盧達(dá)

摘 要 針對(duì)當(dāng)前小區(qū)物業(yè)管理工作中矛盾糾紛凸顯、物業(yè)管理工作覆蓋面不夠、物業(yè)服務(wù)管理水平普遍不高等問(wèn)題，相關(guān)工作人員要延伸社會(huì)治理，加大小區(qū)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處力度，要強(qiáng)化職能履行，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作提水平、上臺(tái)階。

關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù) 糾紛管理

一、引言

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)服務(wù)糾紛近年來(lái)呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢(shì)。究其原因，還在于物業(yè)管理法制化建設(shè)滯后于市場(chǎng)發(fā)展。

二、現(xiàn)今物業(yè)現(xiàn)狀

在很多居民小區(qū)，談及物業(yè)，聽(tīng)到的不少都是詬病：地庫(kù)漫水，屋頂漏水，墻面滲水……諸如此類(lèi)，住戶遇到問(wèn)題，往往無(wú)數(shù)次報(bào)修，跑斷腿，磨破嘴，物業(yè)拖上多年不解決的狀況則司空見(jiàn)慣。如此這般，小區(qū)居民與物業(yè)之間的矛盾糾紛時(shí)有發(fā)生。尤其是隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，常住人口集聚、中高檔住宅區(qū)和私家車(chē)保有量明顯增加，發(fā)生在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾也日益凸顯，且由一般民事糾紛開(kāi)始向刑事案件發(fā)展。

第一，一方面，現(xiàn)行的法律法規(guī)已遠(yuǎn)不能跟上房地產(chǎn)發(fā)展和物業(yè)管理發(fā)展的需要。除實(shí)施的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》外，在物業(yè)管理發(fā)展的10多年中既沒(méi)有一部完整的國(guó)家級(jí)行政法規(guī)可以遵循，也缺乏具體的實(shí)施細(xì)則和辦法的配套法律文件；另一方面，現(xiàn)行的各項(xiàng)法規(guī)政策中缺乏對(duì)物業(yè)管理公司有效的監(jiān)督、制裁、約束條款，對(duì)于出現(xiàn)問(wèn)題的物業(yè)管理公司，缺乏相應(yīng)的停業(yè)機(jī)制、公示制度，在物業(yè)管理公司員工傷害業(yè)主后一走了之，缺乏相應(yīng)的保證金制度來(lái)保障業(yè)主能夠有效維權(quán)。

第二，多重矛盾交織，案件調(diào)解難度大。由于一些業(yè)主“圈地”擴(kuò)建、新建相關(guān)設(shè)施，不斷加劇其與其他業(yè)主以及物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致其他業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)、起訴物業(yè)公司不作為等理由強(qiáng)烈要求物業(yè)公司履行管理職責(zé)，迫于業(yè)主的巨大壓力，物業(yè)公司不得不要求法院以判決方式結(jié)案，而不接受和解方案，以泄相關(guān)業(yè)主心中的不平。

第三，與一般物業(yè)糾紛因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)等消極履行物業(yè)合同義務(wù)不同，此類(lèi)糾紛多因業(yè)主擴(kuò)建房屋、新建花園、亭臺(tái)等行為所致，甚至有的業(yè)主占用房前屋后綠地，修建家用小型游泳池、觀光露臺(tái)等。

第四，我國(guó)目前的物業(yè)管理收費(fèi)制度基本上是以“包干制”為主，業(yè)主及業(yè)委會(huì)無(wú)權(quán)檢查物業(yè)公司使用物業(yè)費(fèi)情況，這樣容易造成雙方信任感不強(qiáng)。 同樣，“包干制”的成本意識(shí)，也容易促使物業(yè)管理企業(yè)采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類(lèi)型等不正當(dāng)手段壓縮費(fèi)用和成本，以此謀取更多利潤(rùn)。現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾點(diǎn)多集中于此。

第五，由于配套設(shè)施不全、物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)率低，老舊小區(qū)的物業(yè)管理成了老大難問(wèn)題，許多物業(yè)公司將其視為燙手山芋，唯恐避之不及。造成老舊小區(qū)物業(yè)真空的原因有很多：比如開(kāi)發(fā)建設(shè)單位重建設(shè)、輕物業(yè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束就甩手走人；再如一些前期物業(yè)公司，在收完頭兩年的全額物業(yè)費(fèi)后，為了節(jié)省成本，就降低服務(wù)水平，造成了物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾加深，一旦出現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率低的情況，就會(huì)撤出。

第六，許多業(yè)主尚未形成物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，并不了解物業(yè)公司的職責(zé)范圍，不管是小區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題，還是應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)的問(wèn)題，最后都會(huì)找上物業(yè)公司。

