沈 偉

(華東政法大學(xué) 上海 200000)

論在房地產(chǎn)交易中情勢(shì)變更原則的適用
——以“重慶長(zhǎng)虹塑料廠與重慶天龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛”等案為例

沈 偉

(華東政法大學(xué) 上海 200000)

情勢(shì)變更原則適用的前提為發(fā)生了不可預(yù)測(cè)的情形，該情形導(dǎo)致了合同的履行會(huì)顯失公平。而且該情形不能是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，必須與合同無(wú)法繼續(xù)履行之間存在因果關(guān)系。在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中判斷商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和認(rèn)定因果關(guān)系存在難度，筆者認(rèn)為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)定關(guān)鍵在于發(fā)生情形是否具有可預(yù)測(cè)性，而因果關(guān)系的判斷核心在于合同目的的認(rèn)定，但合同的目的認(rèn)定不可過(guò)度延伸。

房地產(chǎn)；可預(yù)測(cè)；情勢(shì)變更；因果關(guān)系

一、情勢(shì)變更原則概述

(一)概念

情勢(shì)變更原則指的是合同當(dāng)事人在訂立合同時(shí)所依據(jù)的客觀事實(shí)發(fā)生了改變，這種改變當(dāng)時(shí)是無(wú)法預(yù)測(cè)的，而且改變所發(fā)生的原因不能歸結(jié)于當(dāng)事人。

(二)比較分析

1.情勢(shì)變更原則與不可抗力原則

兩大原則之間存在很多的相同點(diǎn)，二者都是對(duì)于客觀事實(shí)具有不可預(yù)測(cè)性，而且都會(huì)對(duì)于合同的履行構(gòu)成障礙，只是不可抗力原則會(huì)直接導(dǎo)致合同履行不能，而情勢(shì)變更原則情形下合同依舊可以履行，只是履行會(huì)給當(dāng)事人一方造成損失。

同樣二者之間存在一些差異。首先，二者適用的前提條件不同，不可抗力所適用的情形往往分為三類，第一類是自然災(zāi)害，比如海嘯、水災(zāi)、火災(zāi)等；第二類是人為類的災(zāi)害，比如發(fā)生了戰(zhàn)爭(zhēng)或者動(dòng)亂以及國(guó)家制定了一些新的政策或者指定了某些行政決議等。

其次，二者的法律效果不同，情勢(shì)變更會(huì)導(dǎo)致合同變更或者解除，而不可抗力則會(huì)導(dǎo)致合同解除，而且會(huì)免除當(dāng)事人履行不能的責(zé)任。

再者，權(quán)利救濟(jì)不同，依據(jù)《中國(guó)人民共和國(guó)合同法》第94條的規(guī)定，如果因不可抗力導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人可以解除合同，該合同解除權(quán)是一種形成權(quán)，當(dāng)事人無(wú)需得到對(duì)方的同意。情勢(shì)變更原則規(guī)定于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋(二)》(以下簡(jiǎn)稱《合同法司法解釋二》)第二十六條的規(guī)定，當(dāng)事人如果認(rèn)為存在情勢(shì)變更情形，其需要請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同，該解除權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán)，而非形成權(quán)。同樣，法院在審理案件時(shí)，可以依據(jù)職權(quán)直接適用不可抗力原則，但是卻必須依據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)方可適用情勢(shì)變更原則。①

2.情勢(shì)變更情形與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)《合同法司法解釋二》的規(guī)定，情勢(shì)變更原則不可適用于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，需將二者區(qū)別對(duì)待。任何的商業(yè)活動(dòng)都存在商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，一種為主觀的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即對(duì)方當(dāng)事人存在簽訂合同的惡意，故意不履行合同，比如故意不交付相關(guān)標(biāo)的物；另一種為客觀的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即在進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)時(shí)發(fā)生事故，比如標(biāo)的物在途中丟失或者遭竊，或是標(biāo)的物被強(qiáng)制征收等。情勢(shì)變更與商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵區(qū)別在于其情形是否能夠被預(yù)測(cè)。

