文 《法人》記者 王慶

河南鎮(zhèn)平：一所民辦學(xué)校的地產(chǎn)生意

文 《法人》記者 王慶

以公共教育的名義征用土地，在教育用地上違規(guī)興建商品房對(duì)外銷售，這已經(jīng)成為河南鎮(zhèn)平金陵外國(guó)語(yǔ)學(xué)校的牟利路徑

“政府當(dāng)時(shí)征地是用于公共事業(yè)，用于辦教育建學(xué)校，這個(gè)我們肯定支持。但他們拿著我們的地去搞房地產(chǎn)，建房子，以每平方米兩千多元對(duì)外銷售，這個(gè)我們無(wú)法接受?！币晃皇У卮迕窀嬖V《法人》記者，當(dāng)時(shí)征地款每畝地才1萬(wàn)多元，現(xiàn)在緊挨著學(xué)校的土地也是建設(shè)商品樓，每畝地5萬(wàn)多元。

村民所說(shuō)的學(xué)校就是位于河南鎮(zhèn)平縣的金陵外國(guó)語(yǔ)學(xué)校。

4月的鎮(zhèn)平油菜花早已盛開?！敖逃玫厥侨绾窝葑兂山?jīng)營(yíng)性土地的？有沒(méi)有合法完善的手續(xù)？購(gòu)房業(yè)主的利益如何保障？”幾位在田野耕作的村民不斷地向記者提出疑問(wèn)。

職工樓變成商品房

據(jù)公開信息介紹，鎮(zhèn)平縣金陵外國(guó)語(yǔ)學(xué)校由鎮(zhèn)平縣人民政府和南京長(zhǎng)天科技集團(tuán)合作創(chuàng)辦，坐落在鎮(zhèn)平縣城行政新區(qū)，占地面積176.5畝，投資人民幣1.2億元，融幼兒園、小學(xué)、初中為一體一貫制、全日制、寄宿制“民辦公助”性質(zhì)的學(xué)校。

在該學(xué)校西南角緊挨著操場(chǎng)，四棟被刷成橙色的樓房格外顯眼，這四棟樓房就是群眾所說(shuō)的商品房。最東邊的一二層類似底商式的構(gòu)架，正在填充空心磚，其余已經(jīng)施工完畢，并已有多人入住。雖然周圍沒(méi)有顯示牌，但是在進(jìn)入樓房口處可以看到這四棟樓有個(gè)名字叫錦繡金陵。

錦繡金陵小區(qū)，共四棟，每棟三個(gè)單元，每單元兩戶，每棟樓層為13層（-2至11層），地上12層，地下1層。該小區(qū)的-1層在地上，有卷簾門，應(yīng)該是作為車庫(kù)使用。

該小區(qū)門衛(wèi)說(shuō)：“該小區(qū)價(jià)格是鎮(zhèn)平縣最便宜的，一開始每平方米2100元就可以買。這原來(lái)是學(xué)校的教職工住房，因?yàn)闆](méi)有手續(xù)，辦不了房產(chǎn)證，不過(guò)現(xiàn)在已經(jīng)賣完了，不像對(duì)面準(zhǔn)備建設(shè)的樓盤，五證齊全，售樓部都撤了，現(xiàn)在要想買就得從想賣的人手中買。小區(qū)還有部門沒(méi)有完工，就是原來(lái)趙竹園村民擋著不讓施工?！?/p>

從樓房外邊的防盜窗可以看出，該小區(qū)入住人員不在少數(shù)。隨機(jī)走訪幾戶人家得知，在這里購(gòu)房的并不全是該學(xué)校老師，購(gòu)買的價(jià)格也不等，都在每平方米2100～2500元。

