘城市記憶、親近濱水岸線，以構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)升級、空間優(yōu)化、交通組織、管理保障、實施策略”五位一體為總體思路，充分發(fā)揮上海理工大學國家大學科技園和國家太赫茲技術產(chǎn)業(yè)化基地“1+1”的優(yōu)勢，按照“圍繞高校、依托政府、服務企業(yè)”總體原則，通過打造上海理工大學知識經(jīng)濟發(fā)展帶、融入楊浦濱江的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展帶，將軍工路1300號打造為：環(huán)理工多元化、活力型的創(chuàng)智·濱江活力區(qū)。具體思路有：①充分把握基地現(xiàn)狀，明確基地規(guī)劃愿景；②清晰基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，明確項目定位；③確定基地空間布局及建筑規(guī)模的增量的變化；④提出基地更新后的管理保障及運營方式。

2.4 產(chǎn)業(yè)升級

借鑒國外相關城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，以功能復合開發(fā)、注重公共空間、體現(xiàn)基地特色為理念，以“主導產(chǎn)業(yè)+衍生產(chǎn)業(yè)”為創(chuàng)新驅(qū)動（圖6、表1），將基地打造成環(huán)理工多元化、活力型的創(chuàng)智·濱江活力區(qū)。

2.5 空間布局

結(jié)合軍工路1300號的用地現(xiàn)狀，對功能重塑、修補兩種更新模式，通過加強基地南北與上海理工校區(qū)和上海理工科技園區(qū)的銜接，并注重對虬江濱江界面公共空間的打造，形成“一環(huán)、兩軸、六區(qū)、多主題、多節(jié)點”的空間布局（圖7、8）。其中：①一環(huán)，即科研創(chuàng)意功能環(huán)；②兩軸就是將連接園區(qū)、校區(qū)、城區(qū)的縱向活力發(fā)展軸融入濱江的橫向濱江商業(yè)軸；③六區(qū)分別為太赫茲平臺區(qū)、研究院集聚區(qū)、企業(yè)總部集聚區(qū)、眾創(chuàng)空間區(qū)、創(chuàng)客公寓區(qū)和商業(yè)休閑區(qū)；④多主題包括極限運動主題、工業(yè)遺址主題、特色創(chuàng)意主題等；⑤多節(jié)點主要由極限運動重要節(jié)點、兩大發(fā)展軸形成的重要開放空間節(jié)點及多個濱江商業(yè)節(jié)點等組成。

2.6 轉(zhuǎn)型經(jīng)驗與實施策略

2.6.1 深化“三區(qū)融合，聯(lián)動發(fā)展”理念

堅持體制機制的創(chuàng)新，深化楊浦區(qū)大學校區(qū)、科技園區(qū)、公共社區(qū)“三區(qū)融合，聯(lián)動發(fā)展”的核心理念和城市發(fā)展模式。

圖6 軍工路1300號創(chuàng)智·濱江產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃圖

表1 軍工路1300號創(chuàng)智·濱江產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)

圖7 軍工路1300號創(chuàng)智·濱江功能結(jié)構(gòu)圖

圖8 軍工路1300號創(chuàng)智·濱江總平面圖

（1）加大大學校區(qū)與社區(qū)的對接，在社區(qū)創(chuàng)建互動基地，為教師和學生深入社會時間提供場所。

（2）促進社區(qū)與園區(qū)的融合，推動社區(qū)主動為園區(qū)內(nèi)的企業(yè)服務，鼓勵園區(qū)將專業(yè)化服務向社區(qū)發(fā)展。

2.6.2 加強對高端研發(fā)人才的引進

基地將引進美國麻省理工學院、上海理工大學、中國工程物理研究院、電子科技大學、北京航空航天大學等高校和科研院所的太赫茲核心技術研發(fā)人才及核心產(chǎn)品企業(yè)高管、研發(fā)專家，為其提供相應高端人才公寓政策，并為有意向長期在滬發(fā)展的高端人才提供優(yōu)惠的落戶政策。

2.6.3 加大對基地企業(yè)的相關補貼

基地內(nèi)的太赫茲各類產(chǎn)品公司在起步階段，存在從孵化到成熟化運作的過程，需給予企業(yè)開辦補貼、房租減免、稅收返還等優(yōu)惠政策。產(chǎn)業(yè)化基地內(nèi)的太赫茲各類產(chǎn)品公司發(fā)展壯大的同時，需給予充分的資本對接支持，包括政府主導的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金、VC/PE、銀行、信托基金、券商等。

3 上海存量工業(yè)用地再利用的方向與建議

3.1 以追求卓越的全球城市為指導，對全市存量工業(yè)用地統(tǒng)籌規(guī)劃

新一輪上海城市總體規(guī)劃提出，上海城市發(fā)展的總體目標為追求卓越的全球城市。緊扣上海全球城市的核心功能，應統(tǒng)籌制定全市存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型規(guī)劃。同時，在保障合理的產(chǎn)業(yè)空間布局前提下，結(jié)合各區(qū)及各存量工業(yè)區(qū)塊的實際，對舊工業(yè)區(qū)進行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和更新改造，以促進產(chǎn)業(yè)升級，完善公服配置，提升城市品質(zhì)，實現(xiàn)上海市域空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和精明增長的目標。

3.2 注重長效機制，實施土地全生命周期管理

以城區(qū)發(fā)展目標為依托，梳理工業(yè)區(qū)所在單元的公共服務設施使用現(xiàn)狀及已批控規(guī)中的社區(qū)級公共服務設施實施情況，摸清舊工業(yè)區(qū)所在單元的社區(qū)級公共服務設施缺口，評估公共服務設施的發(fā)展需求，以確保增加公共服務設施和公共空間，指導產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方案。

4 結(jié)語

在上海嚴守用地底線，建設用地“零增長”的背景下，全市存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)型升級為上海實現(xiàn)國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運、科技創(chuàng)新中心和文化大都市的建設提供空間載體，同時，對上海高起點優(yōu)化空間布局、對高標準推進完善的公共服務設施、高品質(zhì)打造城市形象和生態(tài)環(huán)境具有深遠的意義。

參考文獻：

[1]李冬生,陳秉釗.上海市楊浦老工業(yè)區(qū)工業(yè)用地更新對策——從“工業(yè)楊浦”至“知識楊浦”[J].城市規(guī)劃學刊,2005(1):44-50.