高靜

摘 要：隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和財(cái)稅改革的深入，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期，這種轉(zhuǎn)型是多方面的其中最為關(guān)鍵的就是與財(cái)務(wù)管理相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型，這種轉(zhuǎn)型涉及到了土地成本、現(xiàn)金流量、庫(kù)存壓力、融資多個(gè)方面，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的重要財(cái)務(wù)影響因素進(jìn)行深入的分析從而促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠從以往的重資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式。

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn) 資產(chǎn)運(yùn)營(yíng) 轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)支柱型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)直接占GDP的比重高達(dá)6%由此可見(jiàn)其對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性。隨著我國(guó)營(yíng)改增的稅務(wù)政策調(diào)整以及公允價(jià)值計(jì)量模式的推行使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨著一場(chǎng)比變革，其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正在逐漸轉(zhuǎn)換由原本的中資產(chǎn)模式走向輕資產(chǎn)模式，這種模式的轉(zhuǎn)變與財(cái)務(wù)管理是息息相關(guān)的，因此我們必須對(duì)財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型進(jìn)行深入的分析從而找到影響其轉(zhuǎn)型的各類(lèi)因素，今天筆者就和大家來(lái)談一談關(guān)于財(cái)務(wù)管理的房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的相關(guān)話題。

一、資產(chǎn)模式概述

（一）重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式就是指在企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)當(dāng)中資產(chǎn)負(fù)債中其固定的投資比例較高的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，這種資產(chǎn)結(jié)構(gòu)如果放在產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻高、市場(chǎng)需求量大供給小于需求且競(jìng)爭(zhēng)壓力不大的情況下哎是非常容易盈利的，但是如果市場(chǎng)是處于飽和狀態(tài)的，從而使得供大于求那么總資產(chǎn)模式下其大量的固定資產(chǎn)投入就回是的其資金無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)進(jìn)行回籠，使得其現(xiàn)現(xiàn)金流極具縮小最終十分容易造成資金鏈斷裂。

（二）輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

輕資產(chǎn)模式是一種較為新型的資產(chǎn)模式，其整個(gè)資產(chǎn)就誒夠的當(dāng)中流動(dòng)現(xiàn)金和交易性金融資產(chǎn)所占的比重大大增加，而相對(duì)的固定投資的比例會(huì)大幅度縮減，其更重視于產(chǎn)品研發(fā)、品牌宣傳、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)發(fā)和用戶(hù)體驗(yàn)等方面。輕資產(chǎn)所強(qiáng)調(diào)的是對(duì)企業(yè)品牌和企業(yè)運(yùn)營(yíng)能力的增強(qiáng)，利用杠桿效應(yīng)原理，以最少的資金來(lái)獲得最多的資源，從而使得固定資本的投入U(xiǎn)降低，增加對(duì)知識(shí)產(chǎn)權(quán)、品牌、客戶(hù)資源和運(yùn)營(yíng)的投入。

二、影響房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的主要因素

（一）土地成本因素

我國(guó)是一個(gè)人口大國(guó)所以土地資源顯得相對(duì)珍貴很多，這一點(diǎn)尤其在人口較為稠密的一線城市顯得更加突出。近些年來(lái)我國(guó)的土地價(jià)格正在節(jié)節(jié)攀升并且政府也加大了對(duì)于土地資源的管控這些因素都是的土地的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于土地的供給量二者之間成出現(xiàn)了嚴(yán)重地不平衡現(xiàn)象。土地成本的大幅度上升一方面必然會(huì)造成開(kāi)發(fā)商拿地難度和拿地價(jià)格明顯增高從而使得其開(kāi)發(fā)成本大幅度增加。另一方面隨著土地價(jià)格的快速上升使得開(kāi)發(fā)商已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)的土地價(jià)格變得越來(lái)越高其享受到的土地紅利也會(huì)因此增加，最終使得其固定資產(chǎn)的價(jià)值有所增值。因此土地成本因素對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言可謂是愛(ài)恨摻雜的，房地產(chǎn)企業(yè)必須權(quán)衡好土地增值的幅度與財(cái)務(wù)費(fèi)用之間的關(guān)系，如今房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已然過(guò)去，土地價(jià)格的增長(zhǎng)幅度已經(jīng)不再是以往那種以倍數(shù)增值的年代，這就使得如今很多房地產(chǎn)企業(yè)其資金成本極速增加而財(cái)務(wù)費(fèi)用也越來(lái)越高，導(dǎo)致其投入到土地當(dāng)中的資金過(guò)多，其現(xiàn)金流量過(guò)少很可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。

（二）樓盤(pán)庫(kù)存壓力因素

近些年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在一個(gè)較為低迷的狀態(tài)下，其庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升，樓盤(pán)庫(kù)存對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的資金占用是十分嚴(yán)重的，房地產(chǎn)企業(yè)的高投入?yún)s無(wú)法得到迅速的資金回籠甚至?xí)捎谶@種資金無(wú)法回籠造成房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法償還銀行貸款引發(fā)一連串的財(cái)務(wù)危機(jī)，盡管今年我國(guó)提出了銷(xiāo)庫(kù)存的國(guó)家戰(zhàn)略但是庫(kù)存量依舊十分龐大，這對(duì)于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型而言也是一個(gè)巨大的威脅。

（三）現(xiàn)金流因素

房地產(chǎn)行業(yè)屬于一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，并且其資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期較長(zhǎng)通常需要3年以上的時(shí)間才能夠進(jìn)行一次資金回籠，而在項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中是需要持續(xù)投入的，任意一筆資金無(wú)法到位都可能使得整個(gè)企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的成功案例

凱德集團(tuán)絲毫東南亞最大的房地產(chǎn)企業(yè)，其目前已經(jīng)成功的進(jìn)行了轉(zhuǎn)型，由原本的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（重資產(chǎn)結(jié)構(gòu)）轉(zhuǎn)換為了房地產(chǎn)投資企業(yè)（輕資產(chǎn)機(jī)構(gòu)），在其轉(zhuǎn)型過(guò)程中同樣受到了各類(lèi)因素的影響，但是凱德通過(guò)拍賣(mài)非核心業(yè)務(wù)和資產(chǎn)來(lái)彌補(bǔ)核心資產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，成功地進(jìn)行了轉(zhuǎn)型。在轉(zhuǎn)型期間也遭遇過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)下降的情況，但是其堅(jiān)定地從原本的香港模式轉(zhuǎn)為美國(guó)模式，在房地產(chǎn)土地價(jià)格較低時(shí)買(mǎi)入土地進(jìn)行儲(chǔ)備，再在房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖趨于繁榮是賣(mài)出土地，從而獲得差價(jià)進(jìn)行盈利，這樣的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式使得凱德的利潤(rùn)回報(bào)大大提升，而財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)卻大大降低。

四、結(jié)束語(yǔ)

對(duì)于我國(guó)而言房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型已經(jīng)是一個(gè)勢(shì)在必行的趨勢(shì)，我們必須對(duì)影響其轉(zhuǎn)型的各類(lèi)因素進(jìn)行了解和控制，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能夠在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最低的情況下實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型。

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