李菲菲

摘 要 筆者在文獻(xiàn)分析的基礎(chǔ)上，將房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的影響機(jī)制概括為直接效應(yīng)、抵押效應(yīng)、預(yù)期效應(yīng)和預(yù)防性儲(chǔ)蓄效應(yīng)。并據(jù)此提出了加快建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制、推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新、完善稅收及保障制度建設(shè)等相關(guān)政策的建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng) 傳導(dǎo)機(jī)制 消費(fèi)

國(guó)外許多研究已經(jīng)表明房?jī)r(jià)的變動(dòng)可能影響居民消費(fèi)，未來(lái)如果房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)上漲，房產(chǎn)凈值的占比會(huì)不斷增加。而上漲的房?jī)r(jià)是否會(huì)影響居民消費(fèi)，損害居民福利，進(jìn)而掣肘我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展？從理論和實(shí)踐上，這些都是亟須回答的問(wèn)題。本文彌補(bǔ)了現(xiàn)有文獻(xiàn)關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制論述中的不足，深入分析了房?jī)r(jià)變動(dòng)如何作用于居民消費(fèi)，從房地產(chǎn)政策和增加居民收入層面為政府提供了建設(shè)性啟示。

一、文獻(xiàn)綜述

房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的影響，一般被稱為房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)。按照《新帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典（Q-Z）》的解釋，假設(shè)其他條件保持不變，居民持有貨幣余額的變化對(duì)居民消費(fèi)支出的影響就是財(cái)富效應(yīng)。房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)是指，由于房?jī)r(jià)變動(dòng)導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)值變化，從而影響居民消費(fèi)。

在房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)機(jī)制研究中，最權(quán)威的當(dāng)屬Ludwing&Slok（2002）提出的六種不同的作用機(jī)制：第一，兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。是指房屋出租、出售的收益受房?jī)r(jià)上漲的影響而增加，從而增加消費(fèi)。第二，未兌現(xiàn)的財(cái)富效應(yīng)。即使不兌現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲讓擁有房屋的居民也感覺自己有錢了，通過(guò)“財(cái)富幻覺”影響增加消費(fèi)。第三，流動(dòng)性約束效應(yīng)。主要討論房屋抵押收益的影響。第四，預(yù)算約束效應(yīng)。針對(duì)租房者，房?jī)r(jià)上漲很有可能引起房屋租金上漲，房租上漲，租客可能會(huì)減少其他方面的消費(fèi)。第五，替代效應(yīng)。針對(duì)計(jì)劃購(gòu)房者，房?jī)r(jià)上漲，購(gòu)房勢(shì)必需要更多的資金，購(gòu)房者可能會(huì)壓縮其他消費(fèi)。第六，信心效應(yīng)。主要體現(xiàn)在有房者對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心，認(rèn)為其房產(chǎn)投資收益是持久的、穩(wěn)定的，消費(fèi)支出也會(huì)相應(yīng)增加。而有房者的消費(fèi)習(xí)慣在全社會(huì)產(chǎn)生示范效應(yīng)，帶動(dòng)社會(huì)總消費(fèi)水平的提升。

國(guó)內(nèi)學(xué)者在整理介紹國(guó)外學(xué)者觀點(diǎn)的基礎(chǔ)上，分析了中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格變化對(duì)消費(fèi)的影響。劉建江（2005）在國(guó)內(nèi)首次闡述了房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的定義，并總結(jié)了其傳導(dǎo)機(jī)制，但是判斷房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的影響作用不顯著。袁冬梅（2009）提出預(yù)防性儲(chǔ)蓄效應(yīng)和傳統(tǒng)消費(fèi)心理效應(yīng)，認(rèn)為在房?jī)r(jià)波動(dòng)不斷增大的情況下，受我國(guó)居民傳統(tǒng)心理影響，房?jī)r(jià)過(guò)高會(huì)抑制居民的消費(fèi)欲望。

二、中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制

從已有研究可以看出，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制主要是從實(shí)際發(fā)生的影響和心理預(yù)期兩個(gè)層面發(fā)生作用，而且對(duì)不同的人群，有不同的作用。通過(guò)作用方向、作用對(duì)象、實(shí)現(xiàn)條件等方面的剖析，本文將房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)傳導(dǎo)機(jī)制歸結(jié)為四種效應(yīng)，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)則是這四種效應(yīng)相互作用、此消彼長(zhǎng)的結(jié)果。

