楊中宣，楊洋洋(中原工學(xué)院，河南 鄭州 450007)

基于DEA的河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率實(shí)證研究

楊中宣，楊洋洋
(中原工學(xué)院，河南 鄭州 450007)

選用DEA模型中規(guī)模報(bào)酬不變的CCR模型和規(guī)模報(bào)酬可變的BCC模型，從地區(qū)、行業(yè)和時(shí)期三個(gè)維度測量河南省房地產(chǎn)業(yè)的相對效率，從技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率和規(guī)模收益四個(gè)方面對實(shí)證分析的結(jié)果進(jìn)行評價(jià)。結(jié)果表明：在地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率的比較中，河南省位于中下游水平，還有很大的發(fā)展空間；在2014年河南省第三產(chǎn)業(yè)14個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)處于相對技術(shù)效率前沿，其投入產(chǎn)出的技術(shù)效率已達(dá)到相對最佳水平；在2005—2014年期間，河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率值均很高，說明近十年河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率達(dá)到基本穩(wěn)定的狀態(tài)，另一方面與近十年河南省房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展形成矛盾。因此，整體提高河南省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率是我們需要解決的問題。

房地產(chǎn)業(yè)；DEA模型；投入產(chǎn)出效率；實(shí)證研究

隨著房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，其已成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，2016年我國房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP比重為6.5%，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到舉足輕重的作用。河南省作為我國中西部的經(jīng)濟(jì)大省，河南省的房地產(chǎn)市場也正處于發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，2000年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資額為77.87億元，2016年增加到6 179.13億元，僅16 a的時(shí)間增長了79倍，這表明房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對河南省經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用。 本文將從地區(qū)、行業(yè)和時(shí)期三個(gè)維度研究河南省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率。

1 模型簡介及文獻(xiàn)回顧

1978年，著名運(yùn)籌學(xué)家美國德克薩斯大學(xué)教授A Charnes及WW Cooper和E Rhodes發(fā)表了一篇重要論文：Measuring the efficiency of decision making units，正式提出了運(yùn)籌學(xué)的一個(gè)新領(lǐng)域：數(shù)據(jù)包絡(luò)分析[1]。DEA模型是直接使用輸入、輸出數(shù)據(jù)建立非參數(shù)的經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)模型。DEA模型中兩個(gè)經(jīng)典的模型是規(guī)模報(bào)酬不變的CCR模型和規(guī)模報(bào)酬可變的BCC模型。DEA模型的特點(diǎn)：在處理多輸出—多輸入的有效性評價(jià)方面具有絕對優(yōu)勢；建立模型前無須對數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理；無須任何權(quán)重假設(shè)，具有很強(qiáng)的客觀性；不需要顯示表達(dá)式。

正是由于DEA模型的眾多優(yōu)點(diǎn)，不同行業(yè)的學(xué)者紛紛在自己的研究領(lǐng)域引入該模型，DEA模型在房地產(chǎn)業(yè)也得到了廣泛的應(yīng)用。何元斌[2]采用DEA方法，對12家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績進(jìn)行實(shí)證研究。孟川瑾等[3]應(yīng)用DEA方法，以2006年房地產(chǎn)業(yè)500強(qiáng)企業(yè)為樣本，對其技術(shù)效率、純技術(shù)效率和規(guī)模效率進(jìn)行了相對有效性評價(jià)的研究。王亞東和安立仁[4]運(yùn)用DEA方法，對2006年我國31個(gè)省市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營效率進(jìn)行研究。陳景輝等[5]運(yùn)用超效率DEA方法，選取了35個(gè)大中城市為樣本，對其房地產(chǎn)業(yè)投資效率進(jìn)行評價(jià)。胡小渝和王家庭[6]采用三階段DEA模型，對2009年我國35個(gè)大中型城市房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)效率進(jìn)行了研究。李正輝和袁汝華[7]運(yùn)用超效率 DEA 分析模型，以我國31個(gè)省市的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)為樣本，對房地產(chǎn)業(yè)投資績效進(jìn)行評價(jià)研究。林宇等[8]運(yùn)用三階段DEA模型，以39家房地產(chǎn)上市公司作為樣本，對房地產(chǎn)調(diào)控政策下各公司債務(wù)融資效率評價(jià)進(jìn)行研究。羅邁[9]采用DEA方法評價(jià)2003—2012年中國35個(gè)大中城市房地產(chǎn)業(yè)的投入效率。方金金[10]基于省級數(shù)據(jù)，利用DEA方法評估了中國房地產(chǎn)行業(yè)效率。

