文/高榮偉

房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能走向

文/高榮偉

2017年3月初，全國(guó)“兩會(huì)”正式拉開帷幕，與往年一樣，房地產(chǎn)問題仍然是代表們熱議的焦點(diǎn)。今年政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容是歷年來最多的。在“兩會(huì)”上，來自房地產(chǎn)行業(yè)的聲音比往年更加受人關(guān)注，“房地產(chǎn)調(diào)控”、“金融改革”、“財(cái)稅改革”等成為熱詞?？梢灶A(yù)見，房地產(chǎn)仍然是未來一段時(shí)間內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵詞。

專家認(rèn)為，目前經(jīng)濟(jì)下行壓力仍存，未來以穩(wěn)為主的基調(diào)不變。就房地產(chǎn)業(yè)而言，后續(xù)可動(dòng)用的政策工具充足，“兩會(huì)”后有望出臺(tái)一系列完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的政策措施。不過，人們更為關(guān)注的是，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將向何處去。

房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折

李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中提出，要堅(jiān)持住房的居住屬性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，并且要加快建立和完善長(zhǎng)效機(jī)制。

這些年來，我國(guó)住房市場(chǎng)的根本問題就是沒有嚴(yán)格區(qū)分住房的投資與消費(fèi)屬性。把住房看作投機(jī)炒作的賺錢工具，必然會(huì)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走向功能扭曲、混亂之路。近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策總是落在限制居民購房的各種行政方式上，結(jié)果是居民及企業(yè)千方百計(jì)地要突破這些限制，這在客觀上使房?jī)r(jià)漲得更快。

全國(guó)政協(xié)委員、泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森表示：“炒房?jī)疵汀钡闹饕蚴沁@幾年房?jī)r(jià)上漲過快，實(shí)體經(jīng)濟(jì)下滑，干什么都不如買套房。在貨幣超發(fā)、較低的銀行利率、居民投資渠道有限等多種因素作用下，房屋的投資屬性、金融屬性逐漸高過居住屬性。為解決此問題，建議在政策引導(dǎo)、制度建設(shè)、保障供應(yīng)、城市群協(xié)同發(fā)展等方面入手，從根本上抑制炒房沖動(dòng)，把房子的金融屬性降至最低。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)易綱表示，房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，既要防范風(fēng)險(xiǎn)，也要保證老百姓基本住房需求，將來要在土地供應(yīng)、法律、稅收、銀行信貸等方面綜合施策。

全國(guó)政協(xié)委員、東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保表示：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控應(yīng)牢牢遵循中央關(guān)于“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，建議立即出臺(tái)限制炒房的“T+N”年的交易制度，如規(guī)定房子在正常交易以后，必須在3至5年之后才能進(jìn)行第二次交易。國(guó)家應(yīng)制定從根本上制止房地產(chǎn)炒作的制度。就像股票實(shí)施“T+1”是為了防止當(dāng)天炒作，為了防止炒房，可考慮實(shí)施“T+N”年的交易制度，希望北上廣率先出臺(tái)這項(xiàng)政策。

代表們認(rèn)為，通過有效的制度安排驅(qū)除或限制住房的投機(jī)炒作，逐漸擠出房地產(chǎn)泡沫并降低金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、降低地方政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，讓民營(yíng)經(jīng)濟(jì)有意愿增加投資、讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)“由虛轉(zhuǎn)實(shí)”，無一不是重大的利益關(guān)系調(diào)整。換句話說，房地產(chǎn)要回歸基本居住本性，我們還要跨越好幾座大山。能否突破阻力跨越這幾座大山，推進(jìn)當(dāng)前住房市場(chǎng)政策及制度的重大改革，從根本上改變房地產(chǎn)市場(chǎng)利益格局，既是一次重大考驗(yàn)，也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的重大機(jī)會(huì)。

綜上所述，房地產(chǎn)回歸基本居住功能，意味著2017年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折：政府通過信貸、稅收等政策對(duì)住房市場(chǎng)投資與消費(fèi)在事前、事中及事后作清晰的界定，嚴(yán)格限制住房投機(jī)炒作。當(dāng)然，這種清晰的界定會(huì)經(jīng)歷一個(gè)艱難的過程，但這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)撥亂反正的根本之策，將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)翻天覆地的變化。很顯然，要促使“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，沒有短期陣痛是不可能的。

去庫存依然是2017年的工作重點(diǎn)

