夏欣怡

在加拿大的諸多房地產(chǎn)類型中，自由持有式獨(dú)立屋是一種表現(xiàn)優(yōu)異的投資方式。

什么是自由持有式獨(dú)立屋

自由持有式獨(dú)立屋翻譯自英文Single family（Freehold），其真實(shí)含義是：自由持有的可供一戶家庭居住的獨(dú)立屋。

與共管式獨(dú)立屋的區(qū)別

除自由持有式的獨(dú)立屋外，加拿大還有另外一種形式的獨(dú)立屋——共管式獨(dú)立屋，即Single Family （Strata），它與自由持有式獨(dú)立屋有4點(diǎn)區(qū)別：

第一，持有費(fèi)用不同。前者除了每年需要向政府繳納房地產(chǎn)稅之外，不需要繳納其他費(fèi)用。而后者除了需要繳納房地產(chǎn)稅，還需要向小區(qū)的物業(yè)管理部門繳納月費(fèi)。

第二，地權(quán)不同。前者屋內(nèi)的建筑用地和屋外院子用地均歸業(yè)主所有。后者屋內(nèi)的建筑用地歸業(yè)主所有，屋外的院子用地和小區(qū)公共用地通常歸整個(gè)小區(qū)的業(yè)主集體所有。

第三，服務(wù)不同。前者需要自己打理院子、繳納上下水的費(fèi)用、垃圾費(fèi)和更換屋頂，而后者則由物業(yè)管理屋外的一切。但是，如果物業(yè)管理不善，當(dāng)共管式獨(dú)立屋小區(qū)需要統(tǒng)一進(jìn)行大規(guī)模整修（比如更換屋頂），那么物業(yè)管理部門可能會(huì)向所有的產(chǎn)權(quán)持有者額外收取一筆一次性維護(hù)費(fèi)。

第四，權(quán)利不同。只要符合法律規(guī)定，自由持有式獨(dú)立屋的所有者可以任意處置自己的房屋，比如養(yǎng)寵物、停房車、出租、出售等。而共管式獨(dú)立屋則不同，往往有嚴(yán)格的管理規(guī)定，并且會(huì)定期召開全體業(yè)主參加的會(huì)議，按照多數(shù)表決的原則決定是否通過某一項(xiàng)需要由所有人共同遵守的決定。例如，有些小區(qū)規(guī)定，該小區(qū)內(nèi)可供自由出租的共管式獨(dú)立屋數(shù)量只能占總數(shù)的5%；還有些小區(qū)規(guī)定本小區(qū)只給55歲以上的老人居住，未來出售的時(shí)候也只能賣給55歲以上的老人。

綜合以上的情況，可以看出與共管式獨(dú)立屋相比，自由持有式獨(dú)立屋擁有更大的靈活性，而且無須繳納管理費(fèi)用。因此，在資產(chǎn)增值上，自由持有式獨(dú)立屋往往也會(huì)更加迅速一些。

與國(guó)內(nèi)別墅的區(qū)別

此外，中國(guó)投資者往往容易將自由持有式獨(dú)立屋和國(guó)內(nèi)的別墅混為一談。實(shí)際上兩者也有較大區(qū)別，主要有5點(diǎn)：

第一，稅收不同。前者要繳納房地產(chǎn)稅，后者不需要。

第二，物業(yè)費(fèi)不同。前者不需要繳納物業(yè)費(fèi)，后者需要繳納物業(yè)費(fèi)。

第三，地權(quán)不同。前者的土地永久所有，后者的土地有70年的使用期限。

第四，樓層數(shù)量不同。前者除了2層樓的樣式之外，也會(huì)出現(xiàn)一些只有一層樓的平層結(jié)構(gòu)，這些平層的獨(dú)立屋往往會(huì)受到一些腿腳不便的老年人的喜愛。而國(guó)內(nèi)的別墅通常以2層樓較為常見。

第五，庭院的面積不同。前者往往在房子之外有較大的前院和后院，有些莊園式獨(dú)立屋的院子里會(huì)有樹林、河流、山丘，甚至湖泊。而后者的院子規(guī)模往往相對(duì)狹小，甚至沒有自己獨(dú)立的庭院。

