文/邵明浩

砥礪前行
——解讀政府工作報(bào)告中的房地產(chǎn)聲音

文/邵明浩

2017年3月，中國(guó)進(jìn)入“兩會(huì)”時(shí)間。

有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的話題，歷來(lái)是總理政府工作報(bào)告中受關(guān)注的熱點(diǎn)。每一年，外界都希望能從中看出新一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的端倪。那么，2017政府工作報(bào)告中，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域又有哪些真招、實(shí)招、硬招呢？

一、長(zhǎng)效機(jī)制方面：對(duì)二元化住房供應(yīng)體系作全面清晰的表述

【原文】以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。

【解讀】二元化住房體系的設(shè)計(jì)思路源于1998年“房改”時(shí)期對(duì)住房供應(yīng)的設(shè)計(jì)，即“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系”，著力發(fā)展“與中低收入家庭的承受能力相適應(yīng)”的經(jīng)濟(jì)適用房。具體來(lái)說(shuō)，就是低端政府托底，高端商品房作為補(bǔ)充。然而實(shí)際情況是，從1998年“房改”至2010年這長(zhǎng)達(dá)十余年的時(shí)間里，商品房一家獨(dú)大，成為住房供應(yīng)的絕對(duì)主力，而政府托底的保障房發(fā)展嚴(yán)重不足。

2011年，國(guó)家制定保障房建設(shè)計(jì)劃并將具體指標(biāo)層層落實(shí)下去，截至2016年，住房保障體系與市場(chǎng)住房體系已形成并駕齊驅(qū)之勢(shì)。目前保障房體系在支付承受能力上已經(jīng)形成了廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等多重供應(yīng)的格局。不少地方也在積極探索其他供給模式，比如早在2006年北京就推出了“限價(jià)商品房”，而上海在近年商品住宅地塊出讓中提出將開(kāi)發(fā)商自持15%用于配建住房租賃，也是對(duì)市場(chǎng)化住房體系作有益補(bǔ)充的一種嘗試。

從兩大住房供應(yīng)體系所涵蓋的階梯性的物業(yè)類(lèi)型來(lái)看，目前國(guó)內(nèi)的住房供應(yīng)體系已經(jīng)完整地建立起來(lái)了。

二、調(diào)控思路方面：因城施策

(一)一二線城市提高發(fā)展質(zhì)量【原文】加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調(diào)控，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、中介等行為。

【解讀】從2015－2016年的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)上漲壓力大的基本上都是人口流入較快的一線城市和強(qiáng)二線城市。而對(duì)這些城市來(lái)說(shuō)，增加住宅用地供應(yīng)是一件非常困難的事情。

1.城市開(kāi)發(fā)邊界劃定，土地增加空間有限。以上海為例，早在數(shù)年前就已經(jīng)鎖定了上海城市建設(shè)用地的終極規(guī)模上限為3226平方公里，而2020年的上限則只有3185平方公里，目前已使用量非常接近這一數(shù)字，新增住宅用地空間非常有限。

2.城市規(guī)劃指標(biāo)要求對(duì)各類(lèi)用地供應(yīng)指標(biāo)有所限制。由于住宅用地供應(yīng)后需要進(jìn)行商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套用地的供應(yīng)，任何住宅用地供應(yīng)的增加都會(huì)引起牽一發(fā)而動(dòng)全身的效應(yīng)，使原本就非常緊張的土地新增量和用地指標(biāo)更加緊張。

為了解決土地供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的矛盾，不少城市都將目光鎖定在了存量用地方面。如深圳對(duì)城市更新各種政策的大膽嘗試、上海對(duì)工業(yè)用地和不同類(lèi)型用地實(shí)施不同策略，均反映出一線城市和強(qiáng)二線城市的城市發(fā)展要提高用地質(zhì)量的內(nèi)在需求。

不僅如此，政府工作報(bào)告還提出了“統(tǒng)籌城市地上地下建設(shè)，再開(kāi)工建設(shè)城市地下綜合管廊2000公里以上，啟動(dòng)消除城區(qū)重點(diǎn)易澇區(qū)段三年行動(dòng)，推進(jìn)海綿城市建設(shè)，使城市既有‘面子’，更有‘里子’”。這對(duì)于彌補(bǔ)一二線城市的新增建設(shè)用地不足作用很大。而地下綜合管廊是地下建設(shè)的重要組成部分，地下綜合管廊，是將各類(lèi)公用管線（例如電力、電信、燃?xì)?、熱力、給水、排水等），從原本各自單獨(dú)埋設(shè)，轉(zhuǎn)變?yōu)榻y(tǒng)一收納至同一個(gè)地下空間范圍內(nèi)。這對(duì)于城市綜合管理質(zhì)量和效率的提升意義重大。

