(西南財(cái)經(jīng)大學(xué) 四川 成都 610200)

我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)形成因素及其防控措施

汪濤

(西南財(cái)經(jīng)大學(xué)四川成都610200)

房地產(chǎn)價(jià)格在過去的十年中不斷上漲，對(duì)于不斷上漲的房地產(chǎn)價(jià)格，國(guó)家采取了多種措施進(jìn)行調(diào)控，但調(diào)控措施只在很短的時(shí)間內(nèi)發(fā)揮作用，本文采用理論分析和實(shí)證分析相結(jié)合的方法，分析了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的形成因素，并為房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的控制提供相應(yīng)的決策基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；防控措施

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過了多年的發(fā)展，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系逐漸完善和擴(kuò)張，關(guān)系著更多人的利益。房地產(chǎn)金融是一套完整的金融體系，其指從房地產(chǎn)開發(fā)到出售整個(gè)流通過程中，通過信用和貨幣等各種渠道進(jìn)行融資、咨詢等一系列金融活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)融資包括開發(fā)時(shí)和購買時(shí)的融資，前者主要包括銀行開發(fā)貸款、信托資金、典當(dāng)來源以及有價(jià)證券發(fā)行融資，而后者則主要是銀行抵押按揭貸款。

一、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊縮變?yōu)閷捤伞７康禺a(chǎn)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，因此從2014年開始，房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，期初是個(gè)別城市的地方政府為了救市，放松當(dāng)?shù)氐南拶徴撸醒胝畬?duì)此是默認(rèn)的態(tài)度，在這之后全國(guó)除了北上廣深等一線城市外，基本都放松或者放開了限購的政策；因此當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)比較突出，面臨損失的可能性較大。

2.二三線城市的庫存消化緩慢。隨著房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，二三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)速度急速增加，但是相比一線城市的購買能力，二三線城市則比較弱。一方面是因?yàn)槿丝谙蛞痪€城市轉(zhuǎn)移，常住人口并沒有增加，從而不能增加對(duì)住房的需求；另一方面二三線城市居民收入的增長(zhǎng)水平低于一線城市。因此目前二三線城市的房地產(chǎn)價(jià)格下行壓力較大，開發(fā)商面臨的資金周轉(zhuǎn)壓力大，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)也比較大。

3.宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)過過年的高速發(fā)展之后，目前的增速已無法維系。按照宏觀經(jīng)濟(jì)理論經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要是靠三駕馬車?yán)瓌?dòng)，分別是出口、投資、消費(fèi)，但是出口今年來增長(zhǎng)緩慢，消費(fèi)水平難以提升，投資的邊際效率越來越低，其結(jié)果是靠投資拉動(dòng)的粗放式的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式無法維持，導(dǎo)致GDP的同比增長(zhǎng)率自2012年以來呈現(xiàn)下降的走勢(shì)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)影響因素

1.地方政府未能有效管理房地產(chǎn)市場(chǎng)。首先，地方政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的積極性很弱。其原因是多方面，一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)以房地產(chǎn)價(jià)格的增長(zhǎng)為前提，而地方政府的業(yè)績(jī)最直觀的變現(xiàn)就是GDP的增長(zhǎng)率；另一方面地方政府需要財(cái)政收入進(jìn)行固定資產(chǎn)投資、政府支出以及各種政策性補(bǔ)貼，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲會(huì)帶動(dòng)有關(guān)的稅收的增長(zhǎng)，從而使得地方財(cái)力增加。

其次，地方政府對(duì)土地交易缺乏有效管理。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，土地的所有權(quán)歸政府所有，土地只能被出讓，當(dāng)時(shí)所有權(quán)并不變，使用一定的期限后，產(chǎn)權(quán)依然歸政府所有。而房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格中最大的成本就是土地的價(jià)格，土地的價(jià)格原則上來說是地方政府的出讓金收入，也是地方政府十分重要的收入來源，因此在實(shí)際土地管理過程中，地方政府傾向于抬高房地產(chǎn)的價(jià)格，從而獲得更高的土地出讓金收入。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)審查不嚴(yán)格，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，吸引了其他產(chǎn)業(yè)資本投資房地產(chǎn)企業(yè)，但是有部分企業(yè)并沒有完善的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)出來的房屋并不能滿足居民所要求的質(zhì)量要求，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本市場(chǎng)不成熟，融資渠道單一。由于我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間很短，相比發(fā)達(dá)國(guó)家而言還存在著一定的差距，最突出的表現(xiàn)即是我國(guó)的股票市場(chǎng)表現(xiàn)不景氣時(shí)就會(huì)發(fā)生IPO停止審核的現(xiàn)象，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資基礎(chǔ)處于斷裂的狀態(tài)。而發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)主要來源于各類信托和基金，而我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，也即是房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要是由銀行體系承擔(dān)。