三、解決措施

第一，物業(yè)公司應(yīng)該提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對(duì)于物業(yè)公司而言，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是其義務(wù)，收取相關(guān)費(fèi)用并贏利是其權(quán)利，但前提是把服務(wù)做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，對(duì)業(yè)主的需求置之不理。擁有良好的物業(yè)管理，可以說(shuō)是擁有高品質(zhì)生活的前提，但由于目前物業(yè)管理水平的良莠不齊，接連不斷的物業(yè)糾紛實(shí)在讓人頭痛。鑒于此，加強(qiáng)行業(yè)自律，推進(jìn)企業(yè)誠(chéng)信建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)外部監(jiān)管，推進(jìn)物業(yè)管理法制化，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作變得至關(guān)重要。

第二，完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度。應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況，在國(guó)家法律法規(guī)框架下，進(jìn)一步完善物業(yè)管理招投標(biāo)辦法的實(shí)施細(xì)則。對(duì)違規(guī)行為都要追究法律責(zé)任，要有懲罰措施。規(guī)范完善的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，既有利于保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也有利于促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)。

完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法。云南省根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，在公平、公開(kāi)原則下，依照我國(guó)法律的規(guī)定，制定出了適合云南物業(yè)管理收費(fèi)的具體實(shí)行辦法。

第三，解決物業(yè)管理糾紛的途徑。目前住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛主要采用“訴訟”的途徑進(jìn)行解決，按照法定程序處理案件。這不僅耗時(shí)、耗錢(qián)、處理效果欠佳，同時(shí)也增加了人民法院的工作量，占用了公共資源。因此物業(yè)管理糾紛解決的多渠道建設(shè)迫在眉睫。

第四，應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)管理、化解物業(yè)糾紛，以圖文并茂的形式向廣大業(yè)主宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)。同時(shí)，針對(duì)房屋裝修、公共區(qū)域管理、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等熱點(diǎn)問(wèn)題對(duì)社區(qū)業(yè)主進(jìn)行耐心解答，對(duì)業(yè)主提出的投訴問(wèn)題進(jìn)行記錄，并對(duì)現(xiàn)場(chǎng)解決不了的問(wèn)題進(jìn)行跟蹤解決，切實(shí)解決影響住房和城鄉(xiāng)建設(shè)健康發(fā)展的突出問(wèn)題，為進(jìn)一步提高人民生活質(zhì)量，減少糾紛建設(shè)作出貢獻(xiàn)。

第五，一方面，物業(yè)管理要求運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的養(yǎng)護(hù)維護(hù)技術(shù)，為業(yè)主提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，所以從業(yè)人員應(yīng)掌握科學(xué)的管理方法和一定的專(zhuān)業(yè)技術(shù)。提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)。通過(guò)定期組織物業(yè)從業(yè)人員參加專(zhuān)業(yè)技能、專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)以及有關(guān)法律法規(guī)等方面的培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。另一方面，建立規(guī)范業(yè)主委員會(huì)，發(fā)揮業(yè)主自治的作用。

四、相關(guān)部門(mén)建立物管糾紛調(diào)處機(jī)制

物業(yè)管理人員應(yīng)該突出物業(yè)管理行業(yè)屬地管理，要求有關(guān)行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理矛盾糾紛行政調(diào)解、司法調(diào)解和人民調(diào)解的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居民委員會(huì)和村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處納入矛盾調(diào)處工作內(nèi)容，人民調(diào)解委員會(huì)、人民調(diào)解小組應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。

對(duì)于一些不具備成立業(yè)主大會(huì)條件或者具備條件但未成立業(yè)主大會(huì)的住宅小區(qū)，可以組成物業(yè)管理委員會(huì)實(shí)施物業(yè)管理。根據(jù)修訂草案，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居委會(huì)、村委會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會(huì)，可以組織業(yè)主自行或者聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)管理委員會(huì)的人員組成，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示

五、物業(yè)部門(mén)應(yīng)該明確分工，出臺(tái)創(chuàng)新管理方式

物業(yè)部門(mén)應(yīng)通過(guò)立法來(lái)明確行政管理與物業(yè)管理間的分工，盡可能減少物業(yè)管理盲區(qū)的出現(xiàn)，讓小區(qū)管理的方方面面都有“法”可依。政府部門(mén)要加強(qiáng)行政管理的力度，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在沒(méi)有法律明確予以支撐的情況下，多思考和出臺(tái)一些人性化管理和服務(wù)的方式方法，另一方面，還應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主自治的熱情和作用。

六、加強(qiáng)物業(yè)管理

物業(yè)公司一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主違反約定進(jìn)行施工的，應(yīng)立即制止并要求其限期整改，嚴(yán)重的應(yīng)及時(shí)起訴到法院，達(dá)到對(duì)其他業(yè)主的警示作用，從而杜絕此類(lèi)現(xiàn)象的發(fā)生。

七、結(jié)語(yǔ)

相關(guān)人員應(yīng)該提高業(yè)主和物業(yè)公司的法治意識(shí)，形成自覺(jué)守法的良好環(huán)境，共同維護(hù)小區(qū)的和諧。同時(shí)也要加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛，加大管理人員的素質(zhì)，提高小區(qū)的幸福指數(shù)。

（作者單位為溫州市路易斯酒店物業(yè)管理服務(wù)有限公司）

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