海綿城市的建設(shè)，其根本含義是一個(gè)城市的雨洪管理系統(tǒng)建設(shè)，它體現(xiàn)出一個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的運(yùn)行和維護(hù)水平，是一個(gè)城市吸引投資創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的最基礎(chǔ)的物質(zhì)保障，也是城市綜合管理能力的一個(gè)標(biāo)簽。

（二）三四線城市多種方式去庫(kù)存

【原文】支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得積極成效。

【解讀】從2016年的數(shù)據(jù)來(lái)看，2016年10月21日，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《9月宏觀經(jīng)濟(jì)月度數(shù)據(jù)分析報(bào)告》顯示：2016年1-7月，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存水平比2015年底累計(jì)減少約471萬(wàn)平方米，而十大城市庫(kù)存水平累計(jì)減少約1509萬(wàn)平方米，這說(shuō)明十大城市以外的其他城市庫(kù)存水平增加了1038萬(wàn)平方米。2016年下半年至今，隨著全國(guó)層面信貸的收縮和一二線城市限購(gòu)限貸政策的升級(jí)，三四線城市去庫(kù)存的狀況依然沒(méi)有好轉(zhuǎn)。那么影響三四線城市去庫(kù)存的主要原因是什么？從需求端來(lái)看，由于這些城市外來(lái)流動(dòng)人口較少，過(guò)去數(shù)年間諸多開(kāi)發(fā)商在三四線城市已建造了大量住宅，造成本地市民自住需求與供應(yīng)之間存在著數(shù)量級(jí)的差異。同時(shí)，不少地區(qū)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期穩(wěn)定甚至下跌，抑制了本地市民使自身財(cái)富保值增值的投資購(gòu)房需求。所以?xún)H靠本地市民，消化庫(kù)存的任務(wù)無(wú)法完成，這也是中央大力倡導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房的初衷。

早在2014年7月24日，國(guó)務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)戶(hù)籍制度改革的意見(jiàn)》就提出了全面放開(kāi)建制鎮(zhèn)和小城市落戶(hù)限制、有序放開(kāi)中等城市落戶(hù)限制、合理確定大城市落戶(hù)條件、嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模的戶(hù)籍改革政策。2015年有28個(gè)省市推動(dòng)了戶(hù)籍改革，可以說(shuō)戶(hù)籍這一將農(nóng)民約束在農(nóng)村土地上的枷鎖已經(jīng)逐漸打開(kāi)。

進(jìn)城農(nóng)民工長(zhǎng)期在城市生活需要有一份長(zhǎng)期穩(wěn)定的工作，所以如何解決進(jìn)城農(nóng)民工的工作崗位問(wèn)題是房地產(chǎn)去庫(kù)存的當(dāng)務(wù)之急。

2016年10月14日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、財(cái)政部決定在全國(guó)范圍開(kāi)展特色小鎮(zhèn)培育工作，明確提出，到2020年，培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的休閑旅游、商貿(mào)物流、現(xiàn)代制造、教育科技、傳統(tǒng)文化、美麗宜居等特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)將引進(jìn)產(chǎn)業(yè)（特別是旅游產(chǎn)業(yè)）、增加就業(yè)崗位與房地產(chǎn)去庫(kù)存結(jié)合起來(lái)。相較于大規(guī)模新城所需的長(zhǎng)期多產(chǎn)業(yè)支撐，特色小鎮(zhèn)由于精而小，更便于管理，是解決農(nóng)民工進(jìn)城工作崗位問(wèn)題的又一重大嘗試。

三、調(diào)控主體方面：中央地方分工明確

【原文】堅(jiān)持住房的居住屬性，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，加快建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

