趙姍姍

(山東財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 山東 濟(jì)南 250014)

“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響研究及應(yīng)對(duì)措施

趙姍姍

(山東財(cái)經(jīng)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院 山東 濟(jì)南 250014)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，人們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)越來越關(guān)注，越來越多的人熱衷于買房、炒房。因此，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的改革是一件事關(guān)民生的大事。本文通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”的背景進(jìn)行研究，深入分析“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，并針對(duì)性地提出了一些相關(guān)的改進(jìn)意見，希望對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可以有一定的參考意義。

“營改增”；房地產(chǎn)；影響；應(yīng)對(duì)措施

一、研究背景

為了避免重復(fù)納稅，并完善我國稅制，促進(jìn)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國財(cái)政部和國家稅務(wù)總局決定在我國實(shí)行營業(yè)稅改征增值稅，以下簡(jiǎn)稱“營改增”。直至2016年5月1日起，我國開始在全國范圍內(nèi)推開實(shí)行“營改增”。衣食住行是人們生存的根本，每個(gè)人的生活都需要住房，因此，房地產(chǎn)問題是關(guān)乎政府和百姓的重大問題，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營改增”勢(shì)必成為一項(xiàng)牽一發(fā)而動(dòng)全身的重大決策。本文基于房地產(chǎn)行業(yè)所特有的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的“營改增”進(jìn)行研究，分析“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，并提出一些建議，希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“營改增”改革在收官之前具有一定的現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

(一)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營管理的影響

“營改增”在我國實(shí)施后，在很大程度上促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)自覺提高財(cái)務(wù)管理水平，不斷完善財(cái)務(wù)管理制度。同時(shí)，企業(yè)未了減輕稅負(fù)，也會(huì)盡最大努力從上游企業(yè)獲取足額的可抵扣的增值稅的發(fā)票，因此，企業(yè)需要不斷提高自身管理水平，加強(qiáng)各個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的管理。

(二)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)的影響

“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的主要目的是降低行業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)水平降低，這就間接的促使了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步想辦法提高本企業(yè)的盈利能力，使得本企業(yè)在同行業(yè)以及相關(guān)行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)能力得以提高。

(三)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“營改增”后，從表面來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體的稅負(fù)會(huì)有所上升，有兩方面原因可以解釋這種現(xiàn)象，第一種原因是，房地產(chǎn)行業(yè)和建筑業(yè)的稅率定為了11%，比之前的5%有所增加，第二種原因，實(shí)行“營改增”后，企業(yè)不得不對(duì)納稅進(jìn)行規(guī)范，同時(shí)，短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)的整體納稅稅負(fù)會(huì)有一個(gè)大幅度的增加。實(shí)際上，雖然“營改增”短期內(nèi)會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)的增加，但是長(zhǎng)期來看，“營改增”后，如果能通過上游企業(yè)獲取充分的可以進(jìn)行抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的增值稅發(fā)票，需要繳納的稅額自然會(huì)相應(yīng)的減少，進(jìn)而可以降低企業(yè)的整體稅負(fù)。

(四)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流量的影響

在我國實(shí)施了“營改增”后，房地產(chǎn)行業(yè)從上游企業(yè)購買原材料等的支出只要有增值稅專用發(fā)票，就允許被抵扣，很大程度減輕了房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)初期的資金壓力，減少房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)初期占用的流動(dòng)資金數(shù)額比例，從而相應(yīng)的導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)成本相對(duì)減少，在一定程度上可以減少現(xiàn)金的流出，可以擴(kuò)大企業(yè)的現(xiàn)金流。另外，實(shí)行“營改增”后，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征收稅款的時(shí)間上也有了差異，這種差異對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)金流量也產(chǎn)生了影響。

三、“營改增”后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的建議

(一)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制

我們可以知道，房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，也沒有良好的管理控制措施，因此對(duì)其進(jìn)行征稅有一定的困難，存在嚴(yán)重的漏稅、重復(fù)征稅情況，所以需要房地產(chǎn)行業(yè)加強(qiáng)自身內(nèi)部控制，以確保納稅工作的順利實(shí)施。企業(yè)首先應(yīng)建立一個(gè)合理的內(nèi)部控制體系，建立一個(gè)內(nèi)控小組，并且，內(nèi)部控制的建立要符合成本效益原則，主要對(duì)企業(yè)的重大事項(xiàng)進(jìn)行控制，同時(shí)建立一個(gè)監(jiān)督部門，且監(jiān)督部門內(nèi)部的成員在企業(yè)里的職位不能太低，否則起不到有效的監(jiān)督效果。

