王鶴+孔德靜+徐嵩

基金項目：河北省社會科學(xué)基金資助項目“城市商業(yè)規(guī)模核心控制指標體系的專業(yè)性構(gòu)建”（編號HB16SH030）

中圖分類號：F722.1 文獻標識碼：A

內(nèi)容摘要：本文從當今制定城市商業(yè)規(guī)模習(xí)慣采用的上位城市指標參考、國內(nèi)外城市指標借鑒、基于現(xiàn)狀數(shù)據(jù)的指標預(yù)測三種途徑入手，構(gòu)建城市商業(yè)規(guī)模的核心控制指標體系，立足城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)專業(yè)角度提出讀城市建設(shè)用地平衡表這種行之有效的方法，并以此測算河北昌黎中心城區(qū)商業(yè)規(guī)模核心控制指標體系相關(guān)數(shù)據(jù)的精確度，為城市商業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃中商業(yè)規(guī)模的制定提供專業(yè)參考。

關(guān)鍵詞：城市商業(yè)規(guī)模 人均商業(yè)面積 核心控制指標體系 城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)方法

引言

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)，2015年實物商品網(wǎng)上零售額占社會消費品零售總額比例達到12.9%，較年初提高4.6個百分點，增長顯著，而百貨店、實體超市、實體專業(yè)店銷售額同比增速顯著回落。此外，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)增加值同比增速也持續(xù)回落。實體商業(yè)增速放緩負面影響市場對商業(yè)營業(yè)用房的需求，城市商業(yè)規(guī)模出現(xiàn)過剩現(xiàn)象，這種階段性問題直接體現(xiàn)在商業(yè)空房率增加和新增商業(yè)營業(yè)用房量下降方面，需要不斷調(diào)控以回歸正常發(fā)展路徑。城市商業(yè)規(guī)模的發(fā)展與多重因素有關(guān)，但均離不開城市人口指標，適度的城市商業(yè)規(guī)模有利于城市經(jīng)濟良性發(fā)展。十三五規(guī)劃建議稿中提出，要發(fā)揮消費對增長的基礎(chǔ)作用，著力擴大居民消費，引導(dǎo)消費朝著智能、綠色、健康、安全方向轉(zhuǎn)變，以擴大服務(wù)消費為重點帶動消費結(jié)構(gòu)升級。實現(xiàn)上述目標的前提條件是制定科學(xué)、合理的城市商業(yè)規(guī)模和理性、清晰的城市商業(yè)分布層級。

源頭：城市商業(yè)規(guī)模的調(diào)控途徑

城市商業(yè)規(guī)模最直觀的測算方法是人均商業(yè)面積與常住人口規(guī)模（下稱人口規(guī)模）的乘積。人均商業(yè)面積的制定是商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃的具體內(nèi)容之一，人口規(guī)模在其上位規(guī)劃中可以清晰獲知。立足商業(yè)網(wǎng)點專項規(guī)劃的編制方法分析城市商業(yè)總規(guī)模，更具專業(yè)性和針對性，測定各項商業(yè)指標進而調(diào)控城市商業(yè)規(guī)模是行之有效的辦法?，F(xiàn)階段有多種具體操作方法，集中體現(xiàn)為基于對上位或國內(nèi)外其它城市指標的參考和對現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)模的預(yù)測性制定。

（一）中小城市的上位城市指標參考

因地緣關(guān)系，具有行政從屬關(guān)聯(lián)的城市之間在政策制定、社會文化發(fā)展、生活方式、地形地貌等方面具有更大可能的相似性。因此，在制定城市發(fā)展指標時，下位城市往往以上位城市作為直接標桿效仿參照。例如在參考上位城市成都市人均商業(yè)面積，并充分結(jié)合自身商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，邛崍市將人均商業(yè)面積劃定為0.9-1.2平方米。

