宋慧芳

4月6日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合簽發(fā)了一則重磅通知，其首次從量化的角度提出供地目標(biāo)和動(dòng)態(tài)問(wèn)責(zé)。

從去年的“小試牛刀”到今年的“大顯身手”，樓市的“限字經(jīng)”念得越來(lái)越大聲。據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自2016年以來(lái)，全國(guó)出臺(tái)限購(gòu)、限貸政策的城市不少于50個(gè)。部分熱點(diǎn)城市的樓市成交量明顯下滑，從房?jī)r(jià)來(lái)看，總體走向平穩(wěn)，但個(gè)別城市有下降預(yù)期。

4月6日，又一則重磅通知面世，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合簽發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（建房[2017]80號(hào)，下稱(chēng)《通知》），從用地層面嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期，此通知是近期第一次出臺(tái)的全國(guó)樓市調(diào)控統(tǒng)領(lǐng)性文件。中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，兩部委此次出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一性的文件可以起到引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的作用。

供給發(fā)力 量化指標(biāo)

根據(jù)《通知》，提出堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，強(qiáng)化住宅用地供應(yīng)“五類(lèi)”調(diào)控目標(biāo)管理。對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地。36-18個(gè)月的，要減少供地。12-6個(gè)月的，要增加供地。6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。盡快編制公布住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃和中期規(guī)劃。

顧云昌指出，2016年9月30日起各地開(kāi)始出臺(tái)地方性的文件走“因城施策”的路徑，但這些地方性的文件主要從需求側(cè)入手，且主要以“限”為主，包括限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限量等?！按舜蝺刹课奈募t主要從供給側(cè)入手，通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)性的調(diào)整以及嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地等規(guī)定更有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)商以及購(gòu)房者對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期。”通過(guò)地方政府出臺(tái)的需求側(cè)調(diào)控政策配以中央供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整，可以加大調(diào)整的精準(zhǔn)度，也更有利于市場(chǎng)的相對(duì)平衡。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者采訪(fǎng)時(shí)指出，此次政策提到了土地供應(yīng)的分類(lèi)調(diào)控目標(biāo)的量化，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過(guò)和各地的去庫(kù)存周期、房?jī)r(jià)等指標(biāo)進(jìn)行掛鉤，使得供地的計(jì)劃更具有合理性。

嚴(yán)躍進(jìn)從五分法的角度對(duì)此進(jìn)行了分析，顯著增加和增加這兩種表述，主要是針對(duì)近期市場(chǎng)過(guò)熱、購(gòu)房需求過(guò)于強(qiáng)勁的城市。而對(duì)于持平的城市，基本上是近期市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，后續(xù)也預(yù)計(jì)波動(dòng)不大的城市。而對(duì)于適當(dāng)減少、減少直至?xí)和５某鞘?，充分說(shuō)明了去庫(kù)存的壓力依然較大，土地市場(chǎng)以盤(pán)活庫(kù)存資源為主，新增供地方面會(huì)卡住相關(guān)政策。

嚴(yán)躍進(jìn)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者解釋道，此項(xiàng)政策是從供給端進(jìn)行的，和此前對(duì)于需求端的管控是雙管齊下的政策內(nèi)容。同時(shí)，積極增加供地的思路，在去年就已經(jīng)明確，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和去庫(kù)存周期相對(duì)偏小的城市，后續(xù)都需要對(duì)其積極進(jìn)行管控。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此類(lèi)政策，體現(xiàn)了供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革下的一種思路，即刺激房源供應(yīng)的多渠道機(jī)制正在建立，而土地市場(chǎng)是基礎(chǔ)的一環(huán)。對(duì)于土地市場(chǎng)的供地模式采取分類(lèi)調(diào)控的做法，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，是一種比較務(wù)實(shí)的供地策略。正好體現(xiàn)了結(jié)合市場(chǎng)特征而進(jìn)行的供地模式，對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)有積極的作用，尤其是能夠使土地的供應(yīng)和需求緊密結(jié)合。

雖然此前在多省份的供給側(cè)改革文件中，已經(jīng)出臺(tái)過(guò)高庫(kù)存地級(jí)市減少甚至停止供地的政策。但是此次兩部委首次統(tǒng)一出臺(tái)土地供應(yīng)掛鉤去化周期的政策，在方正證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平看來(lái)，是在供給端建立長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措，也是房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的破冰之舉。土地供應(yīng)掛鉤商品房消化周期，分級(jí)指導(dǎo)，能夠確保庫(kù)存基本穩(wěn)定，需求端反向壓制供給端，劃定土地供應(yīng)的規(guī)模。任澤平認(rèn)為，未來(lái)幾年，這些政策將對(duì)改善土地市場(chǎng)供給彈性不足起到關(guān)鍵作用，更有利于供地節(jié)奏符合市場(chǎng)需求。