價(jià)格百年增值千倍

自由持有式獨(dú)立屋，因?yàn)槠渌鶕碛械耐恋厥怯谰盟械?，所以具有極大的增值、保值能力。

1912年，大溫高貴林地區(qū)的一塊建設(shè)用地只需要250加元，西溫同樣大小的建地也僅需要550加元。時(shí)至今日，這樣的建設(shè)用地需要多少錢呢？目前，高貴林一塊編號(hào)為R2096587的普通地塊正在出售，面積為663平方米，可以蓋一個(gè)獨(dú)立屋，售價(jià)為109.99萬加元，是1912年的4399.6倍。西溫一塊編號(hào)為R2134160的普通地塊也在出售，面積為655平方米，同樣可以蓋一個(gè)獨(dú)立屋，售價(jià)為297.5萬加元，是1912年的5409倍。

1922年的溫西， Hornby街上一棟有14個(gè)房間的獨(dú)立屋開價(jià)僅4750加元，灰岬區(qū)（Point Grey）一棟平房只要3950加元，桑拿斯（Shaughnessy）一棟全新獨(dú)立屋也開價(jià)7900加元。溫西的這3處房產(chǎn)平均價(jià)格為5533加元。2017年3月，溫西獨(dú)立屋的平均售價(jià)為346.17萬加元，是1922年的625.65倍。

1932年，正處于全球經(jīng)濟(jì)大蕭條期間，溫市房?jī)r(jià)下跌，本拿比Capital Hill一棟小房子只需550元，溫東維多利亞街與24街路口一棟五房的獨(dú)立屋，也要價(jià)1000元。2017年3月，本拿比北獨(dú)立屋均價(jià)為151.87萬加元，是1932年的2761倍；溫東獨(dú)立屋均價(jià)145.22萬加元，是1932年的1452.2倍。

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，溫哥華自由持有式獨(dú)立屋價(jià)格繼續(xù)波段式前進(jìn)，總體趨勢(shì)持續(xù)上行至今。雖然2016年的海外買家稅讓溫哥華房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，但2017年3月的數(shù)據(jù)顯示，大溫哥華地區(qū)獨(dú)立屋均價(jià)仍高達(dá)148.94萬加元，位居加拿大第一。

獨(dú)立屋在主要房產(chǎn)類型中漲幅最優(yōu)

加拿大的房屋類型主要有3種：獨(dú)立屋、聯(lián)排房（國(guó)內(nèi)被稱為聯(lián)排公寓）和公寓（通常為四層以上的樓房）。從單位面積所擁有的土地?cái)?shù)量來看，這3種房型大小排序?yàn)楠?dú)立屋>聯(lián)排房>公寓。在升值能力上，這3種房型也往往會(huì)如此依次排列。

大多倫多和大維多利亞的平均房?jī)r(jià)，緊隨大溫哥華之后，分列加拿大城市的第2和第3名。表1和表2分別給出了2005年1月—2017年3月，大多倫多和大維多利亞的獨(dú)立屋、聯(lián)排房與公寓的價(jià)格對(duì)比情況。長(zhǎng)期來看，獨(dú)立屋漲幅明顯優(yōu)于聯(lián)排房，而聯(lián)排房漲幅又優(yōu)于公寓。

在表2中，出現(xiàn)了維多利亞的公寓漲幅高于聯(lián)排房漲幅的情況，這是維多利亞的特殊氣候條件造成的。維多利亞是加拿大氣候最溫暖的地方，有大量的老人去那里養(yǎng)老。雖然需要繳納高昂的管理費(fèi)，但對(duì)于擁有者來說，在管理上卻最為便利，深受老年人的喜愛，因此價(jià)格居高不下。

綜上所述，自由持有式獨(dú)立屋有3個(gè)較為明顯的優(yōu)點(diǎn)：第一，從產(chǎn)權(quán)來看，自由持有，靈活度高；第二，從歷史來看，保值增值能力驚人；第三，與其他房產(chǎn)類型相比，增值速度更快。