羅瓊芳

摘 要 財務(wù)可行性評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下，從項目財務(wù)角度分析、計算項目的財務(wù)贏利能力和清償能力據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。本文從財務(wù)可行性評價工作流程出發(fā)，剖析了在投資酒店項目中存在的問題，提出了相應(yīng)的解決方法。

關(guān)鍵詞 財務(wù)可行性評價 項目投資 投資決策

財務(wù)可行性評價是在國家現(xiàn)行財稅制度和價格體系的條件下，從項目財務(wù)角度分析、計算項目的財務(wù)贏利能力和清償能力據(jù)以判別項目的財務(wù)可行性。酒店項目可行性研究的目的是對擬建的酒店項目，從項目所處區(qū)域市場前景、當?shù)鼐频晷袠I(yè)的經(jīng)營情況、酒店定位、項目資金投入情況（主要是土地及固定資產(chǎn)投資）、經(jīng)營模式等各種因素進行具體調(diào)查、研究、分析，確定有利和不利的因素、項目是否可行，估算項目風險、經(jīng)濟效益和社會效果程度，為酒店業(yè)主提供投資決策和運營的建議，為項目的銀行融資提供參考依據(jù)。

一、財務(wù)可行性評價工作流程

可行性研究的財務(wù)可行評價工作包括：財務(wù)可行性要素的識別及估算、財務(wù)可行評價的體系及財務(wù)可行評價的標準。

（一）財務(wù)可行性要素的識別及估算

從項目投入產(chǎn)出的角度看，可將新建投資項目的財務(wù)可行性要素劃分為投入類和產(chǎn)出類兩種類型。投入類財務(wù)可行性要素包括：在建設(shè)期發(fā)生的建設(shè)投資、在建設(shè)期期末或運營期前期發(fā)生的墊支流動資金投資、在運營期發(fā)生的經(jīng)營成本（付現(xiàn)成本）、在運營期發(fā)生的各種稅金（包括營業(yè)稅金及附加和企業(yè)所得稅） 。產(chǎn)出類財務(wù)可行性要素：在運營期發(fā)生的營業(yè)收入、在運營期發(fā)生的補貼收入、通常在項目計算期末回收的固定資產(chǎn)余值、通常在項目計算期末回收的流動資金。

在實施的擬建項目中，所識別的投入類可行性要素包括：擬建酒店用地的用地成本、主體建筑成本、項目裝修成本、設(shè)備購置成本、運營期墊付流動資金、運營期的經(jīng)營成本及稅金。所識別的產(chǎn)出類可行性要素包括：運營期間的營業(yè)收入。

建設(shè)投資是項目建設(shè)階段發(fā)生的投入，由于項目建設(shè)階段一般都會形成一定的資產(chǎn)，因此通常使用形成資產(chǎn)法進行估算。形成資產(chǎn)法需要分別按形成固定資產(chǎn)的費用、形成無形資產(chǎn)的費用和形成其他資產(chǎn)投資的費用和預(yù)備費四項內(nèi)容進行估算。

需要注意的是，在使用形成資產(chǎn)法進行建設(shè)投資的時候，要把形成資產(chǎn)的所有要素考慮完整。例如對主體建筑的成本需要包括地基、地下室、各樓層、文明工程、升降設(shè)備等各個部分（環(huán)節(jié)）的造價。

在項目正式運營后，項目都會占用供應(yīng)商的資金、稅金等，形成流動負債，也需要新增一部分流動資產(chǎn)（周轉(zhuǎn)用的現(xiàn)金、應(yīng)收款、存貨占用的現(xiàn)金）。在財務(wù)可行性評價中，應(yīng)注意項目運營過程中對流動資金的投入。流動資金投資可按分項詳細估算法進行估算。分項詳細估算法，是指根據(jù)投資項目在運營期內(nèi)主要流動資產(chǎn)和流動負債要素的最低周轉(zhuǎn)天數(shù)和預(yù)計周轉(zhuǎn)額分別估算每一流動項目的占用額，進而確定各年流動資金投資的一種方法。項目新增流動資金投入需求一般按流動資產(chǎn)減去流動負債的差額進行計算。項目投資一般分為建設(shè)期及運營期兩個明顯的運作階段。在運營期間，項目投入主要是與營業(yè)收入相配比的營業(yè)成本、期間費用等。在財務(wù)可行性評價中，我們通常需要把營業(yè)成本區(qū)分為變動成本和固定成本。

變動成本主要是與收入關(guān)聯(lián)性較強的成本，例如在酒店行業(yè)中，隨客房收入增加而增加的水電成本、消耗用品成本（洗漱用具）、床上用品等的洗滌費用、維修維護費。針對成本的不同，在財務(wù)可行性評價中對單位成本采取不同的估價方式：對于水電成本采取同行全年平均單房耗用金額計算（實際運營的單房成本可能與預(yù)計情況不同）、對于消耗用品成本及洗滌費用則采取實際價格計算（該部分成本都能獲取現(xiàn)有供應(yīng)商報價）、維修維護費按收入一定比例計提（維修維護費用與使用量有一定關(guān)系，但并非直接相關(guān)；為簡化起見，按收入一定比例進行計提）。

