房主如果違約買(mǎi)方三招維權(quán)

簽約時(shí)詳細(xì)約定時(shí)間節(jié)點(diǎn)

北京市中唐律師事務(wù)所主管律師王玉臣認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂合同時(shí)，一定考慮到未來(lái)如果走到訴訟階段，什么樣的條款才能最大程度地保護(hù)自己的權(quán)益。

“以購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房舉例，因?yàn)橘I(mǎi)方購(gòu)房的訴求最主要的可能是上學(xué)，那么在合同中一定要約定清楚賣(mài)方戶(hù)口遷出的時(shí)間、學(xué)籍騰出的時(shí)間以及相應(yīng)的違約責(zé)任。”王玉臣建議，買(mǎi)房者最好在購(gòu)房之前，向教育部門(mén)咨詢(xún)清楚入學(xué)政策。

早做網(wǎng)簽防止一房多賣(mài)

王玉臣表示，避免賣(mài)方一房?jī)少u(mài)的重要手段就是盡快做網(wǎng)簽。

“網(wǎng)簽的工作，一般由中介公司來(lái)做。”王玉臣解釋道，所謂網(wǎng)簽，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是在確定買(mǎi)方具備購(gòu)房資格和賣(mài)方的房屋產(chǎn)權(quán)完整性，雙方簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同之后，把合同上傳到建委網(wǎng)站，把買(mǎi)賣(mài)雙方的信息、房屋的基本情況、房屋的產(chǎn)權(quán)信息等內(nèi)容，到建委的網(wǎng)站進(jìn)行備案，一旦網(wǎng)簽之后，賣(mài)方就不能一房多賣(mài)了。

據(jù)報(bào)道，北京的張女士在購(gòu)買(mǎi)范某的房屋時(shí)，由于中介沒(méi)有及時(shí)做網(wǎng)簽，導(dǎo)致范某一房多賣(mài)。

范某雖然受到了法律的制裁，但張女士的購(gòu)房款卻未能全額退回，張女士還面臨著通過(guò)訴訟等途徑追回?fù)p失的問(wèn)題。

訴訟前進(jìn)行訴前保全

王玉臣還提醒，在購(gòu)房者的訴求是賣(mài)方繼續(xù)履行合同，而雙方又沒(méi)有辦理網(wǎng)簽時(shí)，一定要盡量在起訴前做一件事情：“訴前保全。”

從立案到分配到具體的承辦法官，到承辦法官通知原告，一般至少需要一個(gè)月的時(shí)間。如果不做訴前保全，在買(mǎi)方還不知道誰(shuí)是承辦法官的時(shí)候，賣(mài)方很可能會(huì)通過(guò)各種手段，把這套房屋抵押出去，或進(jìn)行其他的處理。如果房屋的抵押額過(guò)高，或者如果房屋因?yàn)閯e的原因被其他人做了保全或查封，那么法院就很難判賣(mài)方繼續(xù)履行合同。

王玉臣曾經(jīng)遇到一個(gè)案件，買(mǎi)方已經(jīng)付了全部的首付款，并備好了尾款，繳納了稅費(fèi)，而賣(mài)方在過(guò)戶(hù)前兩天，通過(guò)民間借貸把房屋抵押出去，導(dǎo)致買(mǎi)方的履行合同訴求無(wú)法實(shí)現(xiàn)，只能將訴訟請(qǐng)求變更為“解除合同，賣(mài)家支付違約金并賠償差價(jià)損失”。

“買(mǎi)方可以要求賣(mài)家賠償20%房款作為違約金，也可以以賣(mài)方違約造成損失為由，要求法院判決賣(mài)方賠償?shù)慕痤~可以覆蓋交易房屋價(jià)格上漲的差價(jià)?！甭蓭熇钏裳a(bǔ)充道。

但據(jù)王玉臣透露，在司法實(shí)踐中，受相關(guān)司法解釋的限制，法院判賠20%房款作為違約金的情況并不多見(jiàn)。為了盡可能降低自己的損失，讓法院能夠多判，在訴訟過(guò)程中，買(mǎi)方一定要盡可能舉證證明自己的實(shí)際損失。

（《法治周末》）