今年的政府工作報(bào)告指出，房地產(chǎn)工作任務(wù)是因城施策去庫存。從目前情況來看，三四線城市房地產(chǎn)庫存仍然較多，去庫存依然是2017年的工作重點(diǎn)。

全國(guó)人大代表、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員、民建中央副主席辜勝阻表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重，三四線城市還存在嚴(yán)重的高庫存，但是一線的城市現(xiàn)在面臨供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。2016年下半年以來，北上深等一線城市房?jī)r(jià)大幅上漲，以“首付貸”為代表的杠桿資金被認(rèn)為是推動(dòng)此輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。在上?！版溂沂录卑l(fā)生以后，北青報(bào)記者曾在《地產(chǎn)中介鏈家的“金融風(fēng)暴”》一文中提到“首付貸”給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的風(fēng)險(xiǎn),針對(duì)不同地區(qū)，采取不同的措施。為防止異常交易推高房?jī)r(jià)，要全力支持一線城市政府的調(diào)控措施。除了三四線城市要去庫存外，對(duì)于熱點(diǎn)城市，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明也表示，將采取分類調(diào)控的原則，增加一線城市的土地供應(yīng)面積。銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星表示，要采取差別化的房地產(chǎn)信貸政策，對(duì)帶有泡沫和投機(jī)性的房地產(chǎn)信貸需求要加以限制，對(duì)于一些房地產(chǎn)庫存過大的三四線城市在信貸上也要給予考慮，對(duì)城鎮(zhèn)化過程中的剛性住房需求應(yīng)該給予信貸支持。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這是一個(gè)積極信號(hào)，意味著后續(xù)房?jī)r(jià)上漲過快的城市依然會(huì)有積極供地，大城市重點(diǎn)開拓郊區(qū)市場(chǎng)用地和市區(qū)存量用地開發(fā)，而小城市將重點(diǎn)圍繞新興城區(qū)，如積極對(duì)高鐵新城供地。張大偉則認(rèn)為，未來樓市發(fā)展的主要方向依然是二線及部分三線城市，從土地供應(yīng)角度看，核心城市增加土地供應(yīng)難度大，這些區(qū)域的發(fā)展主要在輻射區(qū)，北京、上海、深圳周圍的二線城市將是2017年主要的樓市活躍區(qū)域，對(duì)其將會(huì)合理增加土地供應(yīng)。

政府工作報(bào)告指出，要支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。這意味著今年三四線城市高庫存區(qū)域政策不會(huì)收緊，甚至還會(huì)繼續(xù)寬松，依然會(huì)有各類針對(duì)進(jìn)城人員購房的政策出臺(tái)。同時(shí)，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲明顯的城市，后續(xù)調(diào)控可能繼續(xù)加碼，抑制投資需求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)陳政高指出，新型城鎮(zhèn)化是去庫存的重要途徑，也是根本途徑，要支持、引導(dǎo)農(nóng)民工和農(nóng)民進(jìn)城買房。據(jù)調(diào)查，去年有的城市農(nóng)民工和農(nóng)民所買房占整個(gè)買房量的50%，有的縣城達(dá)到70%。

此外，政府工作報(bào)告還明確了棚戶區(qū)改造和發(fā)展公租房等任務(wù)。這意味著棚戶區(qū)的改造力度依然會(huì)強(qiáng)化，這既是讓部分棚戶區(qū)居民快速解決住房問題的重要保障，同時(shí)也是讓此類區(qū)域快速脫貧的一個(gè)有效途徑。

2017 年房?jī)r(jià)怎么走？

在今年“兩會(huì)”上，房地產(chǎn)稅成為大眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題之一。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅開征的消息一直不絕于耳，受到人們廣泛關(guān)注。那么，2017年房地產(chǎn)稅會(huì)征收嗎?

3月4日，全國(guó)人大的新聞發(fā)言人傅瑩明確表示：房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)列入五年立法規(guī)劃，不過，2017年沒有把房地產(chǎn)稅法草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排。其弦外之音是：2017年房地產(chǎn)稅不可能開征了！

聽到傅瑩的明確表態(tài)，房地產(chǎn)投資者長(zhǎng)舒一口氣，而想買房的人卻一顆心又懸了起來：房地產(chǎn)稅不來，是不是房?jī)r(jià)又要漲?

