摘要：現(xiàn)如今，房地產(chǎn)開發(fā)項目中，控制開發(fā)成本的重要性越來越大。但目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目中對開發(fā)成本的控制還有很多的問題存在，事前的市場考察、產(chǎn)品定位、設(shè)計階段，事中的采購和施工階段，以及事后的竣工以及營銷階段都有一定的問題。若能比較好的上述解決問題，將會更好地落實房地產(chǎn)開發(fā)項目中對開發(fā)成本的控制，不但可以提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，同時提高了企業(yè)的綜合競爭能力，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；問題；管理

1、引言

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開始出現(xiàn)了比較大的變化。隨著房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本的上升，房價也在持續(xù)的增長，使購房者總體購房需求降低，房地產(chǎn)行業(yè)也不像前幾年那樣充滿著生氣。而開發(fā)成本的控制對房地產(chǎn)開發(fā)項目影響非常巨大，在這種前提下，能夠控制好開發(fā)成本，在很大程度上可以在提高開發(fā)項目競爭力的同時使企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展下去，使房地產(chǎn)行業(yè)更上一層樓。但房地產(chǎn)項目中，控制開發(fā)成本是一個非常復(fù)雜的過程?，F(xiàn)在，對開發(fā)成本控制還面臨很多的有待解決的問題，如何去解決它，有效的控制成本，是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)亟需解決的重要問題之一。

2、房地產(chǎn)項目成本控制所面對的問題

2.1質(zhì)量成本問題

所謂質(zhì)量成本問題，指的是企業(yè)在確保建筑項目工程質(zhì)量上所花費的諸多費用的總和。建筑項目的質(zhì)量成本問題，主要分為兩個方面，一是工程的質(zhì)量沒有達(dá)到相應(yīng)的指標(biāo)，或者沒有通過檢測，為了通過提高質(zhì)量達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)所花費的成本，造成這種質(zhì)量成本的原因很多，需要另外加以重視的是，項目經(jīng)理追求成本的最大控制，反而降低了工程的質(zhì)量。二是工程的質(zhì)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了工程本身設(shè)定的質(zhì)量指標(biāo)，完成這部分導(dǎo)出標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量所額外花費的費用。質(zhì)量成本問題主要是由于工程項目本身質(zhì)量管理不到位，或者對質(zhì)量管理理解不夠深入造成的，同時表明建筑企業(yè)管理人員沒有理解好工程質(zhì)量和成本之間的關(guān)系，需要投入人力和資源去完善質(zhì)量管理工作。

2.2成本預(yù)算和成本分析問題

成本預(yù)算和成本分析問題，主要指的是，企業(yè)在運行建筑工程前，沒有對即將展開的工程項目進(jìn)行全面的預(yù)算，并且無法合理的分析工程開展過程中各個階段可能遇到的費用需求，對工程開展前和過程中出現(xiàn)的，影響到項目成本的問題缺乏分析能力。造成這一問題的主要原因是，企業(yè)在對建筑工程進(jìn)行成本管控的過程中，僅僅依靠組織施工管理人員的工作經(jīng)驗，忽視了科學(xué)有效的成本管理體系，或者是企業(yè)缺乏相關(guān)合格的財會和管理方面的人才，導(dǎo)致成本預(yù)算和成本分析無法順利進(jìn)行，造成了企業(yè)建筑工程成本管控的乏力。

2.3成本管理系統(tǒng)的完善程度

造成成本管理系統(tǒng)不完善的原因包括：企業(yè)管理人員的素質(zhì)偏低，組織施工的企業(yè)管理人員由于自身學(xué)歷或者學(xué)習(xí)和執(zhí)行能力有所缺陷，對于公司成本管理制度和相關(guān)條例理解和執(zhí)行能力不足；成本管理意識不強，由于組織施工管理人員和公司管理層，對于成本管理工作的理解不到位，或者相應(yīng)的成本管理工作責(zé)任劃分不夠明確，造成了相關(guān)工作人員對成本管理工作的忽視與懈??；缺乏一套完善的企業(yè)工程項目成本管理系統(tǒng)，部分建筑公司由于缺乏相關(guān)人才或者缺少執(zhí)行的資金，并沒有建立起一套行之有效的成本管理系統(tǒng)，其中包括先進(jìn)的成本控制理念和方法、成本管理的預(yù)算和分析、相應(yīng)的預(yù)算和分析結(jié)果的細(xì)化和落實、以及日常工作中的臨時性開支處理。