這種方法具有極大的便捷性，并未過多涉及指標的量性計算或測算過程，在操作層面提供了一種感性傾向。然而，受到自身差異性影響，不同等級、不同規(guī)模的城市形態(tài)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)分布等因素或多或少與參考城市有別，在制定指標時可能出現(xiàn)盲目估大的現(xiàn)象。短時期內(nèi)，城市商業(yè)的虛假繁榮帶動經(jīng)濟出現(xiàn)增長態(tài)勢，城市民眾受益于商業(yè)規(guī)模的持續(xù)膨脹，主要體現(xiàn)于購物便捷度、商品服務(wù)可選擇度、性價比較度和就業(yè)崗位增量等方面。但這種進程的最終結(jié)果不利于理性發(fā)展城市商業(yè)，還將造成因商業(yè)規(guī)模過剩擴招就業(yè)人口的部分失業(yè)問題。

（二）大城市、特色城市的國內(nèi)外其它城市指標借鑒

對于規(guī)模、等級較大的國內(nèi)城市而言，有些城市處于行政區(qū)劃的上層，無法進一步借鑒上位城市的成果數(shù)據(jù)；或在某一層次中發(fā)展特色較為突出，則需要橫向借鑒國內(nèi)外其它同規(guī)模等級或同特色城市的發(fā)展指標，如表1、表2所示。當前國內(nèi)城市在制定人均商業(yè)面積指標時，除參考表3當前國內(nèi)城市人均商業(yè)面積標準外，可充分借鑒1.2 平方米這一國際人均商業(yè)面積警戒數(shù)值。

（三）特殊城市的基于現(xiàn)狀商業(yè)規(guī)模預(yù)測

通過連續(xù)幾年的人口數(shù)據(jù)、經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀城市商業(yè)總規(guī)模與人口規(guī)模，采用夾逼方法推算未來城市商業(yè)規(guī)模，即采用人口、經(jīng)濟增長率估算城市商業(yè)總規(guī)模增長，同時利用估算人均商業(yè)面積與人口規(guī)模乘積測算城市商業(yè)總規(guī)模，再對兩者進行比較、調(diào)和形成最終商業(yè)規(guī)模預(yù)測。針對一些發(fā)展較為特殊的城市，如密切依賴地勢環(huán)境發(fā)展、歷史事件和不可抗因素干擾、政策傾向等問題，借鑒自身發(fā)展進程或是更為合理的途徑。當然，這種方法并非局限在上述特殊城鎮(zhèn)之間。

策略：核心控制指標體系構(gòu)建

（一）核心控制指標體系結(jié)構(gòu)內(nèi)涵

核心控制指標體系主要包括以下幾個指標：

人均商業(yè)面積。用以描述一個城市中的居民總體上對商業(yè)設(shè)施規(guī)模的占有量指標。在肯定商業(yè)設(shè)施分布結(jié)構(gòu)勻稱的假設(shè)前提下，人均商業(yè)面積指標對衡量城市商業(yè)規(guī)模的合理性具有重要作用。城市商業(yè)發(fā)展規(guī)模的其它指標制定，均需基于此項指標之上。

城市商業(yè)總規(guī)模。人均商業(yè)面積與人口規(guī)模的乘積，為各級商業(yè)中心規(guī)模與社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模的總和。反映整個城市商業(yè)的基本情況，包括所轄區(qū)縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村屯各級商業(yè)狀態(tài)。

各級商業(yè)中心規(guī)模。市級商業(yè)中心是指商業(yè)高度集聚，經(jīng)營服務(wù)功能完善，服務(wù)范圍為超廣域的城市商業(yè)中心區(qū)，商業(yè)街長度一般在1200米以上，或商業(yè)集聚在25公頃的區(qū)域范圍內(nèi)；區(qū)級商業(yè)中心是指商業(yè)高度集聚，商業(yè)服務(wù)行業(yè)比較完善，服務(wù)范圍為廣域的地區(qū)商業(yè)中心，其商業(yè)街長度一般在800米以上，或商業(yè)集聚在8公頃的區(qū)域范圍內(nèi)；社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)中心是指商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民日常生活消費必需的商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè)，服務(wù)對象主要為當?shù)鼐用竦纳鐓^(qū)商業(yè)中心。各級商業(yè)中心規(guī)模與其輻射范圍和輻射人口有關(guān)，在已知人均商業(yè)面積的前提下，通過折算可以獲得。