其中，有一位住戶是該學(xué)校的老師，她就可以聯(lián)系售房，也是該小區(qū)的前物業(yè)人員。記者以購(gòu)房人的身份詢問(wèn)，其介紹：“房子早已經(jīng)賣完，現(xiàn)在只有一套110多平方米的頂層，三室兩廳的小戶型，每平方米2080元，加上一些別的費(fèi)用，算下來(lái)26萬(wàn)多，這是最便宜的了，這還是剛有人退掉的，前兩天也有人來(lái)問(wèn)過(guò)這最后一套房?！?/p>

記者詢問(wèn)這房子有沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，怎么保障業(yè)主利益？這位老師說(shuō)：“這原來(lái)是教職公寓，沒(méi)有房產(chǎn)證，不然也不會(huì)那么便宜。不過(guò)這個(gè)可以放心，學(xué)校給你簽合同，也給你開收據(jù)，都有學(xué)校的印章，我們老師好多親戚都在這里買房，如果沒(méi)有保障，這200多戶怎么能賣完？”

鎮(zhèn)平縣金陵外國(guó)語(yǔ)學(xué)校大門

涉手續(xù)不全且未批先建

3月15日，《法人》記者來(lái)到鎮(zhèn)平縣國(guó)土局，說(shuō)明情況后，辦公室王姓工作人員表示，該學(xué)校有土地手續(xù)，2013年經(jīng)過(guò)審批，屬于教育用地。在其出示的文件中有份建設(shè)用地批準(zhǔn)書（存根）顯示，該學(xué)校用地批準(zhǔn)文號(hào)為鎮(zhèn)政土［2013］9號(hào)，面積為101925.7平方米，即150多畝，取得方式為協(xié)議出讓。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，協(xié)議出讓土地是不允許進(jìn)行商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性開發(fā)，如若要開發(fā)應(yīng)更改土地用途，并且在項(xiàng)目開發(fā)前，還必須預(yù)先經(jīng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得此宗土地的房地產(chǎn)開發(fā)使用權(quán)。

既然不是經(jīng)營(yíng)性土地，為什么可以搞商品房開發(fā)且出售呢？土地性質(zhì)更改了嗎？國(guó)土局是如何處理的？國(guó)土局辦公室王姓工作人員表示，向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)后給予回復(fù)。

接著記者來(lái)到鎮(zhèn)平縣規(guī)劃局，辦公室魏主任把記者帶到建設(shè)工程規(guī)劃股，林姓工作人員拿出該學(xué)校的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和平面規(guī)劃圖對(duì)比展示，西南角的四棟樓只有三棟標(biāo)有樓號(hào)，該工作人員表示，標(biāo)有樓號(hào)的辦理有手續(xù)，沒(méi)有標(biāo)樓號(hào)的就是沒(méi)有手續(xù)。

該學(xué)校負(fù)責(zé)人陳先生表示，11#樓樓號(hào)和幼兒園的樓號(hào)重合了。那么，是學(xué)校報(bào)錯(cuò)了，還是規(guī)劃局標(biāo)錯(cuò)了？在該學(xué)校規(guī)劃手續(xù)上所有的教師公寓均為12層（11+1），然而在現(xiàn)場(chǎng)樓房卻是13層（-2+11），該學(xué)校少批多建。

據(jù)該學(xué)校官網(wǎng)介紹和公開信息查詢得知，該學(xué)校在2011年4月由鎮(zhèn)平縣人民政府和南京長(zhǎng)天科技集團(tuán)簽約籌建，并于2011年12月5日奠基建設(shè)，于2012年7月竣工招生，2012年9月1日正式開學(xué)。然而該學(xué)校的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的發(fā)證日期為2015年12月29日，且土地手續(xù)2013年才審批通過(guò)，該學(xué)校涉嫌未批先建。