3、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制精細(xì)化管理

3.1加強人力資源建設(shè)和激勵制度建設(shè)

（1）建立綜合素質(zhì)評價體系。建立合理的綜合素質(zhì)評價體系，可以客觀對員工的綜合素質(zhì)進(jìn)行評價，根據(jù)員工的學(xué)歷、專業(yè)、職業(yè)經(jīng)歷、性格，興趣、愛好等進(jìn)行工作分配，從而提高工作效率。（2）建立績效考評制度。建立公平公正合理的績效考評制度是激勵機制的核心。通過適時合理的獎勵，調(diào)動員工的積極性，吸引人才、留住人才。（3）人本管理與倫理管理。定期從思想認(rèn)識、工作方式方法、處事技巧等方面對員工進(jìn)行專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)。重視員工價值、給員工充分展現(xiàn)和發(fā)展自我的平臺，尊重員工的合理需求，讓員工形成對企業(yè)的歸屬感、自信心和榮譽感，從而調(diào)動員工的積極性和創(chuàng)造精神。

3.2提高企業(yè)成本預(yù)算和分析的能力

由于項目成本預(yù)算和分析的制定和實施，能有效的減少不必要的成本增加，因此，做好項目成本的預(yù)算和分析工作，就顯得格外重要。為了達(dá)到這一目標(biāo)需要企業(yè)做到：引進(jìn)成本控制人才，確保企業(yè)的成本預(yù)算工作能夠得以開展；結(jié)合企業(yè)實際工作情況和現(xiàn)場工作人員的反饋，構(gòu)建卓有成效的企業(yè)成本預(yù)算和分析部門；根據(jù)當(dāng)前工程項目，結(jié)合實際情況分析工程進(jìn)展過程中可能會出現(xiàn)的一切費用，以此為根據(jù)制定預(yù)算方案，確保預(yù)算的有效性和合理性，并將預(yù)算交付公司管理層進(jìn)行審議，確保預(yù)算可以滿足企業(yè)成本控制的需求。在制定了預(yù)算之后，還需要施工和管理部門針對預(yù)算中開列的各個項目，制定相應(yīng)的細(xì)化和落實措施，確保工程進(jìn)行中的各項工作和開支能夠按照預(yù)算的方案進(jìn)行，達(dá)到減少項目成本的目的。

3.3加強對施工過程中的工程成本控制

施工階段的成本投入是整個開發(fā)周期中投入最大的階段。施工階段的管理就是合同履約行為的管理。因此，該階段造價控制的重點任務(wù)就是加強合同管控，避免工程索賠。施工階段成本管控的關(guān)鍵是對工程變更簽證的有效管控。根據(jù)合同要求和公司的管理制度，嚴(yán)格審核發(fā)生的各類工程簽證、變更，同時提高主動控制成本的意識，提前發(fā)現(xiàn)成本控制問題及時解決，對施工單位和供貨商不能履行合同的情況按照合同約定及時進(jìn)行處罰，保證成本的有效管控。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營方式改革的關(guān)鍵點。成本控制工作是一個長久的、連續(xù)的、企業(yè)全員參與的過程。在成本控制過程中，企業(yè)的制度建設(shè)、信息建設(shè)、人力資源建設(shè)以及項目各個階段的流程控制都發(fā)揮著重大的作用。企業(yè)應(yīng)該結(jié)合市場環(huán)境和自身資源條件的變化，在成本控制執(zhí)行的過程中不斷完善控制方法與模式，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。

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