(青島大學(xué)法學(xué)院 山東 青島 266000)

論不動產(chǎn)的善意取得制度

張紀(jì)宇

(青島大學(xué)法學(xué)院山東青島266000)

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，我國當(dāng)下實行的是不動產(chǎn)登記簿具有公信力與善意取得并行的“二元”結(jié)構(gòu)，本文針對我國不動產(chǎn)登記制度提出了一些建議，以期完善我國不動產(chǎn)交易制度。

不動產(chǎn)；善意取得；登記薄公信力；不動產(chǎn)交易

一、善意取得制度的概念

善意取得是指無權(quán)處分他人動產(chǎn)的占有人，在不法將動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人以后，如果受讓人在取得該動產(chǎn)時出于善意，就可以依法取得對該動產(chǎn)的所有權(quán)，受讓人在取得動產(chǎn)的所有權(quán)以后，原所有人不得要求受讓人返還財產(chǎn)，而只能請求轉(zhuǎn)讓人(占有人)賠償損失。

二、不動產(chǎn)善意取得中善意的排除

在不動產(chǎn)的處分中，受讓人的善意采取推定的方式，不過，該善意也可以被反證所推翻，具體有如下排除方式：一是受讓人事先明知登記記載的錯誤。例如，對于登記錯誤的發(fā)生，受讓人本身亦是參與者，因此，其了解登記錯誤的發(fā)生過程。二是登記簿中存在異議登記的記載。在不動產(chǎn)處分中，如果真實權(quán)利人對登記權(quán)利真實性提出異議，登記機(jī)關(guān)將該異議記載于登記簿上，第三人據(jù)此至少應(yīng)當(dāng)知道該房屋存在權(quán)利瑕疵的可能，因此，也不能說其有充分理由相信記載的權(quán)利人就是正當(dāng)?shù)臋?quán)利人。此時，如果第三人仍然與登記權(quán)利人進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵的風(fēng)險。①

三、不動產(chǎn)登記制度相關(guān)建議

孫憲忠先生曾針對不動產(chǎn)的登記制度提出“五個統(tǒng)一”：統(tǒng)一的法律依據(jù)；統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)；統(tǒng)一的登記效力；統(tǒng)一的登記程序；統(tǒng)一不動產(chǎn)登記薄的基礎(chǔ)上統(tǒng)一權(quán)屬證書。②基于此觀點和當(dāng)下我國不動產(chǎn)登記制度存在的瑕疵，筆者提出以下方案：

(一)公開不動產(chǎn)登記信息

我國現(xiàn)在將不動產(chǎn)登記視為行政管理的手段，登記非但不公開，反而作為秘密加以保護(hù)，比如我國《土地登記規(guī)則》第三十九條明確規(guī)定規(guī)定，“土地登記文件資料的查閱，按照土地管理部門規(guī)定辦理。未經(jīng)允許不得向第三者提供或者公布?！雹垡虼?，登記信息無法為公眾所知，從而使登記失去了作為物權(quán)公示方式的法律意義，普通公眾的交易，因為無法或者權(quán)威的信息，而使得受讓人很難認(rèn)定出讓人的權(quán)限。物權(quán)公示原則要求物權(quán)的變動必須公示，目的在于使人知和使人信，從而保障交易安全，公開登記內(nèi)容是物權(quán)公示原則的必然要求。

(二)組建統(tǒng)一、獨立的登記機(jī)關(guān)

目前我國不動產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)相對復(fù)雜，在物權(quán)法第十條中明確規(guī)定由國家實行統(tǒng)一登記制度，但是《土地管理法》、《森林法》、《草原法》、《城市房地產(chǎn)管理法》④都對不動產(chǎn)的登記制度作出了不同的規(guī)定。我國未來的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該在現(xiàn)有登記機(jī)關(guān)的基礎(chǔ)上成立一個統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)的登記。在統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)、明確登記機(jī)關(guān)權(quán)限的基礎(chǔ)上、應(yīng)當(dāng)明確登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，建立登記機(jī)關(guān)賠償制度，在由于登記機(jī)關(guān)原因造成登記錯誤給權(quán)利人造成損害時，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。在進(jìn)行不動產(chǎn)交易的時候，可以由登記機(jī)關(guān)出具產(chǎn)權(quán)證明，最大程度的降低無處分權(quán)人交易的可能性。

(三)明確登記的審查方式

審查方式是決定登記是否具有公信力的制度保障。但采取實質(zhì)審查制度，為避免登記機(jī)關(guān)對公民私權(quán)利的過度干涉，應(yīng)當(dāng)明確登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)限。登記機(jī)關(guān)的審查范圍應(yīng)當(dāng)限定為：本機(jī)關(guān)對登記有無管轄權(quán)、登記申請人或代理人是否具有完全民事行為能力、登記申請書形式是否符合規(guī)定、登記材料是否完備、出讓人出讓的權(quán)利是否與登記中的權(quán)利一致、雙方債權(quán)合同是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定、登記申請的內(nèi)容是否與原因證書等證明文件的內(nèi)容相符合。