社區(qū)商業(yè)規(guī)模。是一種以社區(qū)范圍內(nèi)居民為服務(wù)對象的，以便民、利民、滿足和促進居民綜合消費為目標的屬地型商業(yè)，是城市商業(yè)空間中的一個重要層次。其規(guī)模為居住區(qū)配套商業(yè)規(guī)模，一般理解為除去社區(qū)商業(yè)中心以外的零散商業(yè)規(guī)模的總和。

（二）核心控制指標體系構(gòu)建方法論—讀城市建設(shè)用地平衡表

商業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃編制的核心依據(jù)是上位規(guī)劃—城市總體規(guī)劃，其中分時期明確規(guī)劃出各類建設(shè)用地規(guī)模，集中體現(xiàn)在規(guī)劃文本城市建設(shè)用地平衡表中。根據(jù)城市總體規(guī)劃文本和圖集內(nèi)容，依據(jù)中華人民共和國國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范GB50180-93》和商務(wù)部《居住區(qū)公建服務(wù)設(shè)施控制指標》獲知：

其一，城市建設(shè)用地平衡表中對居住用地、商住混合用地和商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地的規(guī)模進行了明確量化規(guī)劃；其二，居住區(qū)配套公建用地比重占15%-25%，其中商業(yè)約占8%，商住混合用地中商業(yè)約占20%；其三，居住區(qū)配套商業(yè)服務(wù)建筑面積千人指標為700-910m2/千人，折算營業(yè)面積約為580-760m2/千人。

進一步建立城市人均商業(yè)面積指標測定模型：（C1+C2）/Cc=C0/Cc，即Cc=（C0·Cc）/（C1+C2）。其中，C1為居住用地商業(yè)規(guī)模，C2為商住混合用地商業(yè)規(guī)模，Cc為城市商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地規(guī)模，C0為居住區(qū)人均商業(yè)面積，Cc為城市人均商業(yè)面積。

城市商業(yè)總規(guī)模指標測定模型：C=Cc·N。其中，C為城市商業(yè)總規(guī)模，N為城市常住總?cè)丝凇?/p>

各級商業(yè)中心規(guī)模指標測定模型：Cn=Cc·Nn+X。其中，Cn為各級商業(yè)中心規(guī)模，Nn為各級商業(yè)中心輻射人口，X為外延服務(wù)的變量值，社區(qū)商業(yè)中心考慮其服務(wù)范圍主要為社區(qū)內(nèi)部，因此X為0。

社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模指標測定模型：Cs=C-∑Cn。其中，Cs為社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模。

實效：專業(yè)性指標體系的精確度

鑒于對城市商業(yè)規(guī)模的預(yù)測、規(guī)劃和控制沒有行業(yè)統(tǒng)一的方法，因此基于城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)對城市商業(yè)規(guī)模控制指標體系構(gòu)建具有較強的說服力和探索空間。針對這種專業(yè)性指標體系的精確度，本文選取河北昌黎中心城區(qū)作為驗證藍本，依據(jù)《昌黎城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2011-2030）》（下稱總體規(guī)劃），對中心城區(qū)人均商業(yè)規(guī)模等內(nèi)容進行分析。規(guī)劃期限為2011-2030年，其中近期為2011-2015年，中期為2016-2020年，遠期為2021-2030年。本次驗證時間節(jié)點選定為2015年，即總體規(guī)劃期限的近期截止年。