根據(jù)最高人民法院發(fā)布的《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，情勢(shì)變更情形必須要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)正常人的合理預(yù)期，考慮當(dāng)事人是否能夠?qū)Υ诉M(jìn)行防范和控制，考慮到風(fēng)險(xiǎn)和收益之間的關(guān)系，結(jié)合市場(chǎng)具體情況進(jìn)行個(gè)案分析。②

3.情勢(shì)變更與顯失公平

情勢(shì)變更雖然要求也是顯失公平，但同狹義上的“顯示公平”存在差異，根據(jù)新修訂的《民法總則》第一百一十五條的規(guī)定，如果要構(gòu)成狹義的“顯失公平”，一方當(dāng)事人必須利用對(duì)方的不利境地，利用其缺乏判斷的基礎(chǔ)實(shí)施行為，其行為須為故意或者是重大過(guò)失。但情勢(shì)變更中不要求當(dāng)事人存在過(guò)錯(cuò)。③此即為二者的本質(zhì)區(qū)別。

二、情勢(shì)變更原則的適用

(一)適用要件

1.客觀要件

情勢(shì)變更的發(fā)生，必須是發(fā)生了異常的不可預(yù)測(cè)的情形，該種情形須為客觀存在的情形，且該情形的發(fā)生給合同的繼續(xù)履行帶來(lái)障礙，如果要求當(dāng)事人一方繼續(xù)履行，會(huì)給其造成損失，造成不公平的現(xiàn)象。④

2.主觀要件

情勢(shì)變更要求當(dāng)事人存在消極的主觀要件，即在簽訂合同時(shí)，當(dāng)事人任意一方均未預(yù)測(cè)到未來(lái)可能發(fā)生該情形，并且該情形本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)事人的認(rèn)知水平，不可是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.時(shí)間要件

情勢(shì)變更原則目的在于保護(hù)因?yàn)榍閯?shì)發(fā)生變更而受損的合同一方當(dāng)事人的權(quán)益，因此其必須發(fā)生在合同訂立生效后直到合同履行完畢前。

4.因果要件

情勢(shì)變更原則的適用必須要同所發(fā)生的客觀情形之間存在因果聯(lián)系，而不能是因?yàn)槠渌脑颍冶仨氁贤哪康闹g直接相關(guān)，不可是延伸出來(lái)的目的。

(二)實(shí)踐情形概述

因?yàn)榍閯?shì)變更原則適用的前提條件為存在難以預(yù)測(cè)的情形發(fā)生，而商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)踐中往往也具有難以預(yù)測(cè)的特征，二者之間易被混淆，對(duì)其界定也存在一定的困難。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，從房屋的建造到房屋最后的入住，每一個(gè)環(huán)節(jié)都可能存在變量，而這些變化既可能是人為也可能是政策所致。因此，判斷當(dāng)事人是否具有可預(yù)測(cè)性時(shí)存在一定的難度。同樣，有時(shí)候合同未能得到繼續(xù)履行是多種因素結(jié)合在一起的結(jié)果，此時(shí)需要判斷變更的情勢(shì)同最終結(jié)果的因果關(guān)系也存在困難。筆者將在下文選取一些典型的涉及房地產(chǎn)交易的案件進(jìn)行分析，分析在該領(lǐng)域中情勢(shì)變更應(yīng)如何認(rèn)定。

三、情勢(shì)變更原則的實(shí)證分析

(一)重慶長(zhǎng)虹塑料廠與重慶天龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司房屋拆遷安置補(bǔ)償合同糾紛——(2016)最高法民終203號(hào)

1.基本案情

本案中，2002年，重慶長(zhǎng)虹塑料廠(以下簡(jiǎn)稱“重慶長(zhǎng)虹”)與重慶天龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“重慶天龍”)簽訂了《房屋聯(lián)建合同》，重慶長(zhǎng)虹將土地4141平方米、地上建筑物2626平方米和無(wú)證建筑約205平方米轉(zhuǎn)移給重慶天龍，重慶天龍則將自己的門面免費(fèi)租給重慶長(zhǎng)虹。房屋聯(lián)建則由重慶天龍統(tǒng)一規(guī)劃管理。