固定成本主要是與收入無直接關(guān)系，固定發(fā)生的營業(yè)成本。項目財務(wù)可行評價識別的固定成本包括：服務(wù)及管理人員工資、固定資產(chǎn)折舊及攤銷成本。固定成本一般按成本分類進行總額估算：服務(wù)及管理人員工資按預(yù)計所需職員人數(shù)及年平均工資計算、固定資產(chǎn)折舊按資產(chǎn)折舊年限進行計提估算（房屋按五十年、電子設(shè)備按五年、電梯及空調(diào)設(shè)備按二十年計提折舊）、攤銷成本按不同成本性質(zhì)采用不同的年限進行攤銷（土地使用權(quán)按四十年、酒店裝修成本按十年進行攤銷）。

在本次項目可行性研究中，識別的產(chǎn)出類可行性要素主要是項目運營期間產(chǎn)生的營業(yè)收入。由于業(yè)主單位并沒有確定的運營期（出售酒店物業(yè)的時間無法確定），且項目物業(yè)的日后升值存在重大的不確定性，在項目財務(wù)可行性研究中，對項目運營期滿的物業(yè)變現(xiàn)情況不作考慮。對于項目的運營期間，按十年進行估算。每年的營業(yè)收入按設(shè)計各種級別房間的間數(shù)、單房價格、預(yù)計全年平均折扣率及入住率來進行估算。

（二）財務(wù)可行評價的體系及財務(wù)可行評價的標準

對項目可行的評價從財務(wù)角度考慮，分為利潤率指標和現(xiàn)金流量指標兩大類。而現(xiàn)金流量指標分為項目現(xiàn)金內(nèi)含報酬率指標和預(yù)期收益率折現(xiàn)值兩類指標。

項目的利潤情況是業(yè)主單位關(guān)心的重要因素，也是企業(yè)財務(wù)核算的重要指標。利潤率指標主要通過把前一階段識別的財務(wù)可行性要素轉(zhuǎn)換為收入及成本費用項目，編制預(yù)計利潤表。在考慮項目在財務(wù)方面是否可行，除了考慮項目運營期的利潤情況外，還需要考慮項目的現(xiàn)金流量情況。原因在于能否籌集足夠的資金滿足項目的投入、項目能否產(chǎn)生足夠的現(xiàn)金流量滿足項目投資者的資金需求（包括償還到期債務(wù)及股東分紅等需求）、項目的內(nèi)含報酬率是否滿足投資者的預(yù)期。通過計算項目的靜態(tài)現(xiàn)金流量，計算項目的靜態(tài)回收期、凈現(xiàn)金流量內(nèi)含報酬率及預(yù)期收益率情況下的凈現(xiàn)值，來衡量項目是否具備財務(wù)的可行性。

二、財務(wù)可行評價工作存在的問題

（一）財務(wù)可行評價工作要求項目組成員有豐富的行業(yè)經(jīng)驗

在酒店項目投資項目可行性研究的經(jīng)營預(yù)測中，需要有熟悉行業(yè)經(jīng)營、區(qū)域市場情況的經(jīng)營管理人才予以配合。在項目的實施過程中，業(yè)主單位聘請的酒店運營經(jīng)理有豐富的酒店經(jīng)營經(jīng)營，熟悉酒店的經(jīng)營成本、營銷手段，在整個經(jīng)營預(yù)測中，往往由我們提出相關(guān)的估算框架，運營經(jīng)理協(xié)助收集數(shù)據(jù)。收集的數(shù)據(jù)主要包括附近酒店的房價情況、折扣率、入住率情況。調(diào)查的方法包括：同業(yè)內(nèi)部人員咨詢、同業(yè)酒店大堂觀察、現(xiàn)場咨詢問價、客房內(nèi)部觀察對比等。在財務(wù)預(yù)測方面的房價數(shù)字，往往需要項目組人員多方對比討論及測試。據(jù)了解，連鎖酒店在經(jīng)營情況的預(yù)測方面，由于有大量的操作案例，而且酒店裝修、選址及定位方面有一致性，因此通過建立和不斷修正數(shù)據(jù)庫，在技術(shù)模型方面遠比我們要專業(yè)。而項目組由于擬建酒店與周邊酒店差異、無法獲取全年第一手財務(wù)數(shù)據(jù)（僅能根據(jù)所能接觸的內(nèi)部人員了解經(jīng)營情況），在數(shù)據(jù)預(yù)測方面，主觀性比較強。