為使登記機(jī)關(guān)的實質(zhì)審查權(quán)落到實處，應(yīng)當(dāng)賦予登記機(jī)關(guān)一定的調(diào)查權(quán)，包括詢問申請人、要求申請人補(bǔ)充提供材料、查看不動產(chǎn)實際情況、對申請人提供文件的真實性進(jìn)行調(diào)查，可以賦予對提供虛假證明的行為人進(jìn)行處罰的權(quán)利，比如限制其進(jìn)行不動產(chǎn)交易等。⑤

四、結(jié)語

不動產(chǎn)登記薄公信力與不動產(chǎn)的善意取得之間存在的根本性的矛盾，二者無論是在理論基礎(chǔ)還是善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)上都有極大的差異?，F(xiàn)行的“二元”結(jié)構(gòu)必然會影響到我國不動產(chǎn)交易市場的進(jìn)一步發(fā)展，但是并不是要求徹底的推翻《物權(quán)法》106條，而應(yīng)該合理的解釋和運(yùn)用這兩種規(guī)則，惟其如此,我國的不動產(chǎn)登記制度的完善工作才能沿著正確的道路進(jìn)行下去,未來才有可能建立一套科學(xué)完善的、能夠有效的維護(hù)交易效率與安全的不動產(chǎn)登記制度。

【注釋】

①王利明.不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究[J].政治與法律，2008，10:2.

②孫憲忠.物權(quán)法論[M].北京：法律出版社，2005.201.

③國家土地管理局.土地登記規(guī)則.中華人民共和國國土資源部網(wǎng)[EB]，http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200411/t20041125_42297.htm，2015-12-30.

④應(yīng)當(dāng)指出的是,我國使用的“房地產(chǎn)法”這一概念與科學(xué)的不動產(chǎn)法的概念并不一致。房地產(chǎn)一詞在法學(xué)上并不科學(xué),它只在香港等實用法學(xué)主義發(fā)揮作用國家和地區(qū)得到應(yīng)用,而科學(xué)主義立法的大陸法系立法只使用不動產(chǎn)法這一概念,不使用房地產(chǎn)的概念，所以建立統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)的第一要務(wù)應(yīng)當(dāng)是對“不動產(chǎn)”這一名稱的規(guī)范使用。

⑤但是在西方,對當(dāng)事人申請登記的內(nèi)容只有消極的登記義務(wù)。登記機(jī)關(guān)一般沒有權(quán)利也沒有義務(wù)對當(dāng)事人申請登記的涉及實質(zhì)權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查,因為這些作法違背權(quán)利人對自己財產(chǎn)的意思自治的原則,而且行政干預(yù)私有權(quán)利會引起對登記機(jī)關(guān)不必要的糾紛。孫憲忠.輪不動產(chǎn)物權(quán)登記[J].中國法學(xué),1996,5。

[1]程嘯.論不動產(chǎn)登記薄公信力與善意取得的區(qū)分[J].中外法學(xué)，2010，4：524.

[2]全慧敏.淺析我國不動產(chǎn)善意取得制度的現(xiàn)狀級出路[J].東北農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(社會科學(xué)版),2015，2：41.

[3]魏東暉.淺談善意取得制度.中國法院網(wǎng)[EB]，http://www.chinacourt.org/article/detail/2010/06/id/414455.shtml2015-12-20.

[4]新華社.中華人民共和國物權(quán)法.中華人民共和國中央人民政府網(wǎng)[EB]，http://www.gov.cn/flfg/2007-03/19/content_554452.htm2015-12-20.

[5]孫憲忠.物權(quán)法論[M].北京：法律出版社，2005.201.

[6]王利明.改革開放中的民法疑難問題[M].吉林：吉林出版社，2007:139.

[7]王利明.不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件研究[J].政治與法律，2008，10:2.

[8]梁慧星.物權(quán)法.草案評介[N].經(jīng)濟(jì)參考報,2003,9.

[9]國家土地管理局.土地登記規(guī)則.中華人民共和國國土資源部網(wǎng)[EB]，http://www.mlr.gov.cn/zwgk/flfg/tdglflfg/200411/t20041125_42297.htm，2015-12-30.

[10]孫憲忠.論不動產(chǎn)物權(quán)登記[J].中國法學(xué)，1996，5：51.

張紀(jì)宇(1993-)男，漢族，山東省膠州市，碩士研究生，青島大學(xué)法學(xué)院，研究方向憲法與行政法。