解婷婷 孫云龍

(山西財經大學 山西 太原 030000)

鄂爾多斯“鬼城”的成因分析及對策思考

解婷婷 孫云龍

(山西財經大學 山西 太原 030000)

鄂爾多斯房地產市場從繁榮到蕭條，其根源問題是鄂爾多斯產業(yè)結構單一與發(fā)展不協調，民間借貸和信貸擴張、土地財政和住房預售制度、投資者短視與羊群效應進一步加劇了房地產市場的過度發(fā)展，最終導致鄂爾多斯房地產市場崩盤，“鬼城”隨即出現。

鄂爾多斯；鬼城；產業(yè)結構

從2001年開始，鄂爾多斯的經濟高速增長，經濟運行狀況良好，GDP穩(wěn)步增長，與此同時民間資本迅速積聚、信貸擴張也蓬勃發(fā)展，為房地產行業(yè)融資提供了保障。2011年之后，鄂爾多斯當地的房地產市場進入低迷狀態(tài)，越來越多的在建工程處于停工或半停工狀態(tài)。受經濟危機的影響，各個行業(yè)利潤率下滑，供給嚴重大于需求，特別是煤炭行業(yè)的不景氣，直接導致許多煤礦停業(yè)破產，資金來源中斷，加快了民間借貸危機的爆發(fā)。2012年之后，鄂爾多斯市部分地區(qū)出現了很多半拉子工程，最具有代表性的就是康巴什“鬼城”。

一、“鬼城”的概念界定

“鬼城”原指有神話色彩和靈異感突出的城市，但在城市化進程中發(fā)生了語義遷移現象，特指在城市化進程中出現的空置率過高、甚至被遺棄的城市區(qū)域。“鬼城”具有廣泛性，也因其浪費土地資源、造成巨大經濟損失和損害城市良性發(fā)展等危害而備受關注。

二、鄂爾多斯“鬼城”形成的主要原因

1．產業(yè)結構單一與發(fā)展不協調

鄂爾多斯市的超常規(guī)發(fā)展高度依賴煤炭等資源型產業(yè)。近年來，雖著力發(fā)展羊產品、農業(yè)及食品副食等第一產業(yè)，輕工業(yè)、裝備制造等非煤產業(yè)以及文化旅游、金融商貿等服務業(yè)，煤炭產業(yè)比重有所下降，但是對于煤炭的依賴度并沒有太大影響，“一煤獨大”現象仍然顯著。近幾年，由于煤炭行業(yè)不景氣，煤炭行業(yè)的利潤大幅下滑，部分煤礦停產停業(yè)，鄂爾多斯的經濟指標增速不斷下滑，財政收入也不斷下降，部分企業(yè)生產經營困難，社會資金流動性嚴重不足，加劇了房地產市場波動。

2．民間借貸以及信貸擴張

在鄂爾多斯，煤炭和房地產是民間資金介入最多的領域。民間融資公司在鄂爾多斯最為繁榮，據中國人民銀行鄂爾多斯中心支行與國家統計鄂爾多斯調查隊聯合調查測算，2010年鄂爾多斯民間資本量達到2200億元，大量資金為了牟取高額利潤而進入房地產市場，從而導致當地產開發(fā)的資金主要來自民間借貸而非銀行。民間借貸為房地產市場的過度發(fā)展提供了資金保障。

3. 土地財政和住房預售制度

“土地財政”是對當前地方政府在面臨財政困境時利用土地換取財政收入這種短期行為的一種形象比喻，包括地方政府通過土地使用權出讓、土地稅收、融資、金融等方式獲得收益來直接或間接增加財政支出能力的行為。

住房預售制度是“鬼城”產生的共性原因。起初，設置住房預售制度的直接目的是為了降低房地產行業(yè)的進入門檻，吸引企業(yè)進入房地產市場，以促進住房制度改革。但是由于我國房地產行業(yè)暫時沒有一套健全的法律制度，信用體系及房地產市場監(jiān)管制度，導致住房預售制度逐漸成為了房地產開發(fā)商信用擴張過度和規(guī)避風險的工具，謀取高額利潤的制度保障。開發(fā)商利用房地產市場交易信息的非對稱狀態(tài)，刻意制造房地產市場供求緊張關系，使得房地產市場供大于求。

