文/穆子俐

試析調(diào)控樓市政策工具的作用機(jī)理

文/穆子俐

我國樓市是一個受政策影響非常大的市場，幾十年來始終受到宏觀政策的調(diào)控，這是因為在全球經(jīng)濟(jì)和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)等要素的影響下，樓市在發(fā)展過程中出現(xiàn)不少不均衡現(xiàn)象，即供給與需求失衡、供給與市場結(jié)構(gòu)脫節(jié)、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國民經(jīng)濟(jì)失調(diào)等問題。由于市場功能有先天性缺陷，經(jīng)常會出現(xiàn)“市場失靈”的問題，所以，發(fā)揮政府作用予以宏觀調(diào)控十分必要。一般說來，政府將計劃、財政、金融作為宏觀調(diào)控體系的三大支柱，而樓市調(diào)控的政策工具主要有三大項：貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策。本文試析這些政策的作用機(jī)理，目的是為建立房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長效機(jī)制理清脈絡(luò)。

一、 貨幣政策的作用機(jī)理

金融作為宏觀調(diào)控的重要手段，主要是通過運(yùn)用貨幣政策來發(fā)揮其特有的功能。貨幣政策是國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的重要組成部分。貨幣政策調(diào)節(jié)的對象是全社會貨幣供應(yīng)量，即在某一個時點(diǎn)上承擔(dān)流通和支付職能的貨幣總額。我國貨幣政策的最終目標(biāo)是：保持貨幣穩(wěn)定，防止通貨膨脹和通貨緊縮，并以此促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。造成通貨膨脹或通貨緊縮的原因是多種多樣的，但以貨幣現(xiàn)象來看，一般都與貨幣供應(yīng)量過多、需求過旺或貨幣供應(yīng)量過少、需求不足有直接的關(guān)系。

貨幣政策的調(diào)控工具主要分兩類：一類是一般性金融工具，主要是法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率、公開市場業(yè)務(wù)以及利率政策；另一類是特殊金融工具，主要指專門調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融而使用的金融工具，例如房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費(fèi)信用控制。運(yùn)用貨幣政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，其實質(zhì)是將房地產(chǎn)市場的實物供求調(diào)控轉(zhuǎn)為資金供求調(diào)控，主要包括兩個方面：一是控制貨幣發(fā)行量，保持幣值穩(wěn)定，以便貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；二是調(diào)控用于房地產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的貨幣信貸總量、結(jié)構(gòu)和質(zhì)量。調(diào)控的基本形式有兩種：一是直接調(diào)控，即以行政命令，由央行直接干預(yù)房地產(chǎn)信用的信貸限額、信貸結(jié)構(gòu)和信貸條件。例如：日前，針對近期房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，央行下發(fā)《中國人民銀行辦公廳關(guān)于做好2017年信貸政策工作的意見》，要求各級銀行適度調(diào)整房貸，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，合理控制房貸比和增速等。今年的政府工作報告在去杠桿的背景下，為遏制熱點(diǎn)城市房價過快上漲，對信貸總量進(jìn)行了控制，將廣義貨幣（M2）和社會融資規(guī)模增速分別由此前的13%下降至12%。二是間接調(diào)控，主要通過利率政策、法定存款準(zhǔn)備金率、再貼現(xiàn)率和公開市場業(yè)務(wù)等工具調(diào)節(jié)貨幣供應(yīng)量，達(dá)到調(diào)控的目的。在這些政策工具中，利率政策對房地產(chǎn)市場的影響尤其明顯。比較2009年和2016年的房地產(chǎn)市場可以看到，在居民收入沒有明顯變化的情況下，利率水平下降會提升居民的住房支付能力，即短期內(nèi)持續(xù)的低利率使得居民可以獲得更多的貸款來購房，這是房價在短期內(nèi)漲幅較大的直接原因。而一旦低利率不能持續(xù)，利率在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅提高，同樣額度的貸款購房者的月供金額會大幅增加，由于收入在短期內(nèi)不可能大幅提高，利率的上升會造成可負(fù)擔(dān)的貸款總額的下降，即利率提高將會降低購房者的支付能力，房價的走向就會發(fā)生變化。對已有貸款的居民而言，利率提高帶來的月供的增加會顯著加大其還款壓力，甚至令其無法按時足額支付月供。這也是為什么在持續(xù)低利率后的快速升息會造成泡沫破裂、壞賬等情況，最終導(dǎo)致房價暴跌。

貨幣政策的這兩種調(diào)控方式必須有機(jī)結(jié)合起來使用，因為兩者各有所長但又各有自身的缺陷。直接調(diào)控雖然力度強(qiáng)，但靈活性較差，容易造成“一刀切”的弊端。間接調(diào)控則需要在具有專門房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的條件下使用，才能更具針對性和有效性。一般而言，前者通常針對房地產(chǎn)借貸總量進(jìn)行調(diào)控，后者則主要用于信貸結(jié)構(gòu)和信貸質(zhì)量方面的調(diào)控。

