■ 馬智利 周 利

重慶市房地產(chǎn)供給側(cè)的改革路徑

■ 馬智利 周 利

重慶市作為西部地區(qū)唯一的直轄市GDP增速連續(xù)兩年全國(guó)第一，全市常住人口不斷增加，但住房?jī)r(jià)格卻保持相對(duì)的穩(wěn)定，這和重慶市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控是分不開(kāi)的。本文通過(guò)分析重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給策略，揭示出重慶市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定的原因，并對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)制度改革提出了建議。

一、重慶市的房?jī)r(jià)

2015年以來(lái)，全國(guó)大中城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較大幅度的上漲，10月上海市新房?jī)r(jià)格同比上漲27.5%，南京市新房?jī)r(jià)格同比上漲34.93%，武漢市新房?jī)r(jià)格同比上漲24.54%，重慶市作為GDP經(jīng)濟(jì)增速最快的城市房?jī)r(jià)卻始終保持穩(wěn)定。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2010年至2015年，重慶市GDP上漲了98%，人均GDP上漲了55%，房?jī)r(jià)卻只上漲了12%。2016年重慶市10月份新房均價(jià)為7385元/m2，甚至低于昆明市新房均價(jià)7919/m2。

數(shù)據(jù)來(lái)源:搜房網(wǎng)

二、重慶市房地產(chǎn)的供給側(cè)調(diào)控

（一）房產(chǎn)稅

重慶市從2011年開(kāi)始對(duì)主城九個(gè)行政區(qū)征收房產(chǎn)稅，征稅對(duì)象為擁有獨(dú)棟商品住宅和新購(gòu)高檔住房的個(gè)人以及在重慶市的無(wú)戶籍、無(wú)企業(yè)、無(wú)工作的個(gè)人新購(gòu)的第二套（含）以上的普通住房。其中獨(dú)棟商品住宅是指房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中在國(guó)有土地上依法修建的獨(dú)立、單棟且與相鄰房屋無(wú)共墻、無(wú)連接的成套住宅。高檔住房是指建筑面積交易單價(jià)達(dá)到上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)2倍（含）以上的住房。征收的稅率從0.5%到1.2%不等。

對(duì)重慶市主城九個(gè)行政區(qū)樓盤的開(kāi)盤數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2005年至2010年共開(kāi)盤30956個(gè)樓盤，其中小戶型21380個(gè)，中戶型6031個(gè)，大戶型3545個(gè)。2011年至2013年共開(kāi)盤192186個(gè)樓盤，其中小戶型146907個(gè)，中戶型30687個(gè)，大戶型14594個(gè)。房產(chǎn)稅征收后的三年里重慶市中小型住房的供給比例比征收前五年里上升了3.86個(gè)百分點(diǎn)。考慮到2015年重慶市年人均生產(chǎn)總值為52321元，對(duì)住房的需求以中小戶型為主，住房供給結(jié)構(gòu)中大戶型比例的下降增強(qiáng)了住房供給對(duì)住房需求的匹配性，進(jìn)一步突出了房屋消費(fèi)而非投資的特點(diǎn)。

數(shù)據(jù)來(lái)源:搜房網(wǎng)

（二）地票制度

重慶市從2008年開(kāi)始實(shí)行的地票制度是一種將農(nóng)村建設(shè)用地減少與城市建設(shè)用地增加掛鉤的土地配置機(jī)制，由農(nóng)民自愿將閑置或利用率不高的農(nóng)村住宅復(fù)墾為耕地，經(jīng)政府驗(yàn)收后變?yōu)槌擎?zhèn)用地，拿到重慶農(nóng)村土地交易所掛牌出售，從而轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年5月上旬，重慶市農(nóng)村土地交易所已累計(jì)交易地票17.7萬(wàn)畝，價(jià)值達(dá)353.4億元。70%以上的地票來(lái)自于貧困落后的渝東部地區(qū)，這些地區(qū)離主城區(qū)較遠(yuǎn)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)落后，人口聚集能力低；而95%的地票則用在了新建的都市功能區(qū)和城市發(fā)展新區(qū)上，由于城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，這些地區(qū)接納了大量的農(nóng)村人口。地票的使用，使政府能夠合理開(kāi)發(fā)土地資源，做到“產(chǎn)業(yè)跟著功能區(qū)走，人跟著產(chǎn)業(yè)走”，既有序地推進(jìn)了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，也提高了住房需求與住房供給的匹配度，減小了房?jī)r(jià)上漲的壓力。

