美國(guó)輸電線路及變電站對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響

近期，美國(guó)研究人員Ted Tato、Mark Glick、Troy A. Lunt在考察了2001年至2014年間猶他州鹽湖縣大部分獨(dú)棟住宅（約125000個(gè)成交案例）的銷售情況后，利用450項(xiàng)房屋特征指標(biāo)，進(jìn)行了各類輸電線路和變電站對(duì)房?jī)r(jià)所產(chǎn)生影響的研究。研究結(jié)果表明：首先，輸電線路及變電站的設(shè)置對(duì)房?jī)r(jià)的影響是負(fù)面的，影響會(huì)隨距離的增大而減小；其次，輸電線路對(duì)鄰近房?jī)r(jià)所產(chǎn)生的負(fù)面影響因線路的類型而異；其三，輸電線路和變電站對(duì)周邊房?jī)r(jià)的影響并非都是負(fù)面的，會(huì)因地而異。

一、美國(guó)輸電線路及變電站的相關(guān)技術(shù)指標(biāo)

發(fā)電站是發(fā)電過(guò)程的起點(diǎn)，以發(fā)電機(jī)為載體，通常以22千伏以下的電壓為輸出電壓，將電輸送至使用區(qū)域。遠(yuǎn)距離送電時(shí)，為減少電能的損失，必須把電壓升至較高等級(jí)。在美國(guó)，輸電線路的電壓最高為765千伏，一般稱220千伏以上的輸電線路為超高壓線路。猶他州輸電線路的最高電壓為500千伏，但鹽湖縣無(wú)此電壓等級(jí)的線路，最高電壓為345千伏，該研究也僅考慮345千伏以下的輸電線路對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

發(fā)電站利用發(fā)電變壓器升高輸電電壓的等級(jí)。超高壓線路將大量的電能從發(fā)電站輸送到城市中心附近的變電站，再送至千家萬(wàn)戶。在美國(guó)，家庭用電的電壓僅為120伏。因此，變電站內(nèi)的變壓器需將電壓降至46千伏至138千伏之間，然后再由輸電線路將電能輸送到各地區(qū)的配電變電所。配電變電所將電壓降低至2千伏至35千伏之間，然后由一次配電線路將電能送至用戶所在地附近的配電變壓器，配電變壓器再將電壓降至用電電壓，由二次配電線路接至用戶入戶線。這種由發(fā)電廠、變電站以及輸配電線路組成的整體稱為電網(wǎng)。筆者在此重點(diǎn)考察345千伏、138千伏、46千伏輸變電線路和變電站與房產(chǎn)處在不同距離情況下對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的影響。

二、模型建立與計(jì)算

（一）數(shù)據(jù)來(lái)源

在研究中主要利用三類數(shù)據(jù)：其一，輸電線路和變電站區(qū)位數(shù)據(jù)。猶他州輸電線路的區(qū)位數(shù)據(jù)來(lái)自猶他州地理調(diào)查局。區(qū)位數(shù)據(jù)不僅標(biāo)示出猶他州所有輸電線路的具體位置，同時(shí)還標(biāo)明了輸電線路的類型和猶他州各個(gè)變電站的位置，包含約165000個(gè)坐標(biāo)點(diǎn)。其二，房地產(chǎn)交易價(jià)格數(shù)據(jù)和區(qū)位數(shù)據(jù)。鹽湖縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易實(shí)例和房屋特征數(shù)據(jù)來(lái)自多重上市服務(wù)系統(tǒng)和評(píng)稅人員的計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估數(shù)據(jù)庫(kù)。這些數(shù)據(jù)提供了房屋與街區(qū)特征變量，并備注了無(wú)法具體歸類但會(huì)對(duì)房屋價(jià)值產(chǎn)生影響的其他特征信息，同時(shí)通過(guò)地理編碼數(shù)據(jù)提供的每棟住宅的經(jīng)緯度位置，可以計(jì)算房屋與輸變電線路和變電站之間的距離。其三，宏觀數(shù)據(jù)。鹽湖縣的月度經(jīng)濟(jì)變量（失業(yè)率、新屋開工率等）數(shù)據(jù)來(lái)自美國(guó)人口調(diào)查局。