2003年，重慶天龍的房屋被當(dāng)?shù)卣疬w，2004年6月重慶市國(guó)土資源局告知重慶天龍需支付土地出讓價(jià)金4869萬(wàn)元獲得債權(quán)區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)，如果逾期不交該筆費(fèi)用，則取消重慶天龍的競(jìng)得資格，重慶天龍因?yàn)榭紤]到該地域可能新修路段，因此未交土地出讓價(jià)金。

之后重慶天龍未能夠按照合同約定建成房屋，重慶太長(zhǎng)虹依約向法院提起訴訟，要求重慶天龍承擔(dān)違約責(zé)任，而重慶天龍則認(rèn)為其符合情勢(shì)變更的適用條件，要求以此為由解除合同。⑤

2.案件分析

本案一審由重慶高院進(jìn)行審理，二審由最高人民法院進(jìn)行審理，兩個(gè)法院就情勢(shì)變更的認(rèn)定一致，都認(rèn)為新修高架路穿過(guò)了重慶天龍的地塊，這是政府的行為所導(dǎo)致的，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此不具有可預(yù)測(cè)性，所以符合情勢(shì)變更的適用條件。但是，法院卻認(rèn)為，即便符合情勢(shì)變更的情形，但是本案中重慶天龍沒(méi)有取得土地的直接原因是因?yàn)槠湮蠢U納土地出讓金，所以即便客觀上存在政府修建了高架路會(huì)導(dǎo)致合同履行不能的情形，但該情形和合同未履行之間不具有直接因果關(guān)系，因此認(rèn)為不構(gòu)成情勢(shì)變更的情形，法院最終判決支持重慶長(zhǎng)虹。

本案中，法院首先肯定了因?yàn)檎袨閷?dǎo)致的合同未能履行屬于政策性風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)測(cè)，因此具有適用情勢(shì)變更的可能，但是考慮到合同未能履行的直接原因是當(dāng)事人一方的過(guò)錯(cuò)，所以情勢(shì)變更情形未能有效成立。本案說(shuō)明了變更的情勢(shì)同最終結(jié)果之間存在因果關(guān)系的重要性。

(二)遵義市播州區(qū)國(guó)土資源局建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同糾紛案——(2017)最高法民申492號(hào)

1.基本案情

本案中遵義縣鼎盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“遵義房產(chǎn)”)同遵義市播州區(qū)國(guó)土資源局(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土局”)簽訂了《成交確認(rèn)書》，并在該確認(rèn)書中約定國(guó)土局將北鄰326國(guó)道的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給遵義房產(chǎn)。

但當(dāng)?shù)刂笮滦藿艘粭l新的大道，原本的326國(guó)道很多路段因年久失修不再通行。遵義房產(chǎn)認(rèn)為其所獲得的土地失去了原本的商業(yè)價(jià)值，于是要求解除同國(guó)土局所簽合同，不再繼續(xù)使用326國(guó)道邊上的土地，但遭國(guó)土局拒絕。國(guó)土局認(rèn)為即便是該地段的商業(yè)價(jià)值因?yàn)樾滦薮蟮蓝兴鶞p損，但考慮到綜合地價(jià)的上漲，遵義房產(chǎn)并未遭受損失，因此拒絕解除合同，于是遵義房產(chǎn)訴至法院。⑥

2.案件分析

本案最后由最高人民法院進(jìn)行了再審，經(jīng)過(guò)分析，最高人民法院認(rèn)為新修道路的情形屬于當(dāng)事人無(wú)法預(yù)見(jiàn)的情形，而且實(shí)踐中確實(shí)導(dǎo)致了遵義房產(chǎn)所獲地產(chǎn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)價(jià)值大幅度下降，且為了城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)，政府改變道路規(guī)劃，這是有利于社會(huì)公益的舉動(dòng)，如果該舉動(dòng)使得私人利益受損，不應(yīng)由無(wú)過(guò)錯(cuò)的一方單獨(dú)承擔(dān)。