我國學(xué)者運(yùn)用DEA模型對房地產(chǎn)業(yè)的研究主要集中在單個(gè)維度的評價(jià)上，很少有學(xué)者運(yùn)用DEA模型從多個(gè)維度對房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率進(jìn)行研究?；诖?，本文將從地區(qū)、行業(yè)和時(shí)期三個(gè)維度對河南省房地產(chǎn)業(yè)的相對效率進(jìn)行測量，考察河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率在全國31個(gè)省、市、自治區(qū)中所處水平，河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率在河南省14個(gè)第三產(chǎn)業(yè)中的狀態(tài)，在2005—2014年10年間河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率如何變化。

2 房地產(chǎn)業(yè)效率分析

采用MAXDEA軟件，選用DEA模型中的規(guī)模報(bào)酬不變的CCR模型和規(guī)模報(bào)酬可變的BCC模型，從地區(qū)、行業(yè)和時(shí)期三個(gè)維度測量河南省房地產(chǎn)業(yè)的相對效率。從技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率和規(guī)模收益四個(gè)方面對實(shí)證分析的結(jié)果進(jìn)行評價(jià)。

2.1 不同地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)效率分析

以全國31個(gè)省、市、自治區(qū)為決策單元，采用中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局2015年公布的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和數(shù)據(jù)的可獲得性，選取3個(gè)投入指標(biāo)和1個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)，投入指標(biāo)分別為房地產(chǎn)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)、房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè)總投資，產(chǎn)出指標(biāo)為房地產(chǎn)業(yè)增加值。

2015年各地房地產(chǎn)業(yè)的DEA效率值如表1所示。

表1 2015年我國各地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的DEA效率值

由表1可知：

(1)技術(shù)效率

2015年我國31個(gè)省、市、自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)平均技術(shù)效率為0.58，處于相對技術(shù)效率有效前沿面的下方，只有上海、廣東和西藏三個(gè)省處于相對技術(shù)效率有效前沿面上，僅是選取樣本總數(shù)的9.68%，說明這三個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出的技術(shù)效率已達(dá)到相對最佳水平，剩下90.32%的地區(qū)都是非DEA有效，技術(shù)效率在0.5以下的地區(qū)是安徽、福建、湖南、海南、重慶、四川、貴州、云南、陜西、青海、寧夏和新疆等12個(gè)地區(qū)，技術(shù)效率最低的是貴州，TE=0.167 2，河南省的技術(shù)效率為0.590 6，剛達(dá)到平均水平?？傮w來講，我國31個(gè)省、市、自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率普遍偏低，發(fā)展水平參差不齊，還有很大的發(fā)展空間。

(2)純技術(shù)效率

我國31個(gè)省、市、自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)純技術(shù)效率達(dá)到相對有效前沿面的地區(qū)有黑龍江、上海、廣東和西藏，占樣本總數(shù)的12.9%，表明這些地區(qū)的技術(shù)水平有效，其余87.1%的地區(qū)處于非DEA有效，其中純技術(shù)效率在0.5以下的占29%，說明這些地區(qū)需要進(jìn)一步改進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)和機(jī)械，來改善其純技術(shù)效率水平。

(3)規(guī)模效率

我國31個(gè)省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的平均規(guī)模效率為0.938 7，處于高規(guī)模效率有效，規(guī)模效率在0.9以上的有24個(gè)地區(qū)，占樣本總數(shù)的77.42%，僅從規(guī)模效率水平來講，我國31個(gè)省、市、自治區(qū)的差異不大，表明我國各地區(qū)若想提高技術(shù)效率，應(yīng)把重點(diǎn)放在提高純技術(shù)效率上，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善和提高技術(shù)水平，這些才是有效的渠道。

(4)規(guī)模收益

總體來講，我國31個(gè)省、市、自治區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)有3個(gè)地區(qū)的規(guī)模收益不變，占樣本總數(shù)的9.68%，有14個(gè)地區(qū)的規(guī)模收益遞增，占樣本總數(shù)的45.16%，說明這些地區(qū)擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)規(guī)?？梢蕴岣呤找妫遣荒苊つ康?cái)U(kuò)大規(guī)模，因?yàn)檫@些地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)平均規(guī)模效率已經(jīng)達(dá)到0.943 9，趨于規(guī)模效率有效，靠擴(kuò)大規(guī)模來提高收益的空間有限。有14個(gè)地區(qū)的規(guī)模收益遞減，占樣本總數(shù)的45.16%，平均規(guī)模效率為0.920 2，表明這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)張?zhí)?，需要適當(dāng)?shù)臏p小擴(kuò)張速度。