（三）公租房

公共住房系統(tǒng)在多個(gè)國(guó)家和地區(qū)對(duì)于解決住房困難，調(diào)控房?jī)r(jià)方面都起到過(guò)重要的作用。近年來(lái)重慶市面對(duì)著常住人口不斷上漲，住房需求不斷加大的壓力。對(duì)中下收入階層的市民而言住房困難的問(wèn)題日益突出。為減輕低端住房市場(chǎng)的壓力，避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，重慶市從2010年開(kāi)始修建公租房并計(jì)劃三年內(nèi)修建4000萬(wàn)平方米（其中住房占3600萬(wàn)平方米）。重慶市公共租賃住房保障對(duì)象針對(duì)的是年滿18歲且無(wú)力承擔(dān)普通商品房的申請(qǐng)者，具體是指在主城區(qū)工作的本市無(wú)住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭；大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來(lái)主城區(qū)工作的無(wú)住房人員和參加工作三年以內(nèi)的無(wú)住房的公務(wù)員。如果申請(qǐng)人的直系親屬已有保障性住房或有條件購(gòu)買其它住房時(shí)其公租房申請(qǐng)也不予受理。重慶市公共租賃房的房租不超過(guò)同等水平商品房的60%，在5年后可選擇購(gòu)買公租房。由于公租房是為解決社會(huì)中低收入階層住房困難的保障性住房，當(dāng)申請(qǐng)者不再符合公租房的申請(qǐng)條件時(shí)應(yīng)退回公共租賃住房。4000萬(wàn)平方米的公租房將惠及約60萬(wàn)住房困難的中低收入家庭，在“高端有市場(chǎng)，中端有支持，低端有保障”的指導(dǎo)思想下解決“夾心層”的住房困難。

數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局

（四）房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例

房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例是房地產(chǎn)供給側(cè)調(diào)控的重要參考指標(biāo)。固定資產(chǎn)投資主要由基建投資、工業(yè)投資與房地產(chǎn)投資三大塊組成，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例實(shí)際上從側(cè)面上反映了城鎮(zhèn)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與房地產(chǎn)供給政策之間的協(xié)調(diào)性。對(duì)中西部城市來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)投資過(guò)多短期內(nèi)也許會(huì)增加政府收入，但長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)導(dǎo)致投資環(huán)境惡化，影響城市的可持續(xù)發(fā)展。長(zhǎng)期以來(lái)重慶市將房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例控制在25%左右，這是由重慶市現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定的。重慶市根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)得出，當(dāng)房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例低于25%，房地產(chǎn)供給不足，而超過(guò)25%時(shí)又會(huì)出現(xiàn)供給過(guò)剩。2016年8月份重慶市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例為22.7%，遠(yuǎn)低于昆明、西安等其它西部城市。

三、結(jié)語(yǔ)

（一）重視房產(chǎn)稅政策對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的影響

中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以剛性需求為主，剛需主要由城市新增人口的住房需求、改善性住房需求以及房產(chǎn)保值的投資性需求構(gòu)成。隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，剛需的差異一定程度上體現(xiàn)在對(duì)住房的不同戶型需求上，一二線城市高企的房?jī)r(jià)很大程度上是由于住房需求與住房供給不匹配造成的，提高住房供給結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的匹配度是調(diào)控房?jī)r(jià)的關(guān)鍵。

數(shù)據(jù)來(lái)源:重慶市統(tǒng)計(jì)局

（二）提高土地利用效率，增加土地供給

土地價(jià)格約占房?jī)r(jià)的三分之一，由土地資源短缺造成的高地價(jià)不可避免地推高了房?jī)r(jià)。重慶市通過(guò)地票制度既提高了土地利用效率，保障了耕地面積，又解決了城市建設(shè)用地供給不足的問(wèn)題。地票制度每年為重慶市多帶來(lái)約14%的城市建設(shè)用地，政府通過(guò)儲(chǔ)蓄土地來(lái)調(diào)整供地節(jié)奏使土地資源開(kāi)發(fā)更合理。

（三）增加住房供給渠道

房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)的壟斷性質(zhì)在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上升，也造成了中下層民眾的住房困難。重慶市通過(guò)推出公租房等住房保障系統(tǒng)，推行“市場(chǎng)+政府”的雙軌制打破了開(kāi)方商對(duì)住房供給的壟斷性，滿足了不同層次的住房需求，也在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的投資需求。

（四）房地產(chǎn)政策要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化

東部城市城鎮(zhèn)化率較高、經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)逐漸以第三產(chǎn)業(yè)為主，加上人口流入量大，房地產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資比重自然比較高。而對(duì)于中西部地區(qū)，城鎮(zhèn)化建設(shè)仍需投入大量的資金，房地產(chǎn)投資過(guò)高不僅容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，長(zhǎng)期看來(lái)還會(huì)影響投資環(huán)境，不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同住房的需求端調(diào)控一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)調(diào)控也需要分城施策。由于供地的緊缺，高端住房供應(yīng)仍顯不足，房產(chǎn)稅政策在上海市對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的影響沒(méi)有重慶市大，這說(shuō)明政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給側(cè)的調(diào)控措施并不是相互獨(dú)立的，對(duì)住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)控政策需要相應(yīng)供地制度的配合，只有注意到調(diào)控政策相互之間的聯(lián)系，同時(shí)與城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，才能更有效地穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

（作者單位:重慶大學(xué)建設(shè)管理學(xué)院）