（一）核心指標—人均商業(yè)面積驗證

以經(jīng)濟統(tǒng)計學(xué)方法驗證。據(jù)課題組普查，截至2014年初，昌黎商業(yè)網(wǎng)點總營業(yè)面積389086m2，人均0.82m2。其中，中心城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積257062m2，人均1.62m2。選定統(tǒng)計測算值為樣本1，即人均1.62m2；借鑒國內(nèi)三線城市參考值0.5m2為樣本2，初步設(shè)定為人均1.00m2。據(jù)總體規(guī)劃顯示，近年來昌黎GDP一直保持12%-18%的基本增長率。因此假設(shè)選定人均商業(yè)規(guī)模增長率為12%（因采用城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)方法測定時，總體規(guī)劃中近期和中期所需規(guī)劃數(shù)值相差較大，2015年為近期截止年，數(shù)值應(yīng)當更貼近中期規(guī)劃數(shù)值，選取近期數(shù)值測算較為保守，因此這里取下限值更科學(xué)合理）。

樣本1：Cc=1.62×（1+12%）（2015-2014）=1.81m2

樣本2：Cc =1.00×（1+12%）（2015-2014）=1.12m2

顯然，樣本1的人均指標過大，即昌黎中心城區(qū)商業(yè)過剩，與存量規(guī)劃理念相悖；樣本2的人均指標的選定具有主觀人為特性，即選取結(jié)果會直接影響最終結(jié)論。換言之，若樣本2的人均指標選定合理，則測算結(jié)果可信。

以城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)方法驗證。參考昌黎城市建設(shè)用地平衡表（見表4），依據(jù)上文測算辦法進行測定。居住區(qū)人均商業(yè)面積為0.58-0.76m2，取上限測算：

Cc=（C0·Cc）/（C1+C2） =（0.76×150.56）/（616.51×8%+379.50×20%）=0.91m2

綜上，以經(jīng)濟統(tǒng)計學(xué)方法測定的結(jié)果與采用城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)專業(yè)方法測算的結(jié)果趨于相同，進一步證明專業(yè)方法的可行性，然而后者的優(yōu)勢效果在于充分注重城市規(guī)劃編制的系統(tǒng)性和連續(xù)性。對于商業(yè)發(fā)展專項規(guī)劃而言，指標制定以上位規(guī)劃為依托，尊重總體規(guī)劃的權(quán)威和科學(xué)性。本質(zhì)而言，以專業(yè)方法制定指標和以專業(yè)性指標指導(dǎo)規(guī)劃編制是一個相輔相成的過程，在充分依賴城市總體規(guī)劃的前提下，以城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)專業(yè)方法構(gòu)建商業(yè)規(guī)模核心控制指標體系，對總體規(guī)劃的編制提出了極高的科學(xué)要求。

（二）相關(guān)指標—城市商業(yè)總規(guī)模、各級商業(yè)中心規(guī)模、社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模

城市商業(yè)總規(guī)模。人均商業(yè)面積指標值采用城鄉(xiāng)規(guī)劃學(xué)方法測算值0.91 m2（下同），參考總體規(guī)劃對人口規(guī)模的預(yù)測（見表5），即：

C=Cc·N=0.91×16=14.56萬m2

與調(diào)查統(tǒng)計現(xiàn)狀相比，進一步證實昌黎中心城區(qū)商業(yè)總規(guī)模的膨脹過量，需科學(xué)、合理地完成對各類相同業(yè)態(tài)的整合、縮減，并嚴格適度地控制未來增量。

市級商業(yè)中心規(guī)模。專項規(guī)劃中對中心城區(qū)市級商業(yè)中心規(guī)劃2處，以服務(wù)半徑1000米測算輻射人口規(guī)模（見圖1），獲知老城區(qū)商業(yè)中心輻射人口約1.54萬人，新城區(qū)商業(yè)中心輻射人口約1.02萬人（見表6），考慮老城區(qū)、新城區(qū)發(fā)展成熟，具備較強的外延服務(wù)功能，設(shè)定外延規(guī)模為2.5萬m2（數(shù)值可根據(jù)實際情況調(diào)整確定），因此：