2.2 第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)效率分析

以河南省第三產(chǎn)業(yè)中14個(gè)行業(yè)為決策單元，采用中華人民共和國國家統(tǒng)計(jì)局2014年公布的第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合河南省第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的特點(diǎn)和數(shù)據(jù)的可獲得性，選取3個(gè)投入指標(biāo)和1個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)，投入指標(biāo)分別為從業(yè)人數(shù)、固定資產(chǎn)投資和各行業(yè)平均工資，產(chǎn)出指標(biāo)為各行業(yè)增加值。見表2。

表2 2014年河南省第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的DEA效率值

由表2可知：

(1)技術(shù)效率

2014年河南省第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的平均技術(shù)效率為0.795 3，有批發(fā)與零售業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等7個(gè)行業(yè)處于相對技術(shù)效率有效前沿面上，占樣本總數(shù)的50%，說明這些行業(yè)投入產(chǎn)出的技術(shù)效率已達(dá)到相對最佳水平，技術(shù)效率最低的行業(yè)是水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，TE=0.194 8，也只有這一個(gè)行業(yè)的技術(shù)效率值低于0.5，說明水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)是河南省的弱勢行業(yè)，需要政府加大扶持力度。

(2)純技術(shù)效率

2014年河南省第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的純技術(shù)效率普遍偏高，有12個(gè)行業(yè)純技術(shù)效率值達(dá)到1，平均純技術(shù)效率值為0.973 1，只有水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)(PTE=0.857 5)和衛(wèi)生和社會(huì)工作(PTE=0.766 0)未達(dá)到生產(chǎn)前沿面，表明河南省第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的技術(shù)水平已經(jīng)達(dá)到相對較高水平，各行業(yè)技術(shù)水平差異不大。

(3)規(guī)模效率

2014年河南省第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的平均規(guī)模效率為0.810 8。其中，批發(fā)與零售業(yè)、交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)和郵政業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等7個(gè)行業(yè)處于相對規(guī)模效率有效前沿面上，占樣本總數(shù)的50%，規(guī)模效率最低的行業(yè)是水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，TE=0.227 1，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)的技術(shù)效率和純技術(shù)效率分別為0.194 8、0.857 5，表明適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)的規(guī)?？梢杂行У靥岣咂浼夹g(shù)效率。

(4)規(guī)模收益

總體來看，2014年河南省第三產(chǎn)業(yè)的14個(gè)行業(yè)中，有7個(gè)行業(yè)的規(guī)模收益不變，占樣本總數(shù)的50%，有7個(gè)行業(yè)的規(guī)模收益遞增，占樣本總數(shù)的50%，規(guī)模收益遞增的7個(gè)行業(yè)規(guī)模效率都小于1，處于規(guī)模效率無效，表明這7個(gè)行業(yè)通過擴(kuò)張行業(yè)規(guī)模不僅可以提高規(guī)模效率值，而且可以有效地增加收益。

2.3 2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)效率分析

以2005—2014年10個(gè)年份為決策單元，采用2006—2015年河南省統(tǒng)計(jì)年鑒公布的房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合河南省房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)和數(shù)據(jù)的可獲得性，選取3個(gè)投入指標(biāo)和1個(gè)產(chǎn)出指標(biāo)，投入指標(biāo)分別為從業(yè)人數(shù)、投資額和購置土地面積，產(chǎn)出指標(biāo)為房地產(chǎn)業(yè)增加值。見表3。

表3 2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的DEA效率值

由表3可知：

(1)技術(shù)效率

2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的平均技術(shù)效率值0.937 3，趨近于有效生產(chǎn)前沿面，有5個(gè)年份處于有效生產(chǎn)前沿面上，占樣本總數(shù)的50%，2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)效率值都在0.8以上，說明近十年來河南省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率沒有明顯的提高，然而，近十年來河南省房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，兩者之間存在明顯的矛盾，提高河南省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率已迫在眉睫。

(2)純技術(shù)效率

2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的平均純技術(shù)效率值0.946 8，趨近于有效生產(chǎn)前沿面，有5個(gè)年份處于有效生產(chǎn)前沿面上，占樣本總數(shù)的50%，2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的純技術(shù)效率值都在0.8以上，表明近十年來河南省房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)水平差異不大，沒有突破性的進(jìn)展，因此提高河南省房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)水平，改善河南省房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，是提高河南省房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)效率的有效途徑。

(3)規(guī)模效率

2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的平均規(guī)模效率值0.989 6，趨近于有效生產(chǎn)前沿面，有5個(gè)年份處于有效生產(chǎn)前沿面上，占樣本總數(shù)的50%，2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效率值都在0.95以上，說明河南省房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了很高的水平，通過擴(kuò)大規(guī)模來提高技術(shù)效率的發(fā)展空間不大。