本案中考慮到遵義房屋簽訂合同的目的是為了商業(yè)開(kāi)發(fā)，而新修建的道路則直接影響到該商業(yè)目的，因此二者之間存在因果關(guān)系，而且該情形也是當(dāng)時(shí)雙方無(wú)法預(yù)測(cè)的，所以最高院認(rèn)為符合情勢(shì)變更的適用情形。

(三)張文卉與孫寶成房屋買賣合同糾紛案——(2010)和民二初字第1468號(hào)

1.案情介紹

2009年2月，張文卉(以下簡(jiǎn)稱“張某”)與孫寶成(以下簡(jiǎn)稱“孫某”)簽訂房屋買賣合同，雙方在合同中約定張某將其房屋以100萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給孫某，孫某交付定金4萬(wàn)元。

但之后，張某因意外成為殘疾人員，其本想將房屋出賣以改善生活條件，如今認(rèn)為無(wú)此必要，因此要求解除同張某的合同，并且愿意雙倍返還張某的定金，但張某不同意，表示愿意支付相應(yīng)房款，并要求繼續(xù)履行合同。⑦

2.案件分析

審理案件的法院認(rèn)為房屋買賣合同是雙方當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，為有效合同，而之后發(fā)生的張某殘疾事項(xiàng)雖然具有不可預(yù)測(cè)性，但是不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，因此判決不構(gòu)成情勢(shì)變更的情形。

情勢(shì)變更的前提是合同成立的基礎(chǔ)或者依據(jù)的客觀環(huán)境發(fā)生變化，該變化的結(jié)果是合同雙方的權(quán)利義務(wù)不平等使得合同的實(shí)現(xiàn)失去原本的意義。這種目的不能無(wú)限的延伸，本案中合同的實(shí)現(xiàn)目的是獲得對(duì)價(jià)款，而非改善生活條件。因此該目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)合同的實(shí)施不會(huì)產(chǎn)生任何的影響，本案的合同具有原本的意義，因此不構(gòu)成情勢(shì)變更。

(四)王秉元等與呂奇等房屋買賣合同糾紛案——(2015)昌民初字第05821號(hào)

1.案情介紹

本案中王秉元、安隨英(以下簡(jiǎn)稱“王某等”)同呂奇、張麗萍(以下簡(jiǎn)稱“呂某等”)簽訂了房屋買賣合同，約定王某等將其所有的經(jīng)濟(jì)適用房以36萬(wàn)余元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給呂某等

之后呂某等人實(shí)際上入住該房屋，可房屋產(chǎn)權(quán)證上的名字卻一直是王某。王某等認(rèn)為房屋價(jià)格變動(dòng)較大，以此為由想要解除合同，但呂某等人拒絕，于是起訴至法院，要求呂某等歸還房屋。⑧

2.案件分析

在審理中，法院首先肯定了房屋本身已經(jīng)具備了在市場(chǎng)上交易的性質(zhì)，隨后分析了王某等的主張，認(rèn)為雖然房?jī)r(jià)上升，但是這屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此不可適用情勢(shì)變更條款，于是判決駁回王某等人的訴求，認(rèn)為合同有效且不得撤銷，呂某等人有權(quán)居住于該房屋內(nèi)。本案充分說(shuō)明了房屋的價(jià)格的變動(dòng)，不能認(rèn)定為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

四、總結(jié)分析

上述四個(gè)案例中，案中一強(qiáng)調(diào)了情勢(shì)變更中因果關(guān)系的重要性，說(shuō)明了如若變更的情形同最終結(jié)果之間不存在因果關(guān)系，則不夠成情勢(shì)變更；案例二則指出了在分析因果關(guān)系時(shí)，需要關(guān)鍵在于找出合同的目的，該案之中合同的目的即為創(chuàng)造商業(yè)價(jià)值，所以道路的改變會(huì)直接影響到合同目的的實(shí)現(xiàn)，二者具有因果關(guān)系；案例三也分析了合同的目的，在房屋買賣合同中，不能無(wú)限地延伸買賣合同的目的，不可認(rèn)為合同目的是改善生活，從而認(rèn)為生活無(wú)法得到改善，合同目的便無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因?yàn)槎咧g沒(méi)有任何的因果關(guān)系；案例四則分析了房?jī)r(jià)變動(dòng)的性質(zhì)，認(rèn)為大部分情況下構(gòu)成了商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，不能認(rèn)定為情勢(shì)變更。