（二）變量類型

1.變量及內(nèi)容

HC（房屋特征），為虛擬變量。

LOC（位置虛擬變量），根據(jù)郵編來(lái)標(biāo)識(shí)。

TL（距離虛擬變量），表示某一輸電線路或變電站的鄰近度半徑。

EC（經(jīng)濟(jì)因素），包括失業(yè)率和新屋開工率。

YQ（虛擬變量），表示年份與季度，用以涵蓋經(jīng)濟(jì)因素中未涉及的其他影響。

2.距離變量的含義

針對(duì)各種輸電線路和變電站與房屋的距離這一關(guān)鍵變量，研究用虛擬變量來(lái)表示房屋是否處于各類輸電線路的某一特定徑向距離范圍內(nèi)。具體而言，即根據(jù)距離將房屋進(jìn)行分組， 例如：50米及以下一組，50-100米一組，100-150米一組。假設(shè)某房屋距離354千伏的輸電線路33米，距離138千伏的輸電線路77米，則在345千伏輸電線路“100米及以下”的類別中標(biāo)記1，并在138千伏輸電線路“50-100米”的類別中標(biāo)記1，而所有其他類別中都是0。距離變量的定義參見表1前3列。

（三）模型內(nèi)容及計(jì)算

研究用特征價(jià)格法結(jié)合回歸模型進(jìn)行分析，房?jī)r(jià)回歸模型函數(shù)考慮了房屋特征、日期標(biāo)示符、位置因素、經(jīng)濟(jì)狀況和輸電線路與房屋距離等因素。具體的回歸方程如下：

表1 輸變電線路及變電站影響效應(yīng)值的計(jì)算結(jié)果

本研究與其他研究的不同之處在于：第一，考慮了季度時(shí)間作為虛擬變量的影響，并以2001年第一季度為基準(zhǔn)；第二，已將房?jī)r(jià)進(jìn)行修正，主要包括對(duì)賣方給予優(yōu)惠折讓、家電、熱水浴池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等可能影響房?jī)r(jià)因素的修正；第三，特征分析中，對(duì)臥室、浴室等計(jì)數(shù)變量加以處理，這類變量一般以自然對(duì)數(shù)的形式出現(xiàn)在特征模型中，為便于研究，將臥室、浴室的數(shù)值設(shè)置為二進(jìn)制（虛擬）變量，土地面積、建筑面積等準(zhǔn)連續(xù)變量使用自然對(duì)數(shù)的形式。

根據(jù)房?jī)r(jià)和輸電線路以及變電站的情況，可以計(jì)算后兩者對(duì)房?jī)r(jià)影響的效應(yīng)值。

三、結(jié)論

（一）345千伏輸電線路對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著

研究發(fā)現(xiàn)，人們一般覺得輸電線路電壓越大對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生的負(fù)面影響也越大，然而研究結(jié)果顯示并非如此。調(diào)查表明，毗鄰345千伏線路附近的房屋會(huì)擁有空間更開闊的優(yōu)勢(shì)，且線路走廊上不能再建其他建筑物，具有更廣闊的視野和較低的密度，這些因素可能導(dǎo)致此類房屋較其他房屋具有一定的優(yōu)勢(shì)。

（二）138千伏的輸電線路對(duì)周邊房?jī)r(jià)呈現(xiàn)顯著的負(fù)面影響

在研究中，周邊50米以內(nèi)的效應(yīng)值為-5.10%，隨著距離的增加，其絕對(duì)值逐漸減小。在50-100米距離段，效應(yīng)值為-2.91%，200-300米距離段的效應(yīng)值為-1.85%，300-400米距離段的效應(yīng)值為-1.11%。這說(shuō)明距離138千伏輸電線路越遠(yuǎn)，周邊房?jī)r(jià)受到的影響越小。

（三）46千伏輸電線路對(duì)周邊房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響的距離段拐點(diǎn)在50-100米距離段

通過(guò)對(duì)研究數(shù)據(jù)的計(jì)算，我們發(fā)現(xiàn)50米以內(nèi)的效應(yīng)值為-0.49%， 50-100米距離段內(nèi)的效應(yīng)值為-2.53%，100–200米和200-300米距離段的效應(yīng)值分別為-0.94% 和0.19%。造成這種結(jié)果的原因可能是：輸電線路在50-100米距離段，對(duì)房屋周圍景觀的影響較大，而景觀，尤其是山景，又是影響鹽湖縣房?jī)r(jià)的重要因素，故而會(huì)出現(xiàn)50-100米距離段輸電線路效應(yīng)值為-2.53%的情況。

（四）變電站對(duì)周邊房?jī)r(jià)存在負(fù)面影響

研究表明，50米以內(nèi)效應(yīng)值為-2.92%，50-100米距離段效應(yīng)值為-0.38%，即距離變電站越近，房?jī)r(jià)越不穩(wěn)定，且房?jī)r(jià)和變電站的存在呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。

（翻譯整理：張琳）