（二）項目投資的目的對財務(wù)可行性評價模型的影響

在技術(shù)上來說，對項目的可行性研究中，涉及財務(wù)部分的預(yù)測（主要是資產(chǎn)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)模型）包括：投資總額估算、項目資金來源預(yù)測（包括自籌資金、借款）、項目投產(chǎn)（經(jīng)營）各年度的收入及成本費用情況、項目投產(chǎn)（經(jīng)營）的凈現(xiàn)金流量情況、項目各年度（一般包括建設(shè)期及投產(chǎn)后10年）的現(xiàn)金凈流量情況。判斷項目是否可行的標準包括：項目資金來源（包括自籌資金及對外借款）是否能夠滿足項目的投資所需資金、項目的每年凈利潤情況、項目的靜態(tài)投資回收期、項目的內(nèi)含報酬率是否能夠達到投資者的期望值（或者能否超過資金成本）、預(yù)定報酬率（一般取10%）下的現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。

但實際投資項目中，投資者（業(yè)主）單位的個人取向、物業(yè)升值預(yù)期（主要體現(xiàn)為土地房產(chǎn)交易價格的上漲）、通貨膨脹預(yù)期對項目投資是否可行的影響，比傳統(tǒng)的資本資產(chǎn)定價模型影響更大。在我們的項目可行性研究預(yù)測中，所預(yù)計的酒店項目所產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量、內(nèi)含報酬率其實均未達理想。但由于業(yè)主在項目實施前，已持有了項目所用土地。擬建項目用地在不到五年的時間內(nèi)，上升了將近一倍（目前參考成交價為約3萬元/平方）。而投資者進行項目投資往往希望建成并持有資產(chǎn)，期望獲取項目資產(chǎn)的自我增值，而并不太看重酒店項目自身產(chǎn)生的經(jīng)營利潤。

（三）項目投資成本預(yù)測估算的問題

在擬建項目的投資總額的預(yù)測中，主要是土地成本、主體建筑成本、裝修成本及設(shè)備購置成本。對于不同的成本項目，在估算階段往往有多種方法取價（例如：歷史成本法、重置成本法、合同價、預(yù)算價、結(jié)算價等）。取價方法的不同所帶來的投資總額變化，往往帶來對財務(wù)可行評價結(jié)果造成影響。因此，對項目投資成本預(yù)測估算也是一個復(fù)雜問題。

三、存在問題的解決方法

（一）財務(wù)可行性評價的行業(yè)化

在做投資可行研究方面，有豐富的行業(yè)運營經(jīng)驗、詳盡可靠的在營項目數(shù)據(jù)對于投資預(yù)測的準確性非常重要。某種意義上來說，在可行性研究調(diào)查中，研究報告編寫人員的行業(yè)化（專業(yè)化）經(jīng)驗也是非常重要的。在項目實施過程中，我們也了解到了，現(xiàn)在一些專業(yè)的酒店經(jīng)營顧問公司，提供包括可行性研究、酒店定位規(guī)劃、酒店建設(shè)及裝修的設(shè)計、管理團隊輸出、員工培訓(xùn)等一攬子服務(wù)?，F(xiàn)在酒店行業(yè)的蓬勃發(fā)展，大量新投資者進入酒店行業(yè)，專業(yè)化的酒店經(jīng)營管理顧問服務(wù)已經(jīng)成為一個成熟的行業(yè)。

（二）資產(chǎn)升值預(yù)期對財務(wù)可行評價的影響

由于項目資產(chǎn)在一段時期以后是否實現(xiàn)升值及升值的幅度存在重大的不確定性，對此并不應(yīng)該在財務(wù)可行性評價中做出估計，并計算項目的內(nèi)含報酬率。我們認為判斷項目是否可行的標準不在于項目經(jīng)營的內(nèi)含報酬率，而在于業(yè)主單位是否能夠籌集建設(shè)并持有項目資產(chǎn)的資金。至于項目是否能夠真正通過長期持有而實現(xiàn)資產(chǎn)增值，那只能由日后的市場價格所決定。

（三）項目投資成本估算應(yīng)根據(jù)項目的實際進展情況進行估算

在擬建項目中，項目用地可以考慮取購入成本（賬面成本）或者當前市場價值。作為多項目投資決策（選擇直接出售土地獲利或者利用土地建設(shè)酒店經(jīng)營獲利）時，應(yīng)該當前市場價值。在對單一項目決策時（只考慮利用土地建設(shè)酒店），我們?nèi)≠徣氤杀咀鳛轫椖坑玫氐某杀尽?/p>

在進行項目投資可行性研究時，主體建筑已經(jīng)基本完成，主體建筑成本也是基本可以確定。

在對項目裝修成本估算，主要根據(jù)酒店設(shè)計及預(yù)算進行。由于擬建項目對于水電安裝、防水、內(nèi)外裝修均委托不同的施工隊進行，且采取的是包工不包料的方式進行施工，所以可能實際的成本可能與預(yù)算存在一定的差異。

擬建項目的主要設(shè)備包括電梯及空調(diào)設(shè)備。該部分預(yù)算根據(jù)相關(guān)供應(yīng)商的報價進行估算。

投資成本的估算需要注意的是不要有大的遺漏。在取價的優(yōu)先程度方面按以下順序：結(jié)算價>合同價>預(yù)算價，注意需要預(yù)留部分的不可預(yù)見費用。

（作者單位為廣東省農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學校）

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