王志青

不動(dòng)產(chǎn)登記是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理的核心環(huán)節(jié)。自我市實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以來，解決了房地分設(shè)時(shí)存在的弊病與問題，更好地維護(hù)了房地產(chǎn)權(quán)人的合法利益，規(guī)范了房地產(chǎn)使用、管理秩序，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展與社會(huì)穩(wěn)定。但由于近年來房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)、建設(shè)都較之以往有了較大變化，而不動(dòng)產(chǎn)登記中的一些法規(guī)、技術(shù)和規(guī)范制訂相對(duì)滯后，這也給不動(dòng)產(chǎn)登記帶來新問題。

筆者結(jié)合近年不動(dòng)產(chǎn)登記工作中出現(xiàn)的幾個(gè)難點(diǎn)問題，提出相應(yīng)的處理意見，僅供參考。

一、住宅小區(qū)土地面積分?jǐn)倖栴}

[存在問題]小區(qū)土地面積的分?jǐn)?，?shí)質(zhì)上最終體現(xiàn)在維護(hù)小區(qū)內(nèi)廣大業(yè)主的利益和房地產(chǎn)管理實(shí)際操作的難易程度上。小區(qū)土地面積的分?jǐn)偡绞脚c小區(qū)土地的宗地劃分有直接關(guān)系，按照目前我市有關(guān)規(guī)定，一般按小區(qū)宗地封閉與否劃分為兩類：1）小區(qū)宗地閉合（通常為新供地項(xiàng)目）的，按整宗地計(jì)算分?jǐn)?，宗地?nèi)所有符合規(guī)劃的建筑均參與分?jǐn)偅ǖ叵陆ㄖ娣e不參與分?jǐn)偅?）小區(qū)是開放式的（多為遠(yuǎn)年建設(shè)，沒有明確的用地審批手續(xù)或未進(jìn)行土地設(shè)定登記），按照小區(qū)內(nèi)單幢建筑實(shí)際用地圍墻或基礎(chǔ)投影線外返1.5米劃定宗地。

第1種分?jǐn)偡椒ㄖ?，如宗地?nèi)配套建設(shè)的小學(xué)、幼兒園以及商業(yè)等也共同分?jǐn)?，即使小學(xué)、幼兒園配套商業(yè)有單獨(dú)用地范圍（圍墻圈建），只要規(guī)劃沒有單獨(dú)供地的，均按建筑面積一并分?jǐn)?。這樣計(jì)算分?jǐn)偖a(chǎn)生的問題：一是只注重土地分?jǐn)偟姆蓊~而忽視了土地使用的特性，單獨(dú)建設(shè)的配套公建規(guī)劃時(shí)往往并非按照本小區(qū)住宅面積一定比例計(jì)算得來的，對(duì)小區(qū)內(nèi)公共部分（道路、綠化等）的使用情況也不相同，因此單純按照建筑面積分?jǐn)?，?duì)全體業(yè)主是否合理呢？二是今后按規(guī)劃再增建其他配套設(shè)施，就要取得全體業(yè)主同意，即使同意，重新計(jì)算分?jǐn)?，重新?lián)Q發(fā)房地產(chǎn)證也是一件難以做到的事情。第2種分?jǐn)?，機(jī)械的制定外返1.5米劃定宗地標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)一樓帶小院、住宅與其他建筑接建或配套公建有獨(dú)立圍墻的較復(fù)雜情況還是難以科學(xué)確定宗地范圍。

2013年我市制定的登記規(guī)范明確小區(qū)分期建設(shè)的，待全部竣工后再計(jì)算分?jǐn)偯娣e。雖解決部分由分?jǐn)傄l(fā)的問題，但由于小區(qū)“全部竣工”時(shí)間及標(biāo)準(zhǔn)難以確定，實(shí)際上在此期間小區(qū)處于未分?jǐn)偁顟B(tài)，這種情況隨著小區(qū)建設(shè)進(jìn)展有的長達(dá)數(shù)年，甚至由于開發(fā)商建設(shè)中斷，無法計(jì)算分?jǐn)偟那闆r。尤其對(duì)劃撥方式使用土地的項(xiàng)目，如配套商業(yè)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于無法計(jì)算土地分?jǐn)偯娣e導(dǎo)致無法計(jì)算土地出讓金情況，影響權(quán)利人合法權(quán)益。