建設(shè)施工手續(xù)又是否完善？記者于是來(lái)到鎮(zhèn)平縣建設(shè)局，辦公室張主任表示需要市委宣傳部開的函才接受采訪，隨后記者聯(lián)系宣傳部后，張主任聯(lián)系了負(fù)責(zé)建設(shè)施工的一位女性股長(zhǎng)。該股長(zhǎng)來(lái)到辦公室后直接表示金陵外國(guó)語(yǔ)學(xué)校教師公寓沒(méi)有辦理施工許可，緊接著就質(zhì)問(wèn)記者：“你們是不是記者，有沒(méi)有宣傳部開的信？”接著又說(shuō)，“你們說(shuō)你們是記者，你們又沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，這跟你們沒(méi)啥關(guān)系，你們來(lái)調(diào)查這干嗎？”

之后，張主任表示：“如果國(guó)土、規(guī)劃部門辦理了相關(guān)手續(xù)，我們也會(huì)辦理，他們沒(méi)辦，我們這兒就沒(méi)有，手續(xù)都是一套的，不是誰(shuí)想看就能看?！庇浾弑硎究梢圆豢?，那到底有沒(méi)有施工手續(xù)？張主任表示：“沒(méi)什么可答復(fù)的。”

通過(guò)鎮(zhèn)平縣房管局辦公室李主任，記者見到了執(zhí)法大隊(duì)王隊(duì)長(zhǎng)，王隊(duì)長(zhǎng)表示，之前也有收到舉報(bào)，由于該學(xué)校沒(méi)有預(yù)售證對(duì)外售房，在去年5月左右對(duì)其查處過(guò)，罰款5萬(wàn)，責(zé)令整改，清退賣房錢款。記者表示想看處罰通知書、罰款單等。和王隊(duì)長(zhǎng)同行的人表示，由于專案專管，負(fù)責(zé)卷宗的人請(qǐng)假了，暫時(shí)看不到，會(huì)以書面形式給答復(fù)。

金陵外國(guó)語(yǔ)學(xué)校對(duì)外銷售的商品樓（錦繡金陵）

校方承認(rèn)房產(chǎn)賣給教師

在采訪中，該學(xué)校負(fù)責(zé)人陳先生表示，沒(méi)有對(duì)外銷售，承認(rèn)只賣給了老師，可能有些人二次倒賣。

按照陳先生的意思，教育用地上的職工樓可以內(nèi)部消化賣給老師，只要不對(duì)外銷售就不違反相關(guān)規(guī)定。國(guó)家出臺(tái)了一系列的法律法規(guī)禁止劃撥土地和協(xié)議出讓土地的集資房建設(shè)，賣給老師難道不是經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)嗎？是不是自欺欺人？更何況很多購(gòu)房人不是學(xué)校老師。

那么，按照平均每戶26萬(wàn)元計(jì)算，錦繡金陵整個(gè)小區(qū)約280戶，學(xué)校可以收入7000多萬(wàn)元。這是一筆不少的錢款，當(dāng)時(shí)建學(xué)校投資1.2億元，只憑這四棟教師公寓就回款一半多。

知情人透露，哪個(gè)開發(fā)房地產(chǎn)的人沒(méi)有關(guān)系，哪個(gè)沒(méi)有上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)在支持和幫扶，一般人也惹不起，手續(xù)、處罰都是睜一只眼閉一只眼，走個(gè)形式，一切還是照舊。

鄭州大學(xué)法學(xué)院常務(wù)副院長(zhǎng)、博士生導(dǎo)師、中國(guó)行政法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)沈開舉在接受《法人》記者采訪時(shí)表示，土地本是稀缺資源，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度，教育事業(yè)利國(guó)利民，國(guó)家對(duì)其扶持，在土地性質(zhì)和用途上，無(wú)論是劃撥還是協(xié)議出讓都屬于教育用地，而在教育用地上進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)、興建商品房，改變了土地用途，可以明確地說(shuō)是違法行為，政府職能部門應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定對(duì)其查處。對(duì)于教育用地如果搞經(jīng)營(yíng)性開發(fā)，首先就要改變土地用途，再經(jīng)過(guò)招拍掛方式取得土地使用權(quán)。