上述前三個(gè)案例強(qiáng)調(diào)了因果關(guān)系的重要性，筆者認(rèn)為在判斷情形是否對(duì)最終合同的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，必須要探究合同的真實(shí)目的，而該真實(shí)目的必須要基于合同的名稱以及當(dāng)事人的約定來(lái)推斷，不可超過(guò)合同原本的范圍。而對(duì)于房屋價(jià)款變動(dòng)，筆者認(rèn)為案例四中法院認(rèn)為房屋價(jià)款變動(dòng)不構(gòu)成情勢(shì)變更，該觀點(diǎn)過(guò)于絕對(duì)化，因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ焊痹洪L(zhǎng)唐德華在浙江省全省民事審判工作會(huì)議上的講話——關(guān)于民事審判工作形勢(shì)與任務(wù)》一文就明確指出了，在處理房地產(chǎn)案件中可能會(huì)遇到價(jià)格變化問(wèn)題，但是要認(rèn)定這種風(fēng)險(xiǎn)是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果答案是肯定的，則可能適用情勢(shì)變更原則，使其不顯失公平。

綜上，情勢(shì)變更原則在不動(dòng)產(chǎn)交易中能否其一在于因果關(guān)系是否構(gòu)成，其核心在于合同目的的認(rèn)定，必須根據(jù)合同性質(zhì)所具有的目的，不可過(guò)度延伸；其二在于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與否的認(rèn)定，以房?jī)r(jià)為例，其變動(dòng)一般不構(gòu)成情勢(shì)變更，因?yàn)閷儆诳深A(yù)測(cè)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，但如果存在劇烈變動(dòng)，則不排除適用該原則的可能性。

【注釋】

①蘇翔.情勢(shì)變更原則研究.華東政法大學(xué)2013年碩士畢業(yè)論文，第14-15頁(yè)

②王嘉.房產(chǎn)政策性違約引發(fā)情勢(shì)變更原則的適用探析.中國(guó)政法大學(xué)2011年碩士畢業(yè)論文，第15-16頁(yè).

③王德山.論情勢(shì)變更制度的適用要件.法學(xué)雜志,2008年第1期第57頁(yè).

④趙文倩.論情勢(shì)變更規(guī)則.河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)2013年碩士畢業(yè)論文第18頁(yè).

⑤裁判文書網(wǎng).http://wenshu.court.gov.cn/content/content DocID=b3666c09-fe28-4f60-8f7e-de44397a98be 2017年4月20日訪問(wèn)。

⑥威科先行.http://law.wkinfo.com.cn/judgment-documents/ detail/MjAyMDU0OTQzNzg%3D？searchId=e54128a34d5b46cb917e04a6ec 4b6f61&index=9&q=%E6%83%85%E5%8A%BF%E5%8F%98%E6% 9B%B4%20%E6%88%BF%E5%B1%8B，2017年4月20日訪問(wèn)。

⑦威科先行.http://law.wkinfo.com.cn/judgment-documents/ detail/MjAxMDAwMDU2MjY%3D？searchId=2eb498e92bf2486b9e9e633c9 2314ecc&index=4&q=%E6%83%85%E5%8A%BF%E5%8F%98%E6 %9B%B4%20%E6%88%BF%E5%B1%8B，2017年4與21日訪問(wèn)。

⑧裁判文書網(wǎng).http://wenshu.court.gov.cn/content/content？DocID=d752385b-7667-47fa-b5db-5902aa814495，2017年4月21日訪問(wèn)。

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[2]吳慶寶主編.合同糾紛裁判標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,2009年第1版.

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[4]李榮鑫.房屋租賃合同的誠(chéng)信原則立法問(wèn)題研究，2013年華中師范大學(xué)碩士畢業(yè)碩士論文.

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