近些年來，“土地財(cái)政”吃緊，改革進(jìn)入深水區(qū)。在推進(jìn)稅制改革、土地財(cái)政面臨瓶頸、投機(jī)投資購房不斷的背景下，房地產(chǎn)稅制改革已箭在弦上。2016年12月底，全國(guó)財(cái)政工作會(huì)議表示，要研究提出健全地方稅體系方案。專家認(rèn)為，盡管發(fā)言人的表態(tài)意味著今年房地產(chǎn)稅落地的可能性不大，但預(yù)計(jì)其推進(jìn)速度將加快，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也將產(chǎn)生比較明顯的影響。

“對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)自身而言，房地產(chǎn)稅會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制對(duì)接到中央強(qiáng)調(diào)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)上去?！比珖?guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康連續(xù)多年呼吁加快房地產(chǎn)稅立法,并對(duì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)作持續(xù)關(guān)注。他認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展，需要有相應(yīng)的土地制度、住房制度以及稅制、投融資制度等作為基礎(chǔ)。不能說房地產(chǎn)稅能決定一切，但它是必選項(xiàng)中的一項(xiàng)。賈康認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策要長(zhǎng)短結(jié)合、標(biāo)本兼治。在他看來，縱觀房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控十幾年的歷程，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的短期治標(biāo)方面，政府已經(jīng)竭盡全力，而“長(zhǎng)期治本的政策還不夠格，目前必須要做好基礎(chǔ)性制度建設(shè)，形成長(zhǎng)效機(jī)制”。

賈康表示，不要指望房地產(chǎn)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)會(huì)應(yīng)聲而落，它對(duì)房?jī)r(jià)的影響更多的是遏制肆無忌憚的炒作。他認(rèn)為，房地產(chǎn)稅并不會(huì)改變城鎮(zhèn)化過程中中心區(qū)域房?jī)r(jià)上揚(yáng)的趨勢(shì)，但可以使房?jī)r(jià)更平穩(wěn)，使上揚(yáng)曲線比較平緩，遏制炒作，防止房?jī)r(jià)的大起大落。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)稅對(duì)于房?jī)r(jià)的影響作用明顯。2016年11月，國(guó)際貨幣基金組織(IMF)財(cái)務(wù)部經(jīng)濟(jì)學(xué)家Tigran Poghosyan對(duì)美國(guó)51個(gè)州77個(gè)大都市統(tǒng)計(jì)區(qū)(MSA)2005年至2014年間數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析發(fā)現(xiàn)，每增加0.5個(gè)百分點(diǎn)的財(cái)產(chǎn)稅就能夠讓房?jī)r(jià)波動(dòng)性下降0.5-5.5個(gè)百分點(diǎn)，而且這個(gè)量化關(guān)系非常穩(wěn)定，適用于美國(guó)使用不同法規(guī)的地區(qū)，即便其房產(chǎn)估價(jià)方式和房?jī)r(jià)波動(dòng)性不盡相同。Tigran Poghosyan認(rèn)為，房產(chǎn)稅能夠抑制房?jī)r(jià)波動(dòng)，減少投資者舉債買房的激進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)偏好。

那么，房地產(chǎn)稅究竟要如何征收?這也是很多人關(guān)心的問題。從之前已有的試點(diǎn)看，房產(chǎn)稅都是從新增量開始試點(diǎn)，對(duì)新購房人群核查存量面積，超額的征收房產(chǎn)稅。以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計(jì)算房產(chǎn)稅，如果新購房，則疊加之前存量一起計(jì)算房產(chǎn)稅。這樣政策落地的難度小，上海、重慶都是先從增量開始，但這并不意味著房產(chǎn)稅計(jì)稅范圍在這些城市就不會(huì)擴(kuò)大，重慶已經(jīng)開始逐漸擴(kuò)大到存量房。

人們都希望用房地產(chǎn)稅來調(diào)控房?jī)r(jià)，專業(yè)人士指出，房地產(chǎn)稅開征，意味著你買房的一系列行為都要加稅。所以，房地產(chǎn)稅不可能真的降房?jī)r(jià)，只是會(huì)抬高人們的居住成本。既然房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)稅并沒有直接的關(guān)系，那為什么還有不少人在問“房?jī)r(jià)2017年還會(huì)不會(huì)漲”呢?現(xiàn)在這些推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素依舊在。2017年“兩會(huì)”對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響？“兩會(huì)”之后房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？其實(shí)從以往的政府動(dòng)態(tài)可以看出，無論是政府還是市場(chǎng)都發(fā)出了明確信號(hào)：樓市瘋狂的狀態(tài)將無法持續(xù)，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加理性。

不過，房?jī)r(jià)是跌還是降，還得市場(chǎng)說了算。

（作者單位：河南省社旗縣縣委黨校）