(4)規(guī)模收益

總體來看，河南省房地產(chǎn)業(yè)在2005—2014年的10年間，有5年的規(guī)模收益不變，占樣本總數(shù)的50%，有4年的規(guī)模收益遞增，占樣本總數(shù)的40%，只有2008年規(guī)模收益遞減，可能是受全球金融危機(jī)的影響，表明通過擴(kuò)大河南省房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模，在一定程度上可以帶來規(guī)模收益，但是，要把握分寸，量力而行，因?yàn)?005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模效率值都在0.95以上，其發(fā)展空間是有限的。

3 結(jié)論與建議

河南省房地產(chǎn)業(yè)在我國31個(gè)省、市、自治區(qū)中處在非DEA有效，其技術(shù)效率位于中下游水平，還有很大的發(fā)展空間。在2014年河南省第三產(chǎn)業(yè)14個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)處于相對技術(shù)效率有效前沿面上，其投入產(chǎn)出的技術(shù)效率已達(dá)到相對最佳水平。在2005—2014年十年間，河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率值均很高，技術(shù)效率、純技術(shù)效率、規(guī)模效率的平均值分別為0.937 3、0.946 8和0.989 6，均趨于最佳水平，一方面說明近十年河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率達(dá)到基本穩(wěn)定的狀態(tài)，另一方面與近十年河南省房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展形成矛盾，整體提高河南省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率是我們需要解決的問題。

根據(jù)對河南省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率分析，提出以下建議：

(1) 鼓勵(lì)河南省房地產(chǎn)業(yè)跨區(qū)域發(fā)展，引進(jìn)先進(jìn)地區(qū)的技術(shù)和人才。根據(jù)2015年我國31個(gè)省、市、自治區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的DEA效率值分析結(jié)果，河南省房地產(chǎn)業(yè)處在非DEA有效，其技術(shù)效率位于中下游水平，河南省房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模收益遞減，表明只是盲目的擴(kuò)大房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，并不能提高河南省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，需要加強(qiáng)與發(fā)達(dá)地區(qū)的合作，提高技術(shù)水平和從業(yè)人員素質(zhì)，保持河南省房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

(2) 加強(qiáng)河南省房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)的融合，相互促進(jìn)，共同發(fā)展。根據(jù)2014年河南省第三產(chǎn)業(yè)各行業(yè)的DEA效率值分析結(jié)果，雖然有包括房地產(chǎn)業(yè)等50%的行業(yè)處于相對技術(shù)效率有效前沿面上，但也有技術(shù)效率值很低的水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，因此，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以整體改善河南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

(3) 政府引導(dǎo)調(diào)整河南省房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。根據(jù)2005—2014年河南省房地產(chǎn)業(yè)的DEA效率值分析結(jié)果，近十年河南省房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出效率達(dá)到基本穩(wěn)定的狀態(tài)，而這與近十年河南省房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展形成矛盾，整體提高河南省房地產(chǎn)業(yè)的投入產(chǎn)出效率是急需解決的問題，這就需要政府做好積極的引導(dǎo)工作，調(diào)整河南省房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督和管理，不斷完善房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)法律法規(guī)。

[1] A Charnes, WW Cooper, E Rhodes. Measuring the efficiency of decision making units[J]. European Journal of Operational Research, 1978,2(78): 429-444.

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An empirical study on input-output efficiency of real estate industry in Henan Province Based on DEA

YANG Zhong-xuan, YANG Yang-yang
(ZhongyuanUniversityofTechnology,Zhengzhou450007,China)

The CCR model with variable scale pay and the variable BCC model with variable returns in the DEA model are used to measure the relative efficiency of the real estate industry in Henan Province from three dimensions: regional, industry and period. The results of the empirical analysis were evaluated from the technical efficiency, pure technical efficiency, scale efficiency and scale income. The results show that in the regional real estate industry input and output efficiency comparison, Henan Province is located in the middle and lower reaches, there is still a lot of room for development. In 2014, among 14 industries of tertiary industry, the real estate industry in the relative technical efficiency of the frontier, the input and output of the technical efficiency has reached the optimal level. During the period from 2005 to 2014, the efficiency of input and output of real estate was very high, indicating that the efficiency of input and output of real estate reached the basic stability in recent ten years, which form a contradiction on the rapid development of real estate industry in recent ten years. Therefore, the overall increase in the real estate industry input and output efficiency is that we need to solve the problem.

realty industry; DEA model; input-output efficiency; empirical research

2017-02-23

河南省科技攻關(guān)項(xiàng)目(162102210091)

楊中宣(1976—)，男，河南鄭州人，博士，副教授。

1674-7046(2017)02-0066-06

10.14140/j.cnki.hncjxb.2017.02.012

F293.3

A