北京房地產(chǎn)政策是全國(guó)房地產(chǎn)政策的先導(dǎo)。北京去化周期并不是最低的，北京率先表態(tài)，預(yù)計(jì)各地也將迅速跟進(jìn)，因地制宜出臺(tái)土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)與去化周期掛鉤的長(zhǎng)效機(jī)制有望快速鋪開(kāi)：一線(xiàn)、熱點(diǎn)二線(xiàn)、強(qiáng)三線(xiàn)有望增加土地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期；而高庫(kù)存的三四線(xiàn)城市，房企拿地意愿不足，政府主動(dòng)收縮供地計(jì)劃，給去庫(kù)存上了“雙重險(xiǎn)”。

問(wèn)責(zé)體系時(shí)代來(lái)臨

過(guò)去多次由國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)文提到增加土地供給，但從實(shí)際供地目標(biāo)和實(shí)際供給量來(lái)看，自2013年之后，出讓量都在下降，除了量化指標(biāo)外，問(wèn)責(zé)體系是之前缺失的一部分，導(dǎo)致達(dá)不到供地目標(biāo)或者超過(guò)供地目標(biāo)均沒(méi)有激勵(lì)或者懲罰，本次調(diào)整為每半年一次的進(jìn)度匯報(bào)，并對(duì)結(jié)果做問(wèn)責(zé)。

在4月6日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合簽發(fā)的《通知》中，明確提出了強(qiáng)化約談問(wèn)責(zé)。對(duì)工作不力、市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)、未實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)的地方，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部將對(duì)有關(guān)地方主管部門(mén)和責(zé)任人約談問(wèn)責(zé)。對(duì)虛假編造、采用技術(shù)性手段調(diào)整相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的，嚴(yán)格追究有關(guān)人員的責(zé)任；情節(jié)嚴(yán)重的，依法依規(guī)嚴(yán)肅處理。

值得注意的是，在國(guó)家調(diào)控的大背景下，許多城市已經(jīng)相繼出臺(tái)了2017年的供地計(jì)劃。為響應(yīng)《通知》的發(fā)布，各地也會(huì)陸續(xù)重新修正供地計(jì)劃。例如，北京2017年安排的國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為3900公頃，其中住宅用地610公頃，商服用地310公頃。就在《通知》發(fā)布的第二天，4月7日，北京市政府批準(zhǔn)《北京市 2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，本市計(jì)劃今后五年供應(yīng)住宅用地6000公頃，其中國(guó)有建設(shè)用地5000公頃，集體建設(shè)用地1000公頃，以保障150萬(wàn)套住房建設(shè)需求。其中2017年住宅用地計(jì)劃為1200公頃，以保障30萬(wàn)套住房建設(shè)需求。2017 年住宅用地計(jì)劃較原計(jì)劃提升 96.7%。

2012-2016年北京供地計(jì)劃實(shí)際完成率為74.2%，2010-2013年（2014年后國(guó)土部不再公布全國(guó)供地計(jì)劃，改由各地方單獨(dú)公布）全國(guó)宅地供地完成率僅71.6%，因此盡管本次從住建部、國(guó)土部到各地方政府均要求增加或上調(diào)供地計(jì)劃，但市場(chǎng)普遍質(zhì)疑其實(shí)際完成情況。

業(yè)內(nèi)人士指出，部分熱點(diǎn)城市在土地供應(yīng)的計(jì)劃和落實(shí)方面存在著脫節(jié)的問(wèn)題。供地計(jì)劃做得比較多，但計(jì)劃完不成的情況比較普遍。事實(shí)上，一些城市既然列了相關(guān)的年度供地計(jì)劃就應(yīng)該不折不扣的執(zhí)行，同時(shí)要將年度供應(yīng)量細(xì)化到月度，并向社會(huì)予以公布，如果完不成，監(jiān)管層也應(yīng)負(fù)起責(zé)任果斷問(wèn)責(zé)。

“國(guó)土部此次政策提到了土地供應(yīng)的分類(lèi)調(diào)控目標(biāo)，這是最近土地政策的首創(chuàng)。通過(guò)掛鉤去庫(kù)存周期、房?jī)r(jià)等指標(biāo)，使得各城市供地的計(jì)劃更具科學(xué)性和合理性。接下來(lái)就看國(guó)土部是否就此制定相應(yīng)的問(wèn)責(zé)機(jī)制了?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士如是說(shuō)。

與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息》記者表示，土地出讓的量化問(wèn)責(zé)，使得供地方面有了更明確的考核內(nèi)容。過(guò)去土地出讓更多的不是追求土地交易幅數(shù)和面積的年度完成任務(wù)，更多的是土地出讓金的數(shù)量的考核。所以當(dāng)?shù)貎r(jià)上漲以后，土地供應(yīng)就會(huì)滯后，這和提前完成了土地出讓金收入的因素有關(guān)。但后續(xù)對(duì)于此類(lèi)量化，會(huì)更多考慮土地出讓面積和建筑面積的內(nèi)容，所以各地后續(xù)各類(lèi)懈怠的做法相對(duì)會(huì)減少。