社會(huì)越來越發(fā)達(dá)，我國(guó)的人均生活水平也在不斷提高，能夠買得起私家車的家庭也越來越多，但私家車多了，停車位卻沒能跟上時(shí)代的發(fā)展，有些車主就別出心裁，自己創(chuàng)造停車位，還有些開發(fā)商將人防工程改建成停車位，還有些小區(qū)將花花草草鏟除了建成車位，對(duì)此很多朋友提出了各種各樣的問題，我們選擇了常見的問題來進(jìn)行解答。

●問：我們小區(qū)的開發(fā)商最近正在出賣車位。開發(fā)商出賣的車位有兩種，一種是有產(chǎn)權(quán)證的，另一種是沒有產(chǎn)權(quán)證的，沒有產(chǎn)權(quán)證的要比有產(chǎn)權(quán)證的便宜兩萬塊錢。我考慮想買一個(gè)車位，不知道應(yīng)該買哪一種？

◎答：您所說的沒有產(chǎn)權(quán)證的車位應(yīng)該指的是利用人防工程所改建成的車位。關(guān)于人防工程的權(quán)屬，《人民防空法》規(guī)定了人防工程為國(guó)有資產(chǎn)，國(guó)家擁有產(chǎn)權(quán)，各級(jí)政府的人防主管部門進(jìn)行管理。人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。因此，由人防工程改建成的車位由開發(fā)商使用、管理和收益。開發(fā)商可以將車位租賃給業(yè)主使用，收益也歸開發(fā)商所有。但是開發(fā)商是否有權(quán)對(duì)該車位進(jìn)行出售，現(xiàn)實(shí)生活中存在著多種做法，專家學(xué)者對(duì)此也是存有不同意見。建議業(yè)主最好購(gòu)買有產(chǎn)權(quán)證書的車位，購(gòu)買由人防工程改建的車位需要謹(jǐn)慎考慮，購(gòu)買此種車位后，一旦出現(xiàn)自然災(zāi)害等不可預(yù)知情況，國(guó)家可統(tǒng)一調(diào)配小區(qū)人防工程使用，另外一旦遇上拆遷，買了人防工程改建的車位業(yè)主權(quán)益也難以得到保障。

●問：我們小區(qū)由人防工程改建的車位現(xiàn)對(duì)外進(jìn)行租賃，租賃期限為70年。請(qǐng)問這種租賃模式合法嗎？我要是租了這樣的車位有什么后顧之憂嗎？

◎答：首先，人防工程的維護(hù)管理由建設(shè)單位負(fù)責(zé)，已開發(fā)利用的，由使用單位負(fù)責(zé)，實(shí)行誰建設(shè)、誰管理，誰使用、誰管理的原則。人防工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。但是，開發(fā)商設(shè)置的租賃期限為70年是不合法的。根據(jù)我國(guó)《合同法》第二百一十四條的規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。租賃期屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年。業(yè)主一旦租賃了這種車位，超過20年后其權(quán)益是無法保障的。

●問：我們小區(qū)是老小區(qū)，近幾年來由于小區(qū)購(gòu)買汽車的業(yè)主急劇增多，致使物業(yè)公司將小區(qū)的公共道路和綠地改成了車位?，F(xiàn)在小區(qū)的物業(yè)公司正在對(duì)外出售和租賃該小區(qū)車位，請(qǐng)問，像我們小區(qū)的車位，我是選擇購(gòu)買還是租賃？

◎答：老小區(qū)的車位大致分兩種一是在小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，該種車位業(yè)主可以購(gòu)買或者租賃使用。此外，就是占用業(yè)主公共道路或者綠地用于停放汽車的車位，該部分應(yīng)該是屬于業(yè)主共同所有。您說的這種情況應(yīng)該是上述后一種情況，我建議您還是租賃該小區(qū)的車位。根據(jù)《物權(quán)法》中建筑物區(qū)分所有權(quán)，公共道路和綠地屬于公共部分，由業(yè)主共同所有，所得收益也應(yīng)該屬于業(yè)主所有。該小區(qū)的車位是由公共道路和綠地改建成的車位，產(chǎn)權(quán)和收益也應(yīng)該歸全體業(yè)主所有，小區(qū)物業(yè)公司是沒有權(quán)利出賣該車位的。為了以免紛爭(zhēng)，還是建議您租賃該小區(qū)車位。

●問：2015年，我購(gòu)買了我們小區(qū)的1號(hào)車位，后與1號(hào)車位相鄰的2號(hào)車位也被賣出。在實(shí)際利用過程中，我發(fā)現(xiàn)兩個(gè)車位中間的公共部分區(qū)域（不到一個(gè)車位面積）開發(fā)商將其劃給了2號(hào)車位的車主。面對(duì)這種情形，我應(yīng)該怎么辦？

◎答：就該公共部分，理論上應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有，但由于該公共部分位于1、2號(hào)車位中間，且并非其他車輛人停車必經(jīng)的通道，達(dá)不到一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位的大小，故其他業(yè)主不可能對(duì)該公共部分進(jìn)行使用。因此，作為1號(hào)車位和2號(hào)車位的所有權(quán)人可基于自身對(duì)車位專有部分的物權(quán)分別享有對(duì)該公共部分平等的合理使用的權(quán)利，即雙方在停車過程中都可以使用該公共部分，并最終將車輛停放在自己專有的車位范圍內(nèi)。開發(fā)商未經(jīng)1號(hào)車位所有權(quán)人同意擅自將公共部分區(qū)域劃給2號(hào)車位所有權(quán)人，開發(fā)商和2號(hào)車位所有權(quán)人構(gòu)成共同侵權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)的法律后果，1號(hào)車位所有權(quán)人可依法要求開發(fā)商和2號(hào)車位所有權(quán)人共同排除訪礙。

●問：我們小區(qū)最近剛出了一條新政策，物業(yè)公司拒絕向業(yè)主租賃車位，只允許業(yè)主購(gòu)買車位，沒有購(gòu)買車位的業(yè)主車輛一律不能開進(jìn)小區(qū)。請(qǐng)問這種做法是否合法？

◎答：小區(qū)的車位是為了業(yè)主使用車輛的便利而配建，一般情況下能與房屋數(shù)量匹配達(dá)到一戶一個(gè)車位，但有的小區(qū)也達(dá)不到一戶一個(gè)車位的比例，就會(huì)有業(yè)主購(gòu)買不到車位。所以對(duì)于尚未出售的車位暫由物業(yè)公司代為管理，物業(yè)公司可以自主作出是否出租的決定，因?yàn)槌鲎饪赡苡绊懙嚼^續(xù)銷售。

對(duì)于購(gòu)買車位的業(yè)主，當(dāng)然擁有完整的使用權(quán)；對(duì)于沒有購(gòu)買車位的業(yè)主，當(dāng)然不能使用車位。當(dāng)然，關(guān)于是否能出入小區(qū)的問題，要視具體情況而定。小區(qū)內(nèi)的地面道路屬于公共部分，屬于全體業(yè)主共同所有，每個(gè)業(yè)主都有通行權(quán)利。沒有購(gòu)買車位的業(yè)主享有臨時(shí)通行的權(quán)利，不能一概而論不得進(jìn)入小區(qū)；但是如果要在小區(qū)內(nèi)長(zhǎng)時(shí)間停駐在共同區(qū)域，則有可能影響其他業(yè)主的通行權(quán)利，物業(yè)公司拒絕其進(jìn)入小區(qū)是合理合法的。