第一，直接財(cái)富效應(yīng)，主要作用對(duì)象是有兩套以上住房的居民，他們?cè)跐M足自住需求基礎(chǔ)上有多余的房屋出租、出售，房?jī)r(jià)上漲，房屋租金和售價(jià)相應(yīng)增加，刺激房主消費(fèi)支出增加，因此作用方向是正向。直接財(cái)富效應(yīng)的強(qiáng)弱，主要看有兩套及以上房產(chǎn)的家庭所占比例。目前，不同群體的住房資源占有極不平衡，實(shí)際擁有兩套以上住房家庭的比例較小?？紤]到邊際消費(fèi)遞減，當(dāng)財(cái)富在少數(shù)人手里集中時(shí)，每一單位財(cái)富的增加，家庭消費(fèi)是逐漸減少的。因而，直接財(cái)富效應(yīng)盡管作用力度較大，然則作用的空間較小。如果將來(lái)更多的住房資源集中在少數(shù)人手里，直接財(cái)富效應(yīng)的作用力度隨著房?jī)r(jià)的上漲會(huì)逐漸減弱。第二，抵押效應(yīng)，通過(guò)房地產(chǎn)抵押融資獲得更大的流動(dòng)性，從而增加消費(fèi)支出，作用對(duì)象是住房所有者，作用方向是正向；房?jī)r(jià)上漲有益于提高貸款額度，對(duì)消費(fèi)有促進(jìn)作用。然而受傳統(tǒng)觀念的影響，中國(guó)人喜歡買房置業(yè)，傳承后代，一般不會(huì)將房產(chǎn)抵押以換取資金進(jìn)行消費(fèi)。另一方面，目前中國(guó)的抵押消費(fèi)貸款在貸款期限、額度、用途以及貸款人年齡、房齡等方面都有限制，擁有住房的居民即使將房產(chǎn)抵押貸款，大部分也不會(huì)用于消費(fèi)。隨著各種消費(fèi)類貸款產(chǎn)品不斷推陳出新，抵押效應(yīng)的作用也會(huì)越來(lái)越顯著。第三，預(yù)期效應(yīng)，房?jī)r(jià)上漲增加了居民對(duì)個(gè)人財(cái)富以及整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的良好預(yù)期，即使實(shí)際收入沒有增加，也使得居民更傾向于增加消費(fèi)，也屬于正向效應(yīng)，作用對(duì)象主要是住房所有者，沒有滿足住房需求的居民也會(huì)受到一定影響，但影響較小。預(yù)期效應(yīng)的作用程度取決于兩方面，一是宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。從宏觀經(jīng)濟(jì)層面看，自從1992年確立了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革目標(biāo)以后，中國(guó)開始了由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期過(guò)程，宏觀經(jīng)濟(jì)充滿不確定性。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展尚不足20年，相關(guān)法律規(guī)范還不完善。各方面的不確定性，使居民無(wú)法對(duì)自己的消費(fèi)支出做理性預(yù)期，預(yù)期效應(yīng)發(fā)揮地作用微乎其微。第四，預(yù)防性儲(chǔ)蓄效應(yīng)，主要作用對(duì)象是未來(lái)有購(gòu)房需求的人群，包括租房者、換房者、房地產(chǎn)投資者等，作用方向?yàn)樨?fù)向。一是租房者。房?jī)r(jià)上漲，房租一般會(huì)隨著上漲，租客為了支付更多的房租可能會(huì)增加儲(chǔ)蓄，削減其他開支；二是購(gòu)房者。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲，居民購(gòu)房的首付款和還貸壓力增大，為了購(gòu)房也只能進(jìn)行更多的儲(chǔ)蓄。而且房?jī)r(jià)上漲，滋生了眾多房市投資者和投機(jī)者。從整體來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲的越快，居民為住房的消費(fèi)支出就越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、投機(jī)者越多，預(yù)防性儲(chǔ)蓄效應(yīng)作用也越大。

三、結(jié)論和政策建議

房產(chǎn)是中國(guó)家庭最重要的財(cái)富，對(duì)許多家庭來(lái)說(shuō)甚至是唯一的財(cái)富。目前，中國(guó)房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)表面上可能不顯著，但實(shí)際上通過(guò)多重效應(yīng)的組合作用，深入影響了居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)私人消費(fèi)增長(zhǎng)8.4%，高于6.9%的GDP增速，拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)力已經(jīng)逐漸由投資轉(zhuǎn)移到消費(fèi)。房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的研究從新的角度關(guān)注房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)居民福利的影響，關(guān)注內(nèi)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)變化的動(dòng)因，而如何更好地發(fā)揮房產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的作用，主要有以下幾點(diǎn)內(nèi)容：第一，改變以往房產(chǎn)調(diào)控政策短視性、后發(fā)性的特點(diǎn)，建立系統(tǒng)性的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。第二，推動(dòng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。目前，金融市場(chǎng)的房產(chǎn)抵押產(chǎn)品有種種限制，市場(chǎng)也不十分規(guī)范，不利于消費(fèi)者靈活便利地將不斷增值的房屋財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)期消費(fèi)。第三，完善房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等相關(guān)稅收制度建設(shè)，從制度層面推動(dòng)了傳統(tǒng)觀念的改變，轉(zhuǎn)變了人們的消費(fèi)觀念。第四，完善各項(xiàng)保障制度，促進(jìn)保險(xiǎn)行業(yè)發(fā)展。未來(lái)中國(guó)消費(fèi)的主力軍應(yīng)該是基本滿足住房需求的人群，這部分人目前面臨著巨大的還貸壓力，大部分還要考慮子女教育、父母養(yǎng)老、個(gè)人人身意外或者未來(lái)養(yǎng)老問(wèn)題，不斷增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)和未來(lái)生活的不確定性使得這部分人有錢也不敢花。因此，要想釋放更多的消費(fèi)，必須要促進(jìn)保險(xiǎn)行業(yè)的完善和發(fā)展，建設(shè)完善教育、重疾、意外以及養(yǎng)老等多層次、全方位的保障，減少各種不確定性因素對(duì)居民生活的影響。

（作者單位為中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究生院城市發(fā)展與環(huán)境研究系）

參考文獻(xiàn)

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