既然土地分?jǐn)偞嬖谥T多問題，那取消分?jǐn)傆?jì)算，由整宗地內(nèi)全體業(yè)主共同使用土地，是否科學(xué)呢？一是一個(gè)小區(qū)成百上千戶共用一個(gè)宗地號(hào)，不利于權(quán)屬信息管理到套；二是對(duì)于現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓等無法計(jì)算土地出讓金份額。因此，不分?jǐn)偼瑯哟嬖趩栴}。

[對(duì)策建議]依據(jù)民法的基本原則，權(quán)利可由一人所有，也可由多人共有，而共有又分按份共有及共同共有。按份共有指權(quán)利人按各自的份額享有權(quán)利；共同共有指對(duì)權(quán)利不進(jìn)行份額分割，而權(quán)利人共同享有權(quán)利。因此，對(duì)于一個(gè)小區(qū)而言，業(yè)主本幢建筑按基底投影面積除以本幢建筑面積計(jì)算每戶分?jǐn)偯娣e，按份共有，將分?jǐn)偯娣e標(biāo)注在產(chǎn)權(quán)證上；其余共同使用的道路、綠地等不進(jìn)行份額分割，共同共有，只登記不發(fā)證，登記簿記載“全體業(yè)主共有”。小區(qū)內(nèi)單獨(dú)用地的配套商業(yè)等單獨(dú)計(jì)算土地使用面積，標(biāo)注在產(chǎn)權(quán)證上。

其優(yōu)點(diǎn)是：1）以幢分?jǐn)偅怯洸僮骱唵?，面積直觀，易計(jì)算；2）公用部分只登記不發(fā)證，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，為今后的基礎(chǔ)建設(shè)騰出空間，不留后遺癥；3）分?jǐn)傆?jì)算后，一幢建筑一個(gè)宗地號(hào)，可在系統(tǒng)中將房地產(chǎn)權(quán)籍管理信息管理到套。

[政策創(chuàng)新]分?jǐn)偡椒ㄐ柰ㄟ^登記規(guī)范具體規(guī)定。

二、住宅小區(qū)地下空間登記問題

[存在問題]對(duì)于商品房開發(fā)住宅小區(qū)、辦公樓等地下結(jié)建工程，地下開發(fā)利用作為地上權(quán)利的配套部分，其權(quán)利形態(tài)是：地下空間開發(fā)和地上開發(fā)權(quán)利人一致，其權(quán)利范圍包括土地使用權(quán)人已取得該宗地地表至地下建筑物、附屬物外圍所及的范圍。

地下結(jié)建部分與地上建筑物有著一定的關(guān)聯(lián)，表現(xiàn)為兩者垂直相連（與地面建筑連為一體），不垂直相連（部分相連，部分不相連），不相連（單獨(dú)地下部分）三種形式。其中不垂直相連的情況最為復(fù)雜。如有的規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，地上部分為不同用途的兩宗（或兩宗以上）土地，而地下部分卻是共用一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的地下車庫無法分割。這對(duì)以宗地為單位進(jìn)行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記帶來新問題。

雖然《物權(quán)法》已明確規(guī)定地上地下權(quán)利可分別登記，但由于目前我國權(quán)屬登記尚處在二維空間階段，即以地表宗地為單位進(jìn)行登記，尚無單獨(dú)的地上地下空間權(quán)利。因此，對(duì)于與地上建筑相連的地下空間，目前登記時(shí)凡與地上部分不是垂直相連的，都單獨(dú)登記，但需與地上小區(qū)一并完成登記。對(duì)于地上為兩宗地的，往往通過測量，將地下部分分別測成兩個(gè)數(shù)據(jù)，但由于分割不合理或無法分割，造成登記困難。

[對(duì)策建議]1）通過立法，明確城市地下空間權(quán)利可單獨(dú)設(shè)立，即可解決地鐵等項(xiàng)目登記問題。2）對(duì)地下部分單獨(dú)登記，宗地面積以規(guī)劃審批的地下建筑投影面積為準(zhǔn)，單獨(dú)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證，并注明“地下空間面積”。

