張興軍

當(dāng)務(wù)之急，決策層需要了解當(dāng)下房產(chǎn)供需的深層次矛盾并解決之，洞窺房?jī)r(jià)高企的關(guān)鍵因素以應(yīng)對(duì)之。而不只是簡(jiǎn)單地卡住供給和需求的通道，來強(qiáng)行讓價(jià)格維持穩(wěn)定。

抑制炒房正呈現(xiàn)出前所未有的強(qiáng)度。自本輪金融危機(jī)至今，幾乎所有的調(diào)控政策正以疊加的方式，來共同抑制房?jī)r(jià)的過快上漲。從提高首付比例到對(duì)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的修改，從商住房買賣的從嚴(yán)到平房也納入限購(gòu)，調(diào)控政策的出臺(tái)從來沒有像當(dāng)下頻率這么高。用一句獲得了認(rèn)同的話說就是，總有一款限購(gòu)政策適合你。從效果上來看，的確是立竿見影。公開的數(shù)據(jù)顯示，雖然價(jià)格目前還沒有太大變動(dòng)，但新房和二手房的交易量下降得非常明顯。

在連番的調(diào)控背景下，就不得不思考一些關(guān)鍵的問題：房?jī)r(jià)為什么如此之高？怪開發(fā)商？還是怪炒房客？

一線城市房?jī)r(jià)高企原因有很多種。有業(yè)內(nèi)人士稱招拍掛下的地王頻出和居高不下的交易稅費(fèi)都是主要原因。樓面價(jià)在5萬元的房子自然要賣6萬甚至更高才會(huì)有利潤(rùn)，否則房企哪來的錢買地和繳納稅費(fèi)。與此同時(shí)，高價(jià)地的現(xiàn)實(shí)也讓房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者都有了一個(gè)心理預(yù)期，都認(rèn)為面包的價(jià)格永遠(yuǎn)不會(huì)低于面粉的價(jià)格，所以趨之若鶩地涌入買（炒）房的行列。以地產(chǎn)龍頭萬科為例，3000多億元的銷售額才換來210億元的凈利潤(rùn)，利潤(rùn)率不到10%，還談不上暴利。以萬科為首的諸多房企雖然規(guī)模甚巨，但在利潤(rùn)率上來看，著實(shí)不高。所以，把房?jī)r(jià)之高歸罪于開發(fā)商和炒房客這一點(diǎn)，并不科學(xué)。

部分地方政府過度依賴土地財(cái)政的問題也是造成房?jī)r(jià)居高不下的重要原因。一個(gè)本應(yīng)該靠市場(chǎng)解決的問題，最終卻成了一個(gè)掣肘。經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律上，房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲是一個(gè)偽命題。而現(xiàn)實(shí)情況來看，地方政府、銀行、房地產(chǎn)企業(yè)都不希望房?jī)r(jià)暴跌，這個(gè)矛盾怎么解決？我們?cè)谙拶?gòu)政策中看到的提高首付比例等具體措施，一部分原因也是在防止房?jī)r(jià)暴跌而導(dǎo)致系統(tǒng)的金融風(fēng)險(xiǎn)，但并沒有解決根子上的問題。

在房?jī)r(jià)驚人的背景之下，還要厘清一個(gè)事實(shí)，那就是本輪房?jī)r(jià)上漲的特征是一線、二線城市的聯(lián)動(dòng)，三、四線城市的價(jià)格并沒有太大波動(dòng)。那么問題來了，為什么一二線城市是炒房客和剛需者的趨之若鶩之地，而三四線城市卻被棄之如敝屣。政策、資金都聚焦一線城市，而三四線城市自然就

一個(gè)城市的不同區(qū)域以及不同地區(qū)之間的價(jià)格差異，都是不平衡的發(fā)展所致。例如，北京的天價(jià)的學(xué)區(qū)房就是因?yàn)榻逃Y源的集中而導(dǎo)致的。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)實(shí)反映出的也是我國(guó)當(dāng)前客觀存在的矛盾：在大力推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的同時(shí)，卻無法解決均衡發(fā)展的問題。為什么人口傾向于往一線城市流動(dòng)？因?yàn)槟抢锬軌蛱峁┫鄬?duì)好的就業(yè)機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率就已經(jīng)達(dá)到了56.1%，城鎮(zhèn)常住人口達(dá)到了7.7億。雖然這個(gè)數(shù)據(jù)已然不低，但也要看到，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化進(jìn)展仍然比較緩慢，戶籍人口城鎮(zhèn)化率還比較低。我們所說的城鎮(zhèn)化，絕不是讓農(nóng)村人口到城里買個(gè)房就叫城鎮(zhèn)化了，涉及到落戶、教育、醫(yī)療在內(nèi)的資源的合理分配，才是城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵所在。

一輪緊鑼密鼓的調(diào)控之后，的確是取得了立竿見影的效果，然后呢？要知道，這些有著“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”特征的調(diào)控辦法也終有一天要退出調(diào)控舞臺(tái)，到時(shí)候如果根本矛盾沒有得到解決，房?jī)r(jià)暴漲的歷史或?qū)⒃俅紊涎?。而在房?jī)r(jià)高企狂歡中的擊鼓傳花者，將被市場(chǎng)殘酷地教訓(xùn)。

當(dāng)務(wù)之急，決策層需要了解當(dāng)下房產(chǎn)供需的深層次矛盾并解決之，洞窺房?jī)r(jià)高企的關(guān)鍵因素以應(yīng)對(duì)之。而不只是簡(jiǎn)單地卡住供給和需求的通道，來強(qiáng)行讓價(jià)格維持穩(wěn)定。

（本文作者系本刊副總編輯）