文/本刊評論員

多策并舉，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡

文/本刊評論員

通過采取一系列市場調控措施，一線城市和部分熱點城市房價快速上漲的勢頭得到了有效遏制，這些城市的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出趨于平穩(wěn)的跡象。但是，應該清醒地認識到，這種趨穩(wěn)態(tài)勢得益于較為嚴厲的行政措施。當前市場運行實踐中的一些現(xiàn)象也表明，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展將是一項長期且艱巨的任務。首先，市場預期并未發(fā)生根本逆轉。不少市場主體認為,熱點城市房價仍處于上升周期，當前的調控措施只是限制了一部分需求，并沒有改變支撐房價上漲的關鍵因素。其次，一些二三線城市的房價漲幅近期有所增大。盡管其中一些城市已及時采取了相關調控措施，但一些市場主體認為房價上漲仍將延續(xù)“此起彼伏”局面。再次，市場的不確定性有所增強。一些市場主體擔心，如果熱點城市的房價再出現(xiàn)上漲，這些城市將會出臺更加嚴厲的調控措施，所以在安排生產(chǎn)或消費方面都將面臨較大不確定性。

當前一段時期是房地產(chǎn)市場調控的關鍵時期，因為已有政策的效應會逐漸減弱，市場主體之間的博弈會有所強化，而各種影響因素的相互作用會更加微妙。從經(jīng)濟學語境看，當前的市場狀態(tài)是一種“不穩(wěn)定的均衡”。在這種狀態(tài)下，會出現(xiàn)一些與穩(wěn)定均衡相背離的現(xiàn)象，比如價格上升，供應卻不增反減，而需求則不減反增。

這種不穩(wěn)定均衡狀態(tài)出現(xiàn)的原因，雖然與房地產(chǎn)市場的某些特點有關，但更主要的還在于調控政策與市場預期之間的互動。比如，一些市場主體預期調控政策不會長期維持，并且認為熱點城市的房價仍處于上升周期，因而只要能緩解融資問題，就可以選擇推遲供應的策略，這就會催生供給側的“價升量減”現(xiàn)象。同樣，如果一部分潛在購房者有相似的預期，只要解決購房資格和融資問題，就可以選擇入市購買的策略，于是會形成需求側的“價升需求增加”的現(xiàn)象。

這種狀態(tài)對房地產(chǎn)市場調控提出了較大挑戰(zhàn)，因為容易陷入“一放就亂、一管就死”的窘境。出現(xiàn)這種局面，不僅不利于市場平穩(wěn)，而且不利于民生保障和經(jīng)濟社會發(fā)展。為此，需要在深刻領會中央近期有關房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要精神的基礎上，通過多種舉措，努力使房地產(chǎn)市場從不穩(wěn)定均衡邁向動態(tài)均衡。

首先，長期與短期相結合。將建立健全基礎性制度和長效機制與完善當前的調控政策相結合，增強政策與制度的延續(xù)性和體系性，提升市場預期的穩(wěn)定性。尤其要深入推進一些關鍵領域的改革，比如土地制度、財稅制度和住房保障制度等。其次，供給與需求相結合。既要調整和優(yōu)化住房供給體系，提高住房供應的有效性，又要引導住房需求，增強對合理需求的支持力度。只有同時從供給側和需求側發(fā)力，才有可能實現(xiàn)動態(tài)均衡。再次，管制與規(guī)制相結合。既要通過一攬子政策組合，抑制投資投機需求，增加有效供應，又要強化經(jīng)濟和法律手段，讓市場發(fā)揮自我調節(jié)作用。

“海日生殘夜，江春入舊年?！眲討B(tài)均衡是在發(fā)展變遷過程中實現(xiàn)的相對均衡。當前的市場狀態(tài)是前一個周期相應政策和市場表現(xiàn)的結果，又是下一個周期市場預期和相關政策的原因。因此，房地產(chǎn)市場調控應努力實現(xiàn)動態(tài)均衡，而不是靜態(tài)均衡或不穩(wěn)定均衡。