(二)提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

“營改增”政策的實(shí)施，使得已經(jīng)習(xí)慣原來會(huì)計(jì)處理的財(cái)務(wù)人員可能不太適應(yīng)，但是“營改增”對(duì)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算等財(cái)務(wù)行為的要求卻變得比以前高很多，也更加嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)需要組織相關(guān)培訓(xùn)活動(dòng)，對(duì)其內(nèi)部財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，使得他們能盡快適應(yīng)新的工作流程，盡快投入到工作當(dāng)中去，使企業(yè)運(yùn)營效率盡快得以恢復(fù)。然后，隨著時(shí)間的推移，也要經(jīng)常的對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)，給他們樹立一個(gè)終身學(xué)習(xí)，活到老學(xué)到老的態(tài)度，引導(dǎo)他們自覺進(jìn)行學(xué)習(xí)，不斷吸收新知識(shí)，緊跟時(shí)代的步伐，進(jìn)而提高企業(yè)的運(yùn)營效率，并且要不定期的對(duì)相關(guān)財(cái)務(wù)人員的工作進(jìn)行績(jī)效考核，以確保建立的內(nèi)控制度的有效實(shí)施。最后，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)還需不斷招聘新的會(huì)計(jì)人才，給企業(yè)財(cái)務(wù)部門注入新鮮血液，讓新員工與老員工互相學(xué)習(xí)，以提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，提高企業(yè)整體運(yùn)營效果。

(三)做好納稅籌劃工作

房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施“營改增”后，就只對(duì)各環(huán)節(jié)的增值額進(jìn)行繳稅，不需要再繳納營業(yè)稅，因此，房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)應(yīng)抓住這一項(xiàng)有利的政策，積極進(jìn)行本企業(yè)的稅收籌劃，以最大限度減少本企業(yè)的稅負(fù)負(fù)擔(dān)。企業(yè)高層管理人員應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到并重視“營改增”對(duì)本企業(yè)產(chǎn)生的重要影響，在企業(yè)中發(fā)揮一個(gè)帶頭的作用，帶動(dòng)整個(gè)企業(yè)的內(nèi)部人員全體參與進(jìn)來，發(fā)揮自身的價(jià)值。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)還需與稅務(wù)機(jī)關(guān)保持良好的關(guān)系，積極進(jìn)行有效的溝通，在平時(shí)的業(yè)務(wù)處理過程中，遇到的一些問題，都可以去納稅機(jī)關(guān)進(jìn)行咨詢，以確保合理的進(jìn)行稅收籌劃。

(三)做好財(cái)務(wù)管理工作

“營改增”在我國實(shí)施后，在房地產(chǎn)行業(yè)涉及到企業(yè)管理的方方面面，需要企業(yè)內(nèi)部各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及全體員工積極參與應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)也要進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)控水平，使本企業(yè)會(huì)計(jì)性的基礎(chǔ)工作可以很好地進(jìn)行，內(nèi)部財(cái)務(wù)管理人員也要不斷接受培訓(xùn)，以提高自身素質(zhì)，不斷提高納稅意識(shí)，并加強(qiáng)對(duì)從上游供應(yīng)商獲得的增值稅發(fā)票的管理，在進(jìn)行企業(yè)會(huì)計(jì)核算時(shí)，要確保每一筆賬目都能有合法的原始憑證，以確保企業(yè)會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性。

四、結(jié)語

“營改增”是我國有史以來經(jīng)歷過的最大的財(cái)稅改革，是我國目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大趨勢(shì)，自從我國實(shí)行“營改增”以來，對(duì)我國原來各行各業(yè)都帶來了極大影響，尤其是那些原來需要繳納營業(yè)稅的企業(yè)受到的影響更大。“營改增”對(duì)于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有良好的推動(dòng)作用，因?yàn)槲覈鴮?shí)行“營改增”的主要目的就是為了減輕我國各行業(yè)企業(yè)的整體稅負(fù)，稅負(fù)的減輕可以很大程度上提高企業(yè)的經(jīng)營活力，企業(yè)可以有更多的資金進(jìn)行各項(xiàng)增值業(yè)務(wù)活動(dòng)，更好的為社會(huì)發(fā)展做貢獻(xiàn)，其次，稅負(fù)的減輕還有利于我國吸引更多的投資者在我國進(jìn)行投資活動(dòng)，提高我國的經(jīng)濟(jì)活力，有利于我國經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展。

[1]陶姝汐.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)去庫存的影響研究.商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2017年第3期：46-48頁.

[2]田志偉，胡怡建.“營改增”對(duì)各行業(yè)稅負(fù)影響的動(dòng)態(tài)分析.財(cái)經(jīng)論叢，2013年7月：29-34頁.

[3]曹越，易冰心，胡新玉，張卓然.“營改增”是否降低了所得稅稅負(fù).審計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究，2017年第1期：90-103頁.

[4]李釗.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)影響.財(cái)會(huì)月刊，2017年第13期：46-50頁.

[5]韓冰，李穎慧.“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及對(duì)策研究.稅務(wù)研究，2017年第2期：151-152頁.

趙姍姍(1991.12-)，女，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)，會(huì)計(jì)專業(yè)碩士。