4.投資者不理性投資

鄂爾多斯憑借其富饒的自然資源，經濟收入高速增長，鄂爾多斯房地產開發(fā)規(guī)模出現超常規(guī)增長。同時由于其健全的市政設施以及優(yōu)美的環(huán)境設施，鄂爾多斯的房地產吸引著全國各個地區(qū)的投資者，炒房現象不斷出現，開發(fā)商對商品房的建設只增不減，致使連續(xù)數年新開工量和施工面積屢創(chuàng)新高，商品房庫存量節(jié)節(jié)攀升，導致投資者滯留在手中的房產易買難賣。從經濟客觀規(guī)律上看，過度寬松的供求關系和旺盛的投資投機需求雙重作用，必然最終誘發(fā)房地產行業(yè)增長失速和市場低迷。

三、鄂爾多斯“鬼城”問題的對策建議

(一)推進資源型城市轉型

雖然鄂爾多斯在煤炭深加工、非煤產業(yè)和旅游服務業(yè)發(fā)展方面取得一定成就，但還是擺脫不了對煤炭行業(yè)的依賴，還保持著“一煤獨大”的特征，因此在發(fā)展新產業(yè)的同時，還要加強對資源的全方面利用。除去最廉價的原煤開采，還可以促進煤電一體化的發(fā)展，與此同時也需要電力輸送通道的建設等，產業(yè)的改型會帶動其他一系列行業(yè)的發(fā)展。但是資源轉型也存在著問題，其一由于產業(yè)培育周期，其二產業(yè)轉型也受制度的影響。對于資源型城市，建議制定資源型城市創(chuàng)新發(fā)展的政策體系，相關部門監(jiān)督和大力配合實施，為其健康快速發(fā)展提供綠色通道，為資源型城市轉型和可持續(xù)發(fā)展提供動力，為其房地產市場健康發(fā)展注入活力。

(二)加大人才引進力度，有序實現就業(yè)吸納

人才的引進對鄂爾多斯的發(fā)展至關重要，人才主導著創(chuàng)新、創(chuàng)造力和經濟增長。發(fā)展人才戰(zhàn)略有助于鄂爾多斯文化和科技創(chuàng)新的發(fā)展，同時也可以帶動其他相關產業(yè)的發(fā)展。人才帶動科技創(chuàng)新，科技創(chuàng)新促進生產力的釋放，鄂爾多斯可以改變其傳統的以固定資產、房地產和能源投資為主導的發(fā)展模式，發(fā)展高新產業(yè)。經濟良好的發(fā)展，直接影響到房地產市場的穩(wěn)定性，對消滅鄂爾多斯的房地產庫存有決定性作用。

(三)房地產發(fā)展要與產業(yè)發(fā)展和人口集聚相適應

對于鄂爾多斯來講，產業(yè)發(fā)展是基礎，人口集聚是結果，城鄉(xiāng)人口以及外來人口結構的變化直接影響房地產市場的發(fā)展。有人類居住的地方，就會有房地產的發(fā)展，但是過度甚至盲目地圈地造城，缺乏充分的產業(yè)支撐和實現人口集聚的客觀條件，不僅會造成土地、資金的極大浪費，影響生態(tài)環(huán)境，也易引發(fā)財政金融風險、激化社會矛盾，美國底特律城市破產的教訓就是極好的借鑒。鄂爾多斯必須全方面發(fā)展，提供更多的就業(yè)機會，通過改善城市公共服務、增強就業(yè)吸納能力、優(yōu)化人口布局等方式加速人口集聚實現以業(yè)興城、依城聚人。

(四)引導住房回歸居住本質

房地產行業(yè)的出發(fā)點就是要“以人為本”，住房需求是我國人民最本質的需求，確保廣大居民實現居住權是政府和開發(fā)商最重要的任務。國內外實踐經驗表明，在房地產發(fā)展中期，會出現住房需求旺盛、房地產市場容易投資過度，所以在這一特殊時期，國家和地方政策尤其要強調引導住房向居住本質回歸，適當抑制投資需求，嚴格遏制投機需求，通過信貸、土地、稅收、住房保障等多種政策組合，使得房地產市場低端有保障，中端有支持，高端有市場。實現房地產供求基本平衡和市場的平穩(wěn)運行。