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        城市軌道交通建設(shè)對其沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析

        2017-04-27 23:25:10蔣婷婷
        時(shí)代金融 2016年35期
        關(guān)鍵詞:沈陽軌道交通交通

        【摘要】本文以沈陽地鐵建設(shè)為例,闡述了地鐵建設(shè)影響房地產(chǎn)價(jià)格的原理,從聚集商業(yè)集群、提升通達(dá)性、改善環(huán)境三方面,分析了地鐵建設(shè)對沈陽房地產(chǎn)價(jià)格的影響,為研究城市軌道交通對城市房地產(chǎn)價(jià)格的影響提供了基礎(chǔ)依據(jù)。

        【關(guān)鍵詞】地鐵建設(shè) 房地產(chǎn) 價(jià)格

        一、沈陽地鐵建設(shè)規(guī)劃與現(xiàn)狀

        沈陽地鐵共計(jì)設(shè)計(jì)規(guī)劃十一條線路,其中一、二號線已建成通車;四、九、十號線正在建設(shè)當(dāng)中,預(yù)計(jì)至2020年,將形成“一環(huán)、一橫、二縱”的格局,從而將全面覆蓋沈陽各大區(qū)域,實(shí)現(xiàn)多網(wǎng)合一;而未來沈陽規(guī)劃的十一條建地鐵線路全部完成后,遼寧中部城市將以城市軌道為中心樞紐,使沈陽、撫順、本溪、鐵嶺、遼陽、鞍山6個(gè)城市形成放射狀的城際鐵路交通網(wǎng)絡(luò)。

        二、地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)價(jià)格影響原理

        按照區(qū)位理論和地價(jià)理論分析,城市土地價(jià)格因其所處的區(qū)位不同存在較大的差異,即位于城市中心的土地,因其區(qū)位佳,到達(dá)城市其它區(qū)域所消耗的時(shí)間成本、經(jīng)濟(jì)成本更低,其土地價(jià)格也最高。而隨著土地位置離城市中心距離的增加,土地價(jià)格會(huì)相應(yīng)下降。這也就是學(xué)者羅伯特·m·黑格提出的理論,即土地價(jià)格與城市中心的距離成反相關(guān)關(guān)系,交通成本與城市中心的距離成正相關(guān)關(guān)系;地價(jià)與交通成本的和為常數(shù),在交通設(shè)施得到有效改善后,隨著交通成本的降低,土地價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一定程度的上漲,房產(chǎn)價(jià)值也隨之上漲,這也就是城市軌道交通能夠影響其沿線房地產(chǎn)價(jià)格的基本原理。

        三、地鐵建設(shè)對其沿線房地產(chǎn)價(jià)格影響的分析

        (一)改變商業(yè)格局,提供購房導(dǎo)向

        地鐵建設(shè)對人流具有很強(qiáng)的集聚作用,通常在地鐵口可以匯集周邊的客流、商流,每個(gè)地鐵口相對于周邊可以形成漏斗效應(yīng),客流、商流以漏斗口為中心向周邊輻射,特別是臨近地鐵站點(diǎn)1000米以內(nèi)輻射圈的物業(yè)。使得地鐵沿線的區(qū)域功能得到提升,為購房者提供導(dǎo)向作用,使得購買“地鐵房”需求增加。以沈陽地鐵為例,隨著沈陽市地鐵一號線建成通車,鐵西區(qū)、大東區(qū)這兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)被帶動(dòng)起來。如從鐵西廣場開始,沿興華街南北伸展,沿建設(shè)大路東西延續(xù),一個(gè)個(gè)“重磅”商業(yè)項(xiàng)目的華彩登場。以北二路各大汽貿(mào)中心為主的汽車消費(fèi)集散地,以建設(shè)大路為主的現(xiàn)代寫字間、住宅,以沈遼路為主的大型商業(yè)企業(yè)集中地,幾乎所有的商業(yè)項(xiàng)目都將鐵西作為企業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)張的首選之地,形成了橫向以建設(shè)大路為主軸、縱向沿興華大街聚攏商貿(mào)項(xiàng)目的“西部十字金廊”商業(yè)格局。

        (二)通達(dá)性提高,交通成本降低

        沈陽核心區(qū)域?yàn)楹推絽^(qū)、大東區(qū)、沈河區(qū)和皇姑區(qū),行政中心和包括太原街、中街、三好街等核心商業(yè)圈幾乎都在這四個(gè)城區(qū),地鐵的建設(shè)使其沿線區(qū)域出行更加便利,降低了交通成本,改善的了地鐵沿線區(qū)域的區(qū)位條件,按照羅伯特的理論,地鐵周邊的土地及房產(chǎn)效用及價(jià)值提升,為工作在市內(nèi)的上班族選擇在郊區(qū)購房提供了通行上的可行性,引導(dǎo)需求增加,進(jìn)而使得土地價(jià)值提升,房產(chǎn)價(jià)格上漲。如2010年5月沈陽地鐵一號線出口處的“夢想西鐵成”樓盤當(dāng)時(shí)每平方米房價(jià)只有4500元,而在2011年10月地鐵一號線建成通車后,這一樓盤在售的7#、8#號樓均價(jià)已達(dá)到了每平方米7600元,房價(jià)上漲了3100余元,漲幅近70%,沈陽市房產(chǎn)均價(jià)漲幅度僅為15%。