【解讀】中央政府負(fù)責(zé)全國(guó)統(tǒng)一的貨幣、財(cái)政、稅收等政策，但由于東中西部發(fā)展的不均衡，不可能用一劑“良藥”讓發(fā)展階段完全不同的各類(lèi)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于穩(wěn)定狀態(tài)。相比中央政府，地方政府無(wú)疑對(duì)其管理、服務(wù)的城市要熟悉得多，對(duì)于市場(chǎng)的需求、存在的問(wèn)題、該如何引導(dǎo)等問(wèn)題早已心知肚明，所以將房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的權(quán)力下放給地方政府，既體現(xiàn)了中央政府簡(jiǎn)政放權(quán)的大略方針，也是實(shí)事求是辦好事辦對(duì)事的必然要求。

當(dāng)然，有權(quán)力就應(yīng)該有責(zé)任。地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目標(biāo)只有一個(gè)，就是保持當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展。了解了這層意思，對(duì)不同級(jí)別的城市在同一時(shí)間段內(nèi)不同甚至相反的調(diào)控政策的出臺(tái)就不難理解了。展望2017年，一二線城市樓市政策持續(xù)收緊和三四線城市繼續(xù)鼓勵(lì)刺激市場(chǎng)去庫(kù)存或?qū)⒊蔀槌B(tài)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控方面，中央政府看重的是長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)。然而，冰凍三尺非一日之寒，搭建房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制依然任重道遠(yuǎn)！

四、城鄉(xiāng)一體化方面：釋放農(nóng)村財(cái)富

【原文】完善農(nóng)村土地“三權(quán)分置”辦法。

【解讀】所謂農(nóng)村土地“三權(quán)分置”，是將之前的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)行進(jìn)一步析權(quán)，分成承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，讓承包人保留承包權(quán)而允許將經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)出去。這種設(shè)計(jì)是基于對(duì)以下幾方面需求的考慮：

1.生產(chǎn)力發(fā)展的需求。生產(chǎn)力決定生產(chǎn)方式。當(dāng)生產(chǎn)力處于較低水平時(shí)，以家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制為核心的生產(chǎn)方式極大地促進(jìn)了生產(chǎn)力的發(fā)展。而隨著生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，這種分散化、碎片化的生產(chǎn)方式在部分地區(qū)對(duì)生產(chǎn)力的阻礙作用開(kāi)始顯現(xiàn)出來(lái)。應(yīng)該用一種更先進(jìn)的生產(chǎn)方式來(lái)促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力的再次提高。

2.農(nóng)村大發(fā)展的需求。長(zhǎng)期以來(lái)，中國(guó)存在著明顯的城鄉(xiāng)發(fā)展差異。進(jìn)入21世紀(jì)，中國(guó)在工業(yè)和城市的發(fā)展方面取得了舉世矚目的成績(jī)，而未來(lái)中國(guó)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)主要在農(nóng)村。城市通過(guò)土地撬動(dòng)財(cái)富，農(nóng)村可以部分地復(fù)制城市的發(fā)展模式。特別是經(jīng)過(guò)數(shù)十年的積累，農(nóng)民也擁有了以權(quán)利為主要存在形式的各種財(cái)富。只要引入市場(chǎng)化的定價(jià)機(jī)制，農(nóng)村的財(cái)富也將逐步爆發(fā)出來(lái)。

3.農(nóng)民進(jìn)城去庫(kù)存的需求。從財(cái)產(chǎn)的構(gòu)成來(lái)看，農(nóng)民在農(nóng)村積累的各種權(quán)利財(cái)富是農(nóng)民城市買(mǎi)房的最重要也是最主要的資金來(lái)源。通過(guò)釋放農(nóng)村財(cái)富，農(nóng)民的整體生活獲得感將會(huì)得到大幅提升。隨著農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房“羊群效應(yīng)”的形成，三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存與城鎮(zhèn)化推進(jìn)將同步完成。

與2016年“兩會(huì)”政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的著墨頗多有所不同，2017年的政府工作報(bào)告與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的內(nèi)容不足300字，涉及的內(nèi)容也多以延續(xù)去年的方向目標(biāo)為主，少有新名詞、新提法。2017年的政府工作報(bào)告下調(diào)了經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，表明政府著眼中長(zhǎng)期更好地增長(zhǎng)的用意，彰顯了政府不再走單單依靠地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的老路，而是依靠減稅放權(quán)激活企業(yè)活力來(lái)提高經(jīng)濟(jì)效率。

（作者單位:上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司）