文/瑞紅

還原住房本來(lái)屬性是平穩(wěn)健康發(fā)展根本

文/瑞紅

在3月5日全國(guó)人大第十二屆五次會(huì)議上，對(duì)于2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展這一問(wèn)題，李克強(qiáng)總理在政府工作報(bào)告中指出，今年仍將因城施策去庫(kù)存。目前，三四線城市房地產(chǎn)庫(kù)存仍然較多，要支持居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房需求，要堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控仍是重點(diǎn)

政府工作報(bào)告指出，要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。目前，全國(guó)城鎮(zhèn)還有幾千萬(wàn)人居住在條件簡(jiǎn)陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進(jìn)行改造。2017年要完成棚戶區(qū)住房改造600萬(wàn)套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強(qiáng)配套設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在“住有所居”中創(chuàng)造新生活。

政府工作報(bào)告對(duì)2017年經(jīng)濟(jì)工作的要求可以用八個(gè)字來(lái)概括：穩(wěn)中求進(jìn)，防控風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面?zhèn)鬟f的信息也是“穩(wěn)”字當(dāng)先。顯然，防控風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為當(dāng)前樓市的首要任務(wù)?！胺€(wěn)”和“風(fēng)險(xiǎn)”這兩個(gè)關(guān)鍵詞在今年的政府工作報(bào)告中出現(xiàn)的頻次很高，在對(duì)2017年工作的總體部署中5次提到了“穩(wěn)”：穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，宏觀政策要穩(wěn)，做好穩(wěn)增長(zhǎng)等各項(xiàng)工作，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。

當(dāng)然，在強(qiáng)調(diào)住房居住定位的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)其準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，將住房市場(chǎng)治理作為保障和改善民生的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓。因?yàn)?，住房的特殊屬性，決定了它對(duì)不同群體將產(chǎn)生迥然不同的影響。對(duì)于高收入群體而言，只要認(rèn)為房子能夠保值增值，房?jī)r(jià)低會(huì)買(mǎi)，房?jī)r(jià)高也會(huì)買(mǎi)。而對(duì)于中低收入群體，一旦房?jī)r(jià)被炒高，就只有“望房興嘆”了?！皳碛幸惶鬃》俊币呀?jīng)成為多數(shù)人生活的沉重壓力。

所以說(shuō)，如何確保中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的任務(wù)得到有效落實(shí)，這已經(jīng)成為中央及地方政府高度重視的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，對(duì)于地方政府而言，為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，首先在認(rèn)識(shí)上要明確住房既是商品，又具有準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性。住房不是一般性商品，而是人民群眾居住權(quán)的體現(xiàn)，也是生存和發(fā)展的必需品。目前，許多國(guó)家都將住房視為準(zhǔn)公共產(chǎn)品。因此，在強(qiáng)調(diào)住房居住定位的基礎(chǔ)上，還應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)其準(zhǔn)公共產(chǎn)品屬性，將住房市場(chǎng)治理作為保障和改善民生的一項(xiàng)重點(diǎn)工作來(lái)抓。

保持市場(chǎng)穩(wěn)定乃是當(dāng)前樓市首要任務(wù)

政府工作報(bào)告指出，2017年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào)，堅(jiān)持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)、微觀政策要活、改革政策要實(shí)、社會(huì)政策要托底的政策思路，全面做好穩(wěn)增長(zhǎng)、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險(xiǎn)等各項(xiàng)工作，今年要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展和社會(huì)和諧穩(wěn)定。李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)，在“穩(wěn)”的前提下要勇于進(jìn)取，深入推進(jìn)改革，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，敢于啃“硬骨頭”，努力在關(guān)鍵領(lǐng)域取得新進(jìn)展。

“穩(wěn)”的目的就是要“防風(fēng)險(xiǎn)”，防控風(fēng)險(xiǎn)則是確保大局穩(wěn)定的前提。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行要穩(wěn)，樓市必須先穩(wěn)，因?yàn)闃鞘惺侵袊?guó)經(jīng)濟(jì)的重要基石，房地產(chǎn)業(yè)是最大的支柱產(chǎn)業(yè)。俗話說(shuō)，“基礎(chǔ)不牢，地動(dòng)山搖”，如果樓市不穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)大起大落，經(jīng)濟(jì)必然受其影響而出現(xiàn)波動(dòng)，穩(wěn)中求進(jìn)就會(huì)成為空中樓閣。所以，保持市場(chǎng)穩(wěn)定、防控風(fēng)險(xiǎn)乃是當(dāng)前樓市的首要任務(wù)。

其實(shí)，要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，就必須保持住房市場(chǎng)穩(wěn)定。而基于準(zhǔn)公共產(chǎn)品的基本屬性這一關(guān)鍵因素，我國(guó)住房市場(chǎng)治理必須立足于兩大目標(biāo)：一是適應(yīng)人民群眾住房需求，讓大家都能合理?yè)碛凶》?；二是切?shí)維護(hù)住房市場(chǎng)秩序，避免因非理性、投資性甚至投機(jī)性買(mǎi)房，破壞住房市場(chǎng)的正常供求關(guān)系。

