天津市和平區(qū)房地產(chǎn)管理局 張 頡

產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)的設(shè)計(jì)探究

天津市和平區(qū)房地產(chǎn)管理局 張 頡

我國房地產(chǎn)事業(yè)在新千年之后迎來了新的高潮，大量房地產(chǎn)交易導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)登記信息激增，原有的產(chǎn)權(quán)信息登記產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)負(fù)荷過高，有必要對(duì)其進(jìn)行優(yōu)化，設(shè)計(jì)出能力更強(qiáng)、更加穩(wěn)定和安全的

產(chǎn)權(quán)信息；登記系統(tǒng)；需求分析；系統(tǒng)設(shè)計(jì)

1 前言

本文在研究分析國內(nèi)外產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，針對(duì)于現(xiàn)階段我國產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)存在的突出問題，對(duì)產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)進(jìn)行了深入的需求分析，最終探索了適用于現(xiàn)階段房產(chǎn)交易頻繁的產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)。

2 產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

2.1 產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)國內(nèi)外發(fā)展

歐美等一些發(fā)達(dá)國家的計(jì)算機(jī)技術(shù)起步較早，目前已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)非常成熟的階段。國外開發(fā)的類似的系統(tǒng)有很多，對(duì)比分析來看有一個(gè)共同的特點(diǎn)：國外開發(fā)出的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了許多功能的細(xì)節(jié)，相比于國內(nèi)的功能粗糙來說，這是其占據(jù)市場(chǎng)的一個(gè)主要原因。國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息登記的系統(tǒng)也存在很多，比如國家出資企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記管理信息系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)管理信息系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)登記管理信息系統(tǒng)、國有企業(yè)產(chǎn)權(quán)登記管理信息系統(tǒng)、房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)、資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記系統(tǒng)、土地房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理信息系統(tǒng)、房屋登記信息系統(tǒng)等。但當(dāng)大量用戶訪問系統(tǒng)時(shí)，系統(tǒng)應(yīng)具有較強(qiáng)的穩(wěn)定性，國內(nèi)很多系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了這一點(diǎn)。但是國內(nèi)系統(tǒng)在部分功能的處理上還是比較粗糙，需要進(jìn)一步優(yōu)化。

2.2 現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)存在的問題分析

隨著城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的飛速發(fā)展，國土資源和房屋管理局為改善日益增速的業(yè)務(wù)量，開發(fā)并應(yīng)用了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)，并取得了良好的效果。但是近年來我國房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆狀態(tài)，系統(tǒng)的工作負(fù)荷越來越高，同時(shí)新的業(yè)務(wù)處理需要也對(duì)舊有的信息登記系統(tǒng)提出了挑戰(zhàn)，因此開發(fā)新型的產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)勢(shì)在必行。具體來看，現(xiàn)有產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)存在的問題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，系統(tǒng)單人處理能力有限，無法完成大量業(yè)務(wù)的處理，同時(shí)系統(tǒng)內(nèi)溝通不暢容易導(dǎo)致誤差的出現(xiàn)；其次，信息化和智能化水平仍然較低，人工操作導(dǎo)致的錯(cuò)誤不可避免；再次，房產(chǎn)管理有關(guān)部門不能實(shí)現(xiàn)信息的交互，導(dǎo)致國土局、房產(chǎn)交易所和房產(chǎn)管理局之間辦公流程不協(xié)調(diào)，降低了辦事效率。

3 產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)需求分析

3.1 產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)分析

根據(jù)系統(tǒng)劃分，可知產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)主要有三個(gè)功能模塊，分別是業(yè)務(wù)辦理、信息查詢和信息管理。該系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)信息登記、查詢和管理分析的一體化辦公，，另一方面，由于應(yīng)用了全新的工作流程，系統(tǒng)的穩(wěn)定性和應(yīng)用性大幅提升，對(duì)于改善現(xiàn)有管理作業(yè)方式，提高了用戶體驗(yàn)，提高效率具有重要意義。

產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)主要負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)有以下六種，現(xiàn)分別進(jìn)行探討：①一般業(yè)務(wù)分析：在抵押登記、司法查封和注銷登記意外的業(yè)務(wù)大多屬于一般通用業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)的處理流程通常是在窗口完成業(yè)務(wù)信息的填寫，然后經(jīng)過三輪審核，在審核通過之后完成繳費(fèi)，業(yè)務(wù)歸檔；②抵押登記業(yè)務(wù)：該業(yè)務(wù)在需要對(duì)房屋進(jìn)抵押的時(shí)候辦理抵押信息登記，同時(shí)錄入抵押人和抵押債權(quán)人的個(gè)人信息。初審一般在窗口接件之后完成，審核通過之后的流程和一般業(yè)務(wù)一樣。③注銷登記業(yè)務(wù)：注銷登記指的是在從房屋權(quán)利人手中收回房屋所有權(quán)的過程中，進(jìn)行的取消原來所有人所有權(quán)的操作。在經(jīng)過兩層審核之后就可以進(jìn)行歸檔操作。④司法查封業(yè)務(wù)：司法機(jī)關(guān)依法對(duì)房屋所有人名下的房屋進(jìn)行查封，同時(shí)限制查封期間的房屋權(quán)利，查封業(yè)務(wù)需要區(qū)局級(jí)單位的審核。⑤預(yù)售許可業(yè)務(wù)：只有在區(qū)縣級(jí)主管部門審核通過后，才能對(duì)房屋或者土地進(jìn)行售賣，售賣需要獲得預(yù)售許可。⑥合同備案業(yè)務(wù)：該業(yè)務(wù)主要包括預(yù)售合同的變更、注銷等業(yè)務(wù)。