二、 財政政策的作用機(jī)理

財政政策是指一國政府為實現(xiàn)一定目標(biāo)而制定的財政工作基本方針、準(zhǔn)則和措施的總和，它是國家主要的宏觀經(jīng)濟(jì)政策之一。

財政政策對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控，主要體現(xiàn)在財政收支政策的兩個方面。一是財政收入政策，主要指房地產(chǎn)稅收政策。在現(xiàn)階段，主要通過調(diào)整稅種、稅率、附加和減免來影響房地產(chǎn)市場的供求狀況，在其他因素不變的情況下，稅費(fèi)水平的變化會引起房地產(chǎn)供應(yīng)量的變化，而不同類型的房地產(chǎn)稅費(fèi)水平的變化將導(dǎo)致房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)的變化。目前正在研究中的“房地產(chǎn)稅”的開征，一旦立法通過并組織實施，勢必將對我國房地產(chǎn)市場的供求狀況產(chǎn)生深刻的影響。

二是財政支出政策，政府的財政支出可以為房地產(chǎn)業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境，主要是通過財政支出數(shù)量和結(jié)構(gòu)的變動來影響房地產(chǎn)市場的供求結(jié)構(gòu)。例如政府通過轉(zhuǎn)移性支出，將財政資金以社會保障支出或補(bǔ)貼方式增加保障性住房建設(shè)和分配。財政支出政策目標(biāo)主要有以下三個方面：一是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格水平，避免價格的劇烈波動對國民經(jīng)濟(jì)造成破壞；二是實現(xiàn)社會公平分配，保持社會的穩(wěn)定；三是促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、產(chǎn)業(yè)政策的作用機(jī)理

產(chǎn)業(yè)政策是指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策體系，包括對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向和目標(biāo)的規(guī)劃，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的選擇和調(diào)整，以及產(chǎn)業(yè)促進(jìn)和限制等政策體系。產(chǎn)業(yè)政策是國家宏觀調(diào)控的主要手段，目的是保證國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實現(xiàn)和總供給與總需求的結(jié)構(gòu)性平衡。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)政策，是指政府通過對房地產(chǎn)業(yè)的定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策導(dǎo)向的或扶持或約束，來引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。其主要內(nèi)容是：科學(xué)確定并調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟(jì)中的比例及產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，包括房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)，以及物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)之間的層次結(jié)構(gòu)關(guān)系等，還包括房地產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)投資政策、房地產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策等。

產(chǎn)業(yè)政策的主要特點(diǎn)如下：一是隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展而演變；二是主要通過不斷調(diào)整結(jié)構(gòu)來讓資源合理流動，在流動中優(yōu)化配置，達(dá)到新的平衡；三是彌補(bǔ)市場功能的缺陷。房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策的特點(diǎn)同樣如此，即不斷發(fā)展演變、不斷調(diào)整完善，發(fā)揮政府作用來調(diào)控市場。擇要舉例：房地產(chǎn)業(yè)定位從新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而今轉(zhuǎn)變?yōu)槊裆a(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費(fèi)的一系列政策規(guī)則包括土地制度、生產(chǎn)交易和中介制度、房地產(chǎn)登記制度等，在實踐中逐步完善并形成法律體系；市場調(diào)控從粗放、單一手段向綜合手段和制度化發(fā)展，即逐步凝聚共識并將形成新的產(chǎn)業(yè)政策——準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財稅、土地、市場監(jiān)管等多策并舉，形成長遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。

通過對樓市調(diào)控三大政策工具的作用機(jī)理分析，可以作如下歸納：貨幣政策掌控著流動性的“總閘門”，提供著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和金融市場的“血液”。房地產(chǎn)市場泡沫出現(xiàn)與貨幣的流動性過于充裕導(dǎo)致的短期炒作有關(guān)。因此，為確保樓市穩(wěn)定發(fā)展，貨幣政策操作的關(guān)鍵如下：一是通過穩(wěn)健中性的貨幣政策把利率穩(wěn)定在適當(dāng)水平，保持流動性基本平穩(wěn)，創(chuàng)造穩(wěn)定的流動性環(huán)境；二是繼續(xù)穩(wěn)妥實施限貸政策，避免以過度釋放流動性來支撐按揭購房，保障住房的居住屬性。財政政策的功能在于促進(jìn)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)調(diào)整：一是提高資金使用效率，繼續(xù)加大對保障性住房和舊改的投入，加大對住房租賃市場的投入，促使機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展；二是積極推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，對短期內(nèi)購入、售出住房的炒作行為課以重稅，對物業(yè)持有階段征收房地產(chǎn)稅并適當(dāng)降低其他稅費(fèi)。產(chǎn)業(yè)政策主要是政府規(guī)范、指導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的政策，其中土地政策通過土地供應(yīng)調(diào)節(jié)住房的供需，對房價的漲跌有直接的抑揚(yáng)作用，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)將此作為基礎(chǔ)性工具?？偟膩碚f，三者是樓市調(diào)控的“左臂右膀”，在明確各自分工的同時 ，還必須互相協(xié)調(diào)，形成合力，而不是互相抵消。

（作者單位：上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會）