[政策創(chuàng)新]地下空間與地表宗地分別登記需通過地方法規(guī)確認(rèn)。

三、地籍調(diào)查問題

《物權(quán)法》第十一條規(guī)定：當(dāng)事人申請登記，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同登記事項(xiàng)提供權(quán)屬證明和不動(dòng)產(chǎn)界址、面積等必要材料?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十六條，申請人應(yīng)當(dāng)提交資料包括不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料。登記程序由過去的申請→調(diào)查→審核→登記→發(fā)證，改為申請→審核→登記→登簿發(fā)證。這標(biāo)志著通過實(shí)行自我舉證制度，把原來只有土地行政主管部門辦理的地籍調(diào)查推向了中介代理機(jī)構(gòu)，地籍調(diào)查不再是土地登記的法定程序之一，而變?yōu)橥恋氐怯浬暾堉暗谋匾^程，其成果成為登記申請的必須要件。雖然通過推行自我舉證制度轉(zhuǎn)變了政府職能，方便了群眾，提高了土地登記效率和社會(huì)化服務(wù)水平，但在新制度下如何做好地籍調(diào)查，在實(shí)際工作中還存在一些需要解決的問題。

[存在問題]1）專門從事地籍調(diào)查的中介機(jī)構(gòu)有待培植。我市目前尚未有專門從事房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的專業(yè)機(jī)構(gòu)，大部分調(diào)查均由測繪單位承擔(dān)，但涉及組織指界特別是下達(dá)帶有強(qiáng)制行政行為的違約指界通知書等工作更是無法進(jìn)行，這對(duì)地籍管理造成一定影響。2）地籍調(diào)查資料的來源及獲取方式。房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的最大特點(diǎn)就是每宗土地的調(diào)查（測繪）都與相臨宗地有密切關(guān)系，或需調(diào)用相臨宗地界址點(diǎn)，或需根據(jù)相臨宗地發(fā)證情況調(diào)整本宗地界限，而不能單獨(dú)形成成果資料。這些權(quán)籍調(diào)查資料全部在登記機(jī)構(gòu)保存，如果有專門從事房地產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)，如何調(diào)取這些相關(guān)資料？3）測繪單位及成果管理。地籍調(diào)查包括權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分內(nèi)容。以往地籍調(diào)查作為土地登記的一個(gè)程序，往往由登記人員負(fù)責(zé)調(diào)查，測繪單位負(fù)責(zé)測量，測繪成果由調(diào)查人員確認(rèn)后使用。但地籍調(diào)查從登記中分離后，沒有權(quán)屬調(diào)查資料作為測量依據(jù)，單一的測量成果難免存在問題，而測繪單位的資料積累、資質(zhì)水平等也無從管理，形成土地測繪市場混亂的局面。4）調(diào)查成果與登記的銜接問題。

[對(duì)策建議]1）建立完善調(diào)查機(jī)構(gòu)，由市局（不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門）指定一個(gè)帶有行政職能的事業(yè)單位負(fù)責(zé)行業(yè)管理，制定調(diào)查規(guī)范及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)接調(diào)查數(shù)據(jù)的管理與使用，同時(shí)實(shí)行土地登記代理人制度，使調(diào)查走向規(guī)范化道路。2）改行政行為的指界規(guī)定為平等的民事行為規(guī)定。具體可按照以下原則定界：已辦理土地登記的，以登記界線為準(zhǔn)；土地未登記，但已取得合法用地批準(zhǔn)文件并核定用地界線的，以核定界線為準(zhǔn)；有法院判決的，以判決定界為準(zhǔn)；相臨宗地均無用地手續(xù)的，雙方協(xié)商用地界線；協(xié)商有爭議的，可將爭議區(qū)劃出后，對(duì)無爭議范圍登記；單方無理由拒絕指界的，履行公告（通知）限期指界程序，否則單方定界。3）通過制定登記規(guī)范，對(duì)調(diào)查具體事項(xiàng)進(jìn)行規(guī)定。對(duì)社會(huì)貧困及弱勢群體申請調(diào)查，或因登記部門管理等原因造成調(diào)查成果需更正或重新調(diào)查的，應(yīng)由市局指定的調(diào)查單位免費(fèi)重新調(diào)查。

[政策創(chuàng)新]需通過地方法規(guī)，明確市局指定專門調(diào)查機(jī)構(gòu)的合法性；明確指界為民事行為后，其結(jié)果在登記中予以認(rèn)定的法律依據(jù)。

王春敏/責(zé)任編輯