金姬

在今年全國兩會“遏制熱點城市房價過快上漲”的主基調下，中國房地產調控全面升級，遇漲即調。

在大家的印象中，從來沒有哪個月份，像2017年3月這樣密集出臺樓市調控政策——截至3月26日，全國已有20多個城市發(fā)布新的樓市調控政策，而這一切距離2016年3月25日上海因出臺嚴厲調控政策登上最嚴調控城市的位置還不到一年時間。

據中原地產統(tǒng)計，如果從2016年“9·30”政策揭開調控序幕開始算的話，那么全國已有超過40個城市出臺了多達120余次對房地產收緊的調控措施。

可以肯定的是，在今年全國兩會“遏制熱點城市房價過快上漲”的主基調下，中國房地產調控全面升級，遇漲即調。而這種“打補丁”的樓市調控還將持續(xù)。

貧困縣也被調控了

3月以來，包括北京、廣州、佛山、中山、東莞、廈門、鎮(zhèn)江、成都、滄州、句容、嘉興、長沙、廊坊等城市開始新一輪樓市調控。讓小伙伴們看不懂的是，連國家級貧困縣安徽臨泉縣都開始限價了。

3月22日，國家級貧困縣安徽省阜陽市臨泉縣發(fā)布一份“限房價”“控地價”的調控新政。

臨泉縣位于安徽省西北部，隸屬阜陽市管轄，周邊分別與豫皖兩省9個縣市區(qū)接壤，是國家級貧困縣，臨泉貧困人口占了全省的五分之一。此前臨泉縣房價出現較大幅度上漲。2月，臨泉縣房地產市場監(jiān)測數據顯示，2017年2月份商品房銷售均價6143元/平方米，與2016年2月同比增幅28%，其中：商業(yè)均價10358元/平方米，住宅均價5709元/平方米。

為什么臨泉的樓市也開始火了？易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，臨泉此前受制于交通區(qū)位等影響，房地產市場并不熱。而規(guī)劃中的鄭州阜陽合肥高鐵增設了臨泉高鐵站，使得臨泉的投資價值上升。這類城市出臺限價政策，看似意外，實則體現了當前部分中小城市也面臨房價上漲和炒作的現象。

因此，新政規(guī)定，全縣毛坯房均價控制在每平方米5200元以內，精裝房均價控制在每平方米6000元以內。臨泉政府對出讓宗地制定出讓底價的同時，擬定單宗土地出讓畝均最高限定價?，F場拍賣或現場競價達到最高限定價之后，由“搖號”決定土地歸屬。

假離婚也不好使了

北京打響了三月樓市調控的第一槍，并在短短10天內出臺了9項樓市新政，涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區(qū)房、學位劃分……幾乎斷絕了所有炒房的可能。

經過本輪調控，“認房認貸”成為北上廣深4個一線城市標配舉措，僅在貸款結清情況的劃分、最低首付比例的設定上各地略有差異。

北京“認房又認貸”的政策力度超過上海、深圳、廣州，限購限貸力度全國居首——居民家庭名下在北京有一套住房，或者在北京無住房但有商貸、公積金貸款記錄的，無論是否還清，再次在北京購房的均需按二套房政策執(zhí)行；普通自住房最低首付比例提高至60%，非普通自住房提高至80%，同時降低住房貸款期限，將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

值得注意的是，北京還對非京籍購房漏洞和假離婚購房等行為及時更新政策。3月24日，央行營管部等聯合發(fā)布的《關于北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知》明確，離婚一年以內的房貸申請人，各商業(yè)銀行應參照二套房信貸政策執(zhí)行。

北京市政府解釋，出臺這一措施的原因是：“據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業(yè)銀行住房信貸風險”。

過去，限購等政策收緊之時，多地曾出現夫妻為買房而辦理離婚的現象。但是，假離婚最后弄假成真的案例也屢見報端，不少人最后“人房兩失”。如今在北京，想通過假離婚購房、享受首套房信貸優(yōu)惠的方法不好用了。

商住房都限購了

3月26日晚間，北京又發(fā)布了一道樓市調控新政：明確規(guī)定商辦類項目不得作為居住使用，新建項目不得出售給個人，二手項目出售給個人時需滿足名下無房且在北京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。由此，北京成為首個停止向個人出售商辦類項目的城市。

“商住房”其實是開發(fā)商創(chuàng)造出來的一個名詞，是指一些商業(yè)或辦公等立項的項目，被開發(fā)商改變規(guī)劃，冠以不限購的商改住名義賣給購房者。其實，商住房的房本還是標明“商業(yè)、辦公”，開發(fā)商這種行為從政策層面是不允許的，屬于違規(guī)行為。

2015年，北京商辦類用房價格每平方米為2.64萬元，到了2017年前兩個月，商住房均價已經達到每平方米4.54萬元。而當本輪調控剛開始的3月17日，北京市商住房單日成交量創(chuàng)歷史新高。這直接引發(fā)監(jiān)管層對調控的加碼。

北京不是第一個處理商住房的城市，上海早在2017年1月就暫停網上簽約的148個類住宅項目。而“類住宅”就是“商住房”。據悉，天津、合肥、南京等城市早已開展整治“商改住”項目，下一步深圳和廣州也會跟上。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，包括北京商改住限購、上海類住宅整治等等在內的各地類住宅政策的出臺，在于防止住宅調控后房企將目標轉向類住宅市場，進一步推升商辦用地價格過快上漲。因為商辦用地涉及產業(yè)和經濟，政府不想商辦價格上漲影響產業(yè)和經濟。

有人將此輪房地產調控政策概括為三句話：剛需買得起，換房需謹慎，炒房不劃算。整體上看，各地政策均緊緊圍繞“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位制定，用管住“炒”，來保障“住”。從策略上，和前兩輪樓市調控不同，此次中央并未制定一刀切的統(tǒng)一政策，調控基本實行“一城一策”，各地視自身市場情況確定調控政策的自主性加強，政策正朝著精確化管控導向發(fā)展。