        (三)緩解地上交通壓力,改善居住環(huán)境

        目前,對于大多數(shù)城市而言,隨著城市化進(jìn)程加快,城市人口迅速增加,城市機(jī)動(dòng)車保有量不斷攀升,地上交通壓力巨大,城市主干道大多面臨著超負(fù)荷運(yùn)營的問題,中心城區(qū)的居住環(huán)境也面臨著巨大考驗(yàn)。以沈陽為例,青年大街作為貫穿沈陽城區(qū)的南北主干道,一直以來承受著巨大的交通壓力。目前,其高峰時(shí)段最大流量已經(jīng)超過9500輛/小時(shí),在2010年起就已經(jīng)超過了設(shè)計(jì)通行能力。在沈陽地鐵二號線建成通車后,連通了沈北新區(qū)和渾南新區(qū)一北、一南兩大郊區(qū),大大地加快渾南、沈北兩區(qū)的建設(shè),改善了其交通網(wǎng)絡(luò),減輕中心城區(qū)壓力,緩解了沈陽南北方向的地上交通壓力;并為房地產(chǎn)業(yè)提供了大量的建筑用地,而因沈北新區(qū)、渾南新區(qū)遠(yuǎn)離城市核心區(qū),生態(tài)環(huán)境較好,居住環(huán)境優(yōu)越,地鐵的建設(shè)使得選擇在這兩大區(qū)域置業(yè)的客群增加,提升了兩區(qū)的土地和房屋的價(jià)格。

        (四)地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)價(jià)格影響具有時(shí)效性

        地鐵建設(shè)對房地產(chǎn)價(jià)值影響具有時(shí)效性也稱時(shí)間效應(yīng)。規(guī)劃期、建設(shè)期、運(yùn)營初期、運(yùn)營中后期等不同時(shí)期對房地產(chǎn)價(jià)值的影響有著顯著不同。在地鐵規(guī)劃期和建設(shè)初期時(shí),人們往往產(chǎn)生對房地產(chǎn)預(yù)期的心理增值。這個(gè)時(shí)期房產(chǎn)價(jià)格升值幅度通常很大。因?yàn)樵诘罔F在規(guī)劃期和建設(shè)期,開發(fā)商已經(jīng)預(yù)見或期望地鐵對房產(chǎn)價(jià)的升值影響,故房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢反映了這種期望;在地鐵建設(shè)后期和運(yùn)營初期,則會(huì)體現(xiàn)對房產(chǎn)價(jià)格影響的當(dāng)期性,即運(yùn)營初期房產(chǎn)價(jià)格會(huì)以很大幅度上漲;地鐵投入運(yùn)營中后期,其周邊房產(chǎn)價(jià)格在經(jīng)歷了長時(shí)間的增長后,已經(jīng)達(dá)到了相對高的水平,購房者對房產(chǎn)真實(shí)價(jià)值也有理性的判斷,不會(huì)再盲目追捧,所以房產(chǎn)價(jià)格增長趨勢將趨于平穩(wěn),主要依賴于所在的地區(qū)的區(qū)域性增長。

        四、結(jié)論

        我國作為一個(gè)發(fā)展中國家,目前僅有北京、上海等少數(shù)一線城市具備相對較完善的城市軌道交通系統(tǒng),許多二線城市將面臨一個(gè)相當(dāng)長的城市軌道交通系統(tǒng)建設(shè)期,冗長的地鐵建設(shè)期將會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機(jī)遇,如改變城市格局,促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展,提升土地、房屋價(jià)值,引導(dǎo)人群前往地鐵沿線購置住房等,這些機(jī)遇對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一個(gè)全新的動(dòng)力。需要注意的是,地鐵建設(shè)對房價(jià)的影響具有時(shí)效性,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,社會(huì)的進(jìn)步,這種影響將趨于收窄。

        參考文獻(xiàn)

        [1]閆曉燕,城市軌道交通對房地產(chǎn)價(jià)格影響的機(jī)理分析[J],城市建筑,2013(08),286-293.

        [2]周培祺,李明孝,城市軌道交通項(xiàng)目對沿線房地產(chǎn)價(jià)格的影響及外部效益研究[J],項(xiàng)目管理技術(shù),2016(10),26-32.

        [3]周培祺,李明孝,長春市軌道交通建設(shè)對周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析[J],勞動(dòng)保障世界,2013(18),26-32.

        [4]范翰章,沈陽房地產(chǎn)研究,遼寧:沈陽出版社,2007.

        作者簡介:蔣婷婷(1990-),女,碩士研究生,教師,講師,任職于沈陽工學(xué)院。

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