3.2 功能性需求分析

功能性需求分析針對(duì)于可能的用戶對(duì)于系統(tǒng)的需求，在各種渠道獲取用戶原始需求的基礎(chǔ)上，校準(zhǔn)需求分析的結(jié)果，并生成需求報(bào)告文檔。功能性需求分析指的是在系統(tǒng)功能精細(xì)化分析的基礎(chǔ)上，確定該系統(tǒng)所必須要完成的任務(wù)。通常情況下使用案例建模的方式開展工作。在業(yè)務(wù)辦理模塊中需要完成初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、預(yù)告登記和地役權(quán)登記等內(nèi)容。

3.3 非功能性需求分析

通常意義上的非功能性需求指的是系統(tǒng)的安全性、可維護(hù)性和可靠性等指標(biāo)。安全性可以通過設(shè)置用戶權(quán)限和數(shù)據(jù)加密的方式實(shí)現(xiàn)，可維護(hù)性指的是在在業(yè)務(wù)發(fā)生變化的情況下，能夠完成系統(tǒng)的改擴(kuò)建，使之適應(yīng)新的業(yè)務(wù)需求。系統(tǒng)可靠性指的是在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持一定數(shù)據(jù)訪問量和業(yè)務(wù)處理能力的性能。

4 產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)設(shè)計(jì)探究

4.1 總體框架設(shè)計(jì)

產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)的總體框架主要包含兩部分內(nèi)容：系統(tǒng)功能模塊的劃分和計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的配置方案設(shè)計(jì)。該系統(tǒng)采用B/S訪問架構(gòu)，可以通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行系統(tǒng)數(shù)據(jù)的訪問，在功能層中包含有辦理業(yè)務(wù)、查詢系統(tǒng)和辦理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)三個(gè)模塊。標(biāo)準(zhǔn)層使用的是J2EE技術(shù)支持下的SSH框架結(jié)構(gòu)，能夠?yàn)橄到y(tǒng)運(yùn)行提供一些列的標(biāo)準(zhǔn)。最后，基礎(chǔ)層中包含了他系統(tǒng)運(yùn)行所必需的操作系統(tǒng)和中間部件。

4.2 功能框架設(shè)計(jì)

從上文的分析可知，該系統(tǒng)共有三個(gè)功能模塊：（1）業(yè)務(wù)辦理模塊。這其中最重要的幾個(gè)部分分別是業(yè)務(wù)受理登記、產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)受理、和外網(wǎng)報(bào)件列表等。業(yè)務(wù)受理登記負(fù)責(zé)初始、轉(zhuǎn)移、變更、抵押權(quán)登記、預(yù)告登記和預(yù)售許可登記等業(yè)務(wù)類型。產(chǎn)權(quán)業(yè)務(wù)受理主要是房屋及土地租賃及租賃合同變更的等級(jí)，外網(wǎng)報(bào)件列表指的是從外網(wǎng)接收?qǐng)?bào)件及查詢報(bào)件兩大功能。

4.3 技術(shù)框架設(shè)計(jì)

技術(shù)方案的選擇能大幅降低工作人員的工作量，并提升系統(tǒng)的可操作性，在縮短工期和提升效率方面作用突出。本文研究的房產(chǎn)信息登記系統(tǒng)使用Java語言進(jìn)行編寫，使用MVC模式和SSH框架。其中Java語言是一種面向?qū)ο蟮恼Z言，能夠提升代碼的復(fù)用率，減少冗余代碼占用的空間。其中頁面請(qǐng)求的攔截是由核心控制器完成。

4.4 系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)

相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人在處理產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)的時(shí)候，需要在系統(tǒng)內(nèi)提交設(shè)定申請(qǐng)，然后在彈出的登記管理頁面選擇登記，完成系統(tǒng)登記頁面的信息填寫之后，選擇宗地，在宗地頁面核對(duì)信息，點(diǎn)擊確認(rèn)就能完成操作。在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)查封業(yè)務(wù)的時(shí)候，需要在彈出的窗口完成接件，并提交區(qū)局級(jí)單位審核，審核通過后在有關(guān)部門完成繕證。

4.5 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

該系統(tǒng)需要處理額數(shù)據(jù)類型有很多種，每一種數(shù)據(jù)都對(duì)應(yīng)一個(gè)數(shù)據(jù)實(shí)體，實(shí)體與實(shí)體之間的關(guān)系較為復(fù)雜，數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)采用的是E-R設(shè)計(jì)模式。每個(gè)用戶和角色完成聯(lián)系使用的是角色配制和移除機(jī)制，業(yè)務(wù)審核人負(fù)責(zé)有關(guān)業(yè)務(wù)的審核并決定是否受理，權(quán)利人能夠完成權(quán)利人相關(guān)限制信息的存儲(chǔ)和刪除。

5 結(jié)語

從文中的分析可以看出，現(xiàn)階段我國產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)負(fù)荷較高，人員工作量很大，同時(shí)存在業(yè)務(wù)流程不規(guī)范，錯(cuò)誤率較高等問題，有基于此，作者結(jié)合多年工作經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)一套新型產(chǎn)權(quán)信息登記系統(tǒng)，具有一定的指導(dǎo)意義。

[1]劉巧蘭.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理面臨的問題與規(guī)范化管理措施[J].現(xiàn)代商業(yè),2012,(17):157-158.

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張頡（1985—），男，河北人，本科，畢業(yè)于天津理工大學(xué)，助理工程師；研究方向：計(jì)算機(jī)。