C老=C老·N老+X老=0.91×1.54+2.50=3.90萬m2

C新=C新·N新+X新=0.91×1.02+2.50=3.43萬m2

片區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模（見表7）。專項規(guī)劃中對片區(qū)級商業(yè)中心規(guī)劃2處，以服務(wù)半徑800米測算，其均不具備外延服務(wù)功能，則：

C北片=C北片·N北片+X北片=0.91×0.97+0=0.88萬m2

C南片=C南片·N南片+X南片=0.91×1.43+0=1.30萬m2

社區(qū)級商業(yè)中心規(guī)模。專項規(guī)劃中對社區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃8處，以服務(wù)半徑500米測算，方法同上（見表8），獲知社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模：累計以上商業(yè)中心規(guī)模總量，依據(jù)公式模型得知：

Cs=C-∑Cn=14.56-（3.90+3.43+0.88+1.30+3.43）=1.62萬m2

折合每個社區(qū)零散商業(yè)規(guī)模約為2000m2。

（三）實證指標體系的結(jié)論

遵循專業(yè)方法測算的人均商業(yè)面積指標值控制在國際參考線以下，并與國內(nèi)城市借鑒值相適應(yīng)，具有合理性。以此產(chǎn)生的城市商業(yè)總規(guī)模和各級商業(yè)中心規(guī)模數(shù)據(jù)分布層級明顯，其中老、新城區(qū)商業(yè)中心規(guī)模較大，分別占總規(guī)模比重的26.8%和23.6%，與城市現(xiàn)狀和規(guī)劃發(fā)展方向吻合；北、南部片區(qū)商業(yè)中心規(guī)模適度，其中北部片區(qū)商業(yè)中心因靠近老城區(qū)商業(yè)中心，其規(guī)模有所收斂，二者分別占總規(guī)模比重的6.0%和8.9%；社區(qū)商業(yè)總規(guī)模5.05萬m2，占總規(guī)模比重的34.7%，其中每個社區(qū)商業(yè)中心規(guī)模與零散商業(yè)規(guī)模比例調(diào)配在2∶1左右，具有專業(yè)性和科學(xué)性，如表9所示。

建議：適用范圍層面的參考調(diào)整

遵循專業(yè)方法測算的商業(yè)規(guī)?？刂浦笜梭w系制定相關(guān)指標數(shù)值，是普遍適用的基本層次。深層次考慮，不同規(guī)模、受不同因素影響的各類城市控制指標存在一定差異性，在適用范圍層面需要進行必要調(diào)整，即原則內(nèi)的系數(shù)化修正，使結(jié)果更具有靈活性和適應(yīng)性，避免產(chǎn)生機械、片面、套用等不良情況。一方面需要考慮縣域村鎮(zhèn)商業(yè)分布結(jié)構(gòu)特征，其參考人口規(guī)模可按照鎮(zhèn)對等于居住小區(qū)、村屯對等于組團級別適當取值。城市人均商業(yè)規(guī)模指標可以調(diào)控在國際參考值范圍內(nèi)，具有合理性。進而依據(jù)調(diào)整合理的人均商業(yè)規(guī)模指標測算體系內(nèi)的其它指標值，得到系統(tǒng)、完善的數(shù)據(jù)組合。另一方面，針對對外輻射功能較大的特大城市、大城市而言，外來流動人口尤其在特定時期（節(jié)假日）對城市商業(yè)的貢獻不可忽視，測算人口不能局限在常住人口范圍，在滿足專業(yè)測算基本原則（即以常住人口進行測算）的前提下，采用修正系數(shù)或取上限值等方法適當增大人均商業(yè)規(guī)模，以降低因忽略外來流動人口所造成的指標誤差。這或許成為國內(nèi)外某些城市人均商業(yè)規(guī)模數(shù)值過高的原因之一，此外也與城市村鎮(zhèn)規(guī)模、數(shù)量等較小不無關(guān)系。

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