我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的單一，使得商業(yè)銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)和需求的全過程，集中了該行業(yè)從買地、開發(fā)、建設(shè)到銷售每一個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性的逆轉(zhuǎn)，某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難，則直接導(dǎo)致銀行的壞賬損失，從而產(chǎn)生房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

3.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理不完善。首先，我國(guó)商業(yè)銀行缺乏完善的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制表現(xiàn)在對(duì)貸款的審核、投放和回收缺少一套科學(xué)完整的法規(guī)和運(yùn)作機(jī)制，在貸款的審核和發(fā)放上，過去追求數(shù)量而忽略質(zhì)量，貸款發(fā)放后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)關(guān)注度不夠。而房地產(chǎn)企業(yè)是投資回報(bào)較長(zhǎng)的特殊行業(yè)，當(dāng)其經(jīng)營(yíng)環(huán)境出現(xiàn)問題，而銀行又無法及時(shí)發(fā)現(xiàn)的時(shí)候，就會(huì)導(dǎo)致銀行發(fā)生信貸損失，遭受房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

其次，我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間短，商業(yè)銀行進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防控的手段極其有限。國(guó)外的銀行可以通過資產(chǎn)證券化，將房地產(chǎn)貸款打包，只收取中間費(fèi)用，或者通過在危機(jī)時(shí)期做空與房地產(chǎn)相關(guān)的股票，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，最重要的手段還是通過量化的模型進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。而我國(guó)的風(fēng)險(xiǎn)控制歷史短，對(duì)沖工具有限，量化數(shù)據(jù)缺失，這一切都不利于商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制。

4.我國(guó)房貸市場(chǎng)的信息不對(duì)稱。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱現(xiàn)象十分嚴(yán)重，一方面是我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，開發(fā)商和個(gè)人購房者的信息都不齊備，并且我國(guó)的征信系統(tǒng)也才剛啟動(dòng)，目前并不是十分完善。上述情況使得銀行在與開發(fā)商和個(gè)人購房者在博弈時(shí)處于劣勢(shì)地位。我國(guó)過去房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，使得房地產(chǎn)價(jià)格快速飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)盈利的預(yù)期吸引了很多投機(jī)者的目光，包括購買住房升值后出售獲利的投資者，從其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的投資者(我國(guó)上市公司中很多非主營(yíng)業(yè)務(wù)都包含房地產(chǎn))，這些投機(jī)者掌握了比銀行更多的信息。在貸款發(fā)放前,由于銀行面臨有眾多風(fēng)險(xiǎn)程度不同的企業(yè)和個(gè)人無法觀測(cè)到項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)或確定投資風(fēng)險(xiǎn)成本太高時(shí)，銀行只能根據(jù)企業(yè)和個(gè)人平均風(fēng)險(xiǎn)狀況確定貸款利率。

三、我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防控措施

1.增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。(1)構(gòu)建預(yù)警模型進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。(2)創(chuàng)新金融品種，開發(fā)避險(xiǎn)工具。(3)建立專門的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制部門。

2.完善房地產(chǎn)借款方征信制度。房地產(chǎn)相關(guān)貸款企業(yè)以及個(gè)人能否還款的關(guān)鍵是個(gè)人的信用?；谶@樣的前提，本文認(rèn)為銀行體系健全征信制度能有效的防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，主要是完善兩個(gè)方面的征信制度，分別是個(gè)人征信制度和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征信制度。(1)完善個(gè)人征信制度。(2)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征信制度。

3.建立健全房貸資產(chǎn)管理流程。無論是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人貸款進(jìn)行分類還是征信制度的建立，都只是在一定程度上減少了房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。但是相同類別的貸款以及相同信用等級(jí)的客戶也存在不同的資質(zhì)，并不能一蹴而就，這就需要商業(yè)銀行建立和健全完善的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理流程。

4.增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范的能力。(1)構(gòu)建預(yù)警模型進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。(2)創(chuàng)新金融品種，開發(fā)避險(xiǎn)工具。(3)建立專門的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制部門。

[1]王軍華,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮的理性思考[J].上海金融學(xué),2004(3):42-46

[2]毛立平,胡堅(jiān),當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及防范對(duì)策分析[J].市場(chǎng)周刊,2004(9):26-28

[3]丁烈云,徐澤清,城市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的設(shè)計(jì)與開發(fā)[J].基建優(yōu)化,2000(12):30-33

汪濤(1989-)，男，漢族，四川省成都市人，經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，研究方向西方經(jīng)濟(jì)學(xué)。