在具體實(shí)施措施上，應(yīng)建立有效的調(diào)控體系：一是?；?。對(duì)于滿足基本需求的購(gòu)房，給予金融、稅收等優(yōu)惠保障政策。二是控多占。對(duì)于超出基本需求的購(gòu)房，采取提高首付比例、貸款利率、交易稅率及開(kāi)征房產(chǎn)稅等手段予以抑制。三是減空置。對(duì)于閑置的住房，鼓勵(lì)其面向社會(huì)出租，對(duì)于空置的住房，征收空置稅，減少資源浪費(fèi)。四是抑投資。對(duì)于投資性購(gòu)房，通過(guò)收取交易稅、所得稅予以抑制。五是打投機(jī)。對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房，通過(guò)大幅度提高交易稅率予以打擊。

在住房保障上，要進(jìn)一步完善法律制度，形成切實(shí)可行的長(zhǎng)效機(jī)制。鑒于住房的特殊性、市場(chǎng)的復(fù)雜性、利益的重要性，單靠“零打碎敲”的行政手段，是無(wú)法從根本上解決房?jī)r(jià)調(diào)控難題的，所以迫切需要完善以下基礎(chǔ)性法律制度：一是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記改革，加快建立全國(guó)統(tǒng)一住房數(shù)據(jù)庫(kù)，搞清楚“誰(shuí)有多少房子”、“空置了多少房子”等問(wèn)題；二是深化財(cái)稅改革，重點(diǎn)完善住房持有環(huán)節(jié)的稅收制度設(shè)計(jì)；三是加快建立公民個(gè)人收入賬戶制度，對(duì)包括房產(chǎn)在內(nèi)的公民個(gè)人資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)有效監(jiān)管，為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅征收奠定基礎(chǔ)；四是修訂和完善繼承法等法律法規(guī)，開(kāi)征贈(zèng)與稅、遺產(chǎn)稅等，完善公民個(gè)人和家庭財(cái)產(chǎn)管理制度，引導(dǎo)合理、有序的住房消費(fèi)。

通過(guò)調(diào)整和優(yōu)化實(shí)現(xiàn)樓市動(dòng)態(tài)均衡

“兩會(huì)”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)定調(diào)如何，關(guān)系到未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向和企業(yè)的布局與策略。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的定調(diào)，2月28日習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上強(qiáng)調(diào)，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，緊緊把握“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，深入研究短期和長(zhǎng)期相結(jié)合的長(zhǎng)效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排，要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，要調(diào)整和優(yōu)化中長(zhǎng)期供給體系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)均衡。

習(xí)近平總書(shū)記的講話中有幾個(gè)關(guān)鍵詞：一是“長(zhǎng)效機(jī)制”；二是“長(zhǎng)短結(jié)合”；三是“中長(zhǎng)期供給”；四是“動(dòng)態(tài)均衡”。這是真正的市場(chǎng)化供給側(cè)改革的思路，從中可以看到，短期化“限”字打頭的政策組合正在讓位于對(duì)長(zhǎng)效機(jī)制的追求，以供應(yīng)來(lái)保持房地產(chǎn)市場(chǎng)“動(dòng)態(tài)均衡”的供應(yīng)端調(diào)控成了政策重點(diǎn)。在這種思路下，把控房地產(chǎn)市場(chǎng)最關(guān)鍵的“錢(qián)”和“地”的供給側(cè)的兩大主管部門(mén)，都提出了精細(xì)化的“分類(lèi)調(diào)控”思路。

銀監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清表示，“既不愿看到巨大泡沫，也不愿看到巨大波動(dòng)和下降”。由此可以預(yù)期，在個(gè)人房貸和開(kāi)發(fā)貸方面，中央將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的波動(dòng)，在量上進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，既不會(huì)大水漫灌，也不會(huì)因資金供應(yīng)的短缺而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格斷崖式下跌。因此，在“分類(lèi)調(diào)控”的思路之下，根據(jù)不同城市不同的市場(chǎng)狀況，各地購(gòu)房首付和利率的差別將會(huì)進(jìn)一步拉開(kāi)。

國(guó)土資源部的“分類(lèi)調(diào)控”提出：對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例；去庫(kù)存壓力大的城市則減少和暫停住宅用地供應(yīng)。同時(shí)，將在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)進(jìn)一步落實(shí)“人地掛鉤”機(jī)制，這無(wú)疑是“精準(zhǔn)供地”的供給側(cè)改革的一個(gè)突破性思路。在這種動(dòng)態(tài)平衡的機(jī)制下，土地供應(yīng)也將進(jìn)一步與城市人口和經(jīng)濟(jì)地位相適應(yīng)，有望逐漸破解土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)旱澇不均的難題，市場(chǎng)的波動(dòng)也會(huì)因此逐漸被熨平。

國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，今后將探索房地產(chǎn)多元化供地機(jī)制，鼓勵(lì)原國(guó)有建設(shè)用地使用單位依法轉(zhuǎn)讓土地用于住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，允許企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)政策性住房。這一改革舉措，對(duì)于緩解一線城市土地供應(yīng)緊張的局面將起到積極作用。在土地供應(yīng)和貨幣閘門(mén)方面，利用“中長(zhǎng)期供給”和“動(dòng)態(tài)均衡”的思維，控制住這兩個(gè)重要關(guān)口，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定就不難實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)和政策走向也會(huì)有穩(wěn)定的預(yù)期?；诖?，我們期待“兩會(huì)”確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策思路，能夠進(jìn)一步引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸健康發(fā)展的軌道。